Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1401/2019 ~ М-1316/2019 от 17.05.2019

70RS0001-01-2019-002088-34

Дело № 2-1401/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15.08.2019 Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего         Желтковской Я.В.

при секретаре             Гоголинской С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске с участием представителя ответчика-истца Ефимовой Е.В. гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к Казаковой СВ о возврате земельного участка, встречному иску Казаковой СВ к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска о признании договора аренды земельного участка, заключенным на неопределенный срок,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Казаковой С.В. о возврате земельного участка. В обоснование исковых требований указано, что 15.08.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» и Некоммерческим партнерством по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник» заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20568, расположенного по адресу: /________/ кадастровый номер /________/, площадью /________/ кв.м, для строительства центра административного самоуправления, опорного пункта охраны порядка, медпункта, с аптекой, отделения связи и банка. Срок действия договора установлен с 20.06.2014 по 30.11.2016. Дополнительным соглашением от 21.06.2014 права и обязанности по договору перешли к Долгову А.В., в соответствии с дополнительным соглашением от 18.11.2016 - к Казаковой С.В. По окончании срока аренды Казакова С.В. земельный участок не возвратила. Ссылаясь на положения ст.ст. 168, 621, 422, 622, 308.3 Гражданского кодекса РФ, просит обязать Казакову С.В. возвратить земельный участок по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/), площадью /________/ кв.м, в первоначальном состоянии (свободным от бетонного объекта размером 3*4 кв.м) посредством подписания акта приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Казакова С.В. обратилась со встречным иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска о признании договора аренды земельного участка, действующим на неопределенный срок. В обоснование исковых требований указала, что после окончания срока действия договора аренды от 15.08.2014 она, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, продолжала пользоваться земельным участком по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/), площадью /________/ кв.м, вносить арендные платежи за земельный участок. На земельном участке ею возведен фундамент вспомогательного объекта - гаража, заключен договор подряда № 15/44 от 20.11.2016 с ООО «СибНИИПроект» на разработку проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство «Центра административного самоуправления, опорного пункта охраны порядка, медпункта с аптекой, отделения связи и банка», разработана проектная документация на строительство гаража. Ссылаясь на положения ст.621 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ, просила признать договор аренды от 15.08.2014 земельного участка, расположенного по адресу: /________/, кадастровый номер /________/, площадью /________/ кв.м, действующим на неопределенный срок.

Определением Кировского районного суда г.Томска от 18.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Некоммерческое партнерство по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник».

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска в судебном заседании исковые требования поддержал, встречные не признал, полагал, что Казакова С.В. в силу положений ст.17. Федерального закона от 26.07.2007 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не обладает преимущественным право на заключение договора аренды без проведения торгов.

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Казакова С.В., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, не явилась, суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в ее отсутствие.

Представитель Казаковой С.В. Ефимова Е.В. первоначальные исковые требования не признала, встречные поддержала, просила учесть, что перемена стороны по договору аренды от 15.08.2014 произошла за 12 дней до указанной в договоре даты истечения срока, действия договора, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области после окончания срока его действия 05.12.2016. Полагала, что, что в силу общих положений ст.624 ГК РФ действие договора аренды продлено на неопределенный срок, т.к. уведомление о возврате земельного участка в адрес ответчика не направлялось, арендатор продолжала вносить арендные платежи до предъявления настоящего иска в суд. Кроме того, нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительств (гаража), имеющего вспомогательное назначение, исключает возможность возврата земельного участка по окончании срока действия договора аренды.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Некоммерческое партнерство по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, не явился, суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд считает первоначальные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Пунктом 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 06.01.1994 Союзу «Чернобыль» предоставлен земельный участок для размещения поселка индивидуальных застройщиков на землях госземзапаса «Якорь» в Томском районе ориентировочной площадью 50га, в том числе 13,5 га сенокосов, 36,5 га лесных площадей, что подтверждается постановлением администрации Томской области от 06.01.1994 N 2-з т (л.д.144).

Постановлением мэра г.Томска от 21.07.1995 N 2866-з, с учетом постановления от 10.09.1996 № 1201З, Томскому отделению Союза «Чернобыль» предоставлен земельный участок по Богашевскому тракту для строительства поселка индивидуальных застройщиков (л.д.145).

