Определение по делу № 3-39/2015 ~ М-57/2015 от 17.08.2015

Дело № 3-39/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2015 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе председательствующего судьи ЩегловойЕ.С.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием: представителя заявителя Приволжского райпо ВиноградоваР.А.,

представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Ивановской области Тумашовой Н.И.,

представителя заинтересованного лица ФБГУ«ФКП Росреестра» в лице филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области Марьевской Ю.С.,

специалиста А.Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Приволжского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Приволжское районное потребительское общество (далее – Приволжское райпо) обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, мотивируя свои требования тем, что заявитель и Орлова М.А. являются арендаторами земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения объектов торговли и производственной деятельности. В заявлении указано, что внесенная в Государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость этого земельного участка в размере *****рубля **копейки не соответствует его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1января 2014 года в размере *****рублей отчетом об оценке №**, выполненным 30 декабря 2014года оценщиком ООО«Р.» К.М.Г.

По мнению заявителя, внесение в Государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка более чем в 3,5 раза превышающей его рыночную стоимость, привело к нарушению его прав арендатора земельного участка в виде необоснованного завышения размера арендной платы, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости.

В этой связи, ссылаясь на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 24.18 Федерального закона от 29июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), Приволжское райпо просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере *****рублей.

В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Виноградов Р.А. заявление поддержал в полном объеме по указанным в нем основаниям, настаивал, что отчет об оценке, представленный в обоснование заявления, полностью отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а указанные в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13июля 2015 года №** и возражениях заинтересованных лиц обстоятельства, не ставят под сомнение достоверность величины рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке № ** от 30 декабря 2014 года, поскольку не являются существенными для определения стоимости объекта оценки.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Ивановской области Тумашова Н.И., действующая на основании доверенности от 13 января 2015 года, представила письменный отзыв на заявление и указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя к этому лицу, которое не имеет заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела, так как не является государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости земельного участка заявителя, равно как и государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Вместе с тем в письменном отзыве Управления Росреестра по Ивановской области от 14 сентября 2015 года поставлена под сомнение величина рыночной стоимости земельного участка заявителя, установленная отчетом об оценке №** от 30 декабря 2014 года по основаниям, приведенным в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015 года №**.

Представитель ФБГУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФБГУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области МарьевскаяЮ.С., действующая на основании доверенности от 5марта 2015 года, в судебном заседании пояснила, что у данного государственного органа отсутствуют возражения по существу заявления Приволжского райпо, поскольку ФГБУ«ФКП Росреестра» не является лицом, заинтересованным в исходе настоящего гражданского дела, так как не является государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости земельного участка заявителя, равно как и государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, а лишь вносит в ГКН сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основании решения комиссии или суда. Представитель заинтересованного лица дополнительного пояснила, что сведения о кадастровой стоимости арендуемого заявителем земельного участка, отнесенного к 5 группе по видам разрешенного использования, в размере ***** рубля **копейки были внесены в ГКН на основании приказа Департамента управления имуществом Ивановской области от 25 ноября 2014 года № 105 «Обутверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ Департамента № 105), до настоящего времени законных оснований для изменения этих сведений не имелось, поскольку решением Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015года №** было отказано в удовлетворении совместного заявления Приволжского райпо и ОрловойМ.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание 14 сентября 2015 года не явились заинтересованное лицо Орлова М.А. и представители заинтересованных лиц - Департамента управления имуществом Ивановской области, Администрации Приволжского муниципального района Ивановской области, которые были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, в представленных отзывах и в телефонограммах, принятых секретарем судебного заседания 14 сентября 2015 года, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

В отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области от 10сентября указано на отсутствие возражений по существу требований Приволжского райпо, сводящихся к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка в размере рыночной стоимости. Вместе с тем, в указанном отзыве заинтересованное лицо ставит под сомнение достоверность представленных заявителем в обоснование размера рыночной стоимости арендуемого им земельного участка - отчета от оценке № ** от 30 декабря 2014года и положительного экспертного заключения № ** от 26 мая 2015 года по основаниям, указанным в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015 года № **. В отзыве также указано, что кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду Приволжскому райпо и Орловой М.А., определена в приложении № 19 к Приказу Департамента № 105 по состоянию на 1 января 2014года в размере ***** рубля ** копейки с учетом отнесения этого участка к 5группе по видам разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 877,25 рублей за 1 кв.м.

Администрация Приволжского муниципального района Ивановской области не воспользовалась правом представления письменного отзыва по существу требований Приволжского райпо.

В письменном отзыве от 14 сентября 2015 года заинтересованное лицо Орлова М.А., являющаяся арендатором земельного участка вместе с заявителем, считала требования Приволжского райпо подлежащими удовлетворению, поскольку представленный в их обоснование отчет об оценке выполнен с соблюдением требований действующего законодательства об оценочной деятельности, а указанные в решении Комиссии при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015 года №** замечания к отчету носят надуманный характер.

Заслушав представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав с участием специалиста имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ******, расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения объектов торговли и производственной деятельности (далее – Земельный участок), находится в муниципальной собственности муниципального образования – Приволжский муниципальный район Ивановской области.

По условиям договора аренды № ** земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора от 16мая 2014года (л.д. 7-10) Приволжское райпо и Орлова М.А. являются арендаторами Земельного участка на неопределенный срок и оплачивают в равных долях арендную плату в размере **** рублей ** копеек в год, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В кадастровой справке от 24 июля 2015 года (л.д. 154) указано, что кадастровая стоимость Земельного участка определена на основании Приказа № 105 по состоянию на 1января 2014 года в размере **** рубля **копейки. Из кадастровой справки и объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что на основании вступившего в законную силу 6апреля 2015 года решения Арбитражного суда Ивановской области от 3 марта 2015года по иску Приволжского райпо и ИП Орловой М.А. об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в ГКН были внесены сведения о кадастровой стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года в размере ***** рублей, являющиеся в настоящее время архивными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Статьей 1 Закона Ивановской области от 6 мая 2008 года № 26-ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области», действовавшего на момент заключения договора аренды № 28/14 от 16 мая 2014года, было установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в собственности Ивановской области, утверждаются постановлением Правительства Ивановской области.

Статья 1 Закона Ивановской области от 2 марта 2015 года № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» предусматривает, что с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Ивановской области от 25 августа 2008года № 225-п в редакции, действовавшей до 7 апреля 2015 года, было закреплено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование неразграниченными земельными участками, за исключением земельных участков, находящихся на территории городского округа Иваново Ивановской области, устанавливаются органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Ивановской области.

В соответствии с решением Совета Приволжского муниципального района от 27ноября 2014 года № 84 «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Приволжского муниципального района» расчет арендной платы за пользование земельными участками на территории указанного муниципального образования производится исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка либо удельного показателя его кадастровой стоимости.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право заявителя на обращение в суд с настоящим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого им совместно с Орловой М.А. Земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи24.18Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рыночная стоимость Земельного участка установлена по состоянию на 1января 2014года в размере *****рублей отчетом об оценке №** (л.д. 12-140), выполненным 30 декабря 2014года оценщиком ООО«Р.» К.М.Г. (далее – Отчет об оценке № **).

В положительном экспертном заключении № ** от 26 мая 2015 года (л.д.141-152), составленном членом экспертного совета Общероссийской общественной организации «О.» М.Х.А. и утвержденным уполномоченным лицом той же саморегулируемой организации оценщиков Б.А.С., содержится вывод о соответствии Отчета об оценке № ** требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других нормативно-правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015 года №** (л.д. 189-203) отклонено заявление Приволжского райпо от 30июня 2015года об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по мотиву не соответствия Отчета об оценке № ** требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета и описанию в нем информации об объекте оценки, используемой при проведении оценки, выразившегося, по мнению членов комиссии в том, что:

1) в нарушение пункта 4 ФСО №3 отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение в части: указания в нем сведений о праве, на котором заявитель владеет и пользуется оцениваемым участком: на странице 4 – на праве аренды, на странице 72 – на праве собственности; использования на страницах 40-41, 46 отчета сведений о сделках с земельными участками с иными видами разрешенного использования;

2)внарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 1 оценщиком при сравнении оцениваемого объекта с аналогами на страницах 70-79 отчета не скорректированы значения единицы сравнения для объектов-аналогов и объекта оценки в зависимости от таких элементов сравнения как: наличие или отсутствие имущественных обременений (ограничений) имущественных прав; площадь; местоположение (Приволжский и Вичугский районы Ивановской области); наличие или отсутствие коммуникаций.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем гражданском деле, возникшем из публичных правоотношений, суд принимает во внимание разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оценив в совокупности в порядке статьи 67 ГПК РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что Приволжским райпо исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости Земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как заинтересованными лицами, возражавшими по существу против удовлетворения заявления: Департаментом управления имуществом Ивановской области и Управлением Росреестра по Ивановской области – не представлено допустимых достоверных доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости Земельного участка, представленных заявителем.

Представленный Приволжским райпо Отчет об оценке №**, получивший положительное экспертное заключение № **, исследованный в судебном заседании с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 19-23 Постановления Пленума ВС РФ №28 с участием специалиста, а также представителей заявителя и заинтересованных лиц, не вызывал у суда каких-либо сомнений и неясностей, поскольку он позволяет проверить достоверность содержащихся в нем исходных данных и выводов оценщика с точки зрения требований законодательства об оценочной деятельности.

По результатам оценки этого доказательства как в отдельности, так и в его взаимосвязи с объяснениями лиц, участвующих в деле, и другими письменными доказательствами, суд приходит к убеждению, что Отчет об оценке № ** полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, К.М.Г., составившая Отчет об оценке № **, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков – Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ОСАО «И.» и ОАО«А.» с лимитом ответственности в размере 300000 рублей.

Лица, участвующие в деле не оспаривали, что по форме Отчет об оценке № ** соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям действовавшего на момент его составления Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее – ФСО № 3).

Суд не может согласиться с утверждениями заинтересованных лиц – Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области о том, что Отчет об оценке № ** по своему содержанию не отвечает принципам однозначности, достаточности и достоверности, то есть противоречит требованиям статьи11 Закона об оценочной деятельности и требованиям подпункта б пункта 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256 (далее – ФСО № 1), и пункта 4 ФСО № 3.

Поскольку эти утверждения носят исключительно правовой характер, объективно не ставят под сомнение итоговую величину рыночной стоимости Земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, и не требуют в этой связи для своей проверки применения специальных исследований и знаний в области оценочной деятельности для установления иной рыночной стоимости, суд считает возможным дать им оценку в решении без использования такого источника доказательств как заключение эксперта.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В решении от 13 июля 2015 года № 12 Комиссия при Управлении Росреестра по Ивановской области в качестве одного из оснований для отклонения заявления Приволжского райпо о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка в досудебном порядке указала на нарушение оценщиком принципа однозначности, закрепленного в пункте 4 ФСО № 3, выразившегося в указании оценщиком на странице 4 Отчета сведений о наличии ограничения (обременения) оцениваемого участка в виде права аренды, принадлежащего Приволжскому райпо и Орловой М.А., и отсутствие такого указания на странице 72 Отчета без применения корректировки на наличие обременения оцениваемого участка.

Требование об указании в отчете об оценке в задании на оценку имущественных прав на объект оценки, а также их ограничений (обременений) закреплено в пункте 17 ФСО № 1, пункте 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательного для применения при оценке недвижимости.

Вместе с тем, во исполнение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и действовавшего на момент составления оспариваемого заинтересованными лицами Отчета об оценке № ** Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20июля 2007 года № 255 (далее – ФСО № 2), в отчете в задании на оценку указана не только цель оценки как определение стоимости рыночной объекта оценки, но и предполагаемое использование результатов такой оценки «для оспаривания результатов кадастровой стоимости земельного участка в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности» и связанные с этим ограничения.

С учетом такого указания цели оценки в задании на оценку оценщик на странице19 Отчета обоснованно принял во внимание ограничение, установленное действовавшей на момент составления Отчета редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года (далее – ФСО № 4), которой было установлено, что при применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Пункт 10 ФСО № 4 в его действующей редакции от 22 июня 2015 года также предусматривает, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суду представляется вполне обоснованным отказ оценщика от применения корректировки оцениваемого Земельного участка и объектов-аналогов по такому элементу сравнения как наличие или отсутствие обременения права собственности правом аренды.

Суд не усматривает нарушений требований пункта 4 ФСО № 3, пункта18ФСО№1, подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 при использовании оценщиком в рамках анализа фактических данных о ценах сделок и предложений при исследовании рынка земельных участков города Приволжск на страницах 39-48 отчета сведений о предложениях земельных участков в 2013 году и о сделках за 2011-2013 годы с земельными участками с иными видами разрешенного использования, не относящимися к сегменту земель под офисно-торговую застройку.

Отчет об оценке № ** содержит достаточное количество достоверной информации, существенной для определения рыночной стоимости Земельного участка, который в целях пересмотра его кадастровой стоимости выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, а не в виде части комплекса объектов недвижимости по определенному адресу с расположенными на нем зданиями, строениями и сооружениями, что отвечает требованиям пункта 18, 19 ФСО № 1, пунктов 4, 6, 8, 20ФСО № 7.

В Отчете об оценке № ** в соответствии с требованиями пунктов 4, подпунктов «г», «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 22 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, вида использования, передаваемых имущественных прав и ограничений (обременений) этих прав, инженерной инфраструктуре Земельного участка.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования Земельного участка, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО № 1, пункта 8 ФСО № 3, разделовV, VI ФСО № 7.

В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода и конкретных используемых методах, в совокупности образующих данный подход, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 20 ФСО № 1, пункта 20 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Из отчета об оценке № ** видно, что расчет рыночной стоимости земельного участка произведен с применением в рамках сравнительного подхода качественных методов сравнения продаж и количественного метода внесения корректировок, а также обоснования причин отказа от иных методов данного подхода.

Так, на странице 61 Отчета оценщик обосновывает отказ от применения методов выделения и распределения с учетом требований пункта 20 ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Не ставят под сомнение достоверность Отчета об оценке № ** как письменного доказательства по настоящему делу утверждения заинтересованных лиц о наличии у оценщика К.М.Г. при составлении Отчета об оценке № ** при применении сравнительного подхода обязанности скорректировать значение единиц сравнения для объектов-аналогов по таким элементам сравнения как: наличие обременений имущественных прав (аренда оцениваемого Земельного участка), наличие или отсутствие на участке коммуникаций, местоположение участка (Приволжский и Вичугский районы Ивановской области), поскольку эти утверждения основаны на неверном толковании требований подпункта «б» пункта 22 ФСО № 1 вне его системной связи с пунктами 7, 10, 13-15, 18, 19, 20-23 ФСО № 1, пунктами 4, 7, 10, 11-13, 19, 20, 22ФСО№7, пунктами 10, 20ФСО№4.

Сучетом выбранной оценщиком методологии обоснованным является его указание на определение сегмента рынка – группы, к которой по видам разрешенного использования относится оцениваемый участок и участки-аналоги, с учетом которой ранее была определена кадастровая стоимость Земельного участка; о причинах, по которым не было учтено при оценке рыночной стоимости Земельного участка имеющееся в отношении него обременение прав собственника в виде аренды, а также не было учтено наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом участке. Отказ оценщика от применения корректировок удельного показателя стоимости квадратного метра оцениваемого участка и участков-аналогов по указанным элементам сравнения правомерно обоснован на страницах 68-71 отчета и согласуется с требованиями пунктов 8, 22 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № 4.

Утверждения заинтересованных лиц о том, что оценщиком не скорректированы значения единицы сравнения для объектов-аналогов и объекта оценки по такому элементу сравнения как их площадь, противоречат содержанию отчета, на странице 75 которого оценщик приводит расчет корректировки на площадь участков.

Для анализа рынка земельных участков города Приволжск оценщиком было использовано более 250 объектов, а для расчета рыночной стоимости - 4 объекта-аналога, наиболее сходных с объектом оценки по экономическим, материальным и техническим характеристикам. Врезультате анализа и сопоставления объекта оценки с его аналогами по указанным элементам сравнения оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка за счет использования соответствующих поправок с использованием коэффициентов с учетом специфики Ивановской области. Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельных участков приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации, приложены копии материалов о продаже земельных участков аналогичного назначения. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Получив консультацию специалиста А.Г.А. в отношении такого письменного доказательства как положительное экспертное заключение № ** от 26мая 2015 года, оценив его в совокупности с иными письменными доказательствами и объяснениями лиц, участвующих в деле, суд находит его отвечающим признакам допустимости и достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 4 июля 2011года № 328.

При этом, суд не может признать бесспорными письменными доказательствами, ставящими под сомнение содержание положительного экспертного заключения № ** протокол № ** заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области от 13 июля 2015 года и решение той же Комиссии от 13 июля 2015года № **, поскольку в указанной части эти документы не имеют ссылок на нарушение экспертом-оценщиком конкретных норм законодательства Российской Федерации, устанавливающих специальные требования к проведению экспертизы отчета об оценке и содержат выводы, основанные исключительно на противоположной оценке членами Комиссии представленного заявителем Отчета об оценке № **.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении Отчета об оценке № ** оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости Земельного участка, и считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости Земельного участка путем удовлетворения заявления Приволжское райпо.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно частям 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости» кадастровый учет в связи с изменением указанных в пункте 11 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.

Приведенные нормативные положения исключают необходимость в случае удовлетворения судом заявления о пересмотре кадастровой стоимости в резолютивной части решения суда возлагать на государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, прямо вытекающую из закона и принятого судом решения о пересмотре кадастровой стоимости обязанность внести изменения в Государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости спорного Земельного участка равной его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованных лиц - ФБГУ«ФКП Росреестра» в лице филиала ФБГУ«ФКП Росреестра» по Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области о необоснованности привлечения их к участию в настоящем деле суд находит несостоятельными, основанными на неверном ограничительном толковании норм статей 34, 245 ГПК РФ в контексте пункта 7 Постановления Пленума ВС РФ № 28, в котором наряду с приведенными в отзывах заинтересованных лиц разъяснениями содержится правовая позиция о том, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости в зависимости от конкретных обстоятельств суд привлекает к участию в деле и иных лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Заявление Приволжского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли и производственной деятельности, площадью ***кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014года в размере ***** рублей.

Датой подачи заявления Приволжского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в комиссию 30июня 2015 года

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья