Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-23304/2018 от 24.07.2018

Судья: Кравченко С.О.                                           дело № 33- 23304/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Кирщиной И.П.,

судей Колесниковой Т.Н., Филимоновой О.Г.,

при секретаре Соколовой Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 августа 2018 года апелляционную жалобу Бруй Оксаны Юрьевны на решение Видновского городского суда Московской области от 21 марта 2018 года по гражданскому делу по иску Ковалевой Виктории Сергеевны к Бруй Оксане Юрьевне о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога по договору залога имущества,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: представителя Бруй О.Ю. – адв. Сосниной Е.Е. – поддержавшей доводы апелляционной жалобы,

    представителя Ковалевой В.С. – Чернышевой А.А. – возражавшей против апелляционной жалобы,

    УСТАНОВИЛА:

Ковалева В.С. обратилась в суд с иском к Бруй О.Ю. о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога.

В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между ней и ответчиком заключен договор залога имущества (земельные участки) на основании которого Ковалева В.С. принимает в обеспечение возврата займа на сумму 3300000 (три миллиона триста тысяч рублей) сроком до <данные изъяты> принадлежащие Бруй О.Ю. на праве собственности земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для огородничества, площадь участка 440 кв.м, адрес (местоположение) объекта <данные изъяты>, участок № в огородном товариществе «Дружба». Стоимость земельного участка стороны определили в размере 1147317 (один миллион сорок семь тысяч триста семнадцать) рублей, что подтверждается записью регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты>, регистрирующий орган: Управление Федеральной регистрационной службы по <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для постоянного пользования, владения и распоряжения, площадь участка 330 кв.м, адрес (местоположение) объекта <данные изъяты>, с/о Горкинский, о/т «Гороно», уч.-1. Стоимость земельного участка стороны определили в размере 1 651 666 (один миллион шестьсот пятьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть) рублей, что подтверждается записью регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты>, регистрирующий орган: Управление Федеральной регистрационной службы по <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами огородничества и садоводства, площадь участка 550 кв.м., адрес (местоположение) объекта <данные изъяты>, с/о Горкинский, о/т «Дружба», уч.-20. Стоимость земельного участка стороны определили в размере 1 680 794 (один миллион шестьсот восемьдесят тысяч семьсот девяносто четыре) рублей, что подтверждается записью регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты>, регистрирующий орган: Управление Федеральной регистрационной службы по <данные изъяты>;

- земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения гражданами огородничества и садоводства, площадь участка 550 кв.м., адрес (местоположение) объекта <данные изъяты>, с/о Горкинский, о/т «Дружба», уч.-7. Стоимость земельного участка стороны определили в размере 1 680 794 (один миллион шестьсот восемьдесят тысяч семьсот девяносто четыре) рублей, что подтверждается записью регистрации <данные изъяты> от <данные изъяты>, регистрирующий орган: Управление Федеральной регистрационной службы по <данные изъяты>.

По соглашению сторон на момент заключения Договора залога имущества общая залоговая стоимость земельных участков была определена в размере 6160571 руб.

Поскольку ответчиком условия договора не исполнены, просила взыскать с ответчицы задолженность по договору залога имущества в размере 3300000 (три миллиона триста тысяч) рублей, обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с торгов, с установлением начальной продажной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6437110 рублей и взыскать госпошлину 24819 рублей, расходы по оценке 20000 руб., расходы на представителя 30000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Возражений относительно исковых требований не представила.

    Решением суда исковые требования удовлетворены.

    В апелляционной жалобе Бруй О.Ю. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, неполучение денежных средств.

    Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок, при этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

В соответствии со ст.51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст.349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В статье 10 ФЗ "Об ипотеке" указано, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поэтому для правильного разрешения дела юридически значимым обстоятельством является установление характера правоотношений, возникших между сторонами, и характер обязательств, взятых на себя сторонами.

    Судом установлено, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком был заключен договор залога имущества, на основании которого Ковалева В.С. принимает в обеспечение возврата займа на сумму 3300000 (три миллиона триста тысяч рублей) сроком до <данные изъяты> принадлежащие Бруй О.Ю. на праве собственности вышеуказанные земельные участки.

В соответствии с условиями договора стоимость земельных участков стороны определили в размере 6160571 руб.

В силу п.2.4 договора залога Ковалева В.С. вправе обратить взыскание на предмет залога, если до <данные изъяты> Бруй О.Ю. не исполнит основное обязательство по договору займа.

Из буквального толкования заключенного сторонами договора следует, что его сторонами являются заемщик – залогодатель и залогодержатель.

В соответствии с п. 1.1 договора залогодержатель принял, а заемщик-залогодатель передал в обеспечение возврата займа согласно настоящего договора залога заключенного между Ковалевой В.С. и Бруй О.Ю. на сумму 3300000 рублей сроком до <данные изъяты> принадлежащие ему земельные участки.

Таким образом, фактически договор залога содержит в себе элементы договора займа и обязанность Бруй О.Ю. по возврату денежных средств для получения которых под залог ею передано спорное недвижимое имущество.

Согласно отчетам, об оценке представленными истцом <данные изъяты> выполненные ООО «Ассоциация кадастровых инженеров» стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1893000 рублей; участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1514920 рублей, участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1136190 рублей; участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1893000 рублей, общая рыночная стоимость залогового имущества составила 6437110 руб.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя требования Ковалевой В.С. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на предмет залога, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчицей не исполнены обязательства по возврату денежных средств в обеспечение возврата который ею переданы в залог земельные участки, установив начальную продажную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости определенной экспертизой в сумме 6437110 рублей.

Между тем, в суде апелляционной инстанции представителем ответчика заявлено о неверном определении судом начальной продажной цены земельных участков, поскольку она подлежит установлению в размере 80% стоимости определенной в отчете оценщика или заключении экспертизы, судебная коллегия находит решение в части установления начальной продажной стоимости подлежащим изменению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Наряду с отчетом оценщика гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом при разрешении данного спора в части определения размера начальной продажной цены заложенного имущества были существенно нарушены нормы материального права, а начальная продажная стоимость земельных участков составит 5149688 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем, иск подлежит оставлению без рассмотрения, судебная коллегия отклоняет, поскольку для данной категории дел законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Доводы жалобы о том, что денежные средства по договору займа не передавались, договор займа между сторонами не заключался, судебная коллегия отклоняет, поскольку договор залога содержит в себе элементы договора займа, подтверждающего обязательство по возврату денежных средств, ответчиком не оспорен.

При этом само по себе отсутствие в договоре залога указания о получении денежных средств заемщиком не является основанием для вывода об отсутствии обязательств по возврату денежных средств в сумме 3300000 рублей, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие обязательств по договору, либо возврата денежных средств ответчиком не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда Московской области от 21 марта 2018 года изменить в части установления начальной продажной стоимости земельных участков указав ее в размере 5149688 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Бруй Оксаны Юрьевны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: