Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-26918/2021 от 12.07.2021

Судья <ФИО>2                 Дело <№...>

По первой инстанции <№...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 августа 2021 г.                            <Адрес...>

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего         <ФИО>9

судей                    <ФИО>8, Таран А.О.

по докладу судьи             <ФИО>8

при секретаре                  <ФИО>4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «РЖД» к <ФИО>5 о признании договора субаренды земельного участка не заключенным и обязании возвратить земельный участок,

по апелляционной жалобе <ФИО>1 на решение Адлерского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «РЖД» обратилось в суд к <ФИО>5 с иском о признании договора аренды земельного участка незаключенными и обязании возвратить земельный участок.

В обоснование иска истец указал, что на праве аренды на основании договора аренды от <Дата ...> <№...> ОАО «РЖД» принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:159 полосы отвода железной дороги, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, перегон Адлер-Хоета, 1982 км. Срок действия договора установлен в подпункте 2.1 и составляет 49 лет, с <Дата ...> по <Дата ...> Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора передавать участок в субаренду гражданам в пределах срока действия договора.

Между ОАО «РЖД» и <ФИО>1 заключен договор субаренды от <Дата ...> № ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 семи частей земельного участка полосы отвода железной дороги, площадью 5506 кв.м., для эксплуатации автодороги (технологический проезд, обременение в пользу ОАО «РЖД»), расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, перегон Хоста-Адлер, на 1981 км ПК7+1 м - 1981 км ПК9+98 км; 1982 км 0 + 87- 1982 км ПК 3 + 79м; с 1982 км ПК 7 + 82 - 1982 ПК 7 + 82 -1983км ПК 0 +5, 1983 км ПК 0+35 - 1983 км ПК 1 + 15; 1983 км ПК 1 +35 - 1983 км ПК 6 + 97; 1983 км ПК 7 + 5- 1983 км ПК 8+ 25.

При проведении обследования частей земельных участков по указанному договору выявлены адресные несоответствия их местонахождения. Кроме того, ответчиком условия договора в части оплаты арендных платежей не исполнялись, строительство подъездной технологической дороги не велось, актуальные технические условия на строительство не получались, ответчик в добровольном порядке освобождать земельный участок отказывается, в связи с чкм истец просил суд приздать договор субаренды от <Дата ...> незаключенным и вернуть стороны в первоначальное положение.

Решением Адлерского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> исковое заявление ОАО «Российские железные дороги» к <ФИО>5 о признании договора субаренды земельного участка не заключенным и обязании возвратить земельный участок, удовлетворно.

Суд признал договор субаренды земельного участка от <Дата ...> № ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 незаключенным и возвратил стороны в первоначальное положение, обязал <ФИО>1 передать ОАО «РЖД» земельный участок по акту приема-передачи.

Суд взыскал с <ФИО>1 в пользу ОАО «Российские железные дороги» государственную пошлину в размере 6000 рублей.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции <ФИО>1 и его представитель <ФИО>6 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить. Представитель ОАО «РЖД» - <ФИО>7 возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу требований ч. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральном законе.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:159 полосы отвода железной дороги, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, перегон Адлер-Хоста, 1982 км, принадлежит ОАО «РЖД» на основании договора аренды от <Дата ...> <№...>. Срок действия договора установлен в подпункте 2.1 и составляет 49 лет, с <Дата ...> по <Дата ...>.

Во исполнение пункта 4.3.2 указанного договора <Дата ...> между ОАО «РЖД» и <ФИО>1 заключен договор субаренды № ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 семи частей земельного участка полосы отвода железной дороги, площадью 5506 кв.м., для эксплуатации автодороги (технологический проезд, обременение в пользу ОАО «РЖД»), расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, перегон Хоста- Адлер, на 1981 км ПК7+1 м — 1981 км ПК9+98 км; 1982 км 0 + 87- 1982 км ПК 3 + 79м; с 1982 км ПК 7 + 82 - 1982 ПК 7 + 82 -1983км ПК 0 +5, 1983 км ПК 0+35 - 1983 км ПК 1 + 15; 1983 км ПК 1 + 35 - 1983 км ПК 6 + 97; 1983 км ПК 7 + 5- 1983 км ПК 8 + 25.

Суд первой инстанции разрешая спор, исходил из того что пунктами 2.1, 2.2 договора субаренды предусмотрено, что он подлежит государственной регистрации и действует в течение пяти лет. На <ФИО>1 пунктом <Дата ...> возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, договор субаренды в управлении Росреестра не зарегистрирован, что свидетельствует о незаключении договора субаренды.

Договор субаренды земельного участка заключался с целью эксплуатации автодороги (технологический проезд, обременение в пользу ОАО «РЖД»).

Вместе с тем, субарендатором строительство технологической дороги не велось, актуальные условия на ее строительство до настоящего времени не получались.

Кроме того, субарендатором не вносилась предусмотренная договором арендная плата.

Ответчиком надлежащие и достаточные доказательства, опровергающие доводы иска, суду не представлены.

Вместе с тем судебная коллегия с выводами уда первой инстанции согласиться не может.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, договор заключен в надлежащей форме, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако в соответствии нормами права действующего законодательства государственная регистрация которого не осуществлена. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить последствия, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

В силу пункта 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично. А также суд применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п.5 ст. 166 ГК РФ).

В разделе 9 договора субаренды земельного участка от <Дата ...> № ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 указаны пункты которые дают основания для досрочного расторжения договора по инициативе ОАО «РЖД». Однако допустимых доказательств для досрочного расторжения договора по инициативе ОАО «РЖД» не приведено, требования о расторжении не заявлено.

Ссылка на письмо о предложении расторгнуть договор по согласию сторон не может быть принята во внимание, поскольку <ФИО>1 не давал своего согласия на расторжение договора, кроме того письмо от ОАО «РЖД» подписано не уполномоченным должностным лицом.

Материалами дела подтверждается, что договор субаренды земельного участка от <Дата ...> №ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 составлен с согласия собственника, между сторонами достигнуто соглашение как по всем существенным условиям договора так и о предмете договора аренды. В договоре субаренды, передаваемый земельный участок зарегистрированный Росреестром, с момента его передачи и по настоящее время не менялись сведения о нем, земельный участок индивидуализирован, имеет учетную запись (части), с указанием площади, подписан уполномоченными лицами, скреплен печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался, имеется акт сверки.

Ссылка арендодателя ОАО «РЖД» на незаключенность договора аренды земельного участка от <Дата ...> в связи с отсутствием его государственной регистрации, отсутствие согласование предмета договора и окончание его срока действия до <Дата ...> - является недобросовестным поведением ОАО «РЖД» и не имеет правового значения, поскольку ОАО «РЖД» арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у субарендатора <ФИО>1 разумные ожидания того, что пункт 2.2 договора субаренды будет действовать до <Дата ...>, не состоятельна.

На <ФИО>1 пунктом <Дата ...> договора субаренды возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако сроки регистрации не указаны. Вместе с тем ответчик - субарендатор <ФИО>1 произвел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется печать Росреестра на выданной копии договора субаренды. Договор субаренды земельного участка заключался, в том числе и с целью эксплуатации автодороги (технологический проезд, обременение в пользу ОАО «РЖД»). Вместе с тем, определяющие субарендатору от арендатора конкретные сроки, на получение актуальных технических условий на технологическую дорогу не обозначены, условия договора <ФИО>1 соблюдены.

Из изложенного следует, что условия договора субаренды земельного участка от <Дата ...> №ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 должны быть соблюдены сторонами даже если он не имел государственною регистрацию.

Следовательно оснований для удовлетворения исковых требований ОАО «РЖД», считать договор субаренды земельного участка от <Дата ...> №ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 незаключенным, как по отсутствию госрегистраци, так и по мотиву о несогласованном предмете договора, а так же не соблюдения условий договора со стороны <ФИО>1 не имеется.

Из пункта 2 договора №ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 следует, что договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течении 5 лет с момента его государственной регистрации.

Согласно, приобщенной выписки из ЕГРН в суде апелляционной инстанции, следует, что государственная регистрация договора субаренды №ЦРИ/04/СА/5219/15/001416 от <Дата ...> совершена была с согласия сторон <Дата ...>

Судебная коллегия приходит к выводу, что истец вправе требовать возврата земельного участка лишь по истечении, срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции не верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не верно применил нормы права действующего законодательства.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Адлерского районного суда <Адрес...> от <Дата ...> с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО «РЖД» к <ФИО>5 о признании договора аренды земельного участка не заключенным и обязании возвратить земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...> - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ОАО «РЖД» к <ФИО>5 о признании договора субаренды земельного участка не заключенным и обязании возвратить земельный участок - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                 <ФИО>9

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>

<№...>