Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-108/2012 ~ М-32/2012 от 10.01.2012

Дело № 2-108/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2012 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Муковкиной Т.И.,

при секретаре Денисенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "СР" к Ветрогонскому М.А. и Администрации о взыскании денежных сумм,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику Ветрогонскому М.А. по тем основаниям, что <Дата обезличена> года на основании протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес обезличен> был заключен договор непосредственного управления многоквартирным домом с ООО "СР". После подписания договора управления ООО "СР" приступило к выполнению своих обязанностей. На первом этаже многоквартирного жилого дома по <Адрес обезличен> расположены нежилые помещения, принадлежащие различным собственникам. Согласно выписке из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем нежилого помещения общей площадью <Данные изъяты> кв. м. на праве собственности является МО Администрации. Нежилое помещение общей площадью <Данные изъяты> кв.м. на основании договора аренды, подписанного собственником и арендатором Ветрогонским М.А., находится в пользовании и владении у Ветрогонского М.А., согласно договору аренды все расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного жилого дома, несёт арендатор. Истец ссылается на то, что Ветрогонскому М.А. были выставлены счета на оплату услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома, а так же акты выполненных работ. На все уведомления о задолженности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также за текущий и капитальный ремонт, ответчик никак не отреагировала. Истец указывает о том, что на <Дата обезличена> задолженность Ветрогонского М.А. перед ООО "СР" за содержание, текущий и капитальный ремонт составляет <Данные изъяты>. Истец просит взыскать указанную сумму с ответчика, а также расходы по оплате госпошлины.

Впоследствии судом по ходатайству истца в качестве соответчика по делу привлечена Администрация.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Клочков А.Е. поддержал заявленные исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении, также пояснил, что считает, что их требования основаны на законе, а также на принятых решениях общих собраний собственников квартир, сослался на то, что решения собраний собственников не оспорены в установленном порядке, поэтому являются действующими.

Ветрогонский М.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств до начала судебного заседания суду не заявлял. Ранее в судебном заседании с иском не согласился, полагает, что договором аренды нежилого помещения на него не возложены обязанности по несению расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонту мест общего пользования, кроме того, считает, что истцом не доказаны те объемы работ, которые им указаны, и соответственно те расходы, которые ему предъявлены.

Представитель Администрации по доверенности Кораблева Т.В. с иском не согласилась. Пояснила, что истцом заключен договор на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома <Адрес обезличен> с собственниками помещений жилого дома. Из представленного договора не усматривается с каким количеством собственников помещений от общего их числа был заключен указанный договор. Пунктом <Данные изъяты>. договора установлен размер платы за: содержа­ние и техническое обслуживание общего имущества жилого многоквартирного дома, текущий ремонт общего имущества жилого многоквартирного дома. Согласно п.<Данные изъяты> договора плата за услуги утверждается еже­годно на общем собрании собственников помещений и действует на период выполнения ист­цом установленного объема и перечня работ услуг в течение 1 года и оформляется дополни­тельными соглашениями к настоящему договору. Таких дополнительных соглашений истцом суду не представлено. Из текста договора от <Дата обезличена> следует, что договор заключен в соответствии с решением общего собрания собственников от <Дата обезличена>, однако из текста протокола не усматривается, какой размер платы установлен собственниками за содержание и техническое обслуживание общего имущества, а также за текущий и капитальный ремонт, что является на­рушением положений ЖК РФ. По смыслу п. 2 ст. 158 ЖК РФ ООО "СР" должно обосновать целесообразность проведения капитального ремонта, определить его объемы, сроки, стоимость, при этом решение о проведении капитального ремонта, в том числе объемов и стоимости работ также должно приниматься собственниками многоквартирного дома с соблюдением процедуры проведения общего собрания, установленной статьями 45-46 ЖК РФ. Такое решение собственниками не принималось, поэтому предъявляемые к оплате суммы на капитальный ремонт, не могут считаться обоснованными. Доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об оплате расходов на капитальный ремонт истцом не представлено. Считает, что решения собственников не являются надлежащими доказательствами по делу, так как, ранее предоставленные протоколы по предыдущим делам, рассмотренным Арбитражным судом, не были подписаны, в судебном заседании по настоящему делу предоставляются подписанные протоколы. В соответствии с договором аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> арендатором спорных помеще­ний общей площадью <Данные изъяты> кв.м., расположенных в здании по адресу: <Адрес обезличен> выступает Ветрогонский М.А. По условиям договора обязанность по капитальному ремонту и текущему ремонту, а также принятие долевого участия в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории возложена на арендатора (пункт <Данные изъяты> договора). Применительно к отношениям арендатора и арендодателя в договоре аренды положения ст. 616 ГК РФ предусматривают возможность переложения обязанностей по капи­тальному ремонту и содержанию имущества на арендатора помещений. Считают надлежащим ответчиком по делу арендатора спорных помещений Ветрогонского М.А., поскольку, хотя договор аренды и не прошел государственную регистрацию, однако помещения находятся в пользовании Ветрогонского М.А., не переданы ответчиком Администрации.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <Дата обезличена> <Номер обезличен> собственником нежилых помещений общей площадью <Данные изъяты> кв. м. по адресу <Адрес обезличен> является МО Администрации. Согласно предоставленным материалам дела, пояснениям сторон, нежилые помещения общей площадью <Данные изъяты> кв.м.по адресу <Адрес обезличен> на основании договора аренды от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенного МУ "Н" от имени и по поручению МО Администрации и арендатором Ветрогонским М.А. на срок по <Дата обезличена> находятся в пользовании и владении у Ветрогонского М.А., по акту приема-передачи данные помещения были переданы Ветрогонскому <Дата обезличена>.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Истцом также предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, из которого следует, что договор аренды нежилого помещения не был зарегистрированным в установленном законом порядке, и данное обстоятельство ответчиками не оспаривалось.

