Решение по делу № 2-326/2018 ~ М-178/2018 от 03.07.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2018 года                         <адрес>

Табасаранский районный суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Шихгереева Г.И.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СпецСтройКубань» <адрес> к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить запись об ипотеке,

без участия сторон,

установил:

ООО «СпецСтройКубань» (далее ООО ССК») <адрес> к ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГг. между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Б/УКНЗ10/2016 (далее - Договор).

ДД.ММ.ГГГГ<адрес> был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что стоимость квартиры (размер долевого участия в строительстве) составляет 3 574 200 рублей, из расчета стоимости 1 квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей 46 000 руб

Цена Договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Пункт 3.2.1 Договора предусматривает направление ответчиком денежных средств на строительство дома по Договору, полученных им в качестве кредита согласно кредитного договора № от 25.11.20016г., заключенного в <адрес> между ответчиком и ПАО АКБ «Связь-Банк».

Пункт 3.2.2. Договора предусматривает, что средства целевого жилищного займа, предоставляемые ответчику согласно договора целевого жилищного займа, предоставляемого ответчику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на оплату части цены Договора по ипотечному кредиту для приобретения жилого помещения № от 25.11.2016г., заключенному в <адрес> между ответчиком и ФКГУ «Росвоенипотека».

Пункты 6.1.-6.1.1.3. Договора предусматривают: денежная сумма в размере 2 108 915 рублей предоставляется ПАО АКБ «Связь-банк» ответчику по кредитному договору в безналичной форме, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика, открытый на его имя в банке, не позднее 2 рабочих дней считая с даты совокупного выполнения следующих условий: предъявления банку кредитного договора целевого жилищного займа, заключенного ответчиком и ФГКУ «Росвоенипотека»; предъявление банку оригинала Договора, зарегистрированного в государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с отметкой о регистрации залога (ипотеки) в силу закона; зачисления на счет ответчика средств целевого жилищного займа, предоставленного ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа для оплаты части цены Договора в размере 985 274 рублей.

Пунктом 5.3. Договора установлено, что разница между ценой Договора и суммой кредита и целевого жилищного займа ответчик оплачивает за счет собственных денежных средств в размере 480 011 рублей, путем перечисления их со своего банковского счета.

Пункт 6.1.3. Договора предусматривает, что платеж в счет оплаты цены Договора в полном объеме должен поступить истцу не позднее чем через 10 рабочих дней, считая с даты получения банком документов, указанных в п. 6.1.1. Договора, но не позднее 3 месяцев с момента государственной регистрации Договора органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12.01.2017г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Договор был зарегистрирован и обременен ипотекой в силу закона.

Пунктом 6.1.4. Договора предусмотрено, что обязательства по оплате считаются выполненными Участником долевого строительства только после поступления Застройщику цены Договора, в размере, предусмотренном п. 4.1. Договора.

До настоящего времени от ответчика истцу денежные средства в счет оплаты цены Договора не поступали.

23.11.2017г. ООО «ССК» в адрес ответчика почтовой корреспонденцией направило уведомление, в котором требовало от ответчика произвести оплату суммы Договора или подписать дополнительное соглашение о расторжении Договора.

Также 23.11.2017г. ООО «ССК» в адрес Росвоенипотеки было направлено письмо, в котором истец просил ФГУ Росвоенипотека снять обременение на квартиру по Договору.

ФГУ Росвоенипотека совместно с ответчиком никаких мер по снятию обременения с Договора не приняло, соответственно, в административном порядке расторгнуть Договор силами истца не представляется возможным.

Часть 4 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ-214) установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Часть 5 статьи 5 ФЗ-214 устанавливает, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ-214.

Часть 3 статьи 9 ФЗ-214 предусматривает, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 ФЗ-214, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Часть 4 статьи 9 ФЗ-214 устанавливает, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Договор в одностороннем порядке истцом, путем административного урегулирования спора, расторгнуть не возможно, так как Договор обременен ипотекой в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Часть 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Частью 1 статьи 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Ответчик совместно с представителем банка и «Росвоенипотеки» в государственный регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не обращались.

В судебное заседание истец ООО «СпецСтройКубань» <адрес> не обеспечил явку своего представителя, в то же время направил в адрес суда ходатайство с просьбой рассмотреть дело без участия своего представителя и о том, что на удовлетворении исковых требований настаивают по изложенным в нем доводам.

Ответчик, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.

Привлеченное в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее Управление), также не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, однако направил отзыв на иск, в котором со ссылкой на ст.309 ГК РФ и п.п.3 и 5 ст.9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» полагают, что для расторжения договора долевого строительства, истцу следует доказать нарушение участником долевого строительства обязательств по договору, позволяющих застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Обязание государственных органов в судебном порядке произвести те или иные действия возможно только в случае обжалования действий государственного органа в порядке устранения допущенных нарушений права. Так как действия Управления в данном иске не обжалуются то и обязание Управления произвести определенные действия не предусмотрено действующим законодательством.

Не являясь субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество, Управление не может иметь каких-либо материально- правовых притязаний к заявителю.

