Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-46/2015 (2-925/2014;) ~ М-851/2014 от 17.12.2014

дело № 2-46/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Первомайский Первомайского района 03 февраля 2015 года

Оренбургской области

    Первомайский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Стройкиной Д.Р.,

при секретаре Белой В.В.,

с участием истца Аракелян Ю.В.,

представителя истца Аракелян Ю.В. – Перминова Е.В.,

ответчика индивидуального предпринимателя- главы крестьянского (фермерского) хозяйства Барабанова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аракелян Ю.В. к индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства Барабанову В.А., администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет <данные изъяты> района Оренбургской области о признании сделки по купле – продаже здания состоявшейся и признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Аракелян Ю.В. обратилась в Первомайский районный суд с иском к Барабанову В.А., администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет <данные изъяты> района Оренбургской области о признании сделки по купле – продаже здания состоявшейся и признании права собственности на здание, указав в обоснование иска следующее.

<данные изъяты> года между истцом и КФХ «Барабанов В.А.» была заключена двусторонняя сделка по купле-продаже здания зерносклада местоположение: <данные изъяты>

Ответчик, в свою очередь, ранее приобрел указанное здание в ООО <данные изъяты> "<данные изъяты>" <данные изъяты> района Оренбургской области по договору № <данные изъяты> от <данные изъяты> года. Как первая, так и вторая сделки по купле-продаже склада были составлены в письменной форме, в виде договоров купли-продажи. Договоры содержат все существенные условия для купли-продажи, а именно: данные о сторонах, предмете договора, цене договора (стоимости здания). С момента приобретения ответчиком здания, до совершения сделки с истцом, а также за период владения зданием непосредственно истцом, никто из сторон, а также третьих лиц не предъявляли и не предъявляют претензий по исполнению договоров, правомерность заключения договоров не оспаривалась и не оспаривается до сих пор.

ООО <данные изъяты> "<данные изъяты>" прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 с. 21.1 Федерального закона от 08 августа 2001года №129-ФЗ.

Заключение и исполнение сделки купли-продажи указанного здания между ответчиком и ООО <данные изъяты> "<данные изъяты>" подтверждается также договором залога, заключенным межу ним и администрацией МО <данные изъяты> район Оренбургской области. По указанному договору в связи с обеспечением возникшего обязательства, залогодателем (КФХ «Барабанов В.А.») залогодержателю (администрации <данные изъяты> района) в числе прочего передается и указанное здание зерносклада. То есть оплата по договору купли-продажи от <данные изъяты> года была произведена путем перевода долга ООО "<данные изъяты>" перед администрацией района на ответчика (Соглашение о переводе долга от <данные изъяты> года). В настоящее время залог в отношении имущества снят, что подтверждается соответствующей справкой администрации района.

Государственную регистрацию сделки по купле-продаже здания зерносклада между истцом и ответчиком провести не представилось возможным, так как при обращении в регистрирующие органы было разъяснено, что право собственности за последним также не зарегистрировано. На момент совершения последней сделки <данные изъяты> года зарегистрировать первоначальную сделку также не представилось возможным, так как к тому моменту ООО "<данные изъяты>" фактически уже прекратило свою деятельность. Фактическое прекращение деятельности ООО "<данные изъяты>" подтверждается основанием прекращения его деятельности по решению регистрирующего органа, а именно: сведения о юридическом лице были исключены по причине того, что в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения ООО "<данные изъяты>" не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, поэтому оно было признано фактически прекратившим свою деятельность - недействующим юридическим лицом (п.1 ст. 21. федерального закона от 08 августа 2001 года №129-ФЗ).

Истец просит суд признать состоявшейся сделку купли-продажи здания, назначение: нежилое здание, количество этажей -<данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., год постройки <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>, зерносклад (на току), заключенную <данные изъяты> года между крестьянским фермерским хозяйством «Барабанов В.А.» в лице главы крестьянского (фермерского) хозяйства Барабанова В.А. с одной стороны, и Аракелян Ю.В., с другой стороны, признав за Аракелян Ю.В. право собственности на указанное здание.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец уточнила исковые требования в части ответчика, предъявив исковые требования к индивидуальному предпринимателю- главе крестьянского (фермерского) хозяйства Барабанову В.А., администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет <данные изъяты> района Оренбургской области.

