Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-12/2022 (2-1232/2021;) ~ М-1156/2021 от 04.10.2021

УИД: 35RS0006-01-2021-001941-50                         2-12/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Великий Устюг 9 февраля 2022 г.

    Великоустюгский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Зеленской Т.Г.,

при секретаре Шемякинской С.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батаковой Зои Брониславовны, Белоусовой Любови Ивановны и Тележкиной Светланы Георгиевны к Великоустюгскому районному потребительскому обществу, Сизовой Ольге Дмитриевне о признании сделки недействительной, отношений жилищными, жилого дома многоквартирным жилым домом и исправлении реестровой ошибки и к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области о постановке жилых помещений на государственный кадастровый учет,

установил:

    Батакова З.Б., Белоусова Л.И. и Тележкина С.Г. обратились в Великоустюгский районный суд с иском к Великоустюгскому районному потребительскому обществу, Сизовой О.Д., Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области, в котором просят признать сделку по продаже жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка между Великоустюгским районным потребительским обществом и Сизовой О.Д. недействительной, применив последствия признания сделки недействительной; обязать орган кадастрового учета поставить на государственный кадастровый учет объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № как ранее учтенные объекты недвижимости; признать жилищными отношения между Великоустюгским районным потребительским обществом и Батаковой З.Б., Тележкиной С.Г. и Белоусовой Л.И., заключив с ними договоры социального найма.

    В обоснование иска указано, что истцы зарегистрированы и проживают по адресу: ... с 1988 года. Тележкина С.Г. вселена на основании ордера № 244 от 16 марта 1988 г., Белоусова Л.И. - на основании договора найма жилого помещения от 6 января 1997 г., Батакова З.Б. - на основании договора коммерческого найма жилого помещения от 16 октября 2019 г. Согласно сведениям ЕГРН от 5 августа 2021 г. правообладателем жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., общей площадью 180,2 кв. метра, указано Великоустюгское райпо, согласно выписке из ЕГРН от 21 мая 2021 г. правообладателем является Сизова О.Д. на основании договора купли-продажи от 28 октября 2020 г. Также в ЕГРН внесены записи о квартирах с кадастровыми номерами №, №, №, №, расположенных в вышеуказанном здании. 28 ноября 2019 г. решением государственного регистратора данные квартиры были сняты с учета, в связи с тем, что здание является жилым домом, в составе которого отсутствуют иные самостоятельные объекты недвижимости. Согласно техническому паспорту жилого дома, составленному на 25 ноября 2002 г., с инвентарным номером 1906 в жилом доме находятся 4 квартиры, следовательно, данные квартиры с кадастрового учета были сняты незаконно. 6 мая 2021 г. на сайте Авито появилась запись, что жилой дом по адресу: ... выставлен на продажу. В связи с тем, что в настоящее время собственником имущества является физическое лицо, то у граждан, проживающих в данных квартирах прекратилось право на приватизацию данных жилых помещений и кроме всего прочего, чтобы продать дом частному лицу, Райпо сняло с кадастрового учета квартиры (жилые помещения), в которых проживают граждане, никого при этом не уведомив о сделке. Таким образом, Райпо нарушены права третьих лиц, не являющихся стороной сделки, но имевших право на приватизацию квартир. Учитывая, что срок проживания (пользования) данными квартирами прежним собственником – Райпо не был ограничен, то третьи лица приобрели и сохраняют право бессрочного пользования спорным объектом недвижимости и при переходе права собственности к другим лицам, в данном случае к Сизовой О.Д., а договор купли-продажи должен был содержать в себе условие о правах таких лиц на квартиры. Отсутствие такого условия в договоре противоречит требованиям закона и влечет нарушение прав и законных интересов истцов на пользование спорным имуществом. Принимая во внимание, что прежний собственник (исполнительный комитет Великоустюгского городского совета народных депутатов) передал спорные квартиры Райпо с обременениями, дальнейшее отчуждение квартиры иным лицам могло производиться только с обязательным сохранением права на проживание в них истцов, данное обстоятельство сохраняет свое правовое значение и для нового собственника жилого помещения – Сизовой О.Д., а договор купли-продажи спорной квартиры, при отсутствии указания на права третьих лиц по пользованию жильем, следует признать недействительным. Таким образом, в данном случае нарушены права добросовестных участников гражданских правоотношений. Поскольку согласно технического паспорта в доме имеются 4 квартиры, с определенными площадями, реконструкция жилого дома и квартир не производилась, в квартирах проживают истцы, они неоднократно обращались в орган кадастрового учета, чтобы поставить квартиры на учет как ранее учтенные объекты, однако, им в этом было отказано, в связи с отсутствием сведений в БТИ.

    Определением суда от 28 октября 2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области и администрация Великоустюгского муниципального района.

     Определением суда от 16 декабря 2021 г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Батаков И.В., Тележкина Е.С. и Тележкин С.А.

    15 декабря 2021 г. Батакова З.Б., Белоусова Л.И. и Тележкина С.Г. обратились в суд с иском к Великоустюгскому районному потребительскому обществу и Сизовой О.Д. о признании жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 182, 4 кв. метра, расположенного по адресу: ... – многоквартирным жилым домом и исправлении реестровой ошибки об указанном жилом доме в сведениях Государственного кадастра недвижимости.

    В обоснование указали, что они зарегистрированы и проживают по адресу: .... В техническом паспорте с инвентарным номером 1906 указано, что жилой дом состоит из 2-х этажей и имеет четыре квартиры в доме, общий туалет для всех квартир, общий коридор, общую лестничную площадку и лестницу, общее чердачное помещение. Таким образом, в Государственном кадастре недвижимости внесена недостоверная информация об объекте недвижимости с кадастровым номером №, так как данный объект недвижимости является многоквартирным жилым домом.

    Определением суда от 13 января 2022 г. гражданские дела по иску Батаковой З.Б., Белоусовой Л.И. и Тележкиной С.Г. к Великоустюгскому районному потребительскому обществу и Сизовой О.Д. об исправлении реестровой ошибки и признании жилого дома многоквартирным и по иску Батаковой З.Б., Белоусовой Л.И. и Тележкиной С.Г. к Великоустюгскому районному потребительскому обществу, Сизовой О.Д. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о признании сделки недействительной, постановке на государственный кадастровый учет жилых помещений и признании отношений жилищными соединены в одно производство.

В судебное заседание истцы Батакова З.Б., Белоусова Л.И. и Тележкина С.Г., будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представитель истцов Езовских Л.В. исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на изложенные в исковых заявлениях доводы. Дополнительно пояснил, что земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования Великоустюгскому Сельпо. Документов, подтверждающих переход права к Великоустюгскому райпо, материалы дела правоустанавливающих документов не содержат. Таким образом, у Великоустюгского райпо отсутствовало право на продажу земельного участка, расположенного под жилым домом по адресу: ..., Сизовой О.Д. Кроме того, стоимость жилого дома и земельного участка в договоре купли-продажи от 14 октября 2020 г. в размере 3000 рублей не соответствует ни рыночной, ни кадастровой стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Представитель ответчика – Великоустюгского районного потребительского общества в суд не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик Сизова О.Д. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в письменных отзывах на исковые заявления просит рассмотреть дело в её отсутствие, в удовлетворении требований истцам отказать (Том 1 л.д. 53, Том 2 л.д. 48).

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в суд не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие (Том 1 л.д. 105-107).

Представители третьих лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области, администрации Великоустюгского муниципального района в суд не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие, представили письменные отзывы (Том 1 л.д. 63, 64, 70, 72).

Третьи лица Батаков И.В., Тележкина Е.С. и Тележкин С.А. в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

    Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно копии ордера № 244, выданного Неклюдовой С.Г. (после заключения брака Тележкина) на основании решения исполкома Великоустюгского городского Совета народных депутатов от 16 марта 1988 г., Неклюдовой С.Г. на семью из 2 человек предоставлено жилое помещение жилой площадью 16,9 кв. метров по адресу: ..., с 1 февраля 1993 г. № 2 (Том 1 л.д. 30).

    На основании договора коммерческого найма жилого помещения от 16 октября 2019 г. Великоустюгским районным потребительским обществом Батаковой З.Б. в срочное возмездное владение и пользование предоставлена квартира общей площадью 26,3 кв. метра, расположенная по адресу: ..., для использования в целях проживания Батаковой З.Б. и Батакова И.В. сроком на 5 лет с 16 октября 2019 г. по 15 октября 2024 г. (Том 1 л.д. 28).

    Согласно договору найма жилого помещении от 6 января 1997 г., заключенному между правлением Великоустюгского районного потребительского общества и Белоусовой Л.И., нанимателю и членам его семьи предоставлено жилое помещение из 2-х комнат в двухэтажном деревянном жилом доме общей площадью 38,4 кв. метров по адресу: ... сроком на 5 лет с 1 января 1997 г., договор автоматически продлевается на неопределенный срок, если ни от одной из сторон до окончания срока действия не поступит предложение о его продлении или расторжении Том 1 л.д. 29).

    По сведениям, представленным ОМВД России по Великоустюгскому району, по адресу: ... зарегистрированы:

в квартире №: Тележкина С.Г. с 21 июля 1993 г., Тележкина Е.С. с 23 декабря 1997 г., Тележкин С.А. с 27 июля 1993 г. по настоящее время;

в квартире №: Батакова З.Б. с 25 ноября 2002 г., Батаков И.В. с 10 июля 1998 г. по настоящее время;

в квартире №: Белоусова Л.И. с 10 апреля 1998 г. по настоящее время (Том 2 л.д. 55).

    Решением Арбитражного суда Вологодской области от 18 марта 2005 г. признано право собственности Великоустюгского районного потребительского общества с момента вступления решения в законную силу, в том числе на объект недвижимости – здание жилого дома, расположенное по адресу: ....

    Указанное решение суда вступило в законную силу.

    По сведениям, представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области от 29 октября 2021 г. и Управлением Росреестра по Вологодской области от 1 декабря 2021 г., в ЕГРН содержатся сведения о здании с кадастровым номером №, назначением «жилое», наименованием – «жилой дом», площадью 180,2 кв. метра, количество этажей – 2, год завершения строительства – 1940 год, расположенном по адресу: ...:

    26 марта 2007 г. зарегистрировано право собственности Великоустюгского районного потребительского общества на основании решения Арбитражного суда Вологодской области № А13-16893/2004-09 от 18 марта 2005 г.;

    28 октября 2020 г. зарегистрировано право собственности Сизовой О.Д. на жилой дом на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от 14 октября 2020 г.

    Согласно сведениям кадастра недвижимости здание жилого дома имеет статус «ранее учтенный», дата постановки на кадастровый учет 24 ноября 2011 г., здание поставлено на кадастровый учет на основании технического паспорта на жилой дом от 25 ноября 2002 г., подготовленного Великоустюгским районным филиалом ГП ВО «Вологдатехинвентаризация».

    По сведениям ЕГРН вышеуказанное здание жилого дома расположено на земельном участке с кадастровым номером №. Сведения о данном земельном участке были внесены в кадастр недвижимости 2 февраля 2006 г.

    Земельный участок с кадастровым номером № площадью 312 кв. метров, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для обслуживания жилого дома», расположен по адресу: ..., правообладатель – Сизова О.Д. Право собственности зарегистрировано 28 октября 2020 г.

    28 ноября 2019 г. Управлением Росреестра по Вологодской области на основании акта о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в границах регистрационного округа – Вологодская область от 27 ноября 2019 г. № 7941 было выявлено, что в ЕГРН содержатся сведения о помещениях с кадастровыми номерами №, №, №, № и о здании с кадастровым номером №, вместе с тем фактически здание с кадастровым номером № является жилым домом, в составе которого отсутствуют иные самостоятельные объекты недвижимости – помещения, 28 ноября 2019 г. Управлением были приняты решения об изменении статуса с «ранее учтенный» на «архивный» в отношении помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №.

    Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.                                                Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.                                                        Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

    Согласно договору купли-продажи дома с земельным участком от 14 октября 2020 г. Великоустюгское районное потребительское общество продало, а Сизова О.Д. приобрела в собственность жилой дом, кадастровый номер № и земельный участок, кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания жилого дома, расположенные по адресу: ..., стоимость дома - 2000 рублей, стоимость земельного участка – 1000 рублей.             В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).                             Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

    Истцы Батакова З.Б., Белоусова Л.И. и Тележкина С.Г., не являясь стороной сделки, не представили доказательств тому, что сделкой купли-продажи недвижимого имущества от 14 октября 2020 г., совершенной между Великоустюгским районным потребительским обществом и Сизовой О.Д. нарушены их права и законные интересы.

