Решение по делу № 2-1762/2016 ~ М-1351/2016 от 04.07.2016

Дело № 2-1762/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2016 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

с участием адвокатов *, * и *,

при секретаре *

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению * к *, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по * о признании договора ипотеки недействительным и обязании Управления Росреестра по * аннулировать запись о государственной регистрации ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

* обратился в суд с иском к * и Управлению Росреестра по * о признании договора ипотеки недействительным, указав в обоснование, что он является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: *.

28.05.2012г. между истцом и * был подписан договор займа на сумму 560000 рублей, а также договор ипотеки от 28.05.2012г., который должен был обеспечивать исполнение обязательств по договору займа. С указанными документами истец и ответчик совместно обратились в Управление Росреестра по * (Ломоносовский отдел) за регистрацией договора ипотеки. На регистрацию были поданы заявление, чеки, брачный договор (в копии), а также договор займа от 28.05.2012г. в 3 подлинных экземплярах и договор ипотеки (залога) от 28.05.2012г. в 3 подлинных экземплярах.

Обязательства по договору займа от 28.05.2012г. были истцом исполнены своевременно и в полном объеме, поэтому судьбой документов истец не интересовался до того момента, как ему стало известно о судебном решении от 19.08.2015г., вынесенном по результатам судебного разбирательства в Ломоносовском районном суде * по иску * к * о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество (разбирательство прошло без участия истца).

В ходе ознакомления с материалами дела истец узнал о существовании ипотеки в отношении принадлежащих ему жилого дома и земельного участка, которая, по сведениям из ЕГРП, возникла на основании договора ипотеки от 30.06.2012г. и прошла государственную регистрацию 04.07.2012г. Из материалов дела, правоустанавливающих документов, представленных Росреестром по *, стало известно, что договор ипотеки от 28.05.2012г. не прошел государственную регистрацию по причине выявленных несоответствий в текстах договоров. Имеется письмо Росреестра по *, где сообщалось, что необходимо устранить выявленные регистрационным органом недочеты, указанное письмо было адресовано истцу и ответчику *, однако, письмо получил только ответчик.

Впоследствии 20 и *г. * представил в Управление Росреестра по * новые договоры ипотеки и займа от 20.06.2012г., а также дополнительные соглашения к ним от той же даты. В деле имеются заявления о сдаче документов и расписки в их получении, однако, истец в сдаче этих документы участия не принимал, с заявлениями о государственной регистрации договора ипотеки от 20.06.2012г. совместно с * не обращался.

Из представленного Росреестром текста договора ипотеки от 20.06.2012г. усматривается, что указанный договор заключался в обеспечение договора займа от 28.05.2012г. на сумму 560000 рублей. По мнению истца, запись об ипотеке должна быть аннулирована, т.к. обязательства по договору займа от 28.05.2012г. между сторонами прекращены. Договор займа от 28.05.2012г. в Управление Росреестра по Ленинградской области истец не сдавал и не заявлял о регистрации ипотеки в обеспечение обязательств по договору займа от 20.06.2012г.

Истец также указал, что договор ипотеки от 20.06.2012г. не должен порождать никаких правовых последствий, поскольку не может считаться действительным и заключенным с точки зрения норм гражданского права. В договоре ипотеки не определены все необходимые существенные условия, а именно: из текста договора не представляется возможным идентифицировать предмет договора, поскольку в пункте 2 договора речь идет о целых земельном участке и жилом доме, а в пунктах 4, 6 и 7 договора речь идет о заложенных долях в общей долевой собственности, т.е. невозможно установить, что является предметом залога – целые объекты недвижимости или доли в праве общей долевой собственности, не указан размер доли; в договоре также не содержится надлежащей оценки предмета ипотеки, в пункте 4 договора содержится оценка стоимости заложенных долей в сумме 3000000 рублей, при этом, не указан размер заложенных долей как в отношении дома, так и в отношении земельного участка, а если предметом договора подразумевался жилой дом и земельный участок целиком, то оценка предмета ипотеки в договоре отсутствует вообще; поскольку в договоре ипотеки отсутствуют данные, указанные в статье 9 Закона «Об ипотеке», то согласно статье 10 названного закона такой договор не подлежал государственной регистрации в качестве договора об ипотеке, несоблюдение правил регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

