Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1179/2015 ~ М-948/2015 от 08.04.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                  29 сентября 2015 года

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи                        С.А. Халаевой,

при секретаре                                Т.А. Паршиной,

с участием представителя истца Коктяновой Н.Г., ответчика Ольковой Т.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1179/2015 по иску Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) АКБ «Связь-Банк» к Ольковой <данные изъяты> о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональный коммерческий банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) АКБ «Связь-Банк» обратилось в суд с иском к Ольковой Т.О. о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

    Требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор № № согласно которому истец предоставил заемщику кредит на приобретение недвижимого имущества в сумме 1 232 000 рублей под 12,5-13,5% годовых за пользование кредитом сроком на 204 месяца. В соответствии с п.4.2.1 кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, ежемесячными платежами. Ежемесячный платеж по кредиту определяется в соответствии с графиком погашения кредита и уплаты процентов. В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора, если задолженность по основному долгу по кредиту или по процентам за пользование кредитом не будет погашена заемщиком в срок, то такая задолженность будет рассматриваться как просроченная. В связи с систематической просрочкой по погашению основного долга и процентам задолженность ответчика с ДД.ММ.ГГГГ отнесена к просроченной задолженности и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу составляет 1 200 920,95 рублей. Согласно п.2.2 кредитного договора заемщик обязался осуществлять возврат кредита и уплачивать проценты по ставке 12,5% при условии предоставления кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии по договорам страхования, предусмотренным кредитным договором. Процентная ставка 13,5% начисляются с декабря 2013 года в связи с отсутствием у кредитора документа, подтверждающего уплату заемщиком страхового взноса по договорам страхования. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ начислены проценты по основному долгу за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 48 362,52 рублей, проценты по просроченному кредиту за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1071,30 рублей. Условиями кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать от заемщика уплаты неустойки в размере 0,75% от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый день просрочки. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заемщику начислена неустойка в размере 21 723,60 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 72 580,17 рублей. Итого задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 344 658,54 рублей. В обеспечении исполнения обязательств заемщика по кредитному договору зарегистрирована ипотека в силу закона на земельный участок, по адресу: <адрес>, участок 241, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., кадастровый номер №, право залогодержателя удостоверено закладной. Просят взыскать задолженность в размере 1 344 658,54 рублей и обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок, <адрес>, участок 241, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., кадастровый номер № с установлением начальной продажной цены на торгах стоимостью 1 540 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела представителем истца неоднократно изменялись исковые требования, согласно заявлению об изменении (увеличении) исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 200-202), принятого судом в судебном заседании 07.09.2015, истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере 3 006 454 руб. 86 коп., из которых: 1200920 руб. 95 коп. задолженность по основному долгу, 20362 руб. 52 коп. проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06.09.2015, 77025 руб. 43 коп. проценты по просроченному кредиту за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06.09.2015, 1561904 руб. 71 коп. неустойка за просроченную задолженность по кредиту за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06.09.2015, 146241 руб. 25 коп. неустойка за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом с ДД.ММ.ГГГГ по 06.09.2015, также расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и обратить взыскание на заложенное имущество земельный участок, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 540 000 руб., а также взыскать государственную пошлину в размере 20923 руб. 30 коп.

Представитель истца Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) АКБ «Связь-Банк» - Коктянова Н.Г., действующая по доверенности серии <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 87-88), исковые требования, изложенные в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, поддержала ранее данные суду объяснения. Представила письменные возражения относительно экспертного заключения (л.д. 223-224), в которых указала, что при определении первоначальной продажной стоимости земельного участка, основания для учета стоимости незавершенного строительством жилого дома не имеется, так как согласно ч.2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке возведение зданий или сооружений, если право залогодержателя удостоверено закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. В данном случае право банка удостоверено закладной, которая не предусматривает право залогодателя возводить на заложенном земельном участке здания и сооружения и правомерность возведения жилого дома ответчиком не доказана. Также пояснила, что ответчик практически с момента получения ипотеки нарушает порядок погашения кредита, в мае, июне и октябре 2014 года платежи вообще не производились, в связи с чем, банком направлено требование о погашении задолженности, которое также не исполнено.

