Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19195/2017 от 19.06.2017

Судья: Гуркин С.Н.                   Дело № 33-19195/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Аверченко Д.Г.,

судей Колодько А.В., Матошкина С.В.,

при секретаре Гридчиной С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 июля 2017 года апелляционные жалобы ООО ГК «СМК-Инвест» и Сергиеня В.И. на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 21 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Сергиеня <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» о признании права собственности на квартиру, нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании подписать акт приема-передачи, передать ключи, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» к Сергиеня <данные изъяты> о взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения Сергиеня В.И.,

установила:

Сергиеня В.И. обратились с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний «СМК-Инвест» о признании права собственности на квартиру, нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании подписать акт приема-передачи, передать ключи.

В обоснование заявленных требований указала, что ООО «Консалтинг Держава» от имени и по поручению ООО «Стройкомплекс», а также ООО «Стройкомплекс» заключили с ней договор о привлечении инвестиций в строительство 4-х секционного многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: МО, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, с оформлением по окончании строительств в собственность жилых помещений в виде квартир. Свои обязательства по оплате инвестиционных взносов она выполнила в полном объеме. Долгое время строительство дома не велось, истец признана обманутым дольщиком и включена в соответствующий реестр. С декабря 2013 года новым инвестором объекта является ООО ГК «СМК-Инвест», обладающий признаками застройщика многоквартирного дома, по передаче жилых помещений в собственность. В судебном порядке за истцом признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: МО, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская (квартал 20), в виде квартиры. В настоящее время строительство многоквартирного жилого дома завершено, 09.11.2016 выдано разрешение №RUS50-46-6398-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. В адрес ответчика было направлено требования о передаче квартиры по акту приема-передачи, однако квартира передана не была, ей предложено доплатить за лишние метры по цене за 1 кв.м в размере 72000 рублей и за отделку. В связи с этим она не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

ООО ГК «СМК-Инвест» обратился к Сергиеня В.И. со встречным иском о взыскании денежных средств в счет стоимости превышения площади квартир после обмеров БТИ по рыночной стоимости 1 кв.м в размере 72000 рублей в общей сумме 364320 рублей и за отделку жилых помещений в связи с изменением проекта строительства многоквартирного жилого дома в размере 181220 рублей.

В судебном заседании истец Сергиеня В.И. требования поддержала в полном объеме. Против встречного иска о взыскании денежных средств в заявленном размере возражала, ссылаясь на то, что стоимость 1 кв.м жилого помещения при наличии договора и дополнительного соглашения, определяющих цену, не может быть рыночной на момент рассмотрения дела. Она согласна доплатить 163857,98 рублей, исходя из условий договора, из расчета 5,06 кв.м (превышает первоначальную площадь) х 61,10 рублей (курс условной единицы на день оплаты). Кроме того, по условиям договора инвестирования квартира должна быть передана без отделки, и эта услуга навязана действующим застройщиком, в связи с чем взыскивать за нее денежные средства неправомерно.

Представитель третьего лица ООО «Стройкомплекс» в судебном заседании возражал против заявленных сторонами требований, пояснив, что на основании заключенного между ООО «Рамстрой» и ООО «Вист-М» договора инвестирования №06/5-04 от 06.05.200 года и заключенного с ООО «Вист-М» договора уступки права требования №УП-18/08 от 18.08.2005 года, ООО «Стройкомплекс» приобрело имущественные права на получение в собственность 58 квартир общей площадью 2295,46 кв.м, расположенных в многоквартирном жилом доме по указанному выше адресу. Данные права подтверждены определением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2008 года. В 2005 году истец привлечена в качестве соинвестора и с ней ООО «Стройкомплекс» заключен договор. 09.11.2016 дом введен в эксплуатацию, по обмерам БТИ выявлено превышение площади квартир над проектной. По условиям договора у истца возникла обязанность заплатить ООО «Стройкомплекс» денежные средства в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в размере эквивалентном стоимости превышения площади в долларах. По условиям договора истец становится собственником квартиры только после исполнения своих обязанностей в полном объеме, однако она свои обязательства перед ООО «Стройкомплекс» в полном объеме не исполнила. Доплата предусматривает 530 у.е. за кв.м. Считает, что истец должен заплатить 110 у.е. в пользу ООО «Стройкомплекс» и 420 у.е. в пользу ООО ГК «СМК Инвест». Рыночная стоимость не обоснована в данной ситуации. Считает, что требования истца о доплате за улучшения ничем не подтверждены. С дольщиками эти условия не были согласованы.

Заявляя встречные требования о взыскании с Сергиеня В.И. стоимости отделочных работ, ООО ГК «СМК-Инвест» указал, что по новому проекту строительства все квартиры в доме сдаются с отделкой (стяжка пола, гидроизоляция, электрическая разводка и т.д.), что не было предусмотрено условиями договора, заключенного истцом.

В обоснование размера стоимости представлен локальный сметный расчет по квартире № 211 (в настоящее время - №12), который со стороны истца по первоначальному требованию не оспорен, сведений об иной стоимости работ не представлено.

В подтверждение доводов об изменении проекта строительства ООО ГК «СМК-Инвест» представлены проектные декларации от 01.03.2011 и от 25.04.2014. Из декларации от 25.04.2014 следует, что внесены изменения в основные технические и конструктивные характеристики квартир, в том числе, предусмотрена стяжка полов, гидроизоляция, электроразводка с установкой розеток, выключателей, патронов, кнопки звонка, подготовка стен под шпатлевку и т.д.

В договоре с истцом указано, что квартиры будут сдаваться согласно проекту без отделки (п.1.2.1). Ответчиком же по встречным требованиям доказательств, подтверждающих у неё право на получение квартиры с отделкой по условиям заключенного договора, не представлено.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 21 марта 2017 года исковые требования Сергиеня В.И. отказано.

Встречный иск ООО Группа компаний «СМК-Инвест» к Сергиеня В.И. о взыскании денежных средств удовлетворен частично. Взыскано с Сергиеня В.И. в пользу ООО Группа компаний «СМК-Инвест» 2681,8 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа за увеличение площади квартиры, а также 181219 рублей 86 коп. стоимость отделочных работ.

В апелляционной жалобе Группа компаний «СМК-Инвест» просит изменить решение суда в части определения суммы денежных средств, подлежащих взысканию за превышение площади ее квартиры, и принять по делу новое решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В апелляционной жалобе Сергиеня В.И. просит отменить и принять новое решение по удовлетворению исковых требований о нечинении препятствий по заселению в квартиру, обязании подписать акт приема-передачи, передать ключи; решение суда по встречному иску Группа компаний «СМК-Инвест» к Сергиеня В.И. о взыскании денежных средств отменить и принять новое решение с отказом в удовлетворении данного взыскания.

В заседание судебной коллегии представитель Группа компаний «СМК-Инвест», третье лицо ООО ЗАО "Стройкомплекс», не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, полагал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав Сергиеня В.И., проверив представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

При вынесении решения судом установлено, что решением Ивантеевского городского суда Московской области от 17 марта 2016 года по искам Сергиеня В.И. и других к ООО «Стройкомплекс», Обществу ООО Группа компаний «СМК-Инвест», администрации города Ивантеевки Московской области, Министерству строительного комплекса Московской области об обязании ООО «Стройкомплекс» безвозмездно передать права требования на часть доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности, исключении из п. 4 Приложения № 1 к дополнительному соглашению к инвестиционному контракту записей, на ООО «Стройкомплекс» возложена обязанность безвозмездно передать Сергиеня В.И. права требования на часть доли в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, квартал 20, признанной за ООО «Стройкомплекс» судебными актами Арбитражного суда Московской области и соответствующие квартирам, в том числе № 211. Этим же решением суда исключены из п. 4 Приложения № 1 «Сводный перечень сделок» к дополнительному соглашению к Инвестиционному контракту № 69 от 04.12.2003 (о передаче прав и обязанностей инвестора новому инвестору) от 26.12.2003 записи под номерами: 1, 32, 35, 36, 2, 38, 30, 56, 55 и 54, в которых указана доля ООО «Стройкомплекс» в общей долевой собственности в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, квартал 20.

При рассмотрении дела суд исходил из того, что возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства и участников инвестиционного проекта, на жилые помещения в строящемся доме связано с выполнением ими возложенных на них договором обязательств. Часть строительства многоквартирного жилого дома по адресу: МО, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, и спорных квартир должны были осуществляться за счет денежных средств истцов, которые в полном объеме исполнили свои обязательства, предусмотренные договором – оплатили строительство квартир. Инвестором (застройщиком) ООО «Рамстрой» и соинвестором ООО «Стройкомплекс» в предусмотренные договором срок квартиры не переданы по причине того, что строительство жилого дома не осуществлено, и иные организации – ООО «Вист-М», ООО «ИК «Мегастрой», в том числе и ООО «Рамстрой» ликвидированы. Объект незавершенного строительства передан ответчику для завершения строительства. ООО ГК «СМК-Инвест» переданы работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства, в том числе и доли строительных работ, оплаченных истцами. Ответчик, заключая инвестиционный контракт с администрацией г. Ивантеевки МО и Министерством строительного комплекса МО, брал согласие каждого из истцов на смену застройщика и соответственно на изменение проектной документации в отношении увеличения площади строящегося дома. Поскольку истцы являлись по своей сути инвесторами в строительстве многоквартирного дома, то они имеют равные права с ООО «Стройкомплекс» на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Смена застройщика в период длительного строительств дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцам, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку права требования на долю в виде квартиры признано за истцом, доля ООО «Стройкомплекс» в общей долевой собственности в незавершенном объекте инвестиционной деятельности по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, квартал 20, исключена, новым застройщиком является ООО ГК «СМК-Инвест», то иск о признании права собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию, обоснованно заявлен к действующему застройщику. В данном случае утверждения представителя ООО «Стройкомплекс», участвовавшего в деле при принятии указанного решения суда от 17 марта 2016 года, о наличии у него обязательств перед истцами по передаче квартир в собственность и встречных обязательств истцов перед ним по доплате за превышение площади, не могут быть приняты как основание для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований. Никаких сведений о передаче спорных квартир ответчиком в рамках отношений с ООО «Стройкомплекс» данной организации не представлено, наличие возможности распорядиться квартирами путем передачи их истцам, со стороны ООО «Стройкомплекс» не подтверждено, самостоятельных требований о взыскании с граждан денежных средств за превышение площади квартир, со стороны третьего лица также не заявлялось.

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома завершено. 09.11.2016 выдано разрешение №RUS50-46-6398-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. Многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Хлебозаводская, д.30.

По результатам обмеров БТИ выявлено фактическое превышение площади квартиры Сергиеня В.И. по сравнению с площадью по договору, дополнительному соглашению и указанному выше судебному акту. Так площадь квартиры № 211 (в настоящее время - № 12), превышает проектную на 5,06 кв.м.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с нормами права.

Основанием для возникновения между сторонами правоотношений являются договоры, заключенные истцом с ООО «Консалтинг Держава» и ООО «Стройкомплекс». Существенными условиями данных договоров является фиксированная стоимость 1 кв.м в у.е., приравненных к одному доллару США. Сам по себе факт строительства дома после 2013 года, сдачи его в эксплуатацию и постановка на кадастровый учет, не изменяет указанных условий договора, в связи с чем, влечет возникновение у истца обязанность по оплате превышения площади по иной стоимости.

Таким образом, исходя из условий договора и материалов дела, взыскание стоимости превышения площади квартиры подлежат удовлетворению частично, исходя из размера стоимости 1 кв.м., предусмотренной договором. Так судом установлено, что в пользу застройщика подлежит взысканию с Сергиеня В.И. 2681,8 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на день платежа за увеличение площади квартиры. Указанная сумма складываться из следующего расчета: 1 кв.м общей площади стоимостью 530 у.е (доллар США – п. 4.3 Договора № 1-1/4/5-И). ООО ГК «СМК-Инвест» представлены проектные декларации от 01.03.2011 и от 25.04.2014 об изменении проекта строительства. Из декларации от 25.04.2014 следует, что внесены изменения в основные технические и конструктивные характеристики квартир, в том числе, предусмотрена стяжка полов, гидроизоляция, электроразводка с установкой розеток, выключателей, патронов, кнопки звонка, подготовка стен под шпатлевку и т.д. Согласно проекту квартиры будут сдаваться без отделки (п.1.2.1 Договора). Работы по отделке квартиры не являются услугой, оказанной по инициативе застройщика, и не согласованной с истцом. Утверждение нового проекта исключило возможность создания объекта в ином виде и повлекло возникновение обязанности у застройщика по проведению работ по отделке квартир, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом изменение проектной документации было согласовано с истцом, что установлено судом при рассмотрении дел по искам Сергиеня В.И. и других к ООО «Стройкомплекс», ООО ГК «СМК-Инвест», администрации города Ивантеевки Московской области, Министерству строительного комплекса Московской области об обязании ООО «Стройкомплекс». Отсутствие отделки в квартире свидетельствовало бы о несоответствии объекта строительства в виде многоквартирного дома утвержденному проекту, что могло затруднить или сделать невозможным получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отказывая в удовлетворении части требований Сергиеня В.И., суд обосновано исходил из того, что признания за истцом права собственности на квартиру настоящим решением исключает необходимость подписания акта приема-передачи квартиры. Кроме того суд обоснованно исходил из отсутствия доказательств чинения препятствий со стороны ответчика по заседанию истца в квартиру.

Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Доводы апелляционных жалобы о допущенных, по мнению заявителей, нарушениях судом были предметом изучения судебной коллегии и не содержат в себе обстоятельства, влекущие отмену решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ивантеевского городского суда Московской области от                                           21 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи