Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-25351/2020 от 29.09.2020

        Судья Брижевская И.П.                                                 дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Рыбачук Е.Ю.,

судей Филиповой И.В., Тихонова Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания по порученик председательствующего помощником судьи Мисиковым Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 октября 2020 года апелляционную жалобу Балышева Н. Г.

на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Товарищества собственников недвижимости (жилья) «Западный остров <данные изъяты>» к ООО «Западный остров», Балышеву Н. Г.; 3-е лицо Конкурсный управляющий ООО «Западный Остров» Федорова Е. Б. о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Филиповой И.В.,

объяснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Товарищество собственников недвижимости (жилья) «Западный остров <данные изъяты>» обратилось в суд с иском к ООО «Западный остров», Балышеву Н.Г. о признании недействительными договоров <данные изъяты>/П от <данные изъяты> и <данные изъяты>/П от <данные изъяты> купли-продажи недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты> (общей площадью 732,8 кв.м) и <данные изъяты> (общей площадью 72,0 кв.м), заключенных между ООО «Западный остров» и Балышевым Н.Г.; о признании отсутствующим права собственности на указанные нежилые помещения и истребовании их из чужого незаконного владения Балышева Н.Г. в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, мкр. Западный остров, <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что спорные нежилые помещения являются помещениями общего пользования и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Сделка, на основании которой Балышев Н.Г. приобрел право собственности на указанные помещения, является недействительной, поскольку ООО «Западный остров» не имело права на отчуждение данных объектов недвижимости.

Представитель ТСН "Западный остров <данные изъяты> Тихонов М.С. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Западный остров» Глазков Н.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что право собственности ООО «Западный остров» было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от <данные изъяты> и от <данные изъяты>. Балышев Н.Г. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества - нежилых помещений, которые не предназначены для функционального обслуживания многоквартирного дома, не имеют инженерных коммуникаций и не включены в состав общего имущества. Истцом не доказано, что указанные помещения предназначены исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Ответчик Балышев Н.Г. о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом в установленном порядке.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ТСН "Западный остров <данные изъяты>" удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено в части признания отсутствующим права собственности и истребовании нежилых помещений, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, выслушав представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части признания отсутствующим права собственности на нежилые помещения согласно следующему.

Судом первой инстанции установлено, что ТСН "Западный остров <данные изъяты>" создано для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, находящимся по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Западный остров, корпус 1.

В соответствии с техническим паспортом на многоквартирный дом, нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>:<данные изъяты> являются общими помещениями, используемыми для обслуживания многоквартирного дома.

Вместе с тем, на основании договоров купли-продажи недвижимости <данные изъяты>/П от <данные изъяты> и <данные изъяты>/П от <данные изъяты>, заключенных между ООО "Западный остров" и Балышевым Н.Г. зарегистрировано право собственности последнего на нежилое помещение общей площадью 732,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и нежилое помещение, общей площадью 72 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>

На основании определения Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта <данные изъяты>, в нежилом помещении площадью 732,8 кв.м., расположены коммуникации систем водоснабжения, водоотведения, электрощитовая, разводка кабелями слаботочными, предназначенные для обслуживания секций многоквартирного дома; данное нежилое помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Нежилое помещение, площадью 72 кв.м., предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, так как согласно проекту стойка с оборудованием и слаботочный стояк видеонаблюдения расположены в этом помещении.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от <данные изъяты>г. <данные изъяты>, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Определив соответствие спорных нежилых помещений предусмотренным выше критериям общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в отсутствие решения общего собрания собственников многоквартирного дома по определению судьбы общего имущества, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 167, 168, 209, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Западный остров" полномочий на распоряжение спорным имуществом на момент заключения договоров <данные изъяты>/П от <данные изъяты> и <данные изъяты>/П от <данные изъяты>, а, следовательно, ничтожности данных договоров как нарушающих требования закона, что влечет за собой истребование нежилых помещений в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации из чужого незаконного владения ответчика в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Факт отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома судом установлен по представленным сторонами доказательствам, подтверждается технической документацией на дом, заключением судебной экспертизы, а также полученными в ходе апелляционного рассмотрения дела показаниями эксперта.

Судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы о добросовестности приобретения ответчиком спорного имущества, поскольку при заключении сделок ответчик должен был действовать в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, убедиться, на каких основаниях владеет приобретаемым имуществом продавец. Кроме того, являясь учредителем ООО "Западный остров", он не мог не знать, что спорные помещения являются общим имуществом владельцев помещений в многоквартирном доме.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку собственники имущества многоквартирного дома до проверки общего имущества многоквартирного дома, состоявшейся после создания <данные изъяты> ТСН "Западный остров N 1", в ходе которой был установлен факт регистрации части общего имущества многоквартирного дома за Балышевым Н.Г., не могли знать о том, что собственником нежилых помещений многоквартирного дома является ООО "Западный остров".

Между тем судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в следующем.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Лицо, считающее себя собственником имущества, вправе предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами. Однако возврат выбывшего имущества из чужого незаконного владения возможен путем удовлетворения виндикационного иска, а не требований о применении реституции по сделкам, стороной которых указанное лицо не является.

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума) разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 52 названного постановления Пленума, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

Удовлетворяя требование о признании отсутствующим права собственности ООО "Западный остров" и одновременно об истребовании этих же частей земельных участков из незаконного владения ответчиков, суд первой инстанции, приведенные выше нормы права и разъяснения постановления Пленума не учел. При этом выводы о признании отсутствующим права собственности ООО "Западный остров" в нарушение статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не мотивированы.

Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком-приобретателем отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если истец, считающий себя собственником спорного недвижимого имущества, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, одновременное удовлетворение иска о признании права отсутствующим и виндикационного иска не допускается и основано на неправильном понимании и применении судом первой инстанции норм материального права с учетом специфики спорных правоотношений.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции в указанной части не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и нормам действующего законодательства, в связи с чем решение суда подлежит в этой части отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части признания отсутствующим права собственности ООО «Западный Остров» на нежилые помещения площадью 732,8 кв.м. с <данные изъяты> и площадью 72 кв.м. с КН <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, д. Бузланово, мкр. Западный остров, корпус 1.

В отмененной части постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Товарищества собственников недвижимости (жилья) «Западный остров <данные изъяты>» к ООО «Западный остров» о признания отсутствующим права собственности ООО «Западный Остров» на нежилые помещение площадью 732,8 кв.м. с <данные изъяты> и площадью 72 кв.м. с <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, д. Бузланово, мкр. Западный остров, корпус 1 - отказать.

Решение суда в части истребования имущества из чужого незаконной владения оставить без изменения, апелляционную жалобу Балышева Н. Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи