Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-27922/2018 от 07.09.2018

Судья: Ковалев Е.А.                 дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И.,

судей Хапаевой С.Б., Ситниковой М.И.,

при секретаре Ялышевой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 сентября 2018 года апелляционную жалобу Акоповой Р. М. на решение Жуковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Кошева Т. М. к Александрову С. Н., Попову М. М., Акоповой Р. М. о признании сделки недействительной, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б., объяснения представителя Акоповой Р.М. – Кузнецова Г.А., представителя Кошева Т.М. – Максимовой Е.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кошев Т.М. обратился в суд с иском к Александрову С.Н., Попову М.М., Акоповой Р.М. о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от <данные изъяты>, заключенного между Александровым С.Н. и Поповым М.М.; применении последствий недействительности сделки; признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от <данные изъяты>, заключенного между Поповым М.М. и Акоповой Р.М., прекращении право собственности Попова М.М. на нежилое помещение с кадастровым номером 50:52:0020102:2803 общей площадью 54,2 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, прекращении право собственности Акоповой Р.М. на нежилое помещение с кадастровым номером 50:52:0020102:4193 общей площадью 164,0 кв.м. и 50:52:0020102:4192 общей площадью 28,6 кв.м., расположенные по адресу: <данные изъяты> «а»; признании право собственности на указанные нежилые помещения.

В обоснование заявленных требований указал, что заключил с Александровым С.Н. (продавец) <данные изъяты> договор купли - продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:52:0020102:2803, 50:52:0020102:4193 и 50:52:0020102:4192, расположенных по указанному адресу, уплатил цену в размере 8000 000 рублей <данные изъяты> и фактически принял объекты. Ответчик Александров С.Н. от исполнения обязательств по государственной регистрации договора уклонялся. Впоследствии, узнал, что указные нежилые помещения принадлежат Попову М.М. на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>. Александров С.Н. пояснил, договор с Поповым М.М. не подписывал. В ходе рассмотрения спора истцу стало известно, что Попов М.М. заключил с Акоповой Р.М. <данные изъяты> договор купли-продажи двух нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:52:0020102:4193 и 50:52:0020102:4192.Поскольку он приобрел спорное недвижимое имущество ранее других покупателей, полагает недействительные договоры, заключенные между ответчиками, в силу положений ст. ст. 166, 549, 551 ГК РФ

Представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Александрова С.Н. в судебном заседании исковые требования признал.

Ответчики Попов М.М., Акопова Р.М. в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены.

Решением Жуковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Акопова Р.М. подала апелляционную жалобу на предмет его отмены как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав дополнительные доказательства, принятые в порядке ст. 327.1 ч.1 ГПК РФ по значимым обстоятельствам, не установленным судом первой инстанции, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 154, 160, 166-168, 551 ГК РФ, исходил из того, что договор между Поповым М.М. и Александровым С.Н. заключен после исполнения договора между истцом и Александровым С.Н., который не имел права повторно распоряжаться проданным имуществом, последний денежные средства от Попова М.М. не получал, доверенность на имя Попова М.М. не выдавал; последствием недействительности договора купли-продажи от <данные изъяты> является недействительность последующего договора от <данные изъяты>, заключенного между Поповым М.М. и Акоповой Р.М., так как Попов М.М. полномочиями на распоряжение имуществом не обладал.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции как не основанными на правильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что между истцом Кошевым Т.М. (покупатель) и ответчиком Александровым С.Н. (продавец) <данные изъяты> заключен договор купли - продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 50:52:0020102:2803, 50:52:0020102:4193 и 50:52:0020102:4192, расположенных по адресу: <данные изъяты>. По условиям договора цена отчуждаемых помещений определена сторонами в размере 8 000 000 рублей. Покупатель уплатил продавцу указанную денежную сумму <данные изъяты>. Переход права собственности к покупателю не зарегистрирован на момент рассмотрения настоящего спора.

По договору от <данные изъяты> Александров С.Н. продал вышеуказанные нежилые помещения Попову М.М. по цене 11 600 000 руб.; сторонами сделки подписан акт приема-передачи недвижимого имущества. Факт передачи денежных средств подтвержден представленной в судебном заседании апелляционной инстанции распиской, копия которой приобщена в порядке ст. 327.1 ч.2 ГПК РФ. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке <данные изъяты>.

Из материалов регистрационного дела, следует, что интересы Александрова С.Н. при регистрации данной сделки представлял Попов М.М. по доверенности от <данные изъяты>, удостоверенной нотариусом <данные изъяты> Воробьевой О.А. (бланк № <данные изъяты>7, реестр <данные изъяты>). Из ответа нотариуса <данные изъяты> Воробьевой О.А. следует, что доверенность от имени Александрова С.Н. от <данные изъяты> бланк № <данные изъяты>7 по реестру <данные изъяты> она не удостоверяла.

По договору от <данные изъяты> Попов М.М. продал Акоповой Р.М. нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:52:0020102:4193 и 50:52:0020102:4192; имущество передано по акту, копия которого приобщена в порядке ст. 327.1 ч.1 ГПК РФ. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН <данные изъяты>.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении спорок, связанных с защитой права собственности» разъяснено, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> и <данные изъяты> по форме и содержанию соответствуют требованиям закона (ст. ст. 549-551, 554-556 ГК РФ), переход права собственности к покупателям зарегистрирован в установленном порядке. Сам по себе факт подписания договора купли-продажи Кошевым Т.М. и Александровым С.Н. <данные изъяты> и его исполнения в части оплаты цены не свидетельствует о недействительности оспариваемых договоров, заключенных позднее. Обстоятельства оформления доверенности, на основании которой осуществлена регистрация договора от <данные изъяты>, не имеют правового значения в рамках заявленных требований.

Из объяснений представителя истца в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что истец спорным имуществом не пользуется, т.е. оно не находится в его фактическом владении.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом не приведены обстоятельства и основания, свидетельствующие о недействительности сделок купли-продажи, а избранный способ защиты нарушенного права не может быть применен с учетом требований действующего законодательства и разъяснений Верховного Суда РФ.

С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, в силу ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Жуковского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, принять новое решение.

Отказать в удовлетворении иска Кошева Т. М. к Александрову С. Н., Попову М. М., Акоповой Р. М. о признании сделок недействительными, признании права собственности.

Председательствующий

Судьи