Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5005/2019 от 06.02.2019

Судья: Гришакова Н.Б.                        Дело № 33-5005/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Аверченко Д.Г.

судей Ризиной А.Н., Тришевой Ю.С.,

при секретаре Кручининой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 марта 2019 года апелляционную жалобу Колдашова <данные изъяты> и Мухиной <данные изъяты> на решение Балашихинского городского суда Московской области от 26 сентября 2018 года о Колдашова <данные изъяты>, Мухиной <данные изъяты> к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне выплаченных денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Аверченко Д. Г., объяснения представителя ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» – Макаровой А.В., представителя Колдашова И.И. и Мухиной К.В. – Дворецкого В.Р.,

УСТАНОВИЛА:

Колдашов И.И., Мухина К.В. обратились в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне выплаченных денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обосновании иска указывают, что 29.09.2014г. заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №БЩ-29А-2-14-3, в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить жилой дом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу квартиру №<данные изъяты>, а истцы обязались уплатить ответчику цену этого Договора и принять квартиру. В соответствии с п. 4.3 Договора его цена составляет <данные изъяты> руб. 00 коп. Истцы свои обязательства по уплате цены Договора исполнили. В соответствии с п. 1.2 Договора проектная площадь квартиры №<данные изъяты>, включая площадь вспомогательных помещений составляет 65,3 кв.м., фактически же после окончания строительства площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений составляет 62,1 кв.м., то есть на 3.2 кв.м. меньше. В соответствии с п.4.5 Договора в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами договора не производятся. Данное условие является ничтожным так как ущемляет права истцов, как потребителей, в связи с чем в соответствии с ч.2 ст. 7 Федерального Закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, а также в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» истцы имеют право требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В соответствии с п. 4.1 Договора цена 1 кв.м. общей площади квартиры составляет 83 500 руб. 00 коп., таким образом, истцы вправе требовать от ответчика уменьшения цены Договора в следующих размерах: (65,3 кв.м. – 62,1 кв.м.) х 83 500 руб. 00 коп. = 267200 руб. 00 коп. 04.07.2018г. истцы направили ответчику претензию, в которой потребовали выплатить им излишне уплаченные денежные средства, однако Ответчик на данную претензию не ответил. Действия ответчика причинили истцам моральный вред, поскольку истцы получили от ответчика квартиру с площадью, несоответствующей условиям Договора, что вызвало серьезные переживания и моральные страдания. Истцы считают справедливой компенсации морального вреда равной 50 000 руб. 00 коп., для каждого из истцов. Для участия в процессе по настоящему исковому заявлению истец был вынужден воспользоваться услугами представителя, цена которых составила 25000 руб. 00 коп.

Истцы просили суд взыскать с ответчика в пользу Колдашова И.И. излишне уплаченные денежные средства по договору №<данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.09.2014г. в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. Взыскать с ответчика в пользу Мухиной К.В. излишне уплаченные денежные средства по договору №<данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.09.2014г. в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. Признать п. 4.5 договора №<данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.09.2014г. в части, устанавливающей, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами договора не производятся, недействительным. Взыскать с ответчика в пользу Колдашова И.И. и Музиной К.В. компенсацию морального вреда за отказ в соразмерном уменьшении цены договора №БЩ-29А-2014-3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.09.2014г. в размере 50000 руб. 00 коп. для каждого.

В судебном заседании представитель истцов иск поддержал.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» явился, против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, поддержал письменные возражения, заявил о пропуске срока исковой давности по требованию об оспаривании положений договора.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 26 сентября 2018 года в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При вынесении решения, судом установлено, что 29.09.2014г. истцы заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №БЩ-29А-2-14-3, в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить жилой дом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцам квартиру №<данные изъяты> в равных долях (по1/2), а истцы обязались уплатить ответчику цену этого Договора и принять квартиру.

В соответствии с п. 4.3 Договора его цена составляет <данные изъяты> руб. 00 коп.

Истцы свои обязательства по уплате цены Договора исполнили.

В соответствии с п. 1.2 Договора проектная площадь квартиры №69, включая площадь вспомогательных помещений составляет 65,3 кв.м.

В соответствии с п. 4.5. Договора, в случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом описании Дома, с учетом балконов и лоджии, выданным органами кадастрового учета (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2. Договор, после окончания строительства жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (Одного) кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью Объекта долевого строительства, указанной в техническом плане Жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Со ссылкой на положения части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, преамбулу Закона РФ «О защите прав потребителей» судом указано, что не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным, при этом договором может быть предусмотрено и иное. обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Судом сделан вывод, что истцы при подписании Договора приняли условия оспариваемой части пункта 4.5, при этом в противоречие доводов истцов, уменьшение площади квартиры во вновь построенном здании не является недостатком, а заранее согласованной и ожидаемой сторонами договора строительная погрешность, в случае возникновения которой стороны договора согласовали отсутствие взаиморасчетов между друг другом, в связи с чем исковые требования о признании п.4.5. Договора удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд согласился с доводами ответчика о пропуске истцами предусмотренного ст.196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности, поскольку договор был заключен между сторонами 29.09.2014 г.

Со ссылкой на приведенные выводы судом отказано во взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору №БЩ<данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома

В обоснование отказа во взыскании компенсации морального вреда судом указано, что в ходе судебного разбирательства не было установлено, что действиями ответчика были нарушены личные неимущественные права истцов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 17.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности.

При этом условиями п.4.5 договора долевого участия предусмотрена обязанность участника долевого строительства по доплате в случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу являются ничтожными.

Пункт 4.5 договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, цена которой была определена на единицу площади, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 17.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Кроме того судебная коллегия находит необоснованным вывод суда о пропуске срок исковой давности, поскольку согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. В случае когда сделка признана недействительной в части, срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Из материалов дела следует, что договор долевого участие в части передачи квартиры истцам был исполнен 11 декабря 2017 года, о чем составлен передаточный акт (л.д.20).

Исковое заявление было подано в суд 16 июля 2018 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности с момента исполнения данной части договора.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о несостоятельности доводов представителя ответчика о пропуске истцами установленного п.1 ст.181 ГК РФ срока исковой давности для оспаривания указанного пункта договора, поскольку данный срок не истек.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии у истцов права на получении денежной компенсации, в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью.

Судебная коллегия не соглашается с расчетом истцов уменьшения площади квартиры, поскольку условиями договора не предусмотрено применение понижающих коэффициентов при расчетах за квартиру (пункт 4.3 договора).

Согласно представленному в материалы дела ответчиком расчету площадь уменьшения составила 0,68 кв.м. (65,3- 64,62) (л.д.33-41).

Судебная коллегия, проверив расчет ответчика, находит его арифметически верным и соответствующим материалам дела.

В соответствии с п.4.1 стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры определена в размере 83500 руб.

Оценив представленные доказательства в соответствии со ст.ст. 56,67, 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу каждого истца денежных средств за уменьшение площади квартиры в размере 28390руб. (83500 руб. * 0,68 кв.м. * 1/2).

Учитывая установленную вину ответчика в нарушении прав истцов в части исполнения обязательств по договору, судебная коллегия на основании положений ст.15 Закона РФ от 17.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», исходя из фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика в нарушении прав истцов ненадлежащим исполнением обязательств по договору, взыскивает с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей в пользу каждого истца.

На основании ст. 13 Закона РФ от 17.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» судебная коллегия взыскивает в пользу каждого истца штраф в размере 15195руб. ((28390+2000) *1/2).

Колдашова И..И. понес расходы на оплату услуг представителя по договору на оказание услуг по представлению интересов в суде от 04 июля 2018 года (л.д.26) в размере 25000 рублей.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, с учетом характера заявленного спора, степени сложности дела, рыночной стоимости оказанных услуг, затраченного представителем на ведение дела времени, соразмерности защищаемого права и суммы вознаграждения, продолжительности судебных заседаний и времени рассмотрения дела, объема фактически оказанных услуг судебная коллегия определяет к взысканию с ответчика в пользу Колдашова И.И. понесенные на оплату услуг представителя расходы в размере 10 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балашихинского городского суда Московской области от                26 сентября 2018 года отменить, принять новое решение:

иск удовлетворить частично:

признать недействительным пункт 4.5 договора № БЩ-29А-2-14-3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.09.2014 г. в части, устанавливающей, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами договора не производятся,

взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Колдашова <данные изъяты> денежные средства в размере 28390руб., компенсацию морального вреда – 2000руб., штраф – 15195руб.,

взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Мухиной <данные изъяты> денежные средства в размере 28390руб., компенсацию морального вреда – 2000руб., штраф – 15195руб.,

взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Колдашова <данные изъяты> расходы на оплату представителя в размере 10 000руб.

Председательствующий

Судьи