По факту неправомерных действий * и работников Управления Росреестра по Ленинградской области (Ломоносовский отдел), выразившихся в подделке, подлоге документов, подаче и принятии таких документов на регистрацию, регистрации ипотеки (с нарушением закона), а также по факту мошеннических действий истцом подано заявление в ОВД, а также жалоба в прокуратуру, проводится проверка.

В ходе рассмотрения дела по существу истец изменил исковые требования, в окончательной редакции заявления просил признать недействительным договор ипотеки от 20.06.2012г., предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: **, обязать Управление Росреестра по * аннулировать запись о государственной регистрации ипотеки в пользу *, с датой регистрации 04.07.2012г. на основании договора ипотеки от 20.06.2012г., срок обременения с 04.07.2012г. по 28.08.2012г., в отношении жилого дома и земельного участка, признать незаключенным договор займа от 20.06.2012г., дополнительное соглашение к договору займа от 20.06.2012г. и договор займа от 12.09.2013г., подписанные * и * Измененное требование было принято судом в соответствии со статьей 39 ГПК РФ.

В обоснование измененных требований истец дополнительно указал, что в 2012 году между ним и ответчиком * велись переговоры о предоставлении ему денежных средств по договору займа. 28.05.2012г. был подписан договор займа на 560000 рублей, договор исполнен сторонами, сумма займа по договору была в полном объеме возвращена истцом ответчику, претензий по указанному договору у сторон не имеется.

После заключения указанного договора, в рамках сложившихся доверительных отношений, при участии общего знакомого *, велись переговоры о предоставлении истцу и * денежных средств на другие суммы, в частности, 2130000 рублей (в 2012г.) и 3700000 рублей (в 2013г.). В ходе переговоров совместно разрабатывались проекты документации, договоров займа, залога, дополнительных соглашений к ним, расписок в получении денежных средств, актов передачи денег и др. Истец сам и совместно с * подписывал некоторые договоры.

Поскольку к окончательному соглашению о предоставлении обеспеченного ипотекой займа на 2130000 рублей и 3700000 рублей истцу и ответчику прийти не удалось, то договоры займа с ипотекой на вышеуказанные суммы так и не были заключены и исполнены.

Таким образом, истцом от * в 2012 году были получены только денежные средства в размере 560000 рублей по договору займа от 28.05.2012г. Никаких других сумм (другие 560000, 2130000 и 3700000 рублей) истцу ответчик не передавал.

В конце января 2016г. от судебного пристава-исполнителя Ломоносовского ОСП истец узнал, что в отношении него возбуждено исполнительное производство на основании решения Ломоносовского районного суда * от 19.08.2015г. по делу *. Суд взыскал с истца в пользу * задолженность по договору займа от 12.09.2013г. в размере 3974543,15 рубля и расходы по оплате пошлины в размере 28073 рубля, итого 4002616,15 рублей, задолженность по договору займа от 20.06.2012г. в размере 3069987,10 рублей и расходы по оплате пошлины в размере 23850 рублей, итого 3093828,10 рублей, а также обратил взыскание на заложенное на основании договора ипотеки от 20.06.2012г. недвижимое имущество – земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: *, д. Санино, 51, путем реализации на открытом аукционе, установив начальную продажную стоимость в размере 7039200 рублей. Указанное решение изменено в апелляционном порядке.

Истец отметил, что никакой задолженности по договорам займа от 20.06.2012г. (560000 руб.) и от 12.09.2013г. (3700000 руб.), доп.соглашению от 20.06.2012г. (2130000 руб.) у него не имеется, т.к. денежные средства в вышеназванных суммах * не передавались, подобные договоры являются незаключенными по безденежности.

Истец указал, что о порочности представленных договоров займа свидетельствуют также следующие факты.

К договору займа от 20.06.2012г. ответчик представляет акт приема-передачи от 27.05.2012г., однако, по мнению истца, данный акт не может подтверждать получение денег по договору займа от 20.06.2012г., т.к. составлен ранее заключения договора займа и к другому договору от 28.05.2012г.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.06.2012г. к договору займа (п. 1), непонятно, к какому договору займа относится этот пункт (не указан год договора займа, по которому увеличивается сумма). В п. 2 абз. 1 говорится, что полученная по доп. соглашению сумма составляет 2130000 руб., тогда как в абз. 2 п. 2 указывается, что сумма займа должна быть возвращена не позднее 12.07.2013г. в общей сумме 2130000 руб., т.е. сумма указана как общая сумма займа с учетом дополнений. Сумму договора займа из текста доп.соглашения определить невозможно, а поскольку сумма займа является существенным условием, то доп.соглашение нельзя считать заключенным. К доп.соглашению представлена расписка от 18.06.2012г. о получении денежных средств, однако данная расписка была подписана до якобы подписания доп.соглашения от 20.06.2012г. и не может служить подтверждением исполнения именного этого договорного обязательства.К договору займа от 12.09.2013г. представлена расписка от 10.09.2012г. (дата впоследствии была кем-то исправлена на 12.09.2012г.), в которой указываются, что денежные средства передаются и должны быть возвращены согласно заключенному договору займа от 12.09.2013г. Однако никаких договоров займа-залога (ипотеки) от 12.09.2013г. сторонами не заключалось, указанная расписка не может служить доказательством получения денег по договору займа.

Истец также отметил, что всю проектную документацию (черновики) по займам и залогам на различные сумма (в т.ч. 2130000 руб. и 3700000 руб.), которую они готовили ранее и которая осталась на хранении у общего знакомого и компаньона – *, * забрал путем обмана и злоупотребления доверием в то время, когда истец уехал за пределы *. Проектно-договорная документация составлялась и подписывалась истцом и, в некоторых случаях, *, в результате обмана со стороны *, который указывал на необходимость написания такой документации с целью ознакомления с этими документами компаньонов по бизнесу для согласования с ними сумм займа, которые * намеревался изъять из оборота. После завладения указанной проектно-договорной документацией * незаконно и самовольно внес в нее изменения путем исправлений, дописок или подчисток, подмены листов и т.п.

Определением суда от *, производство по делу по иску * к * в части требований о признании незаключенными договор займа от *, дополнительное соглашение к договору займа от * и договор займа от *, подписанные * и * прекращено.

Истец * в судебном заседании поддержал исковое заявление в полном объеме.

В судебном заседании представители истца *, действующая на основании ордера от 13.09.2016г. и доверенности от 14.03.2016г. сроком на три года, *, действующий на основании ордера от 13.10.2016г., поддержали требования по доводам и основаниям, указанным в иске.

Ответчик * и его представитель адвокат *, действующая на основании ордера от 13.09.2016г. и доверенности от 11.05.2016г. сроком на три года, в судебное заседание явились, заявленные истцом требования не признали, просили применить последствия пропуска истцом срока исковой давности. Кроме того, просили, производство по делу прекратить на основании ст. 220 ГПК РФ, в связи с тем, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

Представитель ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *, *, действующая на основании доверенности от 25.01.2016г. сроком до 31.12.2016г., в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, дополнительно отметила, что * и * лично обратились в Ломоносовский отдел Росреестра 30.05.2012г. с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки на жилой дом и земельный участок, однако регистрация была приостановлена 05.06.2012г. В течение срока приостановления поступили совместное заявление истца и ответчика о принятии дополнительных документов с приложением дополнительных соглашений к договору ипотеки от 20.06.2012г. и к договору займа от 20.06.2012г., а также заявление ответчика * о принятии дополнительных документов с приложением договора ипотеки от 20.06.2012г. и договора займа от 20.06.2012г., составленных в новой редакции, заявление истца и ответчика от 20.06.2012г. о принятии к рассмотрению новой редакции договоров ипотеки и займа. Причины приостановления были устранены, государственная регистрация договора ипотеки от 20.06.2012г. проведена. Необходимые документы в порядке статьи 29 Закона о регистрации были представлены сторонами сделки. Представитель ответчика отметила, что доказательства прекращения исполнения обязательств по договору займа от 20.06.2012г., документы о прекращении ипотеки в регистрирующий орган представлены не были.

Представитель ответчика полагает необоснованным довод истца о том, что он узнал о существовании ипотеки в ходе ознакомления с материалами настоящего гражданского дела, поскольку, согласно сведениям ЕГРП, 01.10.2013г. представителю истца *, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права, содержащее сведения о существующем ограничении (обременении) права, ипотеки.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, мнения представителей истца, ответчиков и представителя ответчика, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20.06.2012г., между истцом и ответчиком * заключен договор ипотеки, из условий которого следует, что в обеспечение своевременного возврата долга в размере 560000 рублей истец передал в залог ответчику земельный участок площадью 1586 кв.м. и расположенный на нем двухэтажный жилой дом с надворными постройками площадью 350 кв.м., находящиеся по адресу: *, д. Санино, *. Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по * 04.07.2012г., номер регистрации *.

Истец оспаривает указанный договор ипотеки, ссылаясь на его недействительность и несоответствие нормам Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Содержание договора об ипотеке определено статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с пунктом 1 которой в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Пунктом 3 названной статьи определено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом указанного положения закона суд критически оценивает доводы истца об отсутствии в договоре ипотеки существенных условий. Так, предмет ипотеки (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *, д. Санино, *) определен в договоре указанием на его характеристики, при этом, последующее упоминание в тексте договора залога долей в праве собственности не свидетельствует о том, что стороны заблуждались относительно предмета обеспечения. Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, в отношении предмета ипотеки право долевой собственности не зарегистрировано, предмет ипотеки находится в собственности истца.

Аналогичным подходом суд руководствуется и при оценке довода об отсутствии оценки предмета залога, поскольку текст договора содержит указание на залоговую стоимость жилого дома и земельного участка в размере 3000000 рублей, при этом, содержание договора, оцениваемое путем сопоставления всех его условий, свидетельствует о том, что определенная залоговая стоимость относится именно к земельному участку с расположенным на нем жилым домом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора ипотеки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом не установлено наличие таких нарушений, которые свидетельствовали бы о противоречии заключенного договора положениям законодательства.

Кроме того, суд учитывает, что в ситуации, когда лицо действовало таким образом, что другая сторона сделки могла полагаться на наличие намерения такого лица исполнять сделку в дальнейшем, действия такого лица по оспариванию этой сделки в связи с обстоятельствами, имевшими место на дату ее совершения следует рассматривать как недобросовестные.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора ипотеки от 20.06.2012г. недействительным судом не установлено.

Оценивая довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания договора ипотеки, суд находит его обоснованным, поскольку указанный договор был подписан истцом 20.06.2012г. и представлен на государственную регистрацию, тогда как с настоящим иском истец обратился 04.07.2016г., т.е. за пределами как срока на обращение с требованием о признании сделки недействительной (1 год), так и срока на обращение с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки (3 года), в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ. Указанное обстоятельство, в силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований * к * и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по * о признании недействительным договора ипотеки от 20.06.2012г., обязании Управления Росреестра по * аннулировать запись о государственной регистрации ипотеки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2016 года

Судья Н.Н. Михайлова