Решение по делу № 3а-53/2016 (3а-634/2015;) от 10.12.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2016 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Филатовой К.П.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 53/16 по административному иску Ким А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ким А.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты общественного питания вместимостью до 50-ти мест, магазины, офисные объекты в соответствии с градостроительной зоной Ж-4, расположенного по адресу: <адрес> - равной его рыночной стоимости в размере 5 041 624 рубля.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему и иным лицам на праве аренды, размер арендных платежей зависит от кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 675 930,80 рублей.

19.02.2015г.осуществлен государственный учет в связи с изменением разрешенного использования земельного участка и кадастровая стоимость определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области на указанную дату в размере 14 450 548,88 рублей.

Согласно отчету об оценке №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>» итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 19.02.2015 года составила 5 041 624 рубля.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебное заседание административный истец, а также его представитель Веруш И.Е. не явились, представитель просит рассматривать дело в их отсутствие.

Представитель мэрии г.о. Тольятти в письменном отзыве возражала против исковых требований, просила в их удовлетворении отказать.

Представитель ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не обеспечило участие в суде своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представил отзыв, в которых рассмотрение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Правительство Самарской области своего представителя в судебное заседание не направило, письменного отзыва не представило, о дате и времени судебного заседания извещено надлежаще, о причинах неявки суд не известило.

Привлеченные судом заинтересованные лица-ООО «Корунд-ЛТД», ООО «Ваш Дом-Т», ООО «Экзотик-Ланч» выдали доверенности на представление своих интересов Вершу И.Е., просившей о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Ким А.В. в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что Ким А.В. владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты общественного питания вместимостью до 50-ти мест, магазины, офисные объекты в соответствии с градостроительной зоной Ж-4, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № установлена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 675 930,80 рублей.

19.02.2015г.осуществлен государственный учет в связи с изменением разрешенного использования земельного участка и кадастровая стоимость определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области на указанную дату в размере 14 450 548,88 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке №, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 19.02.2015 года земельного участка с кадастровым номером № составила 5 041 624 рубля.

Согласно экспертного заключения на данный отчет №, выполненного экспертом ФИО2., регистрационный номер № и ФИО3., регистрационный номер № в реестре <данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного истцом отчета об оценке, выполненного ООО «<данные изъяты>», видно, что приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 51-53 отчета.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, выполненном ООО «<данные изъяты>», имеется полное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (стр. 14-27 отчета), анализ рынка объекта оценки, из которого оценщик делает вывод, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости – земельные участки Самарской области для строительства коммерческих объектов (торгово-офисного назначения) (стр. 26 отчета).

Также в отчете оценщик написал, что, в соответствии с п. 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с чем, оценщик провел оценку по текущему виду использования – под размещение здания торгово-офисного назначения. Проанализировал ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов было использовано 9 участков коммерческого назначения, расположенные в <адрес>, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам: по категории, назначению, возможности подключения коммуникаций. Применен метод корреляционно-регрессионного анализа и результате выстроена математическая функция, с учетом всех ценообразующих факторов.

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 5 041 624 рубля, стоимость 1 кв.м. – 3 199 рублей, что соответствует рыночным показателям.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Оценщик ФИО1., опрошенный в качестве свидетеля, выводы, сделанные в отчете, подтвердил, указав, что осматривал объект оценки в нем расположено кафе и офисные помещения, он в наиболее привлекательном районе <адрес>. Среди жилой застройки. Полагает необоснованным замечание в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости о том, что отчет вводит в заблуждение – в исходных источниках информации и используемые при расчете рыночной стоимости различны, поскольку в соответствии с ФСО № 3 оценщик должен указать сведения о том, откуда получена информация. Вся информация получена в риэлтерском агентстве «<данные изъяты>», что отражено в отчете. На сайте данного агентства указано, что площади земельных участков указываются в сотках, а цена- в тысячах рублей.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования Ким А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 10.12.2015 г., а также истце обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по самарской области – 10.11.2015г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

    Административный иск Ким А.В. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты общественного питания вместимостью до 50-ти мест, магазины, офисные объекты в соответствии с градостроительной зоной Ж-4, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5 041 624 рубля.

Дата подачи Ким А.В. заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.11.2015 года. Дата подачи иска в суд – 10.12.2015г.

     Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда

     Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.01.2016г.

    Председательствующий:подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь