Решение по делу № 2-32/2013 (2-1083/2012;) ~ М-1052/2012 от 03.10.2012

Дело № 2-32/13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 января 2013 года г. Лобня Московской обл.

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Платовой Н.В.

при секретаре: Федоровой Е.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» к Осиповой Р.И. о признании недействительными договоров и обязательств,

у с т а н о в и л:

ООО «Жилищный комплекс «Возрождение», уточнив исковые требования (л.д.106), обратился в суд с иском к Осиповой Р.И. о признании недействительными договоров и обязательств. В судебном заседании представитель истца (по доверенности Маркин Е.С. л.д.42) иск поддержал и пояснил, что 10.08.2007г. ЗАО «Коммунстройресурс» выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: ................. 17.03.2008г. Осипова Р.И. заключила с ЗАО «Коммунстройресурс» предварительные договоры купли-продажи № и №, по которым стороны договоров обязались заключить в будущем договоры купли-продажи квартир № (секция №, этаж №, № на площадке) общей площадью 73,2 кв.м. и № (секция № этаж № № на площадке) общей площадью 73,2 кв.м. При заключении договоров Осипова Р.И. уплатила ЗАО «Коммунстройресурс» полную стоимость квартир. В последующем ЗАО «Коммунстройресурс» был признан несостоятельным (банкротом), на основании определения Арбитражного суда Московской области от 19.05.2011г. конкурсное производство на ЗАО «Коммунстройресурс» завершено. В соответствии с дополнительными соглашениями от 22.10.2010г. и 16.08.2011г. к инвестиционному контракту, заключенному 21.10.2008г. между Администрацией г. Лобня и ЗАО «Коммунстройресурс» на строительство жилого дома, ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» принял на себя в полном объеме права и обязанности ЗАО «Коммунстройресурс». Полагает договоры № и № от 17.03.2008г. ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, так как они не соответствуют требованиям п.2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которому привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. В силу п. 1 и п.4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Как указано в п.6 указанной статьи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Полагает, что обязательства по предварительным договорам № и № были прекращены, так как в течение годичного срока основной договор купли-продажи заключен не был. Кроме того, ЗАО «Коммунстройресурс» не принимал на себя обязательства по передаче квартир в собственность Осиповой Р.И., а лишь обязался в будущем заключить с нею основной договор купли-продажи, а получение оплаты по предварительному договору законом не предусмотрена. Просит признать договоры № и № от 17.03.2008г. и вытекающие из них обязательства недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Представитель ответчика (по доверенности Лукьянова М.Е. л.д.116) иск не признала и пояснила, что предварительные договоры № и № от 17.03.2008г. соответствуют требованиям ГК РФ, содержат все существенные условия, характерные для договоров долевого участия и не являются ничтожными. Осипова Р.И. исполнила денежные обязательства по каждому из договоров в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Утверждения истца о прекращении договоров вследствие истечения годичного срока для заключения основных договоров купли-продажи недвижимости находит несостоятельными, так как в силу п. 3.2.1 договоров ЗАО «Коммунстройресурс» обязался заключить договор купли-продажи квартиры в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права собственности. До настоящего времени жилой дом не закончен строительством и не введен в эксплуатацию, то есть срок для заключения договоров купли-продажи не наступил. В соответствии с решением Лобненского городского суда от 17.09.2012г., вступившим в законную силу, ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» обязан заключить с Осиповой Р.И. договоры об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ................, в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры № проектной площадью 82 кв.м., расположенной в секции № подъезд № этаж № по цене 34000 руб. за 1 кв.м., включив в зачет стоимости квартиры уплаченные ею денежные средства в сумме 2488800 руб., и двухкомнатной квартиры № проектной площадью 82 кв.м., расположенной в секции № подъезд № на № этаже, по цене 34000 руб. за 1 кв.м., включив в зачет стоимости уплаченные ею денежные средства в сумме 2488800 руб. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ решение суда от 17.09.2012г. имеет преюдициальное значение, что исключает удовлетворение иска.