Постановлением мэра г.Томска от 05.03.2004 N 2 760з на основании ходатайства Томского регионального отделения Общероссийской общественной организации инвалидов Союз «Чернобыль России» срок действия указанного постановления продлен до 01.07.2005, изменена площадь земельного участка 494695 кв.м, на общественную организацию возложена обязанность оформить надлежащим образом договоры аренды земельного участка, произвести комплекс работ по межеванию индивидуальных земельных участков и постановке их на кадастровый учет.

Для строительства индивидуального жилья на территории данного земельного участка гражданами участниками ликвидации аварии на ЧАЭС создано НП «Объединение Родник», между муниципальным образованием «Город Томск» и НП «Объединение Родник» на основании аукциона заключен договор аренды от 12.12.2011 N 2 ТО-21-19629 земельного участка, общей площадью 378948,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта), на срок 5 лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением администрации г. Томска от 28.06.2013. N21256-з утвержден проект планировки и межевания территории поселка «Родник» в г. Томске.

В целях заключения договоров аренды вновь образованных земельных участков в соответствии с проектом планировки и межевания территории поселка «Родник» в г.Томске 07.08.2014 на основании соглашения между муниципальным образованием «Город Томск» и НП «Объединение Родник» договор аренды от 12.12.2011 N 2 расторгнут с 09.06.2014.

15.08.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» и Некоммерческим партнерством по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник» в соответствии с протоколом аукциона № 3 от 01.12.2011 заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20568, расположенного по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/), площадью /________/ кв.м (л.д.5-7).

Согласно п.п. 1.1-1.6 договора аренды данный земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства центра административного самоуправления, опорного пункта охраны порядка, медпункта, с аптекой, отделения связи и банка. Срок действия Договора устанавливался с 20.06.2014 по 30.11.2016 (п.2.1 договора).

Актом приема-передачи земельного участка от 15.08.2014 подтверждается, что земельный участок по адресу: /________/ (кадастровый номер /________/), площадью /________/ кв.м, передан муниципальным образованием «Город Томск» Некоммерческому партнерству по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС застройщикам индивидуального жилья по развитию поселка «Родник» 20.06.2014 (п.1 акта приема-передачи земельного участка от 15.08.2014).

В соответствии с п.2 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № ТО-21-20568 от 15.08.2014 от 21.05.2015, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск», Некоммерческим партнерством по содействию участникам ликвидации аварии на ЧАЭС и Долговым А.В., права и обязанности по договору аренды земельного участка № ТО-21-20568 в полном объеме и на условиях предусмотренных договором, с 08.04.2015 принял Долгов А.В., в соответствии с п.2 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № ТО-21-20568 от 15.08.2014 от 18.11.2016 - с 28.09.2016 Казакова С.В.

Из выписки из ЕГРН от 12.04.2019 следует, что арендатором данного земельного участка является Казакова С.В., срок аренды установлен с 20.06.2014 по 30.11.2016, право ответчика зарегистрировано 05.12.2016, отсутствующим не признано, действительность данной сделки в ходе рассмотрения спора не оспаривалась, что следует из текста первоначального искового заявления.

Обращаясь с требованием о возврате земельного участка, истец полагал, что у Казаковой С.В. отсутствуют правовые основания для владения и пользования спорным земельным участком, поскольку договор аренды прекратил свое действие и в соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не может быть продлен на неопределенный срок без проведения торгов.

Правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируются нормами главы 34 ГК РФ, которая не предусматривает каких-либо особенностей их регулирования в отношении договоров аренды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации (земельные отношения) регулируются земельным законодательством. Пунктом 3 этой статьи установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, Земельным кодексом РФ установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

По общему правилу, закрепленному в ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Этой норме соответствовали положения п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (на момент предоставления земельного участка в аренду, т.е. 15.08.2014), которыми также предусмотривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

На основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (статьи 39.1 - 39.11), которой установлены иные порядок и условия предоставления таких земельных участков.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ в редакции указанного Федерального закона арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Возможность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства, которым земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, предусмотрена также п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Согласно указанной норме, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой предусмотрено право арендатора земельного участка, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

При этом предусматривалось, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При отсутствии предусмотренных этими нормами условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что на спорном земельном участке, в период действия договора аренды земельного участка, Казаковой С.В. начато строительство гаража.

Факт нахождения на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта подтверждается актом обследования земельного участка от 15.04.2019, фототаблицей.

