Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-507/2013 от 18.02.2013

№ 2-507/2013 (11-3/2013)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 февраля 2013г. Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего: судьи Морозовой Г.В.,

при секретаре Кочешковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляции гражданское дело по иску Болотенко О.А. к Шевченко А.Н., Шевченко Т.Н. о взыскании суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л :

Болотненко О.А. обратилась в суд с иском к Шевченко А.Н., Шевченко Т.Н. о взыскании суммы задатка, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №... по <адрес>. Согласно условиям договора она передала ответчику Шевченко Т.Н. сумму задатка в размере (...) рублей, основной договор должен был быть заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ознакомившись с представленными ответчиком Шевченко Т.Н. правоустанавливающими документами, она узнала о наличии обременения в отношении указанной квартиры в виде залога. ДД.ММ.ГГГГ она направила в адрес ответчиков телеграмму орасторжении предварительного договора и потребовала возврата уплаченного задатка. Поскольку ответчиком были нарушены обязательства по предварительному договору, ответчики являются стороной, виновной в неисполнении договора, а поэтому обязаны возвратить задаток.

Истица просила взыскать с ответчиков сумму задатка и понесенные ею по делу судебные расходы.

Решением мирового судьи судебного участка №146в ЗАТО г. Железногорск Красноярского края Наумовой О.Б. от 11 октября 2012г. Болотненко О.А. в удовлетворении исковых требований отказано. С истца в пользу ответчика Шевченко Т.Н. взысканы понесенные последней судебные расходы в размере (...) рублей.

Указанное решение истцом обжаловано. Истец просит отменить решение и принять по делу новое решение. Судом, по мнению апеллянта, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Суд не дал правовой оценки тому обстоятельству, что в предварительном договоре указано на отсутствие в отношении жилого помещения прав третьих лиц, между тем квартира была обременена – в отношении нее установлен запрет в связи с нахождением ее в залоге у банка, обременение было снято только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в установленный предварительным договором срок – ДД.ММ.ГГГГ – квартира не могла быть продана ответчиками истцу.

Кроме того, в связи с незаключением ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, все обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, а поэтому полученные ответчиком Шевченко Т.Н. денежные средства подлежат возврату.

Истец Болотненко О.А., ее представитель Федорова М.Г. в судебном заседании на удовлетворении жалобы настаивали, сославшись на изложенные в жалобе доводы. Истец пояснила также, что не была согласна на приобретение квартиры вместе с залогом, ответчик Шевченко Т.Н. обещала принять меры по снятию обременения, однако к ДД.ММ.ГГГГ обременение в отношении квартиры продолжало существовать, сотрудники агентства недвижимости, которые осуществляли правовую помощь в заключении сделки, сообщили, что у ответчицы нет денег для погашения кредитной задолженности и прекращения, тем самым, мер обеспечения в виде залога, от имени Шевченко Т.Н. просили передать продавцу еще (...) рублей, она отказалась передать деньги., Усомнившись в добросовестности действий ответчиков, по тем основаниям, что в отношении квартиры продолжал существовать залог, она отказалась от заключения сделки, потребовала возврата уплаченных денег.

Ответчик Шевченко Т.Н., ее представитель Юсупова Т.Е. в судебном заседании доводы жалобы не признали, полагая судебное решение законным и обоснованным. Ответчик Шевченко Т.Н. пояснила также, что она, действительно, не принимала меры к снятию мер обеспечения, так как по сообщению сотрудников агентства недвижимости у истицы отсутствовали деньги на приобретение квартиры, а сама истица не давала твердое согласие на приобретение квартиры.

Ответчик Шевченко А.Н. в судебном заседании доводы жалобы не признал, пояснил, что предварительный договор был подписан им в отсутствие истицы и ответчика, после подписания договора ими, по просьбе своей бывшей жены. Между тем, полагает, что истица сильно рисковала, подписав договор в его отсутствие, без встречи с ним, без согласования с ним условий договора, так как он в то время, в силу наличия между ними неприязненных отношений, сообщал Шевченко Т.Н., что намерен, как только в отношении квартиры будут сняты ограничительные меры, продать свою долю по своему усмотрению, в зависимости от настроения, он так бы и сделал, то есть продал бы принадлежащую ему долю и не истице.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает решение подлежащим отмене в соответствии с п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, с вынесением нового решения в порядке п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Как установлено пояснениями сторон и письменными материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между Шевченко Т.Н., Шевченко А.Н. (Продавцами) – с одной стороны, и Болотенко О.А. – (Покупателем) – с другой, был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям договора стороны приняли на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить в Железногорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для регистрации права собственности подписанный ими договор купли продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по <адрес>.

В силу п. 2.1.3 договора продавец в срок до 31 мая обязан передать покупателю для изучения копии документов, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру, в том числе подтверждающие право собственности на квартиру, в том числе этим же пунктом продавец гарантирует, что квартира не продана, не подарена.., не заложена.., на квартиру отсутствуют права у третьих лиц. Ко дню подписания настоящего договора подобные договоры относительно квартиры не заключены, задатки не приняты.

Покупатель обязан передать продавцу задаток (п. 2.3.2).

Стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора и при заключении договора ее купли-продажи составляет (...) рублей, включая задаток, равный (...) рублей (п. 3.1). Задаток передается покупателем продавцу ДД.ММ.ГГГГ с составлением письменной расписки в подтверждение намерений совершения сделки купли-продажи квартиры (п.3.3).

Стороны несут ответственность за неисполнение своих обязательств в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ (п.4.1).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Шевченко Т.Н. получила от Болотненко О.А. (...) рублей.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственниками квартиры по <адрес> в равных долях на ДД.ММ.ГГГГ являлись Шевченко А.Н. и Шевченко Т.Н., существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

Согласно закладной на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиками сроком на 180 месяцев, Акционерный инвестиционный коммерческий банк «Е банк» (ЗАО) являлся залогодержателем вышеуказанной квартиры.

Согласно регистрационной записи ипотека прекращена ДД.ММ.ГГГГ

Истец просит возвратить переданные им ответчикам (...) рублей, ссылаясь на незаключение договора купли-продажи.

В силу положений, содержащихся в ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Таким образом, единственным обязательством, возникающим из предварительного договора, является заключение в согласованный срок основного договора.

Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор заключен не был, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, то, учитывая положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, в связи с чем с указанного момента у ответчиков Шевченко возникло неосновательное обогащение за счет истицы, которое в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Кроме того, задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, оно может существовать лишь при условии существования основного обязательства.

Таким образом, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств.

Соглашение сторон о задатке в счет несуществующих денежных обязательств, противоречит гражданскому законодательству.

Поскольку денежная сумма, внесенная одной из сторон другой стороне в счет платежей по договору, признается задатком лишь в том случае, если есть основания для признания договора заключенным, а договор в силу ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе цене и срокам, и, учитывая, что основной договор сторонами не заключался, то в данном случае внесенная в счет исполнения сумма не может расцениваться как задаток, а должна считаться авансом, который при незаключении договора подлежит возврату в любом случае.

Одновременно учитывая, что по смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

Иное законное основание владения и распоряжения ответчиками суммой внесенного истцом платежа отсутствует, и при незаключении основного договора эта сумма подлежит возврату покупателю в полном объеме, поскольку иначе у ответчиков возникло бы обогащение за счет истца.

Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор заключен не был, требований о его заключении ни одна из сторон не направила, а указанный в договоре объект недвижимости в собственность ответчика не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме не оформлялось, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем подлежит возврату полученное по договору.

Кроме того, оценивая представленный сторонами договор, суд полагает его недействительным.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.

Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Оцениваемый договор содержит в себе положения, согласно которым продавцы гарантируют, что квартира не заложена, на квартиру отсутствуют права у третьих лиц.

Указанные положения не соответствуют действительности: из представленных суду документов следует, что квартира являлась предметом залога, ее залогодержателем являлся Банк.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2).

На основании ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Таким образом, указание на имеющиеся в отношении недвижимого имущества обременения и достижение соглашения между покупателем и продавцом по этому поводу является существенным условием договора. При заключении договора, которым заложенное имущество отчуждается, на то должно быть получено согласие залогодержателя.

Отсутствие в договоре названных существенных условий позволяет оценить его как незаключенный, а нарушение императивно установленного запрета на совершение сделки с заложенным имуществом свидетельствует о ее ничтожности.

Предварительный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке": ответчики, являясь залогодателями по договору ипотеки, не имели права распоряжаться предметом залога – квартирой - без согласия залогодержателя.

Согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 1103 ГК РФ, исполненное по недействительной сделке подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения.

Выводы суда о том, что именно истица уклонилась от заключения основного договора, следовательно, имеется ее вина в нарушении обязательств, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании истцом указывалось, а ответчиком подтверждено: покупатель не был согласен принять товар, обремененный залогом, поэтому к моменту заключения договора купли-продажи обременение в виде залога должно быть прекращено предпринятыми ответчиками действиями по погашению обеспечиваемого залогом кредитного обязательства.

Согласно материалам дела ипотека в отношении квартиры была прекращена ДД.ММ.ГГГГ, поэтому договор купли-продажи квартиры, являющейся предметом залога в отсутствие согласия покупателя на приобретение квартиры, обремененной правами банка, и в отсутствие надлежаще подтвержденного согласия залогодержателя ДД.ММ.ГГГГ заключен быть не мог в силу закона, а равно – при его заключении – являлся бы ничтожным опять же в силу закона.

Доводы ответчика Шевченко Т.Н. о том, что она не намеревалась принимать мер по прекращению ипотеки до тех пор, пока истец не подтвердит свое согласие на заключение договора, имеют значение лишь постольку, поскольку подтверждают, что ответчик не была намерена предпринимать действия по прекращению ипотеки, а в отсутствие совершенных ответчиком действий по прекращению ипотеки договор не мог быть заключен. При достижении между сторонами соглашения о продаже-покупке квартиры покупатель не должен был повторно доказывать свои намерения, а равно – платежеспособность.

Таким образом, вины покупателя в незаключении договора нет.

При установленных обстоятельствах и презумпции добросовестности действий истца доводы ответчика и показания свидетелей об отсутствии, якобы у истца денежных средств на покупку квартиры, не имеют правового значения, кроме того, сами по себе показания свидетелей об этом в отсутствие достоверно установленных данных не могут быть признаны состоятельными.

Заслуживающим внимание, по мнению суда, обстоятельством является объяснение ответчика Шевченко А.Н., который пояснил, что в силу неприязненных отношений с Шевченко Т.Н. сообщил последней, что, как только обременение с квартиры будет снято, он распорядится принадлежащей ему долей в квартире путем ее отчуждения по своему усмотрению. Из объяснений ответчика следует также, что он не намеревался исполнять условия предварительного договора, мог отказаться от продажи принадлежащей ему доли истице на условиях предварительного договора.

Указанное обстоятельство свидетельствует об обоснованности доводов истца об уклонении ответчиков от надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору,

Учитывая то, что ответчики добровольно отказываются возвратить истице удерживаемую сумму, обстоятельства, предусмотренные ст. 1109 ГК РФ, позволяющие признать удерживаемые суммы не подлежащими возврату, материалами дела не подтверждены, суд полагает, что в пользу Болотненко О.А. с Шевченко А.Н., Шевченко Т.Н. должна быть взыскана сумма неосновательного обогащения, поскольку ответчики, уклоняясь от их возврата, несмотря на то, что после прекращения действия предварительного договора купли-продажи, отпали основания для их удержания, должны рассматриваться как лица, неосновательно удерживающие средства.

Принимая во внимание, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, по правилам части 3 статьи 98 ГПК РФ подлежат перераспределению судебные расходы.

В соответствии с частью 1 и 2 указанной статьи стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать с ответчиков понесенные ею по делу судебные расходы: на оплату услуг представителя – в размере (...) руб., на оплату государственной пошлины – в размере (...) руб., почтовые расходы – в размере (...) руб.

Суд полагает требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя соразмерными конкретным обстоятельствам дела, оценивает необходимость и оправданность таких расходов, с учетом сложности и длительности рассмотрения дела, и полагает подлежащими взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере (...) руб.

Понесенные истцом судебные расходы являются неизбежными, относящимися к делу, несение расходов подтверждено документально, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Апелляционную жалобу Болотенко О.А. удовлетворить, решение мирового судьи судебного участка №146 в ЗАТО г. Железногорск Красноярского края Наумовой О.Б. от 11 октября 2012г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Болотенко О.А. удовлетворить.

Взыскать с Шевченко Т.Н., Шевченко А.Н. солидарно в пользу Болотенко О.А. неосновательное обогащение в размере (...) рублей).

Взыскать с Шевченко Т.Н., Шевченко А.Н. в равных долях в пользу Болотенко О.А. понесенные судебные расходы: на оплату услуг представителя – (...) руб., на оплату государственной пошлины – (...) руб., почтовые расходы – (...) руб., а всего взыскать (...) руб. 20 коп.

Определение суда вступает в законную силу после его вынесения и обжалованию в кассационном порядке не подлежит.

Судья Железногорского городского суда Г.В. Морозова

...