    Ответчик Олькова Т.О. в судебном заседании исковые требования признала в части основного долга в размере 1 039 948 руб., в остальной части иск не признала, предоставила отзыв на исковое заявление (л.д. 220-221), в котором указала, что требование банка о погашении задолженности в досудебном порядке не получала, получила требование 30.04.2015, то есть после обращения с иском в суд. Не согласилась с размером задолженности по основному долгу, так как за период пользования кредитов возвратила банку 370200 руб., поэтому считает, что сумма основного долга должна составлять 1039948 руб. Не согласилась с оценкой земельного участка, определённой истцом, просила установить рыночную стоимость участка с учетом расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости. Также просила применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до 1039948 руб., о чем представила заявление (л.д. 222). Пояснила, что действительно допускала просрочки по погашению кредита, в связи с тем, что ее несовершеннолетний сын получил серьезную травму, не смог продолжать обучения, поэтому она была вынуждена уволится с работы, осуществлять за ним уход, семья признана малоимущей, поэтому кредит она платила по мере возможности.

    Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, руководствуясь требованиями закона, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

    Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того рода и качества. Договор займа считает заключенным с момента передачи денег или других вещей.

     Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ч.1 ст. 810 ГК РФ).

    В соответствии с положениями ст. 809 ГК РФ, стороны по договору займа вправе предусмотреть в условиях договора обязательства о выплате процентов за пользование займом. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и с порядке, определенных договором.

    Судом установлено. ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (открытое акционерное общество) и Ольковой Т.О. заключен кредитный договор № по условиям которого банк предоставил заемщику кредит на приобретение недвижимого имущества в сумме 1 232 000 рублей, сроком на 204 месяца (л.д. 42). По условиям договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет заемщика № наличными денежными средствами через кассу кредитора. Процентная ставка за пользование кредитом согласно п. 4. из расчета годовой процентной ставки в размере, указанном тарифами. Начисление процентов за пользование кредитом производится кредитором со дня, следующего за днем предоставления кредита, по дату фактического возврата кредита включительно, на ежедневные остатки основного долга на начало операционного дня. Расчетный период для начисления процентов устанавливается с 01 по 30 (31) число текущего месяца включительно (в феврале по 28 (29) число) при этом за основу берется действительное число календарных дней в месяце и в году (365 или 366). Размер ежемесячного платежа рассчитывается на дату предоставления кредита и подлежит изменению в соответствии с тарифами кредитора в течение трех рабочих дней после предоставления кредитору документа, подтверждающего соблюдение заемщиком обязательств, предусмотренных п. 5.1.3. Договора. Согласно тарифам кредитора (л.д. 48-49) процентная ставка по кредиту при предоставлении кредитору документа, подтверждающего уплату очередной страховой премии составляет 12,5% годовых за пользование кредитом, при отсутствии данного документа - 13,5% годовых за пользование кредитом. В соответствии с п.4.2.1 кредитного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, ежемесячными платежами. Ежемесячный платеж по кредиту определяется в соответствии с графиком погашения кредита и уплаты процентов, составляет аннуитентный платеж в размере 15421 руб. 69 коп. ежемесячно (л.д. 53-57). В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора, если задолженность по основному долгу по кредиту или по процентам за пользование кредитом не будет погашена заемщиком в срок, то такая задолженность будет рассматриваться как просроченная. Согласно п. 5.4.8. кредитного договора кредитор имеет права потребовать от заемщика неустойку за нарушение сроков исполнения денежного обязательства (утла ты платежей по основному долгу и/или по начисленным процентам, в размере, установленной тарифами, то есть 0,75% от суммы неисполненного денежного обязательства за каждый календарный день просрочки.

            Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

    Истцом взятые на себя обязательство по предоставлению суммы займа исполнены надлежащим образом, что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), выпиской по счету № (л.д. 13-15) и не оспаривается ответчиком.

    Ответчиком взятые на себя обязательства по своевременному возвращению кредита в соответствии с графиком платежей, исполнялись не надлежащим образом, так в соответствии с выпиской по счету № (л.д. 13-15) ответчиком в июне 2013 года не внесен платеж, в июле 2013 года внесен платеж в размере 4000 руб., в октябре 2013 года также не внесен платеж, в дальнейшем платежи не вносились в январе 2014 года, в мае, июне и сентябре 2014 года и январе 2015 года. Таким образом, задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по основному долгу составляла 120920 руб. 95 коп., задолженность по процентам начисленным по основному долгу за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляла 48362 руб. 52 коп., по просроченному кредиту в размере 1071 руб. 30 коп. также ответчиком не исполнялись обязательства по страхованию заложенного умущества.