Регистрирующий орган не формирует правоустанавливающие документы, не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на объекты недвижимости. Регистрирующий орган от имени государства признает и подтверждает результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества- возникшее право, обременения прав и т. д.

Gросит дело рассмотреть без участия своего представителя.

Привлеченные в качестве третьих лиц ФГКУ «Росвоенипотека» <адрес> и ПАО АКБ «Связь-Банк» <адрес>, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, не обеспечили явку своих представителей и не просили дело рассмотреть без своего участия.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права, при этом в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как предусмотрено ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктами 3-5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

В договоре в п.7.2.1 за истцом закреплено право требовать расторжения договора в судебном порядке в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Пункт 6.1.3 договора предусматривает, что платеж в счет оплаты цены договора в полном объеме должно поступить застройщику не позднее чем через 10 рабочих дней, считая с даты получения кредитором документов, указанных в п.6.1.1 договора, но не позднее 3 месяцев с момента госрегистрации вышеприведенного договора органом, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации картографии по <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №. <адрес>ний срок исполнения ответчиком обязательства по оплате цены договора является до ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанных положений Закона в их взаимосвязи с условиями договора следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты за объект строительства.

Пунктом 33 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что между истцом и ответчиком по делу был заключен договор за N Б/УКН310/2016 от ДД.ММ.ГГГГ об участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, ул.им.40-летия победы, 97, по которому истец обязуется после ввода жилого дома в эксплуатацию передать ответчику по акту приема-передачи 3-х комнатную квартиру с общей проектной площадью 77,7 кв.м. и жилой площадью 43,8 кв.м. на 15 этаже 16-ти этажного дома, подъезд 3, указанного дома, а ответчик принял на себя обязательство в соответствии с п. 4.1 Договора уплатить фиксированную стоимость квартиры в сумме 3 574 200 рублей, из которых собственные средства в размере 480 011 рублей, 985 274 рублей указанные в предварительном договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за № Б\УКН310/2016 и 2 108 915 рублей кредитные денежные средства, предоставляемые ему согласно Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> между участником долевого строительства ФИО1 и Межрегиональным коммерческим банком развития и связи и информатики (ПАО АКБ «Связь-банк»), представляемые ему после предъявления кредитору договора целевого жилищного займа заключенного между дольщиком и ФГКУ «Росвоенипотека», а также вышеприведенного зарегистрированного договора с отметкой о залоге (ипотеке) в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека».

Согласно п.6.1.4. обязательства по оплате считаются выполненными ответчиком только после поступления истцу цены договора 3 574 200 рублей.

Пунктом 11.2 Договора установлен претензионный порядок разрешения спора, с установлением 7-ми дневного срока для ответа на претензию.

В материалах дела имеется претензия к ответчику от ДД.ММ.ГГГГ, отправленное согласно почтовой квитанции ДД.ММ.ГГГГ, по которой истец требует снять обременение на <адрес> по договору (предмет договора) в связи с односторонним расторжением застройщиком договора, по причине не поступления денежных средств на расчетный счет. Данная претензия согласно отслеживаю почтовых отправлений получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчиком не приняты меры для разрешения спора и разногласий по договору в порядке, предусмотренном п.11.2 договора.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд приходит к выводу, что спорный договор заключался по волеизъявлению обеих сторон, доказательства нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из договора, суду истцом представлены, в то же время ответчиком ссуду не представлены доказательства исполнения им указанного договора, в том числе, исполнения обязательства, предусмотренного в п. 4.1 Договора уплатить фиксированную стоимость квартиры в сумме 3 574 200 рублей, а потому суд, руководствуясь ст. 432, 450 ГК РФ, ст. 12, 56, 61 ГПК РФ, а также приведенными выше нормами закона и правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения данного договора и удовлетворения в данной части заявленных исковых требований.

В исковом заявлении ООО «ССК» имеется ещё одно требование- об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, привлеченное в качестве третьего лица по данному делу, погасить запись об ипотеке.

В этой части в иске следует отказать, поскольку, во-первых, истцом Управление не привлечено в качестве ответчика с предъявлением к нему соответствующих требований материально- правового характера, а суд, исходя из норм гражданского процессуального законодательства, по своей инициативе не имеет права привлекать лица в качестве ответчика, а во-вторых, на Управление такая обязанность может быть возложена только после признания незаконным отказа в погашении записи об ипотеке в случае обжалования действий государственного органа в порядке устранения допущенных нарушений права.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании абз. 6 п. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу разъяснений абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из названных выше норм следует, что погашение регистрационной записи об ипотеки не относится к компетенции судебных органов. Прекращение ипотеки является основанием для погашения регистрационной записи федеральным органом в области государственной регистрации и его территориальными органами.

Поскольку по настоящему делу истцом не заявлено требование о прекращении ипотеки, а заявлено требование об обязании Управление погасить запись об ипотеке, которое входит в компетенцию федерального органа в области государственной регистрации и его территориальных органов, суд приходит к выводу об отказе в иске в данной части.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

                    РЕШИЛ:

░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░/░░░310/2016 ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» <░░░░░> ░ ░░░1.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░1 ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░» <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 6 000 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░         ░.░.░░░░░░░░░