Определением Первомайского районного суда от <данные изъяты> года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена администрация <данные изъяты> района Оренбургской области.

Истец Аракелян Ю.В., представитель истца Перминов Е.В., допущенный к участию в деле по ходатайству истца на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик индивидуальный предприниматель- глава крестьянского(фермерского) хозяйства Барабанов В.А. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований Аракелян Ю.В., указав, что первичные документы по указанному зданию на хранение в муниципальный архив не поступали. Указанный зерносклад был построен ООО «<данные изъяты>» в <данные изъяты> году.

Представитель ответчика администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет Первомайского района Оренбургской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном суду отзыве просил дело рассмотреть в его отсутствие, возражений против удовлетворения исковых требований Аракелян Ю.В. не имеет.

Представитель третьего лица администрации <данные изъяты> района Оренбургской области Быстрова Е.А., действующая на основании доверенности от <данные изъяты> года, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекс а Российской Федерации ( далее -ГПК РФ) определил: рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика администрации МО <данные изъяты> сельсовет <данные изъяты> района Оренбургской области, представителя третьего лица администрации МО <данные изъяты> район Оренбургской области.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

На основании ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные требования содержатся в ч. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются также вступившие в законную силу судебные акты.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, перечисленных в статье 8 ГК РФ, указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного статьей 8 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что <данные изъяты> года ООО <данные изъяты> (далее по тексту- ООО ПОХ) «<данные изъяты>», с одной стороны, и КФХ «Барабанов В.А.», с другой стороны, заключили договор куполи-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности имущества в соответствии с Перечнем, являющимся неотъемлемой частью договора, стоимость имущества составляет <данные изъяты> рублей. Согласно указанному Перечню, в состав имущества, передаваемого крестьянскому фермерскому хозяйству «Барабанов В.А.», в числе прочего имущества, входил зерносклад (на току).

В этот же день, <данные изъяты> года, между ООО <данные изъяты> «<данные изъяты>» и КФХ «Барабанов В.А.» заключено соглашение о переводе долга, согласно которому, КФХ «Барабанов В.А.» приняло на себя обязательства ООО ПОХ «<данные изъяты>» по оплате долга по бюджетному кредиту по договору от <данные изъяты> года, ране заключенному между СПК (колхоз) <данные изъяты> и администрацией <данные изъяты> района на сумму <данные изъяты> рублей. По условиям данного соглашения ООО ПОХ «<данные изъяты>» передает КФХ «Барабанов В.А.» основные фонды на сумму <данные изъяты> рублей согласно приложения № <данные изъяты>, которое является неотъемлемой частью соглашения. После подписания соглашения КФХ «Барабанов В.А.» становится должником администрации <данные изъяты> района.

Среди Перечня имущества, передаваемого КФХ «Барабанов В.А.» в счет долга, согласно приложению № <данные изъяты> к соглашению о переводе долга, указан также и зерносклад (на току).

Актом приема –передачи от <данные изъяты> года, составленным между администрацией <данные изъяты> района и КФХ «Барабанов В.А.» имущество, указанное в Приложении № <данные изъяты>, в том числе и зерносклад (на току) переданы в залог администрации <данные изъяты> района.

Таким образом, приобретая зерносклад (на току), КФХ «Барабанов В.А.» взяло на себя обязательства ООО ПОХ «<данные изъяты>» по погашению его долга перед администрацией <данные изъяты> района.

По информации муниципального архива администрации <данные изъяты> района Оренбургской области № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, в архивном фонде колхоза «<данные изъяты>» Оренбургской области в документах по основной деятельности колхоза за <данные изъяты> годы акта приема в эксплуатацию, акта передачи и правоустанавливающих документов на зерносклад <данные изъяты> колхоза (совхоза) «<данные изъяты>» <данные изъяты> района Оренбургской области в архиве не имеется. В приказе № <данные изъяты> от <данные изъяты> года по <данные изъяты> «<данные изъяты>» значение слов «плодопитомнический совхоз «<данные изъяты>» и совхоз «<данные изъяты>» имеет одно и тоже значение.

Согласно представленной выписке из ЕГРЮЛ от <данные изъяты> года, ООО ПОХ «<данные изъяты>» прекратило свою деятельность в связи с исключением юридического лица из ЕГРЮЛ <данные изъяты> года.

Согласно справке администрации <данные изъяты> района № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, задолженность по бюджетному кредиту в сумме <данные изъяты> рублей в бюджет района КФХ «Барабанов В.А.» по соглашению о переводе долга № <данные изъяты> от <данные изъяты> года полностью погашена.

Ответчик принял указанное имущество, использовал его, производил текущий и капитальный ремонт. Однако регистрация права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество невозможна в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

<данные изъяты> года между истцом Аракелян Ю.В. ответчиком КФХ «Барабанов В.А.» был заключен договор купли-продажи здания зерносклада (на току), расположенный по адресу: <данные изъяты>. Согласно п.5 указанного договора, расчет между сторонами в сумме <данные изъяты> рублей произведен полностью, что стороны в судебном заедании и не оспаривали.

Постановлением администрации муниципального образования <данные изъяты> сельсовет <данные изъяты> района Оренбургской области № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, объекту недвижимости - нежилому зданию зерносклада присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>

Как следует из кадастрового паспорта от <данные изъяты> года, выданного филиалом ФГБУ «<данные изъяты>» по Оренбургской области нежилое здание, являющаяся предметом договора купли-продажи от <данные изъяты> года, расположенное по адресу: <данные изъяты>, имеет следующие технические характеристики: нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> года постройки, расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно справке кадастрового инженера <данные изъяты>. № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, нежилое здание (зерносклад) с кадастровым номером <данные изъяты>, находится в удовлетворительном состоянии, позволяющий его эксплуатировать в качестве склада сельхоз.продукции.

Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что изначально право собственности ООО ПОХ "<данные изъяты>» на продаваемый объект недвижимости не было зарегистрировано. Переход права собственности на спорный объект по договору купли-продажи от <данные изъяты> года к КФХ «Барабанов В.А.» также зарегистрирован не был. По этой причине договор купли-продажи от <данные изъяты> года и переход права собственности к Аракелян Ю.В. также не могли быть зарегистрированы.

По информации Управления Росреестра по Оренбургской области <данные изъяты> отдел (пос.<данные изъяты>) от <данные изъяты> года сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: <данные изъяты> отсутствуют.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Согласно п. 58 Постановления Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.

Следовательно, отсутствие регистрации перехода прав по договору не лишает истца возможности на удовлетворение его требований о признании права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 59 Постановления если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что договоры содержат все существенные условия для купли-продажи, стороны по сделке, совершенной в письменной форме, исполнили взятые на себя обязательства, отсутствуют притязания третьих лиц суд полагает, что невозможность оформления правоустанавливающих документов на здание зерносклада по причине ликвидации ООО ПОХ «<данные изъяты>»", и отсутствие регистрации права на спорную квартиру за КФХ «Барабанов В.А.", влечет нарушение прав истца на реализацию им прав собственника.

Исходя из изложенного, суд признает обоснованными требования истца о признании сделки по купле-продаже здания зерносклада состоявшейся и признании за ним права собственности на объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> года постройки, кадастровый номер <данные изъяты> расположенное по адресу: <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуя ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Аракелян Ю.В. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи от <данные изъяты> года между крестьянским (фермерским) хозяйством «Барабанов В.А.» в лице главы крестьянского (фермерского) хозяйства Барабанова В.А. (Продавец) и Аракелян Ю.В. (Покупатель) здания зерносклада (на току), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> года постройки, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, состоявшейся.

Признать за Аракелян Ю.В., <данные изъяты> года рождения право собственности на здание зерносклада (на току), общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> года постройки, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Первомайский районный суд.

Судья                              Д.Р. Стройкина

Решение в окончательной форме вынесено <данные изъяты> года.

Судья                                  Д.Р.Стройкина