Представитель соответчика ЗАО «Коммунстройресурс» в судебное заседание не явился, в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д.31-32, 33-37).

Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.03.2008г. Осипова Р.И. заключила с ЗАО «Коммунстройресурс» договор №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № площадью 73,2 кв.м, расположенной по адресу: ................ (секция № этаж №, номер квартиры на этаже №) стоимостью 2488 800 руб. (л.д. 7-10). Оплата цены договора произведена Осиповой Р.И. в день заключения договора (л.д.11).

17.03.2008г. между Осиповой Р.И. и ЗАО «Коммунстройресурс» заключен договор №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 73,2 кв. м, расположенной по адресу: ................ (секция № этаж №, номер квартиры на этаже №) стоимостью 2488800 руб. (л.д.12-15). Оплата произведена Осиповой Р.И. в день заключения договора (л.д.16).

Строительство жилого дома осуществлялось ЗАО «Коммунстройресурс» на основании разрешения на строительство, выданного 10.08.2007г., действие которого продлено до 1.10.2009г. (л.д.22).

Установлено также, что 21.10.2008г. между Администрацией г. Лобня и ЗАО «Коммунстройресурс» заключен инвестиционный контракт на строительство 360-ти квартирного 6-ти секционного жилого дома жилого дома по адресу: ................, согласно которому ЗАО «Коммунстройресурс» обязался перезаключить все ранее заключенные договоры с привлеченными им в качестве соинвесторов третьими лицами на двусторонние договоры об участии в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (л.д.65-74). Приложением № к инвестиционному контракту был оформлен протокол распределения квартир, который содержит информацию о квартирах, приобретенных третьими лицами у ЗАО «Коммунстройресурс», в т.ч. права Осиповой Р.И. на квартиры № и № (л.д.75-81).

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.10.2010г. к инвестиционному контракту ОАО «Жилищный комплекс «Возрождение» (реорганизованное в форме преобразования в ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» на основании решения акционера № от 27.04.2011г. л.д.19) с согласия Администрации г. Лобня принял на себя в полном объеме права и обязанности ЗАО «Коммунстройресурс» по инвестиционному контракту, и ему выдано разрешение на строительство 17-ти этажного 9-ти секционного жилого дома по адресу: ................. (л.д.82-83).

Указанные обстоятельства установлены также решением Лобненского городского суда Московской области от 17.09.2012г., вступившим в законную силу, согласно которому ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» обязан заключить с Осиповой Р.И. договор об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ................, в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры № проектной площадью 82 кв.м., расположенной в секции № подъезд №, на № этаже, по цене 34 000 руб. за 1 кв.м., включив в зачет стоимости квартиры уплаченные ею денежные средства в сумме 2488 800 руб., а также договор об участии в долевом строительстве жилого дома в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры № проектной площадью 82 кв.м., расположенной в секции №, подъезд №, на № этаже, по цене 34000руб. за 1 кв.м., включив в зачет стоимости квартиры уплаченные ею денежные средства в сумме 2488 800 руб. (л.д.43-48).

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В решении суда от 17.09.2012г. содержится правовая оценка оспариваемым договорам № м №, при этом указано, у ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» возникла обязанность по инвестиционному контракту перед Осиповой Р.И. по перезаключению ранее заключенных между нею и ЗАО «Коммунстройресурс» договоров на двусторонние договоры об участии в долевом строительстве.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Договоры № и № не могут быть признаны таковыми, так как в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оспариваемые договоры содержат все существенные условия для сделок с недвижимым имуществом. Факт предварительной оплаты Осиповой Р.И. полной стоимости квартир до заключения основных договоров купли-продажи не свидетельствует о ничтожности договоров, которые могут быть расценены как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как договоры предусматривают заключение в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества.

Соответственно, исковые требования о признании договоров и вытекающих из них обязательств недействительными не основаны на законе.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья- Н.В. Платова