Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1408/2018 ~ М-448/2018 от 19.01.2018

Дело № 2-1-1408/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Желтиковой О.Е.,

при секретаре П.О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 14 июня 2018 года гражданское дело по иску Б.Д.Н., К.А.А., Г.Е.Н., Б.Н.Н. к П.Е.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на помещение, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в суд с указанным иском, просят истребовать у П.Е.С. из незаконного владения нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 19,0 кв.м, расположенное на мансардном этаже пятиэтажного кирпичного здания торгово-офисного центра (строение №), по адресу: <адрес>, признать право общей долевой собственности истцов на указанное помещение, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ за П.Е.С. Требования мотивированы тем, что П.Е.С. является собственником указанного нежилого помещения, в котором расположены электрические сети, необходимые для обслуживания более чем одного помещения здания, к которым должен быть обеспечен постоянный доступ с целью контроля и предотвращения аварийных ситуаций. Спорное помещение обладает всеми признаками общего имущества собственников здания, в связи с чем не могло быть передано в собственность ответчика.

Истцы Б.Н.Н., Г.Е.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.

Истцы Б.Д.Н., К.А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежаще.

Представитель истцов по доверенности Б.А.И. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также пояснил, что на этаже, где расположено помещение ответчика, периодически возникают ситуации по отключению электроэнергии, данное обстоятельство требует обеспечения беспрепятственного доступа к щитам электросетей, расположенным в помещении ответчика. Данный доступ ответчиком не предоставляется, дверь в помещение постоянно закрыта, ключи на вахте от помещения ответчика отсутствуют.

Ответчик П.Е.С. и ее представитель по ордеру адвокат Т.А.С. в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что данное помещение имеет самостоятельное функциональное назначение (под офис) и не использовалось для нужд здания как место общего пользования, приобретено ответчиком у С.А.Ш., который в свою очередь являлся собственником помещения по договору долевого участия в строительстве, в связи с чем данное помещение не является местом общего пользования и общим имуществом здания. Также полагали, что истцами пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица ООО КБ «Калуга» по доверенности Е.О.Н. в судебном заседании исковые требования не поддерживала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, письменно просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц ТОЦ «М-Гранд» и ООО «Домоуправление-Монолит» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежаще.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.55,56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильно рассмотрения и разрешения дела.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ).

В п.2 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.9 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст.196 ГК РФ) (абз.3 п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Судом установлено, что здание расположенное по адресу: <адрес>, является торгово-офисным центром – ТОЦ «М-Гранд».

К.А.А., Б.Д.Н., Г.Е.Н., Б.Н.Н. являются собственниками офисных помещений в мансардном этаже пятиэтажного здания торгово-офисного центра (строение 1), расположенного по указанному адресу, что подтверждается письменными материалами дела (л.д.15-20 том 1).

П.Е.С. с ДД.ММ.ГГГГ также является собственником нежилого помещения в указанном здании площадью 19,0 кв.м., с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.45-49 том 1).

Помещение площадью 19,0 кв.м. принадлежащее П.Е.С. согласно данным технического паспорта (инвентарный №) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является офисом и значится под № на поэтажном плане (л.д.109 -116 том 1).

Судом также установлено, что указанное офисное помещение приобретено П.Е.С. (Толстоусовой) Е.С. у С.А.Ш. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.77 том 1).

В свою очередь С.А.С. указанное спорное помещение принадлежало на основании договора №№ долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО Строительная корпорация «Монолит» (заказчик-застройщик) и С.А.Ш. (инвестор), согласно которому предметом договора являлось в том числе офисное помещение в мансардном этаже, общей площадью 19,0 кв.м.

В настоящее время спорное помещение является предметом залога (ипотеки) по кредитным договорам заключенным П.Е.С. с ООО КБ «Калуга», что подтверждается письменными материалами дела, в том числе сведениями, содержащимися в Выписке из ЕГРП (л.д.45-49 том 1).

Из пояснений ответчика следует, что с момента приобретения офисное помещение используется ею под парикмахерскую.

Таким образом, судом установлено, что с момента застройки спорное помещение не использовалось в качестве общего имущества собственников здания, имело самостоятельное назначение – офисное помещение, и с момента ввода в эксплуатацию использовалось под офис.

Данные обстоятельства подтверждаются также пояснениями лиц, участвующими в деле, письменными материалами дела, и не оспаривались истцами в ходе судебного разбирательства.

Как следует из пояснений представителя истцов, в принадлежащем ответчику помещении находятся электрические сети и щиты, а также телекоммуникационные кабели, которые предназначены для обслуживания всего этажа здания. С того момента, как П.Е.С. стала являться собственником указанного офисного помещения, доступ к электрическим сетям и щитам ею предоставлялся, однако с 2017 года ответчик препятствует в свободном доступе к данному инженерному оборудованию, что нарушает права других собственников, поскольку при аварийных ситуациях доступ к данному имуществу ограничен.

С целью определения вида инженерного оборудования и возможности переноса данного оборудования в иное помещение торгово-офисного центра, судом по ходатайству сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО Калужская лаборатория судебной экспертизы «Эксперт-Версия».

Согласно выводам экспертов ООО Калужская лаборатория судебной экспертизы «Эксперт-Версия» №-С от ДД.ММ.ГГГГ в помещении № на 4 этаже торгово-офисного здания ТОЦ «М-Гранд» по адресу6 <адрес>, на стене, смежной с лестничной клеткой здания, размещены электрические сети и щиты, вырубающие устройства для электрической энергии, приборы учета электрической энергии и телекоммуникационные кабели, сфера обслуживания которых предназначена для обслуживания помещений и мест общего пользования 4-го этажа, при этом перенос выявленного в помещении инженерного оборудования в иное, отнесенное к общему имуществу собственников помещения с технической точки зрения невозможен без значительной реконструкции всего инженерного оборудования здания.

Суд считает, что заключение эксперта ООО Калужская лаборатория судебной экспертизы «Эксперт-Версия» в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Доказательств, опровергающих выводы, изложенных в указанном экспертном заключении, суду не представлено.

Их пояснений ответчика следует, что в принадлежащем ей офисном помещении располагается парикмахерская, в которой хранятся принадлежащее ей специальное оборудование и расходные материалы, а также ее личные вещи, дверь в офисное помещение закрывается на ключ. С того момента, как она стала собственником данного помещения, ключи от офиса ею были переданы вахтерам ТОЦ «М-Гранд» на случай необходимости доступа к щитовым управляющей организации и аварийных служб. Однако в 2017 году имели место случаи, когда она неоднократно обнаруживала, что дверь в ее офисное помещение была открыта. Опасаясь за сохранность своего имущества, она забрала ключи у вахтеров ТОЦ «М-Гранд». При этом истец пояснила, что в любой момент готова обсудить с администрацией ТОЦ «М-Гранд» возможность предоставления доступа к электрическим и коммуникационным сетям, расположенным в принадлежащим ей офисном помещении, в случае возникшей необходимости либо аварийной ситуации.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

Из пп. "а" п. 2 названных Правил следует, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5, 6 п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 209 года № 489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из системного толкования вышеуказанных норм права и разъяснений по их применению, следует, что если нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникает.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит как от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций для обслуживания дома, так и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что с момента постройки здания торгово-офисного центра спорное помещение № являлось самостоятельным объектом – офисным помещением, с момента постройки здания используется как самостоятельный объект, не связанный с обслуживанием здания, следовательно, не являлось общим имуществом собственников помещений в торгово-офисной здании; кроме того спорное помещение учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, имеет присвоенный кадастровый номер.

Доказательств, свидетельствующих, что спорное нежилое помещение использовалась в качестве общего имущества, не имеется, и истцами не представлено.

Исходя из изложенного, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что наличие в спорном помещении электрических сетей, электроприборов и иного инженерного оборудования, не может являться основанием для истребования данного имущества из чужого незаконного владения и признания данного помещения общим имуществом здания, спорное нежилое помещение № (на поэтажном плане), никогда не было предназначено исключительно для обслуживания и эксплуатации всего здания, наличие же в нем электрощитовых, вырубающих устройств, приборов учета и телекоммуникационных кабелей, предназначенной для обслуживания помещений и мест общего пользования четвертого этажа, не может служить безусловным основанием для включения данного помещения в общедолевую собственность истцов.

В связи с чем суд не соглашается с избранным истцами способом защиты нарушенного права в виде истребования данного помещения у ответчика и передачи его в существующем виде в обще долевую собственность собственников здания, в связи с чем отказывает истцам в удовлетворении требований в полном объеме.

При этом указание ответчика на пропуск истцами срока исковой давности суд признает несостоятельными в виду следующего.

Исходя из основания иска, требования истцов фактически направлены на истребование спорного нежилого помещения из незаконного владения П.Е.С., прекращение права собственности ответчика на данный объект является следствием указанного истребования.

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в 3 года.

В соответствии с п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из пояснений представителя истцов следует, что о нарушении своих прав истцам стало известно в октябре 2017 года, когда на этаже торгово-офисного задания произошло отключение электроэнергии, при этом своевременный доступ к электрическим щитам был затруднен из-за отсутствия ключей от помещения ответчика. В этот момент истцам стало известно, что внутри данного помещения расположены инженерные сети, обслуживающие все здания этажа.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцами не пропущен срок исковой давности, кроме того истец Б.Д.Н. является собственником нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Б.Д.Н., К.А.А., Г.Е.Н., Б.Н.Н. к П.Е.С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на помещение, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Е. Желтикова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.