Принятие мер арендатором к освоению спорного земельного участка и возведению объекта недвижимого имущества по адресу: /________/, /________/, подтверждается постановлением администрации г.Томска от 02.11.2016, которым утвержден градостроительный план земельного участка по адресу /________/ (кадастровый номер /________/), площадью /________/ кв.м; техническими условиями подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения от 21.09.2016, а также к сетям газораспределения от 06.10.2016. Казаковой С.В. предпринимались действия для подготовки проектной документации с целью возведения гаража по данному адресу, что подтверждается договором подряда, заключенного 20.11.2016 с ООО «СибНИИПроект», стоимость которых составила 200 000 руб., а также дополнительным соглашением между Казаковой С.В. и с ООО «СибНИИПроект» от 20.03.2018, которым измен срок составления проектной документации – 2 года. 22.02.2017 между Казаковой С.В. и ООО «Диамант-центр» заключен договор на возведение фундамента согласно проектной документации № 01-18-03-АР, стоимость которых составила 44100 руб., что подтверждается актом выполненных работ и квитанцией от 29.05.2017. Несение Казаковой С.В. расходов по данным договорам подтверждаются квитанциями от 22.02.2017 на сумму 20000 руб., от 20.03.2018 на сумму 40000 руб. Договор уступки права требования от 27.09.2016, расписки от 18.12.2016 подтверждают возмездную уступку по договору аренды между Казаковой С.В. и Долговым А.В. и передачу денежных средств в размере 1 350 000 руб., 27.09.2016 в размере 150 000 руб.

Уведомление о прекращении договорных отношений по договору аренды от 15.08.2014 с учетом дополнительного соглашения № ТО-21-20568 истцом по первоначальному иску в адрес ответчика не направлялось.

Содержание лицевой карточки ответчика, платежные документы подтверждает внесение Казаковой С.В. арендных платежей за землю в период с 30.11.2016 по 18.02.2019.

Суд учитывает, что строительство объекта недвижимого имущества осуществлено в период действия договора аренды земельного участка от 15.08.2014, который недействительным не признан. Поскольку договор аренды первоначально заключен 15.08.2014, земельный участок передан арендатору 15.08.2014, что подтверждается актом приема-передачи от 15.08.2014, участок в последующем истцу не возвращался, данный срок подлежит исчислению вне зависимости от перемены сторон обязательства и изменения сведений кадастрового учета, т.е. с 15.08.2014.

С учетом изложенного суд полагает, что незавершенный строительством объект возведен Казаковой С.В. на арендованном земельном участке, предоставленным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

По правилам ст. 39.17 ЗК РФ заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением, содержащим необходимые сведения, а также документами, предусмотренными подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, если ранее они в уполномоченный орган не предоставлялись. В частности, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Такой перечень утвержден Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 33 Перечня установлено, что для получения участка в аренду по п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства должен предоставить в числе прочего документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на объект незавершенного строительства, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, выписки из соответствующих реестров и т.п.

Заявление Казаковой С.В. (л.д.45) подтверждает ее волеизъявление на предоставление земельного участка сроком на три года для завершения строительства на спорном земельном участке, в ходе рассмотрения спора Казаковой С.В. представлена документация, подтверждающая права на объект незавершенного строительства, учитывая, что право на данный объект в ЕГРН не зарегистрировано.

Поскольку имеются условия, установленные п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ как обязательные для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, т.к. спорный земельный участок предоставлен ответчику до 01.03.2015, к моменту, когда истцом заявлено о возврате земельного участка, ответчиком по первоначальному иску направлено обращение о заключении договора на 3-летний срок, что подтверждает волеизъявление арендатора на продолжение пользования земельным участком на праве аренды, правовых основания для удовлетворения первоначальных требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к Казаковой СВ о возврате земельного участка по адресу: /________/ кадастровый номер /________/, площадью /________/ кв.м, в первоначальном состоянии, свободным от бетонного объекта размером 3*4 кв.м, посредством подписания акта приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании судебной неустойки в связи с неисполнением решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта; встречных исковых требований Казаковой СВ к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска о признании договора аренды земельного участка от 15.08.2014, заключенным на неопределенный срок отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подписано Желтковская Я.В.

Верно

Судья: Желтковская Я.В.

Секретарь: Гоголинская С.В.