    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ссылка в иске на нарушение права истцов на приватизацию жилых помещений является необоснованной по следующим основаниям.                                        В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.                                    Из ответа администрации Великоустюгского муниципального района от 12 ноября 2021 г. следует, что администрация не располагает какой-либо информацией по существу отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом – жилой дом, расположенный по адресу: .... В Реестре муниципальной собственности данный объект не числится. Администрация в каких-либо правоотношениях относительно объекта не участвовала. Объект в муниципальную собственность не передавался (Том 1 л.д. 72).                            Решением Арбитражного суда Вологодской области от 18 марта 2005 г. установлено, что дом по ... числится за Великоустюгским районным потребительским обществом с момента постройки. К федеральной, государственной и муниципальной собственности не относится.                     Не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 14 октября 2020 г. ссылка представителя истцов на стоимость объектов недвижимости, указанная в данном договоре, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.                                Несостоятельными также являются доводы представителя истцов о незаконности продажи Великоустюгским районным потребительским обществом Сизовой О.Д. земельного участка, на котором расположен жилой дом ... в связи со следующим.                Постановлением главы Великоустюгского муниципального района Вологодской области от 26 октября 2007 г. № 1024 Великоустюгскому районному потребительскому обществу в собственность за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся относительно ориентира – жилой дом, расположенный в границах участка, адрес ориентира: ..., для использования в целях обслуживания жилого дома, общей площадью 312 кв. метров.                                     6 ноября 2007 г. между комитетом по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района и Великоустюгским районным потребительским обществом заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.                                    Данный договор недействительным не признавался.

Право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., было зарегистрировано за Великоустюгским районным потребительским обществом в установленном законом порядке.                                     Кроме того, в соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.                                    На основании изложенного, суд приходит к выводу, что права и законные интересы истцов в связи с заключением 14 октября 2020 г. между Великоустюгским районным потребительским обществом и Сизовой О.Д. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., не нарушены, оснований для признания указанной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, не имеется.                     Суд, исследовав представленные документы, считает, что Батакова З.Б., Белоусова Л.И. и Тележкина С.Г. не являются надлежащими истцами по требованиям о признании жилого дома многоквартирным жилым домом и исправлении реестровой ошибки.                     Такой способ защиты права, как постановка помещений на кадастровый учет, не предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.                                 В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся на основании документов, поступивших в орган регистрации права в установленном настоящим Законом порядке.

    Согласно статье 14 указанного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав носит заявительный характер и в силу статьи 18 данного Закона изменение основных сведений об объекте недвижимости, внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости возможно на основании обращения заявителя в установленном законом порядке в орган регистрации прав.

    Как было указано ранее, в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, только собственник имеет право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.                    Из материалов дела и объяснений собственника спорного имущества Сизовой О.Д. следует, что она приобрела у Великоустюгского районного потребительского общества объект недвижимости – жилой дом, менять назначение здания, выделять какие-либо помещения и ставить их на кадастровый учет, не намерена и возражает против удовлетворения указанных исковых требований.                          Истцы обращались в Управление Росреестра по Вологодской области с заявлением о включении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости – помещениях с кадастровыми номерами №, №, № и №, однако им было отказано со ссылкой на ч. 5 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том числе в связи с непредставлением документа, устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости.                                     Данный отказ не был оспорен в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.                                    Разрешая требования о признании отношений между Великоустюгским районным потребительским обществом и истцами жилищными, заключении договора социального найма, суд приходит к следующему.    Отношения, сложившиеся между Великоустюгским районным потребительским обществом и Батаковой З.Б., между Великоустюгским районным потребительским обществом и Белоусовой Л.И. являются жилищными вследствие заключения договора найма и договора коммерческого найма. Тележкина С.Г. к Великоустюгскому районному потребительскому обществу по поводу заключения подобного договора не обращалась, однако, как установлено в судебном заседании истцы, в том числе Тележкина С.Г., и члены их семей до настоящего времени проживают по адресу: ..., оплачивают коммунальные услуги, производят плату за наем (ранее Великоустюгскому райпо, в настоящее время Сизовой О.Д.). Со сменой собственника каких либо изменений не произошло. Таким образом, оснований для признания отношений жилищными в судебном порядке не имеется.        В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Требования о заключении договора социального найма удовлетворению не подлежат, поскольку ни Великоустюгское районное потребительское общество, ни Сизова О.Д. не имеют в соответствии с действующим законодательством права на заключение договоров социального найма.                 На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

решил:

    в удовлетворении исковых требований Батаковой Зое Брониславовне, Белоусовой Любови Ивановне и Тележкиной Светлане Георгиевне к Великоустюгскому районному потребительскому обществу, Сизовой Ольге Дмитриевне о признании сделки недействительной, отношений жилищными, жилого дома многоквартирным жилым домом и исправлении реестровой ошибки и к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области о постановке на государственный кадастровый учет жилых помещений отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через районный суд в месячный срок со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Г. Зеленская