Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-189/2015 (2-11396/2014;) ~ М-9941/2014 от 09.10.2014

Дело № 2-189/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи            Лосевой Н.В.

при секретаре                                        Рассоловой Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сметана О.М. к ЗАО «ответчик», ООО «ответчик2», ООО «ответчик3» о признании права собственности на квартиру и по иску Хамитова А.М. ЗАО «ответчик» о признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Сметана О.М. обратилась в суд с иском к ЗАО ответчик», ООО «ответчик2», ООО «ответчик3»    о признании права собственности на квартиру АДРЕС

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ответчик» и ООО «ответчик3» заключен Договор соинвестирования № строительства жилого комплекса, согласно которому ООО «ответчик3» приняло участие в финансировании строительства жилого дома с последующим правом получения результата инвестиционной деятельности в виде квартир ориентировочной общей площадью 3107, 49 кв.м, что эквивалентно 47 квартирам, объем инвестиций составляет 223 866 003, 44 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ    года между ООО «ответчик3» и истцом заключен Договор № уступки прав (цессии) по договору соинвестирования № строительства жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ года, по которому Сметана О.М. приняла в полном объеме права (требования) в части получения в собственность двухкомнатной квартиры под условным номером №, и обязана была оплатить денежные средства за уступку права в размере 7938000 рублей.

Указала, что обязательства по оплате она исполнила, квартира ей передана ООО ответчик2» по акту, однако, ответчиком не подписан акт частичной реализации по инвестиционному контракту, вследствие чего она не может зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру.

Хамитов А.М. обратился в суд с иском к ЗАО «ответчик» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование требований указал, что между ним и ответчиком заключен договор соинвестирования №, по условиям которого истец надлежащим образом выполнил свои обязательства и приобрел в качестве результат инвестиционной деятельности право на поучение и оформление в свою собственность двухкомнатной квартиры под условным номером № площадью 88,2 кв.м, расположенной на № этаже, стоимость инвестиций составила 10584 000руб., которые он оплатил в полном объеме.

В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, произведены замеры квартиры органами БТИ. Однако оформить право собственности возможность отсутствует. Ссылаясь на положения ст. ст. 12, 431, 218 ГК РФ, просит иск удовлетворить.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство гражданские дела № по иску Сметана О.М. к ООО «ответчик2» о признании права собственности на квартиру и № по иску Хамитова А.М. к ЗАО «наименование» о признании права собственности.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ выделено в отдельное производство требования Хамитова А.М. к ЗАО «наименование» о признании права собственности на квартиру АДРЕС.

Представитель истца Сметана О.М. по доверенности Довгань А.С. с иском Хамитова А.М. не согласился, исковые требования Сметана О.М. поддержал    и просил удовлетворить.

Хамитов А.М. в судебное заседание не явился, его представитель      по доверенности Смотрова Л.А. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ изменено процессуальное положение ЗАО ответчик», ООО «ответчик3» с третьего лица, не заявляющего самостоятельные    требования на соответчиков.

Представитель ответчика –ЗАО «ответчик» по доверенности Севостьянов В. в судебное заседание явился, просил отказать    в удовлетворении    требований Сметана О.М поскольку договор переуступки прав, со Сметана О.М. не был согласован с ЗАО «ответчик», что касается требований Хамитова А.М., то принципиальных возражений не имеет, однако, факт поступления им денежных средств подтвердить не может.

Представитель ответчика ООО «ответчик2» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

    Представитель ответчика ООО «ответчик3» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом,    о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения представителя истца, представителя    ответчика, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснение сторон, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Способы защиты права предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

Действующее законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик2», выступающим в качестве инвестора-заказчика, и ЗАО «ответчик», выступающим в качестве соинвестора, был заключен договор соинвестирования № строительства общественно-жилого комплекса «наименование2» в районе АДРЕС. (л.д.5-16).

