Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-841/2010 ~ М-604/2010 от 01.04.2010

№ 2-841/2010

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

31 мая 2010 года гор. Железногорск

Судья Железногорского городского суда Красноярского края Колегов П.В., при секретаре Б, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество, -

У С Т А Н О В И Л :

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Железногорский городской суд с исковым заявлением к ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ОАО «Дом вашей мечты» предоставило ответчику ипотечный жилищный заем в сумме 1050000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., ... .... Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 29.01.2009 года. В настоящее время законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является истец - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». С марта 2009 года ответчиком не производятся ежемесячные платежи по возврату сумму займа и процентов за пользование им. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по данному договору истец просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчику, расположенную по адресу: ... ..., ..., ..., ..., ... ..., в том числе: определить размер суммы, подлежащей истцу из стоимости заложенного имущества в размере 1293346,17 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1047424,17 руб., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом - 176212,53 руб. и сумма пени за просроченные проценты и основной долг 69709,47 руб., а также начиная с 23 марта 2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1047424,17 руб. кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб. сумме 4000 руб.

В дальнейшем истец уточнил исковые требования и просил обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО5, расположенную по адресу: ... ..., ..., ..., ... ..., в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры указанной в закладной, в размере 1503275 руб.; определить размер суммы, подлежащей истцу из стоимости заложенного имущества в размере 1293346,17 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1047424,17 руб., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом - 176212,53 руб. и сумма пени за просроченные проценты и основной долг - 69709,47 руб., а также начиная с 24 марта 2010 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1047424,17 руб. Кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 (действующий по доверенности) на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, место жительства неизвестно.

В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведения об этом с последнего известного места жительства ответчика.

До судебного заседания было установлено, что место жительства и место пребывания ФИО5 неизвестно.

Подтверждением полученной судом информации об отсутствии ответчика по прежнему месту жительства, являются: возврат конверта направленного ответчику ФИО5 заказной почтой с указанием причины - истек срок хранения; сообщение начальника ОУУМ УВД г.Железногорск о том, что установить возможность проживания ФИО5 по данному адресу не представилось возможным, так как дверь квартиры никто не открывает, а ФИО5 на УПМ... по повесткам не является.

Таким образом, установлено, что ответчик не находится по месту прежней регистрации и его местонахождение неизвестно.

Определением Железногорского городского суда от 31 мая 2010 года в качестве представителя ФИО5 по настоящему делу назначен адвокат филиала межреспубликанской коллегии адвокатов «Адвокатская консультация № 47» ФИО3

В судебном заседании адвокат ФИО3 исковые требования не признала, поскольку позиция ответчика ей не известна.

В связи с приведенными обстоятельствами суд вправе рассматривать данное гражданское дело по существу без участия ответчика.

В соответствии со ст. 50 ГПК РФ суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других случаях предусмотренных федеральным законом случаях.

В отсутствии препятствий для рассмотрения дела по существу, проверив материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как следует из положений ст. ст. 329, 334, 348, 349, 350 ГК РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

Согласно ст.ст. 68, 78 данного Федерального закона реализация недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с торгов, провидимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Из материалов дела следует, что 28 января 2009 года между ООО «Дом вашей мечты» и ответчиком был заключен договор займа № 011-ИЗ/К, по условиям которого ФИО5 предоставлен ипотечный заем в размере 1 050 000 рублей на 180 месяцев под 16 % годовых для приобретения квартиры расположенной по адресу: ..., ..., ..., ... ....

Согласно платежного поручения № 47 от 29.01.2009 года ОАО «Дом Вашей мечты» выплатил ФИО5 по договору займа № 011-ИЗ/К от 28.01.2009 года 1 050 000 рублей путем перечисления на счет.

Согласно п. 1.6 договора права заимодавца по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном договором порядке в соответствии с действующим законодательством.

В обеспечение обязательства по возврату денежных средств, квартира по указанному выше адресу передана в залог первоначальному залогодержателю - ОАО «Дом вашей мечты» с составлением закладной, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. 29 декабря 2009 года права по закладной были преданы истцу, о чем в закладной имеется отметка.

29 января 2009 года ФИО5 и ФИО4 заключили договор купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., ..., ... ... стоимостью 1 500 000 рублей, согласно которому ФИО5 приобрел в собственность указанную квартиру по указанной цене.

Согласно информационному расчету размер ежемесячных платежей по договору займа составил 15 463 руб. 50 коп., однако, заемщик надлежащим образом не исполнял обязательства по возврату суммы займа и процентов. Так с марта 2009 года платежи по возврату суммы займа и процентов ответчиком не производятся, задолженность составила 1 293 346 руб. 17 коп. из которых сумма основного долга составляет 1047424 руб. 17 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом - 176212 руб. 53 коп. и сумма пени за просроченные проценты и основной долг 69709 руб. 47 коп.

Как следует из п.п. 5.2,.5.3 договора займа, при нарушении сроков возврата займа, процентов заемщик платит неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки договора.

Заимодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования и обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке заемщиком осуществления ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней {п.п.4.4.1. 4.4.3 договора).

12 мая 2009 года ФИО5 направлено от ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое также не было добровольно исполнено.

Статья 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 гола № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 гола № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 гола № 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно отчета № 5 ООО «Аудит-Стандарт» об определении рыночной стоимости квартиры от 14 января 2009 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., ..., ... ... составляет 1 503 275 рублей. Данная стоимость квартиры указана и в закладной.

В силу требований ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст. 1 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 26.06.2007 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статья 50 Закона предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч.1 ст. 78 вышеуказанного закона, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридически лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Оценивая представленные по делу доказательства, суд принимает во внимание, что в соответствии с действующим законодательством, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, ответчик, возложенные на него в договоре обязательства не исполняет надлежащим образом, по состоянию на 22.03.2010 года задолженность заемщика составила 1 293 346 рублей 17 копеек. В силу ст. 50 Федерального Закона РФ «Об ипотеке», владелец закладной, в частности, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» вправе обратиться в суд с требованиями о взыскании задолженности по договору займа.

Поскольку обеспечением исполнения обязательства являлся залог квартиры, надлежит обратить взыскание на квартиру Номер обезличен, расположенную в доме Номер обезличен по ... в ... ... назначить начальную продажную стоимость квартиры 1 503 275 рублей, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. С учетом требования закона суд определяет размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 1 293 346 руб. 17 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1 047 424 руб. 17 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом - 176 212 руб. 53 коп., сумма пени за просроченные проценты и основной долг - 69 709 руб. 47 коп.

Кроме этого, начиная с 24 марта 2010 года и по день реализации квартиры, определить подлежащим выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа, на сумму невыплаченного основного долга, которая на 22 марта 2010 года составляет 1 047 424 руб. 17 коп.

Однако суд считает, что возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основною долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, в связи с чем применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в договоре займа не предусмотрено.

При таких обстоятельствах суд полагает не подлежащим удовлетворению требования о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0.2 % за каждый день просрочки.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 89 от 17.03.2010 года, с ответчика ФИО5 в пользу истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО5 удовлетворить частично.

Обратить взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательств - квартиру Номер обезличен, в доме Номер обезличен по ... в ... ... принадлежащую ФИО5 и заложенную по договору займа № 011-ИЗ/К от 28 января 2009 года.

Назначить начальную продажную стоимость квартиры Номер обезличен, в доме Номер обезличен по ... в ... ... в размере 1 503 275 000 (один миллион пятьсот три тысячи двести семьдесят пять) руб. 00 коп.

Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

Определить суммы, подлежащие уплате Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, по состоянию на 22 марта 2010 года в размере 1 293 346 (один миллион двести девяносто три тысячи триста сорок шесть) руб. 17 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1 047 424,17 (один миллион сорок семь тысяч четыреста двадцать четыре) руб. 17 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование займом - 176 212 (сто семьдесят шесть тысяч двести двенадцать) руб. 53 коп. и сумма пени за просроченные проценты и основной долг - 69 709 (шестьдесят девять тысяч семьсот девять) руб. 47 коп., а также начиная с 24 марта 2010 года и по день реализации квартиры, определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, которая составляет на 22 марта 2010 года 1 047 424 (один миллион сорок семь тысяч четыреста двадцать четыре) руб. 17 коп.

Взыскать с ФИО5 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 (четырех тысяч) руб. 00 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток со дня вынесения мотивированного решения, то есть с 04 июня 2010 года, путем подачи жалобы через
Железногорский городской суд.

Судья Железногорского городского суда П.В. Колегов