Таким образом, учитывая, что данный договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более 1 года, не прошел государственную регистрацию, соответственно, данный договор считается не заключенным.

<Дата обезличена> собственниками жилых помещений многоквартирного жилого <Адрес обезличен> на основании решения общего собрания собственников жилых помещений был заключен договор <Номер обезличен> на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, предметом данного договора согласно п. <Номер обезличен> является оказание исполнителем услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома, согласно вводной части договора условия данного договора определены общим собранием собственников и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 39 Жилищного кодекса РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент выбора способа управления и заключения договора содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом, в том числе, путем заключения договора с лицами, осуществляющими оказание услуг по содержанию и ремонту.

Несмотря на то, что п. <Номер обезличен> договора аренды, заключенного между ответчиками, и предусмотрено, что арендатор обязан принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории, однако, как следует из материалов дела, пояснений сторон, арендатор не заключал договор с ООО "СР" по содержанию, ремонту и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, поэтому суд полагает, что непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 164 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора по содержанию, ремонту и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и оплате понесенных арендатором расходов возложены быть не могут. Ссылка Администрации на то, что такая обязанность арендатора вытекает из договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, у суда не имеется.

Следовательно, Администрация, являясь собственником помещения в данном многоквартирном доме, обязана оплачивать истцу понесенные им затраты на содержание и ремонт общего имущества дома.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме состоит из платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома. Пунктом 2 и 3 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за проведение капиталь­ного ремонта, обязанность по оплате за который распространяется на всех собственников по­мещений в многоквартирном доме, принимается решением общего собрания собственников помещения с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ре­монта, о необходимом объеме работ и стоимости материалов, о порядке финансирования ре­монта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями капиталь­ного ремонта, предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Согласно статье 15 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Из Протокола общего собрания собственников многоквартирного <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> следует, что принято решение которым установлены плата на <Дата обезличена> год за <Данные изъяты> кв.м: на содержание жилищного фонда в размере <Данные изъяты> руб., на текущий ремонт жилищного фонда – <Данные изъяты> руб., на капитальный ремонт жилищного фонда – <Данные изъяты> руб. Из протокола общего собрания собственников от <Дата обезличена> следует, что на <Дата обезличена> год за <Данные изъяты> кв. м была установлена плата: на содержание жилищного фонда в размере <Данные изъяты> руб., на текущий ремонт жилищного фонда – <Данные изъяты> руб., на капитальный ремонт жилищного фонда – <Данные изъяты> руб. В дальнейшем указанная плата не менялась, по данным тарифам выставлялись счета на оплату.

Указанные решения общих собраний собственников жилых помещений не были оспорены Администрацией, как собственником жилого помещения в установленном порядке. Такой порядок установлен статьями 44-48 ЖК РФ, Администрация ссылалась на то, что сведения о наличии указанных протоколов были получены ответчиком уже при рассмотрении дел в арбитражном суде по иску истца к ООО "А" и Администрации, решение по делу было вынесено 05.10.2011, таким образом, Администрация имела возможность оспорить решения собраний в установленном порядке. При этом, выводы суда апелляционной инстанции, по мнению суда не могут иметь преюдициального значения в данном случае, поскольку в рассмотрении дела участвовали другие стороны. Также суд полагает, что данный договор <Номер обезличен> на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома является действующим, подписан собственниками жилых помещений на основании решения общего собрания.

Пунктом <Номер обезличен> Договора <Номер обезличен> от <Дата обезличена> было предусмотрено, что плата за капитальный ремонт производится ежемесячно и накапливается на специальном счете, при принятии собственником решения о проведении отдельных работ по капитальному ремонту данный ремонт финансируется за счет средств вышеуказанного специального счета, аналогичные условия установлены для сбора платы за текущий ремонт, накопления и расходования средств на указанный нужды.

Согласно указанным выше решениям собраний собственниками утверждался план текущего и капитального ремонта на <Дата обезличена> год, также из представленных документов следует, что решением общего собрания от <Дата обезличена> был утвержден план работ <Дата обезличена>, а также плата на <Дата обезличена> год.

Весь предъявляемый период времени истец выполнял работы по содержанию, ремонту и текущему ремонту мест общего пользования собственники жилых помещений оплачивали работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту мест общего пользования. Как уже указывалось выше, все собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя содержания общего имущества дома.

Частью 5 статьи 46 ЖК РФ предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Поэтому даже при отсутствии заключенного договора на обслуживание с Администрацией, все собственники должны находится в равном положении, поэтому все собственники должны нести обязанности по участию в расходах на содержание, ремонт и капитальный ремонт дома. В силу закона решения общих собраний являются обязательными для всех собственников. Отсутствие между истцом и ответчиками договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права истца на получение соответствующих платежей. Работы выполнялись ООО "Р "РС" на основании заключенных договоров подряда ООО "СР": от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, согласно последнему договору, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не проявит инициативы по его прекращению, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в связи с чем, данный договор продолжил действовать и на <Дата обезличена> год.

Истцом были предоставлены акты о приемке выполненных работ за указанные периоды времени. В судебном заседании обозревались счета об оплате данных работ ООО "СР" в адрес ООО "Р "РС". При этом, суд не может согласиться с доводами представителя Администрации и Ветрогонского М.А. о том, что они не согласны с размером оплаты также в связи с тем, что часть работ носила характер работ не текущего ремонта, поскольку речь шла о замене сантехнического оборудования в квартирах. При этом, ответчиками суду не предоставлено доказательств того, что имеет место ненадлежащее содержание, ремонт или капитальный ремонт данного многоквартирного дома.

Оплата производится по тарифам, а не за фактически выполненные работы, поэтому суд полагает, что указанные обстоятельства не могут быть приняты во внимание. При этом, ответчики не вели также речь о некачественном выполнении работ, в связи с чем, возможно снижение оплаты за содержание, и ремонт мест общего пользования. Наличие актов выполненных работ и отсутствие опровергающих доказательств позволяют суду отклонить довод Администрации о том, что оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не подлежат оплате.

Истцом выставлялись счета на оплату, исходя из тарифов, утвержденных общим собранием собственников, произведен расчет взыскиваемых сумм, согласно данному расчету за период с <Дата обезличена> года по <Дата обезличена> сумма задолженности по содержанию, текущему и капитальному ремонту составляет <Данные изъяты>., данный расчет ответчиками не оспорен, судом проверен, поэтому суд полагает, что указанная сумма подлежит взысканию с Администрации, как собственника имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации в пользу ООО "СР" <Данные изъяты>., а также расходы по оплате госпошлины в сумме <Данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.И. Муковкина