Решение по делу № 33-13516/2019 от 29.07.2019

Судья Шматко С.Н. Дело № 33-13516/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 октября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Алферовой Н.А.,

судей Корецкого А.Д., Кушнаренко Н.В.,

при секретаре Стяжкиной С.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тронь Максима Николаевича к Брылеву Александру Игоревичу, Соколовой Ольге Александровне, Управлению Росреестра по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей по апелляционной жалобе Тронь М.Н. на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Тронь М.Н. обратился в суд с иском к Брылеву А.И., Соколовой О.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей, указав, что является собственником комнаты № 7 квартиры № 1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14 в доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Собственником комнаты № 8 в коммунальной квартире являлся Брылев А.И., который 21.01.2018 продал свою комнату Соколовой О.А. Предложение о преимущественном праве покупки ему направлено после подписания договора купли-продажи. В ответ на предложение истец направил Брылеву А.И. уведомление о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки и проект договора купли-продажи комнаты № 8 с дополнительными условиями покупки жилого помещения. Однако Брылев А.И. фактически уклонился от заключения договора купли-продажи, таким образом, продажа комнаты № 8 произведена с нарушением его преимущественного права покупки. Истец также направил заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о том, что он не отказывается от покупки комнаты. Однако Управление Росреестра зарегистрировало переход права собственности на комнату от Брылева А.И. к Соколовой О.А. на основании указанного договора.

На основании изложенного, истец, уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просил суд перевести на него права, обязанности покупателя по договору купли- продажи, признать за ним право собственности на жилое помещение площадью 15,9 кв.м ( кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв. 1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14, жилое помещение №8, №9, прекратив право собственности на него Соколовой О.А. Определить и считать заключенным между Брылевым А.И. и Тронь М.Н. договор купли-продажи объекта недвижимости: жилое помещение площадью 15,9 кв.м (кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв. 1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14, жилое помещение №8, на соответствующих дополнительных условиях, взыскать с Брылева А.И. в его пользу судебные расходы в размере 12 735,52 руб., зачтя их в счет оплаты 750 000 руб. за приобретение жилого помещения.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 года исковые требования Тронь М.Н. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Тронь М.Н. подал апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование указано, что суд не учел неправомерное поведение ответчиков при заключении и регистрации оспариваемой сделки, что у апеллянта отсутствовала возможность внести денежную сумму в счет оплаты по договору купли-продажи на депозит суда или нотариуса, при том, что Брылев А.И. уже получил денежные средства за проданное жилое помещение от Соколовой О.А. и не ответил на предложение заключить с ним договор на дополнительных условиях. При этом, суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер в виде внесения денежных средств на депозит суда. Также, по мнению апеллянта, суд необоснованно отказал в приостановлении производства по делу до рассмотрения поданного им иска о признании договора купли-продажи спорного жилого помещения недействительным, не рассмотрел поданные им письменные ходатайства, рассмотрел дело в его отсутствие, хотя он представил доказательства уважительности неявки в судебное заседание.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании Тронь М.Н. и его представителя, поддержавших апелляционную жалобу, представителя Брылева А.И., Соколовой О.В., просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривалосоь, что Тронь М.Н. является собственником жилых комнат № 7, 8, площадью 29,8 кв.м, в жилом помещении № 7 в квартире № 1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14 общей площадью 432,0 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Брылев А.И. являлся собственником жилого помещения № 8, состоящего из жилой комнаты № 9 площадью 15,9 кв.м, в квартире № 1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14 общей площадью 432,0 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 27.01.2018 между Брылевым А.И. и Соколовой О.А. заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Как следует из письма Управления Росреестра по Ростовской области от 26.06.2018 № 08-0794, в орган регистрации прав 16.02.2018 представлены заявления Брылева А.И. и Соколовой О.А. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилой комнаты на основании указанного договора купли-продажи. В связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продавца продать комнату № 9 постороннему лицу с указанием цены и других условий, 01.03.2018 Управлением осуществлено приостановление государственной регистрации на основании данных заявлений. 15.03.2018 года Брылев А.И. направил Тронь М.Н. уведомление о продаже жилой комнаты, которое было получено последним 19.03.2018.

19.04.2018 года истец направил в адрес Брылева А.И. ответ о желании воспользоваться своим преимущественным правом покупки комнаты и проект договора купли – продажи с дополнительными условиями.

3.05.2018 произведена государственная регистрация перехода права собственности Соколовой О.А. на комнату №9, по истечение месячного срока со дня извещения собственников комнат в коммунальной квартире о праве преимущественной покупки, в том числе Тронь М.Н.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.246, 250 ГК РФ, ст. 42 ЖК РФ и исходил из того, что сам факт направления собственником жилой комнаты в коммунальной квартире ответа о желании воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права. При этом суд учел, что Тронь М.Н. конкретных действий, направленных на приобретение спорной комнаты, не предпринимал, кроме как направления в последний день срока ответа о желании заключить договор на условиях, отличных от предложенных продавцом, не выполнил свои обязательства по договору, не внеся оплату за комнату на депозит нотариуса.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.

Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).

Сторонами не оспаривалось, что Брылев А.И. как собственник жилой комнаты в коммунальной квартире известил в письменной форме Тронь М.Н. о его преимущественном праве приобрести данное жилое помещение. В свою очередь, Тронь М.Н. в установленный законом месячный срок изъявил желание воспользоваться своим правом посредством почты. Однако стороны договор купли-продажи не заключили.

Следует согласиться с судом, что согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки, при этом приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности. Однако реализация такого права предполагает заключение продавцом и сособственником договора купли-продажи в письменной форме, что не исключает в силу диспозитивности гражданско-правовых отношений дополнение его условий по соглашению сторон.

Таким образом, исходя из содержания заявленных исковых требований и возражений на них применительно к приведенным норм права, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению в рамках настоящего дела, являлись наряду с неустановлением факта заключения между сторонами договора купли-продажи спорной комнаты в коммунальной квартире, выяснение причин его незаключения и неисполнения сторонами, платежеспособности истца. Последние два обстоятельства судом не выяснялись. Суд лишь ограничился ссылкой на факт незаключения сторонами договора купли-продажи спорной комнаты.

Вместе с тем, как следует из буквального содержания уведомления, направленного в адрес Брылева А.И ( л.д.46-51 т.1), Тронь М.Н. не только выразил готовность заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения на условиях договора, заключенного с Соколовой О.А., но и приложил к уведомлению проект договора купли-продажи, который содержал наряду с теми условиями, которые были отражены в договоре, заключенном с Соколовой О.А., дополнительные условия, которые не относились к существенным и не изменяли последних, предложил их согласовать, а также дату и время встречи для оформления договорных отношений. Однако Брылев А.И. какого-либо ответа на данное предложение не дал, произвел регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по заключенному ранее, до направления уведомления сособственникам о преимущественном праве покупки, договору с Соколовой О.А., что свидетельствует о том, что Тронь М.Н. были приняты меры к заключению договора, как на условиях договора, заключенного с Соколовой, так и на дополнительных условиях, которые не были рассмотрены, а Брылев А.И., в свою очередь, уклонился от его заключения на любых условиях, произведя государственную регистрацию прав без получения соответствующего ответа.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что преимущественное право Тронь М.Н. на заключение сделки не было нарушено, не соответствует представленным доказательствам и установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Ссылки суда на то, что Тронь М.Н. не исполнил свои обязательства по договору- не внес оплату на депозит нотариуса, судебная коллегия не может принять во внимание, так как в силу ст.327 ГК РФ внесение денежных средств возможно на основании договора или в силу закона. В данном случае стороны не заключали договор, а внесение денежных средств на депозит нотариуса законом не предусмотрено.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14), свою платежеспособность сособственник подтверждает в суде. Так, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. Однако, возможность соблюдения указанного порядка по внесению денежных средств на банковский счет истцу судом предоставлена не была- куда и в какие сроки должна быть внесена данная денежная сумма, суд не разъяснил, ограничившись отказом Тронь М.Н. в применении обеспечительной меры по иску в виде внесения денежных средств на депозит суда. В суде апелляционной инстанции данное нарушение прав стороны было устранено- Тронь М.Н. в подтверждении своей платежеспособности внес спорные денежные средства на депозит суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для перевода на Тронь М.Н. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2018 жилого помещения на представленных им дополнительных условиях, так как они не предусмотрены законом в качестве обязательных и не были согласованы с продавцом. Также не подлежат удовлетворению требования о передачи ключей, поскольку они носят преждевременный характер- такое право возникает у собственника квартиры.

В силу ст.98 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным взыскать с Брылева А.И. как проигравшей стороны спора в пользу Тронь М.Н. понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины, по получению выписки из ЕГРН и копии документа, почтовые расходы, как относимые и допустимые к удовлетворенному требованию.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 апреля 2019 года отменить. Вынести новое решение. Иск Тронь Максима Николаевича к Брылеву Александру Игоревичу, Соколовой Ольге Александровне, Управлению Росреестра по Ростовской области о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, об определении условий договора купли-продажи жилого помещения, обязании передачи ключей удовлетворить частично.

Перевести на Тронь Максима Николаевича права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 27.01.2018 жилого помещения площадью 15,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв.1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14, жилого помещения № 8, жилая комната № 9.

Признать за Тронь М.Н. право собственности на жилое помещение площадью 15,9 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кв.1,2,5,6,7,8,9,10,12,13,14, жилое помещение № 8, жилая комната № 9., прекратив право собственности Соколовой Ольги Александровны.

Взыскать с Тронь Максима Николаевича в пользу Брылева Александра Игоревича денежные средства в размере 750000 руб. 00 коп., находящиеся на депозите Управления судебного департамента г. Ростова-на-Дону.

Взыскать с Брылева Александра Игоревича в пользу Тронь Максима Николаевича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 700руб., по получению выписки из ЕГРН 1200 руб., получению копии документа в размере 320 руб., почтовые расходы в размере 515,52 руб.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 октября 2019г.