Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1280/2019 ~ М-278/2019 от 11.01.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 марта 2019 года <адрес>

Калужский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Тимохиной Н.А.,

при секретаре Гркикян М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьева С. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», обществу с ограниченной ответственностью КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой» об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ Соловьев С.В. обратился в суд с вышеназванным иском, просил осуществить государственную регистрацию заключенного с ООО «Комфорт Строй» договора от ДД.ММ.ГГГГ № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении двухкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта 192, общей площадью 62 кв.м, проектной площадью 63,2 кв.м., по адресу: <адрес> (№ по ГП). В обоснование требований указал, что ответчик ООО «Комфорт Строй» в рамках данного договора передал ему права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить дальнейшую государственную регистрацию договора уступки прав требования, однако обязательство не исполнил.

Истец Соловьев С.В., его представитель по доверенности Ворсина А.А. в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве возражал против удовлетворения иска, указал, что права банка будут нарушены.

ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Управление Росреестра по <адрес> извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Положениями пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно статье 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и Соловьевым С.В. заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта 192, общей площадью 62,0 кв.м, проектной площадью 63,2 кв.м., по адресу: <адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеуказанного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договоров истец Соловьев С.В. был проинформирован, что передаваемые им права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит».

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора.

За передаваемые по Договору права требования цессионарий уплачивает цеденту денежные средства в размере 2603840 рублей (пункт 5.1 Договора).

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений пункта 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и подтверждается отзывом ООО КБ «БФГ-Кредит», что спорный объект недвижимости находятся в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий Договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования, данное согласие получено не было.

Вместе с тем, по делу установлено, что истец в полном объеме исполнил обязательства по договору в части оплаты объекта долевого строительства.

Довод представителя ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» о том, что регистрация договора цессии нарушит права банка, в случае возможной реализации предмета залога (ипотеки), суд находит противоречащим закону, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Таким образом, государственная регистрация спорных договоров не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объекты недвижимости.

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств дела, суд соглашается с избранным истцами способом защиты своего права и приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соловьева С. В. удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ООО «Комфорт Строй» и Соловьевым С. В. договора от ДД.ММ.ГГГГ № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении двухкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта 192, общей площадью 62,0 кв.м, проектной площадью 63,2 кв.м., по адресу: <адрес> (№ по ГП).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А. Тимохина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