Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-23/2019 (2-2639/2018;) от 12.11.2018

Дело № 2-23/2019

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2019 года

Октябрьский районный суд города Пензы

в составе председательствующего судьи Бобылевой Е.С.

с участием прокурора Голубковой Е.Ю.,

при секретаре Хайровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску администрации города Пензы к Кромичевым: Евгению Валентиновичу и Наталье Викторовне, Саратовцеву Денису Леонидовичу об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец администрация города Пензы обратился в суд с названным иском к ответчикам: Кромичевым: Е.В. и Н.В., Саратовцеву Д.Л. и со ссылками на п.1 и п.8 ст.32, п.10 ст.32 ЖК РФ просил: 1) прекратить право общей долевой собственности ответчиков на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выплаты им администрацией города Пензы возмещения за изымаемое жилое помещение в размере: 229 410 руб. – Кромичевой Н.В., 213 588 руб. – Кромичеву Е.В., 15 822 руб. – Саратовцеву Д.Л.; 3) обязать ответчиков принять возмещение за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, предоставив администрации города Пензы реквизиты банка и номера их счетов для перечисления денежных средств; 3) признать перечисление денежных средств ответчикам администрацией города Пензы основанием для регистрации перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> к муниципальному образованию «город Пенза».

В обоснование иска истец администрация города Пензы указал на следующее:

20.05.2008 года жилой дом № по <адрес> заключением межведомственной комиссии по оценке муниципального жилищного фонда № 164/7 признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 09.04.2013 года N 232-пП. Расселение граждан, проживавших в указанном доме, происходит в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на основании ст.32 ЖК РФ. Согласно п.8 ст.32 ЖК РФ, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Кромичевой Н.В. в квартире по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 59,4 кв.м принадлежит 29/200 доли в праве общей долевой собственности, Кромичеву Е.В. – 27/200, Саратовцеву Д.Л. – 2/200. В рамках вышеуказанной программы ответчикам, как собственникам изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес>, было предложено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, однако согласие на заселение в предложенное жилое помещение получено не было. 22.10.2015 г. администрацией города Пензы ответчикам: Кромичеву Е.В. и Кромичевой Н.В., а 26.12.2016 года – Саратовцеву Д.Л., направлено требование о сносе жилого помещения, в котором они уведомлялись о признании дома аварийным и подлежащим сносу, и определен срок для сноса дома. Снос в установленный срок не был осуществлен. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.1 ст.32 ЖК РФ). Постановлением администрации города Пензы от 15.07.2016 года № 1140 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и жилое помещение – квартира № в указанном доме изъяты для муниципальных нужд. 23.05.2017 года и 26.07.2017 года администрацией города Пензы ответчикам был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости, а именно: жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с информацией об оценочной стоимости выкупаемого жилого помещения, однако соглашение до настоящего времени не заключено. Согласно отчету ООО «Абсолют» № 1633, выкупная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> составляет: собственник Кромичева Н.В. (доля в праве 29/200), стоимость жилого помещения 158 291 руб., земельного участка – 58 852 руб., убытки – 12 267 руб.; Кромичев Е.В. (доля в праве 27/200), стоимость жилого помещения 147 374 руб., земельного участка – 54 793 руб., убытки – 11 421 руб.; Саратовцев Д.Л. (доля в праве 2/200), стоимость жилого помещения 10 917 руб., земельного участка – 4 059 руб., убытки – 846 руб..

Представитель истца администрации города Пензы по доверенности Котосова О.В. в ходе рассмотрения дела по существу исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям, просила суд иск удовлетворить и дополнительно пояснила, что администрацией города Пензы для всех собственников жилых помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, установлен единый порядок изъятия принадлежащих им жилых помещений, а именно, до обращения в суд с иском взамен изымаемого им предлагается другое жилое помещение и, если они согласны, им выдается направление на осмотр конкретного жилого помещения, при согласии собственников с переселением в предложенное жилое помещение между ними и администрацией заключается договор мены, а при несогласии и неподписании соглашения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд, в котором предлагается выкуп жилого помещения, администрация города обращается в суд с иском об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения; в данном случае администрацией города Пензы ответчикам Кромичевым: Е.В. и Н.В., которые высказывались и от имени Саратовцева Д.Л.) было предложено взамен изымаемого помещения другое жилое помещение по адресу: <адрес>, которое они осмотрели, но оно им не понравилось, в связи с чем на заключение договора мены ответчики не согласились, затем им было предложено посмотреть другое жилое помещение - по <адрес>, но получать направление на осмотр и от заключения договора мены на какое-либо жилое помещение они уже отказались, проект соглашения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд ответчикам направлялся, но они не стали подписывать соглашение, поскольку не хотят производить доплату за жилое помещение, а без доплаты оно им не может быть предоставлено.

Представитель истца администрации города Пензы по доверенности Кочетова С.В., изначально являвшаяся в судебное заседание, объяснений по существу спора не давала.

Ответчик Саратовцев Д.Л., извещавшийся о времени и месте проведения судебных заседаний по указанному им в письменных заявлениях адресу и телефону, в суд для рассмотрения дела не являлся.

В ходе рассмотрения дела по существу ответчики Кромичевы: Е.В. и Н.В. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, не соглашаясь с размером выкупной стоимости принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, и в судебном заседании 09.01.2019 года поддержали подписанный Кромичевым Е.В. и Саратовцевым Д.Л. поступивший в канцелярию суда 09.01.2019 года письменный отзыв на исковое заявление, в котором они указали на следующее:

В соответствии с отчетом об оценке ООО "Абсолют" г.Новосибирск № 1663 от 17.05.2017 г., выполненным по заказу УМИ администрации г.Пензы, итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества и земельного участка по состоянию на 24 апреля 2017 г., принадлежащих на праве собственности Кромичеву Е.В., Кромичевой Н.В. и Саратовцеву Д.Л., составляет: Кромичева Н.В. (доля в праве 29/200): стоимость жилого помещения - 158 291 руб., земельного участка - 58 852 руб., убытки - 12 267 руб.; Кромичев Е.В. (доля в праве 27/200): стоимость жилого помещения - 147 374 руб., земельного участка - 54 793 руб., убытки - 11 421 руб.; Саратовцев Д.Л. (доля в праве 2/200): стоимость жилого помещения - 10 917 руб., земельного участка - 4 059 руб., убытки - 846 руб.. 30.11.2017 года получено заключение № 735/2016 АНО «НИЛСЭ» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Согласно результатам расчетов, рыночная стоимость квартиры составляет 1 708 100 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, подлежащая возмещению, составляет 565 500 руб., итоговая стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> составляет 2 273 600 руб., размер убытков, подлежащих возмещению, для каждого собственника составляет 54 400 руб.. 26.12.2017 года ООО "Межрегиональным центром независимой оценки" (г.Пенза, ул.Пушкина, д.2), подготовлен отчет № 25/12/2017-1 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (земельный участок с кадастровым №). В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, составляет 11 547 000 руб.. Таким образом, стоимость доли земельного участка с кадастровым №, приходящейся на собственника, составляет: Кромичева Н.В. - 29/200 долей, 138 564 руб., Кромичев Е.В. - 27/200 долей, 129 326 руб., Саратовцев Д.Л. - 2/200 долей, 9 238 руб.. 04.10.2018 г. проведено исследование № 97/18 АНО «Приволжский ЭКЦ» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость квартиры составляет 1 728 663 руб., рыночная стоимость доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №, подлежащая возмещению, составляет 362 192 руб., итоговая стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> составляет 2 090 855 руб., стоимость возмещения за погреб, расположенный на придомовой территории, составляет 42 731 руб., размер убытков, подлежащих возмещению для каждого собственника, - 28 253 руб.. В связи с возникшими разногласиями относительно стоимости изымаемого земельного участка и жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>, ООО "Межрегиональным центром независимой оценки" г.Пенза 05.12.2018 г. проведено исследование KB-05/12/18-01, дело № 2-2639/2018, об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость квартиры составляет 1 787 227 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 678 000 руб.. Стоимость возмещения за погреб, расположенный на придомовой территории, итого, составляет 3 079 руб., размер убытков, подлежащих возмещению, для каждого собственника составляет 34 172 руб.. Данная стоимость жилого помещения и земельного участка общей площадью 2644 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоэтажных жилых домов, территориальная зона Ж-3, значительно отличается от предложенной администрацией г.Пензы выкупной цены. Согласно указанному заключению, рыночная стоимость жилого помещения определена в 1 787 227 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 11 678 000 руб., убытки для каждого собственника - 34 172 руб., итоговая компенсация за погреб - 3 079 руб., однако, исследуя заключение эксперта ООО "Межрегионального центра независимой оценки" г.Пенза KB-05/12/18-01, дело № 2-2639/2018, от 05.12.2018 г., выявлены арифметические ошибки. Учитывая проведенное исследование, рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с учетом стоимости права на общее имущество (в том числе, на земельный участок) составляет (расчет выкупной цены жилого помещения): Кромичева Н.В. (доля в праве 29/200): 1 787 227 руб. х 29/200 = 259 147 руб., Кромичев Е.В. (доля в праве 27/200): 1 787 227 руб. х 27/200 = 241 275 руб., Саратовцев Д.Л. (доля в праве 2/200): 1 787 227 руб. х 2/200 = 17 872 руб., расчет выкупной цены земельного участка: Кромичева Н.В. (доля в праве 29/200): 11 678 000 руб. х 29/200 = 169 331 руб., Кромичев Е.В. (доля в праве 27/200): 11 678 000 руб. х 27/200 = 157 653 руб., Саратовцев Д.Л. (доля в праве 2/200): 11 678 000 руб. х 2/200 = 116 780 руб.. В заключении эксперта, несмотря на поставленный судом вопрос, определена стоимость возмещения изымаемого жилого помещения без учета в полном объеме положений ч.7 ст.32 ЖК РФ, в частности, не включена стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, убытков, связанных с услугами риэлторов при поиске нового жилья, упущенная выгода, неполно исследован вопрос о размере возмещения расходов на регистрацию права собственности, ст.2 Закона № 172-ФЗ от 02.06.2016 г., п.1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, компенсация за погреб не определена в полном объеме. Как следствие, в заключении неверно указана и общая выкупная цена. В соответствии со ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более, чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В судебном заседании 09.01.2019 года ответчики Кромичевы: Е.В. и Н.В. также пояснили, что изначально и до настоящего времени они и Саратовцев Д.Л., который не имеет в собственности никакого другого жилого помещения, кроме изымаемого, хотят получить другое жилое помещение взамен изымаемого, но не согласны с требуемой от них истцом доплатой, полагают, что по причине отсутствия у Саратовцева Д.Л. другого жилого помещения в собственности им должно быть предоставлено жилое помещение (квартира) без доплаты; еще до обращения администрации города Пензы в суд с иском к ним и Саратовцеву об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения они выразили желание получить взамен изымаемого другое жилое помещение, в связи с чем администрация города Пензы давала им направление на осмотр квартиры по адресу: <адрес>, но ввиду того, что в стене дома, в котором находилась та квартира, имелась «трещина шириной с палец», они не согласились на заключение договора мены и заселение в названную квартиру, а предложенную к обмену другую квартиру - по адресу: <адрес> ввиду изложенного даже не стали смотреть; они хотят взамен изымаемого жилого помещения получить другое жилое помещение, а не деньги, поскольку выкупной стоимости, которую предлагает администрация города и которая определялась заключениями экспертов, не хватает на приобретение квартиры, а денег на доплату у них нет, к тому же, потребуются дополнительные расходы, однако предложенные администрацией города Пензы варианты, в частности, квартира по адресу: <адрес>, которая находилась в ненадлежащем состоянии, их не устроили.

Ответчики Кромичевы: Е.В. и Н.В., Саратовцев Д.Л. в настоящее судебное заседание 11.01.2019 года не явились, о времени и месте его проведения извещены, о причинах неявки в суд и их уважительности не сообщили, в связи с чем в судебном заседании обсуждался и был решен вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся ответчиков в порядке заочного производства. Представитель истца Котосова О.В. согласна на указанную процедуру рассмотрения дела; положения п.4 ст.233 ГПК РФ ей разъяснены и понятны, о чем она представила письменное заявление, и что отражено в протоколе судебного заседания.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, пояснения экспертов, специалиста, исследовав материалы настоящего дела и материалы гражданского дела № 2-514/2018 Октябрьского районного суда г.Пензы, соглашаясь с заключением прокурора, суд находит исковые требования администрации города Пензы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Из договора купли-продажи от 04.04.2014 года (копия – в деле), заключенного между ФИО9 (продавцом) и Кромичевыми: Е.В. и Н.В. (покупателем 1 и покупателем 2, соответственно), следует, что продавец продал, а покупатель 1 и покупатель 2 купили в равных долях, по 29/200 доли каждый, а вместе 29/100 доли в праве собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 59,4 кв.м с местами общего пользования; отчуждаемая продавцом доля представляет собой комнату № с местами общего пользования, жилой площадью 11,5 кв.м.

Право общей долевой собственности Кромичевой Н.В. и Кромичева Е.В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области было зарегистрировано 17.04.2014 года, о чем в ЕГРП (ныне – ЕГРН) на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации №.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, объяснений Кромичева Е.В., что на основании договора дарения от 15.10.2015 года, заключенного между Кромичевым Е.В. (дарителем) и Саратовцевым Д.Л. (одаряемым), последний стал собственником 2/200 (то есть 1/100) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 59,4 кв.м, этаж 1.

Право общей долевой собственности Саратовцева Д.Л. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области было зарегистрировано 24.05.2016 года, о чем в ЕГРП (ныне – ЕГРН) на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации №.

Таким образом, установлено, что на основании договора купли-продажи от 04.04.2014 года Кромичева Н.В. и Кромичев Е.В., а Саратовцев Д.Л. – на основании договора дарения от 15.10.2015 года, являются сособственниками 29/200 доли, 27/200 и 2/200 доли, соответственно, в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, состоящую из трех жилых комнат, назначение: жилое, общей площадью 59,4 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> а также общего имущества в названном многоквартирном доме и земельного участка, на котором дом расположен.

Указанное, помимо вышеназванного договора купли-продажи от 04.04.2014 года, подтверждается имеющимися в деле в копиях: свидетельством о государственной регистрации права серии № от 17.04.2014 года, свидетельством о государственной регистрации права № от 24.05.2016 года, свидетельством о государственной регистрации права № от 24.05.2016 года.

На основании акта межведомственной комиссии от 17.05.2008 года, составленного по результатам обследования, заключением межведомственной комиссии № 164/7 от 20.05.2008 года (постановление от 17.05.2006 года № 475), назначенной администрацией г.Пензы, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Следовательно, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу п.3 ст.2 ст.16 ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, то есть право выбора из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в подп.«и» п.20 постановления от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон; суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

    Из положений ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" следует, что федеральный законодатель, предусматривая правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъекту РФ и муниципальному образованию из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, одновременно предписывает осуществлять переселение граждан из аварийного жилищного фонда не по своему усмотрению, а в соответствии с жилищным законодательством.

В силу п.3 ст.2 вышеназванного Закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст.32 и 86 ЖК РФ в равной мере.

Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ.

По смыслу указанной правовой нормы, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается как путем заключения соглашения о выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену, но последнее – при наличии согласия собственника на это и волеизъявления соответствующего органа, изымающего жилое помещение.

В судебном заседание установлено, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2013-2017 годах», утвержденную постановлением Правительства Пензенской области от 09.04.2013 года N 232-пП, вследствие чего расселение граждан, проживающих в доме, происходит в рамках реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на основании ст.32 ЖК РФ.

Поскольку Кромичевы: Е.В. и Н.В., Саратовцев Д.Л. являются сособственниками жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежат применению положения ст.32 ЖК РФ, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд; предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника; в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу ч.2 ст.32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.4 ст.32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Из ч.5 ст.32 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением; собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

В соответствии с ч.6 ст.32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения; принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения; при этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более, чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Частью 8 ст.32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч.9 ст.32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу ч.10 ст.32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок; в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.

Из ч.11 ст.32 ЖК РФ следует, что в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома; в случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника (ч.12 ст.32 ЖК РФ).

Исходя из содержания приведенных норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

В судебном заседании установлено, следует из материалов дела, что Кромичевы: Е.В. и Н.В. 27.10.2015 года, Саратовцев Д.Л. - 26.12.2016 года получили письменные требования о сносе занимаемого ими жилого помещения по адресу: <адрес> с уведомлением администрации города Пензы о признании дома аварийным и подлежащим сносу в установленные сроки: до 30.04.2016 года – Кромичевы: Е.В. и Н.В., до 25.02.2017 года (ввиду приобретения 2/200 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № по <адрес> лишь 24.05.2016 года) – Саратовцев Д.Л..

Предоставление гражданам в связи с признанием жилого дома аварийным и непригодным для проживания другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

Из выписки из постановления Главы администрации города Пензы № 2311/5 от 31.12.2015 года с учетом внесения постановлением № 1703 от 06.10.2016 года изменений следует, что администрация города Пензы постановила заключить с Кромичевым Е.В., Кромичевой Н.В. договор мены принадлежащей им на праве общей долевой собственности, по 29/200 доли, квартиры № состоящей их трех жилых комнат, общей площадью 59,4 кв.м в доме № по <адрес>, где регистрация граждан отсутствует, на квартиру № общей площадью 30,5 кв.м в доме № по <адрес>

На основании данного постановления Кромичеву Е.В. и Кромичевой Н.В. было выдано направление для осмотра квартиры, предлагаемой для заселения в установленном законом порядке, по адресу: <адрес> которая принимается с отделочными работами и с установкой санитарно-технического оборудования.

Из выписки из постановления Главы администрации города Пензы № 437/1 от 17.03.2017 года следует, что администрация города Пензы постановила заключить с гражданами-собственниками: Кромичевым Е.В. договор мены принадлежащей ему на праве общей долевой собственности 27/200 доли, Кромичевой Н.В., договор мены принадлежащей ей на праве общей долевой собственности 29/200 доли, Саратовцевым Д.Л. договор мены принадлежащей ему на праве общей долевой собственности 2/200 доли в квартире №, состоящей их трех жилых комнат, общей площадью 59,4 кв.м в доме № по <адрес>, где регистрация граждан отсутствует, на квартиру № общей площадью 28,4 кв.м в доме № по <адрес>

На основании данного постановления Кромичеву Е.В., Кромичевой Н.В. и Саратовцеву Д.Л. было выдано направление для осмотра квартиры, предлагаемой для заселения в установленном законом порядке, по адресу: <адрес>, которая принимается с отделочными работами и с установкой санитарно-технического оборудования.

Как пояснили ответчики Кромичевы: Н.В. и Е.В. в ходе рассмотрения дела, ими была осмотрена предлагавшаяся к обмену квартира по адресу: <адрес>, но ввиду того, что в стене дома, в котором находилась та квартира, имелась «трещина шириной с палец», они не согласились на заключение договора мены и заселение в названную квартиру, а предложенную к обмену другую квартиру - по адресу: <адрес> после этого даже не стали смотреть.

Таким образом, действиями истца и ответчиков, имевшими место до обращения администрации города Пензы с рассматриваемым иском в суд, в судебном заседании установлено (и не оспаривалось сторонами), что ответчикам администрацией города Пензы взамен изымаемого спорного жилого помещения было предложено другое жилое помещение по адресу: <адрес> (отдельная квартира общей площадью 30,5 кв.м), а впоследствии - жилое помещение по адресу: <адрес> (отдельная квартира общей площадью 28,4 кв.м), однако согласие ответчиков на заселение в предложенные жилые помещения, заключение соответствующего договора мены получено не было.

При этом из объяснений ответчиков Кромичевых следует, что они хотят, чтобы им и Саратовцеву Д.Л. было предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого, однако предложенные варианты их не устроили, квартира по адресу: <адрес> находилась в ненадлежащем состоянии, а предлагаемая администрацией города Пензы на основании отчета об оценке № 1633 от 17.05.2017 года ООО «Абсолют» выкупная стоимость принадлежащего им жилого помещения - 458 820 руб., как и определенная экспертными заключениями выкупная стоимость изымаемого жилого помещения, являются недостаточными для приобретения ими без доплаты другого жилого помещения, при этом другого жилья, кроме изымаемого, у Саратовцева Д.Л. не имеется.

Определением суда от 28.05.2018 года с учетом определения суда от 18.07.2018 года по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой был поставлен следующий вопрос: «Какова выкупная стоимость квартиры по адресу: <адрес> в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ по состоянию на май 2017 года?».

Согласно заключению эксперта АНО «Приволжский экспертно-консультационный центр» № 97/18 от 04.10.2018 года, составленному экспертом Алтуховой Н.В., выкупная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ по состоянию на май 2017 года составляет 2 218 346 руб..

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля эксперт ФИО10 сделанное ею заключение № 97/18 от 04.10.2018 года поддержала.

По делу № 2-514/2018 Октябрьского районного суда г.Пензы также проводилась судебная экспертиза на предмет определения выкупной стоимости принадлежащих ответчикам долей квартиры по адресу: <адрес> по состоянию на май 2017 года, и, согласно заключению эксперта № 734/16 от 30.11.2017 года АНО «НИЛСЭ», составленному экспертом ФИО11, эта стоимость с учетом стоимости права на общее имущество (в том числе, на земельный участок) и убытков, причиненных каждому собственнику жилого помещения его изъятием (54 400 руб. каждому), составила: 27/200 долей жилого помещения (квартиры), принадлежащих на праве собственности Кромичеву Е.В., - 361 300 руб., 29/200 долей жилого помещения (квартиры), принадлежащих на праве собственности Кромичевой Н.В., - 384 100 руб., 2/200 долей жилого помещения (квартиры), принадлежащих на праве собственности Саратовцеву Д.Л., - 77 100 руб..

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 также поддержал сделанное им заключение № 734/16 от 30.11.2017 года.

При этом разница в стоимости входящего в выкупную стоимость земельного участка (доли в праве на него, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме № по <адрес>), определенная ФИО10 и определенная ФИО11, образовалась по причине разных подходов данных экспертов к подбору земельных участков-аналогов (ФИО11 сравнивал земельный участок по <адрес>, имеющий назначение для объектов жилой застройки, с земельными участками по <адрес>, имеющими коммуникации и назначение: зона обслуживания и деловой активности местного значения (три аналога), а ФИО10 – с земельными участками под магазины торговой площадью не более 3000 кв.м (два аналога: по <адрес> и в районе <адрес>) и для размещения здания многофункционального назначения в составе жилого дома (право краткосрочной аренды по <адрес>).

При таких обстоятельствах по делу была назначена повторная и дополнительная судебная экспертиза, проведенная ООО «Межрегиональным центром независимой оценки», и в соответствии с заключением эксперта № КВ-05/12/18-01 ФИО13 выкупная стоимость квартиры по адресу: <адрес> включая погреб на праве сложившегося пользования, принадлежащих Кромичеву Е.В. (27/200), Кромичевой Н.В. (29/200), Саратовцеву Д.Л. (2/200), в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ со состоянию на май 2017 года округленно составляет 591 652 руб. (на май 2017 года), включая убытки каждого по 34 172 руб. и стоимость доли погреба (1 433 руб. + 1 540 руб. + 106 руб., соответственно).