По его условиям, доля соинвестора составляет 60% от общей жилой, нежилой площади и машиномест; для осуществления строительства объекта соинвестор может привлекать денежные средства иных соинвесторов на основании договоров, заключенных с ними. Реестр площадей ведет инвестор- заказчик на основании информации соинвестора (п.4.1, 7.1.5, 7.2.6 договора).

Пунктом 7.1.7 договора предусмотрена обязанность инвестора-заказчика не позднее 60 дней по окончании срока строительства обеспечить включение соинвестора и (или) указанных им третьих лиц в акт реализации инвестиционного контракта и обеспечить оформление в собственность доли соинвестору и (или) указанным им третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «ответчик» (инвестор) и ООО «ответчик3» (соинвестор) был заключен договор соинвестирования № т строительства жилого комплекса(л.д.17-21).

По его условиям соинвестор участвует в финансировании строительства объекта с последующим правом получения в счет вложенных инвестиций и оформления в собственность результата инвестиционной деятельности в виде квартир общей площадью 3107,49 кв.м (47 квартир), характеристики которых определяются сторонами в Приложении 1 к договору(п.2.1).

Согласно п. 4.1 указанного договора (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ г.) на дату заключения договора объем инвестиций соинвестора составляет 223 866 003 рубля 44 коп., из расчета стоимости 1 кв.м. 72 005 рублей 79 коп.

Пунктом 4.3 договора № предусмотрено, что после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию сумма инвестиций, вносимая соинвестором по договору, подлежит корректировке в случае возникновения разницы площадей с соответствующей доплатой.

В соответствии с пунктом. 3.2.4 договора №, соинвестор обязался не осуществлять передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования сделки с инвестором.

ДД.ММ.ГГГГ между Сметана О.М. ( новый соинвестор) и ООО «ответчик3» (инвестор), был заключен договор № уступки прав (цессии) по договору соинвестирования № № строительства жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.30-33).

По его условиям, соинвестор уступает, а новый соинвестор обязуется оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных договором, права требования к инвестору, принадлежащие соинвестору на основании договора соинвестирования № строительства жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, в части принятия от инвестора квартиры № ориентировочной площадью 88,2 кв.м, стоимостью 1 кв.м - 90 000 рублей, общей стоимостью квартиры 7938000рублей(п.1.1 договора).

Квитанцией     к приходно –кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Сметана О.М произвела оплату ООО «ответчик3» 7938000 рублей(л.д.33).

ДД.ММ.ГГГГ    года ООО «ответчик3» выдало для ООО ответчик2» справку о выполнении Сметана О.М финансовых обязательств по договору цессии для учета правообладателя объекта недвижимости и исключения «двойных продаж»(л.д.34).

Выпиской из реестра площадей, выданной ООО ответчик2» ДД.ММ.ГГГГ года, подтверждается, что в реестр площадей внесена информация об уступке Сметана О.М. права требования квартиры № площадью 88,2 кв.м(л.д.35).

ДД.ММ.ГГГГ    года квартира и ключи от нее переданы от ООО ответчик2» Сметана О.М. по акту. (л.д.36).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между Хамитовым А.М.    и ЗАО «ответчик» заключен договор соивестирования № по условиям которого Хамитов А.М. принял участие в финансировании строительства монолитного жилого дома, входящего в состав первой очереди строительства жилого дома АДРЕС с последующим передачей в собственность квартиры № площадью 88,20 кв.м, объем инвестиций составил 10584000 руб. ( л.д.184-186)

Свои обязательства Хамитов А.М. по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком, в ходе рассмотрения дела по существу суду    представлены на обозрение подлинники платежных документов. ( л.д.187)

В соответствии с ч. 1. ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Сложившиеся между сторонами отношения вытекают из инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Министерством строительного комплекса ..... области и Администрацией ..... муниципального района на строительство общественно-жилого комплекса «наименование2» в районе АДРЕС, стороной которого является ООО «ответчик2» (инвестор-заказчик).

Постановлением Главы п. ..... от ДД.ММ.ГГГГ N № дому, в котором расположены спорные квартиры, присвоен адрес: АДРЕС

Постановлением Главы администрации ..... муниципального района ..... области от ДД.ММ.ГГГГ утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию АДРЕС р.АДРЕС.

Учитывая, что деятельность ООО ответчик2», ЗАО «ответчик», ООО «ответчик3» по привлечению денежных средств по заключенным ими договорам направлена на строительство многоквартирных домов, в силу заключенного между ООО «ответчик3» и Сметана О.М договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ Сметана О.М является участником долевого строительства жилого дома.

С учетом положений ст. 218 ГК РФ, а также тех обстоятельств, что Сметана О.М исполнены обязательства по договору цессии в полном объеме, договор кем-либо не оспорен, жилой дом как объект завершенного строительства существует и введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года, квартира Сметана О.М. фактически передана, ее требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости является обоснованными и подлежат удовлетворению.

Пунктом 3.2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено обязательство ООО «ответчик3» не осуществлять передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без предварительного письменного согласования сделки с инвестором, т.е. ЗАО «ответчик».

В силу п.1 ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Представленный истцом договор № уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ действительно не содержит данных о его согласовании с ЗАО «ответчик».

Вместе с тем, заключенный между ООО «ответчик3» и Сметана О.М договор цессии его сторонами в установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан, фактически    исполнен.

ЗАО «ответчик», возражая против иска, указывало на то, что договор соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «ответчик» и ООО «ответчик3» был расторгнут, однако соответствующих доказательств    ответчик не представил.

Кроме того, в реестре площадей, который согласно пункта 7.1.5 заключенного между ООО «ответчик2» и ЗАО «ответчик» договора соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ обязано вести ООО «ответчик2», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира № значилась за ООО «ответчик3» с ДД.ММ.ГГГГ она значится за Сметана О.М. (л.д.35).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «ответчик3», как соинвестор по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, имело право осуществлять передачу своих прав по договору    третьим лицам, в данном случае Сметана О.М., в то время как, ЗАО «ответчик» уступив    свои права по договору соинвестирования ООО «ответчик3» на 47квартир( включая спорную квартиру), не имело права на распоряжение спорной квартирой, в частности заключать     договор соинвестирования с Хамитовым А.М. от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, отсутствуют основания для признании права собственности    на спорную    квартиру за Хамитовым А.М..

Довод ЗАО «ответчик» о том, что ответчику не было известно о состоявшейся уступке прав (требования) также отклоняется судом, поскольку, в силу положений п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

При этом, суд также обращает внимание, что в силу положений ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Также положение ч.4 ст.388 ГК РФ предусматривает возможность на переуступку прав неденежного исполнения без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

При этом как пояснил представитель ЗАО «ответчик», договор с ООО «ответчик3» по тем основанием, что последний нарушил условия договора, переуступив истцу права по договору соинвестирования без согласования с ним, не расторгался.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В силу указанных выше разъяснений приоритет в признании права собственности имеет Сметана О.М., которой данный объект недвижимости фактически передан в ДД.ММ.ГГГГ года.

В связи с этим, наличие договора сонвестирования от ДД.ММ.ГГГГ с Хамитовым А.М. не может повлиять в данном случае на права Сметана О.М. в отношении объекта недвижимости, который при выполнения истцом обязательств по его оплате передан ей по акту приема-передачи. Хамитов А.М. не лишен возможности иным способом защитить свои права.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, сопоставляя их с обстоятельствами, установленными по делу, суд полагает, что требования Сметана О.М. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Сметана О.М. право собственности квартиру, расположенную адресу: АДРЕС.

В удовлетворении    требований Хамитова А.М. к ЗАО «ответчик» о признании права собственности на квартиру, расположенную адресу: АДРЕС, отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья:                            Н.В.Лосева