Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1064/2016 ~ М-506/2016 от 11.02.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 октября 2016 года г.о. Тольятти

Судья суда Ставропольского района Самарской области Шабанов С.Г., при секретаре Нагиевой К.Р., с участием: представителя истца Райкина В.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Глушкова В.М. – Сочнева А.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, без участия ответчика Антропова А.В., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Самарской области,

рассмотрев воткрытом судебном заседание гражданское дело № 2-1064/16 искуКрайновой Надежды Александровны к Глушкову Василию Михайловичу, Антропову Александру Владиславовичу о признании сделки недействительной, переводе на истца прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

Крайнова Н.А. обратилась в суд с иском к Глушкову В.М. о признании недействительной сделки по продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, переводе на истца прав и обязанностей покупателя по данной сделки (т.1 л.д.4).

С учетом уточнений (т.1 л.д.190, т.2 л.д.64), просила суд: признать недействительной сделку по продаже ответчиком земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, аннулировать в ЕГРП запись о том, что покупателем по сделке является Антропов А.В., перевести на истца права и обязанности покупателя по данной сделке по цене договора – <данные изъяты> определить срок проведения расчетов по договору купли-продажи между истцом и Глушковым В.М., внести в ЕГРП запись о том, что покупателем по сделке, после проведения расчетов является истец, взыскать с Глушкова В.М. судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> (т.2 л.д.64).

Заявленные требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Продавцом жилого дома выступала Глушкова Н.А., которая приобрела право собственности в порядке наследования от умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО10

Жилой дом был расположен на земельном участке площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, принадлежавшему на праве собственности ответчику Глушкову В.М. и приобретшему право собственности в порядке наследования после смерти ФИО10

Впоследствии истцу стало известно о разделе ответчиком земельного участка на три вновь образованных с кадастровыми номерами: № № и № площадями <данные изъяты>., <данные изъяты> и <данные изъяты>. соответственно и о продаже земельного участка, на котором расположен жилой дом истца с кадастровым номером № ответчику Антропову А.В. <данные изъяты>

Полагая, что земельные участки проданы иному лицу, а истец не была извещена о намерении истца разделить и продать земельный участок, полагала, что сделка купли-продажи земельного участка является недействительной по основаниям. предусмотренным ст.166 ч.2 ГК РФ, как нарушающая права или законные интересы истца на преимущественное право покупки.

Впоследствии, в порядке уточнения исковых требований истец заявила также о мнимости сделки, поскольку после ее совершения ответчик Глушков В.М. сохранил контроль за участком, а новый покупатель – соответчик Антропов А.В. не появлялся на принадлежащих ему участках и не произвел никаких работ по благоустройству.

Заявила также и притворности сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> как о прикрывающей сделку, совершенную на меньшую сумма, поскольку у покупателя участка Антропова А.В. явно не было мотивов приобретать участок по заведомо завышенной цене, превышающей стоимость аналогичных участков (т.1 л.д.190-193).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал. Представил отзыв на исковое заявление. Пояснил суду, что в данном случае, если у земли один собственник, правила преимущественной покупки не применимы. Определение рыночной цены спорного земельного участка недопустимо в силу того, что цена участка определена сторонами договора купли-продажи и не может ставиться в зависимость от определения цены экспертом. Полагал, что экспертная оценка земельного участка в данном случае является неотносимым доказательством, поскольку отражает стоимость земельного участка по состоянию на момент рассмотрения дела, учитывая его текущее использование.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истец Крайнова Н.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадь. <данные изъяты>., жилой – <данные изъяты> право собственности истца зарегистрировано в установленном порядке (т.1 л.д.8, 9).

Ответчик Глушков В.М. ранее являлся собственником земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> на котором был расположен жилой дом истца (т.1 л.д.11).

Как видно из материалов кадастрового дела (т.1 л.д.66-79, 115-125), Глушков А.М. произвел раздел принадлежавшего ему земельного участка на три новых с кадастровыми номерами№ площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>

№ площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>

и участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по адресу: по адресу: <адрес> Право собственности на вновь образованные земельные участки ответчик зарегистрировал в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами (т.1 л.д.80-82).

При этом жилой дом, принадлежащий истцу, оказался расположенным на вновь образованном земельном участке ответчика с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес>

Согласно делу правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Самарской области, впоследствии, на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Глушков В.М. продал принадлежащие ему земельные участки Антропову А.В. (т.1 л.д.137, 145, 152)

Участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес> и участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по адресу: по адресу: <адрес> проданы Антропову А.В. по цене <данные изъяты> за каждый.

В то же время участок на котором расположен дом истца, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес> был продан Антропову А.В. за <данные изъяты> и (т.1 л.д.145).

При этом, согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>.2 л.д.21).

Согласно положениям ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Из толкования приведенных правовых норм следует, что исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность имеет собственник находящегося на этом земельном участке недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений).

В силу с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Доказательств извещения истца Крайновой Н.А. о намерении продать земельный участок, расположенный под принадлежащим ей жилым домом ответчиками не представлено, следовательно первоочередное право истца на приобретение спорного земельного участка ответчиками было нарушено.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> является недействительной.

На основании ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Рассматривая требования о переводе на истца прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного земельного участка и установлении цены договора в размере 212000 рублей, суд полагает, что к спорным правоотношениям следует применить правила ч.2 ст.170 ГК РФ и дополнительно квалифицировать сделку купли-продажи земельного участка как притворную.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной считается также сделка, которая совершена на иных условиях.

Суд полагает, что стороны договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> совершили оспариваемую сделку на цену <данные изъяты> с целью прикрыть иную сделку на значительно меньшую сумму.

Из материалов дела следует, что ответчик Глушков В.М. разделил принадлежавший ему земельный участок на три новых со сходными характеристиками: земельные участки расположены на территории одного населенного пункта, их площадь незначительно отличается. При этом, земельный участок, сделка с которым оспаривается, обременен объектом недвижимости – жилым домом, не принадлежащим ни одной из сторон сделки, что явно не может привести к увеличению его ценности для потенциальных покупателей.

Так, два новых земельных участка, свободные от строений: с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес> и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: по адресу: <адрес> были проданы Антропову А.В. по цене <данные изъяты> за каждый, а участок на котором расположен дом истца, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. по цене троекратно превышающей цены на аналогичные участки - <данные изъяты>

Указанные обстоятельства в совокупности с заключением судебной экспертизы свидетельствуют об указании ответчиками в договоре цены, явно не соответствующей действительности.

Поэтому, при переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № следует применить правила относящиеся к прикрываемой сделке – цену, установленную заключением судебной экспертизы – <данные изъяты>

Нарушенное право Крайновой Н.А. на преимущественную покупку земельного участка подлежит восстановлению.

Суд полагает, что наиболее справедливым, соответствующим интересам сторон будет десятидневный срок расчетов по сделке со дня вступления судебного решения в законную силу.

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с п.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание, что по делу состоялось пять судебных заседаний, в четырех из которых присутствовал представитель истца, суд считает заявленные истцом расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> завышенными и подлежащими снижению до <данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.10, 168, 170, 250 ГК РФ, ст.ст.35, 36 ЗК РФ, ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №

░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ 212000 ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ 10 ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 20000 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2016 ░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░