Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3261/2014 ~ М-2404/2014 от 04.04.2014

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******

в производстве Октябрьского районного суда <адрес>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО4, представителя ответчика ******» - ФИО5, при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «****** о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО ******», в котором просит признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> из расчета 34,96 кв.м.

В обоснование иска ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО ******» предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> договора является однокомнатная квартира общей площадью 34,96 кв.м, стоимостью 1164168 руб. По условиям договора купли-продажи квартиры, которая будет создана в последующем, устанавливается обязанность покупателя внести оплату до заключения договора, следовательно, договор является договором купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате. Истцом оплачена полная стоимость квартиры ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ООО «******» заключило с ООО «******» соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка под строительства многоквартирного жилого дома по <адрес>, а также по передаче ему обязательств выплатить истцу денежные средства по заключенному предварительному договору купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор с истцом ООО «******» не расторгло. Об условиях соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истец узнал после подписания сторонами соглашения. Данное соглашение нарушает право истца на жилье. В настоящее время ответчиком ведется строительство жилого дома на земельном участке, переданном ему ООО «******». Строительство дома на стадии завершения, дом пока не введен в эксплуатацию. Предварительный договор купли-продажи квартиры фактически являлся основным, так как по его условиям покупатель внес полную стоимость квартиры и этот договор содержит все существенные условия договора купли-продажи квартиры, что дает истцу право требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче квартиры, являющейся предметом договора.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4 исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что из содержания предварительного договора, заключенного между ФИО1 и ООО «******», следует, что фактически был заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения, так как определены сведения о предмете договора, имеются проектные характеристики, установлен срок передачи квартиры, договор заключен истцом в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. ООО «******» использовало денежные средства, полученные от истца, для строительства многоквартирного дома и при этом уклонилось от надлежащего оформления отношений и регистрации договора, а также не исполнило свои обязательства по договору. В силу соглашения, заключенного между ООО «******» и ООО «******», к ответчику перешли обязательства ООО «******» по передаче квартиры истцу. Ответчик уклоняется от исполнения обязательств, при этом дом фактически построен, квартиры реализуются.

Представитель ответчика ООО «****** - ФИО5 с иском не согласилась. Пояснила, что ООО ******» ликвидировано, ООО «******» не является его правопреемником. К ООО «******» на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ перешли только права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «******» и Администрацией <адрес>. Единственным обязательством ООО «******» по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ является обязательство в пользу третьих лиц, включая ФИО6, по выплате денежных средств. Иных правоотношений между ООО ******» и ФИО1 не существует. Кроме того, предмет заключенного между истцом и ООО «******» предварительного договора не существует, так как по данному договору предусматривалось строительство и передача однокомнатной квартиры в двухсекционном десятиэтажном доме. В настоящее время согласно проектной декларации ООО «****** осуществлено строительство иного объекта – трехсекционного шестнадцатиэтажного дома. Предварительный договор, на который ссылается истец, не заключен, так как он согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный договор подлежал государственной регистрации. Денежные средства, переданные ФИО1 по договору, заключенному с ООО «****** не использовались в строительстве многоквартирного дома, они остались у ООО «******». Осуществление ООО «******» выплаты денежных средств ФИО1 и другим лицам, заключившим договоры с ООО «******», являлось условием передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это входило в стоимость аренды. Истцу ответчиком было предложено заключить договор долевого участия на иной объект, истец в письменной форме отказался от заключения договора на предложенных ему условиях, просил выплатить ему денежные средства.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «******» заключен предварительный договор № № ****** купли-продажи квартиры, согласно которому его стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры с проектным номером 165, общей проектной площадью 34,12 кв.м, в том числе жилой площадью 15,7 кв.м, площадью балкона 0,84 кв.м, расположенной на седьмом этаже монолитного жилого дома переменной этажности, находящегося по адресу (по генплану): <адрес>, принадлежащей продавцу на основании договора инвестирования и строительства от ДД.ММ.ГГГГ № № ******. Цена <адрес> руб. Срок заключения основного договора – не позднее 60 рабочих дней со дня получения продавцом Постановления Главы <адрес> об утверждении акта государственной приемочной комиссии и вводе дома в эксплуатацию.

Земельный участок для строительства указанного многоквартирного дома был предоставлен ООО «******» по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № ******, заключенному между ним и Администрацией <адрес>.

Сторонами не оспаривался тот факт, что ООО ******» было ликвидировано и в настоящее время на земельном участке, являющемся предметом упомянутого договора аренды, строительство осуществляет ООО «******», которому права и обязанности по данному договору аренды были переданы от ООО «******» по заключенному между ними соглашению от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из этого соглашения, ООО «******» приняло на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить денежные средства по заключенным ООО «****** предварительным договорам купли-продажи на сумму 23214241 руб., в том числе, истцу ФИО1 в сумме 1 164168 руб.

При этом ни в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ни в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрена обязанность ответчика ООО «******» по предоставлению жилых помещений в строящемся многоквартирном доме ФИО1 и иным лицам, заключившим предварительные договоры с ООО «******».

Отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

В силу ч. 2 ст. 27 данного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после ДД.ММ.ГГГГ, и, соответственно, положения данного Закона распространяются также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе, при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Суд полагает, что заключенный между ФИО1 и ООО «******» предварительный договор соответствует перечисленным условиям, из чего следует, что данный договор фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Следовательно, к отношениям по данному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 1 указанного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, основным документом, определяющим права и обязанности участников инвестиционной деятельности, является заключенный между ними договор.

Следовательно, право ФИО1 требовать от ООО «******» передачи ему в собственность доли в праве собственности на многоквартирный жилой дом не может быть основано только на факте уплаты им денежной суммы ООО «******» по предварительному договору купли-продажи квартиры, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных юридическими лицами по поводу их участия в строительстве. В связи с этим в данном случае имеет значение, были ли фактически использованы полученные от ФИО1 средства для строительства жилого дома и возникло ли у ООО «******» право на долю площадей дома по <адрес> в <адрес>.

Между тем, доказательства, позволяющие сделать такие выводы, в деле отсутствуют, и согласно пояснениям представителя ответчика, денежные средства, полученные ООО «******» от ФИО1, не были переданы в ООО «****** и не использовались в строительстве дома по <адрес> в <адрес>. Доказательств обратного суду не представлено. Следовательно, у ООО «******» не возникло право на какую-либо долю площадей указанного дома.

В свою очередь, переход обязательств перед ФИО1, принятых ООО «******», к ООО «******» и обязанность ответчика завершить за свой счет строительство и передать квартиры лицам, находившимся в договорных отношениях с ООО «******», также не предусмотрена ни каким-либо договором, ни положениями действующего законодательства. ООО «****** приняло на себя обязательства лишь по выплате ФИО1 денежных средств, в сумме, переданной им ООО «****** При этом ООО «******» осуществило на земельном участке по <адрес> в <адрес> строительство иного жилого дома, нежели был указан в договоре, заключенном ООО «******» с ФИО1, в соответствии с иным проектом. В связи с этим квартира, являющаяся предметом названного договора, не была построена, а потому и не может быть передана истцу. Следует также отметить, что в исковом заявлении ФИО1 не указывает, право на какую именно долю должно быть за ним признано (в виде дроби или конкретной квартиры).

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Предварительный договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ООО «******» не был зарегистрирован, и соответственно, не является заключенным. Поэтому права и обязанности из данного договора у его сторон по отношению друг к другу и не возникли, и, следовательно, не могли быть переданы другим лицам

С учетом изложенных выше обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ФИО1 не вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на многоквартирный дом по <адрес> в <адрес>.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «******» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья И.В. Кайгородова