При этом в выкупную стоимость 591 652 руб. вошла стоимость доли земельного участка по <адрес> (130 794 руб. + 140 136 руб. + 9342 руб., соответственно, Кромичева Е.В., Кромичевой Н.В. и Саратовцева Д.Л.) - 280 272 руб., отличная от ранее рассчитанной в представленном ответчиками отчете № 25/12/2017-1 специалиста-оценщика ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО12.

При этом как специалист ФИО12, так и эксперт ФИО13 поддержали сделанные ими выводы, однако задача ФИО12 по заданию Кромичевой Н.В. состояла в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, что не соответствует предмету спора, отношения к выкупной стоимости спорных жилых помещений не имеет.

Подход ФИО13 в оценке земельного участка (доли в праве на него, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме № по <адрес>) был схожим с подходами эксперта ФИО10 и в целом – эксперта ФИО11, однако им не были оценены все входящие в состав убытков расходы, о чем он пояснил в судебном заседании, и что следует из заключения эксперта № КВ-05/12/18-01.

Так, эксперт ФИО13, наряду с прочим, пояснил, что 591 652 руб. - это выкупная стоимость долей ответчиков в соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ по состоянию на май 2017 года; если исходить из трех собственников квартиры, выкупная стоимость целой квартиры составляет 1 892 822 руб., но она может незначительно (в пределах нескольких процентов) варьироваться в зависимости от количества собственников; расчет стоимости непроизведенного капитального ремонта им не производил, т.к. ему не было представлено никакой информации о проведенных ранее капитальных ремонтах, о взносах в фонд капительного ремонта каждого из собственников (он не запрашивал данные сведения, т.к. практика в определении убытков неоднозначна).

Таким образом, изначально имело и имеет в настоящее время место желание ответчиков получить взамен изымаемого у них спорного жилого помещения другое жилое помещение, с произведенными оценками выкупной стоимости их 29/100 (в общей сумме) доли в праве общей долевой собственности на квартиру № по <адрес> они не согласны.

Между тем, письмами от 23.05.2017 года № 516-юи и № 517-юи Кромичевым: Н.В. и Е.В., а письмом от 26.07.2017 года № 60/1-юи – Саратовцеву Д.Л., администрацией города Пензы был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд объекта недвижимости – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с основанной на отчете об оценке № 1633 от 17.05.2017 года ООО «Абсолют» выкупной стоимостью принадлежащего им жилого помещения, однако соглашение о выкупе (выкупной цене изымаемого жилого помещения) с собственниками этого жилого помещения заключено не было (проект был ими получен, что видно из почтовых уведомлений) и до настоящего времени не достигнуто, в том числе, в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного установленные по делу обстоятельства не могут свидетельствовать о том, что Кромичевы: Е.В. и Н.В. и Саратовцев Д.Л., имеющие право при изъятии принадлежащего им на праве общей долевой собственности (всего доля в праве 29/100) жилого помещения по <адрес> по своему выбору требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность, отказались от предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого, согласившись на выкуп.

Сам по себе факт отказа ответчиков от заключения договора мены и переселения их в предложенные жилые помещения, в частности, в жилое помещение по <адрес>, не может быть признан отказом Кромичевых: Е.В. и Н.В. и Саратовцева Д.Л. от выбранного ими способа реализации жилищных прав в виде предоставления в собственность другого жилого помещения взамен изымаемого.

Соответственно, администрация города Пензы в силу положений п.3 ст.2 ст.16 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не может быть освобождена от обязанности предоставить ответчикам в собственность другое равнозначное изымаемому жилое помещение.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации города Пензы подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Пензы к Кромичевым: Евгению Валентиновичу и Наталье Викторовне, Саратовцеву Денису Леонидовичу об изъятии жилого помещения путем выплаты возмещения оставить без удовлетворения.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 16.01.2019 года.

СУДЬЯ