Пунктом 5.4.1. кредитного договора предусмотрено, что кредитор вправе требовать досрочного возврата суммы задолженности по договору путем предъявления требования о досрочном возврате задолженности в случаях, определённых действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что в соответствии с решением общего собрания акционеров от ДД.ММ.ГГГГ наименование Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытое акционерное общество) (сокращенное наименование «ОАО АКБ «Связь-Банк») изменено на Межрегиональный коммерческий банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) сокращенное наименование ПАО АКБ «Связь-Банк» в связи с изменениями в законодательстве, что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ (л.д. 27), изменениями, вносимыми в Устав (л.д. 28-31) и объяснениями представителя истца в судебном заседании.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В связи с ненадлежащим исполнением Ольковой Т.О. условий кредитного договора, ДД.ММ.ГГГГ истцом на адрес ответчика направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате начисленных процентов, неустойке на сумму просроченной задолженности по основному долгу и просроченных процентов, а также расторжении кредитного договора (л.д.23).

Данное требование Ольковой Т.О. не исполнено, что не оспаривалось ею в судебном заседании.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности (л.д. 203-204), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 3 006454 руб. 86 коп., из них 1 200 920 руб. 95 коп. основной долг, 20362 руб. 52 коп. проценты по кредиту, 77025 руб. 43 коп. проценты по просроченному кредиту, 146241 руб. 25 коп. пени за просроченные проценты, 1 561 904 руб. 71 коп. пени на просроченный основной долг.

    Суд принимает предоставленный стороной истца расчет задолженности, и не принимает возражения ответчика относительно суммы основного долга в размере 1039948 руб., так как данные доводы не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, все вносимые ответчиком платежи по кредитному договору отражены в выписках по лицевому счету и учтены истцом при составлении расчета. Сумма основанного долга в размере 1 200 920 руб. 95 коп. оставалась неизменной с ДД.ММ.ГГГГ, так как вносимые ответчиком платежи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 13000 руб. (л.д. 91), от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3000 руб. (л.д. 92), от ДД.ММ.ГГГГ в размере 12000 руб. (л.д.93) были истцом в соответствии со ст. 319 ГК РФ отнесены в счет погашение просроченных процентов, что подтверждается выпиской по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 208-209).

Поскольку судом установлено, что у заемщика образовалась задолженность по кредитному договору, которая в соответствии с расчетом истца по основному долгу составляет 1 200 920 руб. 95 коп. и по процентам за пользование кредитом 97387 руб. 95 коп. (20362 руб. 52 коп. + 77025 руб. 43 коп=97387 руб. 95 коп.) она подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Судом также установлено, что истцом начислена пени (неустойка) за нарушение сроков уплаты основного долга в размере 1 561 904 руб. 71 коп., и за нарушение сроков уплаты процентов в размере 146241 руб. 25 коп., всего в размере 1 708 145 руб. 96 коп.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что заявленная истцом неустойка явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства и превышает сумму основного долга, также суд учитывает обстоятельства, при которых были допущены просрочки по уплате основного долга, так как доводы истца о том, что она была вынуждена уволится с работы и осуществлять уход за больным ребенком, которому по состоянию его здоровья рекомендовано обучение на дому, подтверждаются представленными медицинскими документами (л.д. 94-97), также учитывает материальное положение ответчика, поскольку согласно справке Департамента социального развития <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98) семья Ольковой Т.О. отнесена к категории малоимущих граждан. На основании изложенного считает возможным снизить размер неустойки в соответствии с ходатайством ответчика до 1039948 руб.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в судебном заседании нашли подтверждение доводы истца о нарушении ответчиком условий кредитного договора, исковые требования о расторжении кредитного договора № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным коммерческим банком развитие связи и информатики ОАО и Ольковой Т.О. подлежат удовлетворению.

    Судом установлено, что кредит Ольковой Т.О. использован согласно его целевому назначению, по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-62) приобретен в собственность земельный участок категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №241, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 26.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79).

    Согласно ч.1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту Закона «Об ипотеке»), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на земельный участок ответчика ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека в силу закона. Право залога удостоверено закладной (л.д. 63-78).

Согласно ч.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.5.4.2. кредитного договора кредитор вправе обратить взыскание на находящееся в залоге недвижимое имущество в случаях, определённых действующим законодательством РФ, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии с п. 7.1. Закладной являются: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного ипотекой обязательства по обстоятельствам за которые он отвечает, неудовлетворение должником требования залогодержателя о досрочном возврате суммы задолженности по кредитному договору в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о такими требовании.

В соответствии со ст. 237 Гражданского кодекса РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В соответствии со статьей 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Поскольку судом установлено, что ответчиком неоднократно нарушались обязательства по своевременному внесению платежей по кредитному договору, указанная в требовании о досрочном погашении займа сумма ответчиком не выплачена, истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Обстоятельств, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество судом не установлено, таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца об обращении взыскания на предмет залога: земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №241, путем его реализации с публичных торгов, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2.4. кредитного договора в качестве залоговой стоимости недвижимого имущества применяется его рыночная стоимость, которая определяется на основании оценки независимого оценщика.

    На момент подписания кредитного договора залоговая стоимость имущества определена сторонами в размере 1 540 000 руб.

    Ответчик не согласилась с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в соответствии с его стоимостью, определенной на момент заключения договора, пояснив, что на заложенном земельном участке также имеются незавершенные строительством объекты недвижимого имущества. По ее ходатайству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой поручено ЗАО «Горси-Капитал», на разрешение экспертов поставлен вопрос: «Определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, участок № и расположенных на нем объектов» (л.д. 109-112).

    В соответствии с заключением эксперта ЗАО «Горси-Капитал» № 06-Э/2015 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость на дату экспертизы одноэтажного жилого дома с мансардой, площадью 70,20 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, участок № составляет 1 785 000 руб., рыночная стоимость самого земельного участка составляет 1 050 000 руб. и стоимость всего недвижимого имущества составляет 2 835 000 руб.

    Суд не принимает доводы представителя истца о том, что рыночная стоимость незаверенного строительством жилого дома, расположенного на земельном участке не должна быть включена в начальную продажную стоимость заложенного земельного участка.

В силу ст. 64,2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

В силу ст. 65 названного закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Судом установлено, что предметом ипотеки является, принадлежащий ответчику на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № категории земель: земли населённых пунктов, имеющий разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, который приобретен ответчиком в целью строительства загородного жилого дома и с уже начатым строительством дома, что подтверждается разрешением на строительство № Ru 72516419-539-08, выданным администрацией Тюменского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на имя предыдущего собственника земельного участка ФИО4 (л.д. 182) и не оспаривается сторонами в судебном заседании.

Закладная, на которую в своих доводах ссылается представитель истца, удостоверяющая ипотеку, действительно не содержит прямого разрешения на осуществление строительства на земельном участке, при этом, суд приходит к выводу, что осуществление строительства производилось ответчиком с согласия истца, так как каких-либо возражений от банка по поводу строительства дома на земельном участке не поступало. Представленная закладная также не содержит запретов на строительство, а кроме того предполагает наличие жилых объектов на заложенном земельном участке, так как согласно п. 2.13 Закладной залогодатель обязан предоставить возможность залогодержателю или его представителям производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки, а также лиц постоянно или временно проживающих по адресу предмета ипотеки, и основания для их проживания (л.д. 66).

Таким образом, при определении рыночной стоимости предмета ипотеку суд принимает полную стоимость объектов на основании экспертного заключения в размере 2 835 000 руб.

Согласно ст. 54 Закона «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Следовательно, суд определяет начальную продажную стоимость земельного участка, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок № с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ФИО1 в размере 2268000 руб. (2835000*0,8=2268000).

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что при подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 20923 руб. 30 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25), так как судом удовлетворены требования истца, расходы на оплату государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в его пользу.

На основании изложенного, руководствуясь 309, 310, 322, 323, 329, 330, 348, 349, 350, 450, 810, 811, 819 Гражданского кодекса РФ, нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.12, 35, 56, 67, 98, 194 -199 ГПК РФ, суд

                          Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Межрегиональным коммерческим банком развитие связи и информатики ОАО и Ольковой <данные изъяты>

Взыскать с Ольковой <данные изъяты> в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) АКБ «Связь-Банк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере суммы основанного долга 1200920 руб. 95 коп., процентов за пользование кредитом в размере 97387 руб. 95 коп., неустойки за просроченную задолженность по кредиту и процентам за пользование кредитом в размере 1 039 948 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 20932 руб. 30 коп., всего взыскать 2 359 189 руб. 20 коп.

Обратить взыскание на земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 942 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, участок № с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности Ольковой <данные изъяты> в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (публичное акционерное общество) АКБ «Связь-Банк», путем реализации имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2268000 руб.

    В остальной части иска отказать.

        Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Судья            (подпись)                             С.А. Халаева

Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2015 года.