Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-530/2015 ~ М-434/2015 от 28.09.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Нижний Ингаш 11 декабря 2015 года

Нижнеингашский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Савченко Л.В., при секретаре Соколовой И.Д., с участием представителя ответчика Ревнивых В.М. (по доверенности), третьего лица Доронина Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЭкономФинанс» к Доронину С.В. о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ООО «ЭкономФинанс» обратилось в суд с иском к ответчику, просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес> от Доронина С.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, к ООО «ЭкономФинанс» на основании Договора с отлагательным условием № от 06.03.2015 года; взыскать с Доронина С.В. в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей. Заявленные требования мотивированы тем, что 06.03.2015 года между ООО «ЭкономФинанс» и Дорониным С.В. был заключен договор с отлагательным условием №, согласно которому Доронин С.В. (продавец) продал, а ООО «ЭкономФинанс» (покупатель) купил в собственность квартиру в <адрес>. Согласно п. 1 Договора квартира продается за <данные изъяты> рублей. Квартира принадлежит на праве собственности Доронину С.В. Договор купли- продажи от 06.03.2015 года заключен под следующим отлагательным условием: переход права собственности на вышеуказанное имущество – квартиру осуществляется только при условии невыполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору денежного займа с процентами от 06.03.2015 года №, заключенного между ООО «ЭкономФинанс» и Дорониным С.В. на сумму <данные изъяты> рублей. В случае наступления вышеуказанного отлагательного условия сумма задолженности по договору денежного займа с процентами № от 06.03.2015 года является отступным и засчитывается по настоящему договору в счет покупной цены отчуждаемой квартиры. Невыполнением обязательств по договору денежного займа с процентами № от 06.03.2015 года является, в том числе, просрочка возврата суммы займа или просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более одного календарного месяца. Кроме того, в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения Договора денежного займа между истцом и ответчиком 06.03.2015 года заключен и договор залога недвижимого имущества №. Ответчик не внес ни одного платежа на счет истца, тем самым нарушил условия договора денежного займа № от 06.03.2015 года. Отлагательное условие, под которым заключался договор купли – продажи от 06.03.2015 года наступило. Поэтому ответчик обязан был в трехдневный срок явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и написать заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру на истца, чего Доронин С.В. не сделал, а истец для защиты своего права, обратился в суд. За составление иска и представление интересов истца в суде ООО «ЭкономФинанс» обратилось в ООО «Сити», в связи с чем, понесло расходы в размере <данные изъяты> рублей, которые просят взыскать с Доронина С.В.

В судебное заседание истец ООО «ЭкономФинанс» не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом; согласно заявлению просят рассмотреть дело в отсутствие их представителя, заявленный иск поддерживают.

Ответчик Доронин С.В. отбывает наказание в виде лишения свободы, содержится в СИЗО-1 ГУФСИН России по Красноярскому краю. В связи с чем, в судебное заседание Доронин С.В. не доставлялся, поскольку ГПК РФ и другие законы не предусматривают обязанности суда этапировать осужденного по гражданскому делу; при этом о времени и месте рассмотрения дела извещен, о чем имеется расписка; в ходе подготовки дела истцу разъяснялись его процессуальные права, обязанности, в том числе право на ведение дела через представителя. Из содержания письменного заявления Доронина С.В. от 30.11.2015 года следует, что он после заключения договора с ООО «ЭкономФинанс» от 06.03.2015 года действительно не исполнял условия договора займа, платежи не вносил, задолженность не погашал.

Представитель ответчика Ревнивых В.М. (по доверенности) иск не признала, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что ее доверителем Дорониным С.В. договор займа от 06.03.2015 года, договор залога недвижимости от 06.03.2015 года и договор с отлагательным условием от 06.03.2015 года, по сути, являющийся договором купли-продажи квартиры, были заключены вследствие стечения тяжелых обстоятельств – болезни ответчика, требующей оперативного вмешательства, на крайне невыгодных для Доронина С.В. условиях. Сумму задолженности Доронина С.В. определенную истцом как <данные изъяты> рублей, она не оспаривает, как не оспаривает и тот факт, что обязательства по договору займа Дорониным С.В. не исполнялись с марта 2015 года. Но обращает внимание, что сумма договора займа и сумма по договору купли-продажи квартиры, оцененной в <данные изъяты> рублей, не совпадают, а стоимость квартиры, указанная в договоре купли – продажи значительно ниже как ее кадастровой, так и рыночной стоимости. Спорная квартира является единственным жильем, имеющимся у Доронина С.В., который имеет регистрацию в ней. Сам ответчик проживал в квартире, затем в связи с трудоустройством в <адрес>, а следом нахождением на лечении в городской больнице, временно проживал в городе в съемном жилье. В октябре 2015 года Доронин С.В. был осужден, в связи с чем, сейчас отбывает наказание в виде лишения свободы. Но после освобождения он намерен вернуться жить в свою квартиру, поскольку иного жилья и средств на его приобретение, не имеет. При заключении договора купли – продажи от 06.03.2015 года воля Доронина С.В. была направлена не на переход права собственности на спорную квартиру к ООО «ЭкономФинанс», а на обеспечение своего обязательства по возврату займа. Кроме того, договор купли – продажи, который является актом приема – передачи квартиры, исполнен сторонами не был, поскольку Доронин С.В. фактически ключи от квартиры истцу никогда не передавал, оставался зарегистрированным в ней сам, вместе с братом Дорониным Ю.В. При этом Доронин С.В. продолжает владеть и пользоваться квартирой, хранит в ней свои личные вещи и имущество (мебель, бытовую технику), до октября 2015 года нес расходы по содержанию квартиры. После осуждения распорядился квартирой, впустив в нее для проживания знакомых, чтобы те оплачивали коммунальные услуги. Считает, что свои права по договору денежного займа с процентами ООО «ЭкономФинанс», как кредитор, вправе защитить иным способом, предусмотренным законом. Поскольку истцом не представлено документов о расходах по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> рублей, то считает исковые требования в данной части также не обоснованы.

Третье лицо Доронин Ю.В. в судебное заседание пояснения представителя ответчика Ревнивых В.М. подтвердил. Дополнил, что его брату Доронину С.В. в 2015 году срочно требовались деньги на операцию, в связи с чем, он и получил у истца данный кредит. Однако намерения продавать «родительскую» квартиру Доронин С.В. никогда не высказывал, к нему (Доронину Ю.В.) с требованием сняться с регистрационного учета в этой квартире, - не обращался. Знает, что до настоящего времени в квартире хранятся личные вещи, мебель и бытовая техника, принадлежащая Доронину С.В., а ключами от квартиры, ввиду осуждения брата, распоряжается его теща – Ревнивых В.М.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (Межмуниципальный Иланский отдел) в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили письменное пояснение, согласно которому просят рассмотреть дело в отсутствии их представителя, указывают, что переход и право собственности ООО «ЭкономФинанс» на квартиру, расположенную в <адрес> на основании Договора с отлагательным условием № от 06.03.2015 года в установленном законом порядке не зарегистрированы. Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Суд, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика Ревнивых В.М., третьего лица Доронина Ю.В., суд приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункта 1 статьи 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, поскольку основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, перечисленными в статье 8 ГК РФ, указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Главой 9 ГК РФ определены требования к форме договора продажи недвижимости и порядку передачи недвижимости по договору купли-продажи, несоблюдение которых влечет его недействительность.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Если одна из сторон договора купли – продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

Судом установлено:

Спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28.01.2014 года и договора дарения от 28.01.2014 года, Доронину С.В., - о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2014 года сделана запись о регистрации № (л.д. 115-118, 15-17).

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 18.11.2015 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 70).

06 марта 2015 года между ООО «ЭкономФинанс» (Займодавец) и Дорониным С.В. (Заемщик) был заключен договор денежного займа с процентами №, согласно которому «Займодавец» передал «Заемщику» займ на сумму <данные изъяты> рублей. Указанная сумма выплачена «Заемщику» в следующем порядке (п. 1.1): <данные изъяты> рублей наличными до подписания договора; <данные изъяты> рублей – путем перечисления «Займодавцем» «Заемщику» на счет «Заемщика» (л.д. 88-89).

Факт получения Дорониным С.В. суммы займа подтверждается платежным поручением № от 19.03.2015 года и расходным кассовым ордером № от 10.03.2015 года (л.д. 106,107).

«Заемщик» обязался вернуть займ полностью не позднее 11.03.2016 года, вместе с процентами за пользование в размере 12 % от суммы займа, уплачиваемыми ежемесячно (п. 2.1, 2.2). Порядок оплаты процентов за пользование суммой займа и возврат основной суммы займа определены графиком (п. 2.5 договора). Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что «Займодавец» вправе потребовать возврата суммы займа ранее срока, оговоренного сторонами, в случае когда «Заемщик» задерживает выплату процентов на срок более чем 1 месяц. В случае несвоевременной уплаты процентов за предоставленный заем «Заемщик» уплачивает штраф - 1000 рублей за каждый факт просрочки по уплате процентов, а также неустойку в размере 5% от суммы неуплаченных процентов за каждый день просрочки платежа (п. 3.2). При двукратной несвоевременной оплате процентов, предусмотренных п. 2.2 - процент за пользование займом увеличивается до 18% в месяц (п. 3.4).

Займ обеспечивается залогом недвижимого имущества-квартиры находящейся по адресу: <адрес>, что предусмотрено п. 1.2 договора, а также заключенным в тот же день договором № залога недвижимого имущества, в соответствии с которым «Залогодержатель» - ООО «ЭкономФинанс» принял, а «залогодатель» - Доронин С.В. передал в залог в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения «Договора денежного займа с процентами от 06.03.2015 года №», принадлежащую Доронину С.В. квартиру, залоговой стоимостью в <данные изъяты> рублей (л.д. 103-104, 11-12).

16.03.2015 года на основании указанного договора залога произведена государственная регистрация ипотеки на квартиру сроком с 16.03.2015 года по 11.03.2016 года в пользу ООО «ЭкономФинанс», что следует из отметки в договоре и выписки ЕГРП.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (ст. 334 ГК РФ).

Кроме того, 06 марта 2015 года между ООО «ЭкономФинанс», именуемым как «Покупатель» и Дорониным С.В., именуемым «Продавец» заключен договор купли-продажи, поименованный договором с отлагательным условием, из которого следует, что Доронин С.В., являясь «продавцом», продал, а ООО «ЭкономФинанс» (покупатель) купил вышеуказанную квартиру под следующим отлагательным условием: переход права собственности на квартиру осуществляется при условии невыполнения продавцом обязательств по договору денежного займа с процентами от 06.03.2015 года, заключенного между сторонами на сумму <данные изъяты> рублей. При этом в случае наступления отлагательного условия, данная сумма (<данные изъяты> рублей) является отступным и засчитывается в счет покупной цены спорного имущества (п. 1 договора). Таким образом, стоимость проданного имущества, определенная сторонами в <данные изъяты> рублей, не была уплачена истцом ни до, ни после заключения договора (л.д. 13,105).

Невыполнением обязательств по договору денежного займа с процентами № от 06.03.2015 года является и просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более 1 календарного месяца, что влечет обязанность Доронина С.В. в 3-дневный срок явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и написать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество на покупателя (п. 2 договора).

Договором определено, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности, а до подписания договора «Продавец» передал, а «Покупатель» принял квартиру, в силу чего договор имеет силу и значение передаточного акта (п. 3, 5).

Поскольку Доронин С.В. свои обязанности по договору займа не исполнил, так как не внес ни одного платежа ни по основному долгу, ни по процентам, и в добровольном порядке согласия на регистрацию перехода права собственности на квартиру не дает, - то, по мнению истца, такой переход регистрации права должен быть осуществлен на основании решения суда. По расчетам истца, задолженность Доронина С.В. перед ООО «ЭкономФинанс» по состоянию на 19.11.2015 года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 72).

Факт не исполнения Дорониным С.В. обязательств по погашению суммы займа в период с марта 2015 года по настоящее время, а также размер задолженности по договору займа в сумме <данные изъяты> рублей, - представителем ответчика Ревнивых В.М. в суде не оспаривается, а также не отрицается самим Дорониным С.В., что следует из его письменного заявления от 30.11.2015 года.

Между тем, принцип состязательности являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст. 56 ГПК РФ). Таким образом, бремя доказывания юридически значимых фактов в обоснование доводов иска возложено законом на истца. Вместе с тем, доказательств просрочки (невнесения) платежей по договору денежного займа, а также расчета задолженности, истцом суду не представлено, в деле не имеется.

Представитель ответчика Доронина С.В. – Ревнивых В.М. и третье лицо Доронин Ю.В. в судебном заседании пояснили, что договоры займа, залога недвижимости и договор с отлагательным условием (купли-продажи квартиры) от 06.03.2015 года, были заключены Дорониным С.В. вследствие стечения тяжелых обстоятельств – болезни, требующей оперативного вмешательства, поэтому на крайне невыгодных для него условиях. Спорная квартира является единственным жильем Доронина С.В., который до сих пор имеет регистрацию в ней.

Изложенное стороной истца не оспорено. А доводы представителя ответчика о болезни Доронина С.В. согласуются с информацией, предоставленной ОП № 6 Межмуниципального управления МВД России «Красноярское», ТБ № 1 ФКУЗ МСЧ № 24 ФСИН России г. Красноярска о нахождении Доронина С.В. на лечении в хирургическом отделении, проведении ему операции, данными выписок из истории болезни Доронина, справкой МСЭк об установлении инвалидности бессрочно (л.д. 39,42,110-113).

Согласно данных домовой книги и адресных справок, отметок в паспорте, в спорной квартире состоят на регистрационном учете Доронин С.В. и Доронин Ю.В. (л.д. 68,119-120).

Проанализировав последовательность заключения, условия и обстоятельства исполнения данных договоров, суд считает, что данные обстоятельства с учетом представленных по делу доказательств, безусловно свидетельствуют о том, что истец не имел правового интереса в отчуждении единственного жилого помещения за цену, которая ниже как рыночной стоимости квартиры (учитывая среднестатистические данные, публикуемые в открытых и общедоступных источниках информации), так и кадастровой стоимости. Воля истца, как собственника спорной квартиры, на передачу владения ею ООО «ЭкономФинанс» отсутствовала, поскольку в действительности воля истца была направлена на обеспечение обязательства по возврату займа.

К данному выводу суд приходит учитывая то обстоятельство, что договоры займа, залога и купли-продажи заключены друг за другом в один день, а из пояснений представителя ответчика Ревнивых В.М. в суде следует, что Доронин С.В. в действительности не намеревался продавать квартиру, а подписал договор с отлагательным условием 06.03.2015 года с целью обеспечить обязательство по возврату денежных средств по договору займа. Договор купли-продажи, имеющий согласно п. 5 силу передаточного акта, исполнен сторонами не был, так как ответчик фактически ключи от спорной квартиры, саму квартиру истцу не передавал, а напротив, продолжал владеть и пользоваться квартирой, сам нес бремя содержания этого имущества, до настоящего времени хранит в ней свои вещи и остается зарегистрированным в ней вместе с братом Дорониным Ю.В.

Изложенное, в совокупности, по мнению суда, свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от 06.03.2015 года фактически прикрывал другую сделку - договор залога недвижимости, согласованный сторонами в обеспечение обязательства по возврату займа.

При этом, заслуживают внимания и доводы представителя ответчика о том, что сумма договора займа (в п. 2.5 договора) и сумма по договору купли – продажи не совпадают, расчета задолженности суду не представлено, а указанная в договоре сумма, за которую продается квартира (<данные изъяты> рублей), значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости квартиры.

Доказательств того, что ООО «ЭкономФинанс», желая приобрести спорное жилое помещение, действовал разумно, добросовестно и осмотрительно, учитывая стоимость квартиры, указанную в договоре, регистрацию и проживание в ней до осуждения собственника, наличие регистрации в квартире третьего лица, что по-прежнему квартира фактически находится во владении и пользовании истца, для того чтобы убедиться в отсутствии оснований сомневаться в правомерности отчуждения квартиры, - истцом в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Между тем, согласно позиции ВАС РФ, положения о сделках, совершенных под условием, не применяются к отношениям кредитора, должника и поручителя (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42); а установленные судом обстоятельства дела свидетельствуют о том, что правоотношения между ООО «ЭкономФинанс» и Дорониным С.В. возникли из договора денежного займа от 06 марта 2015 года и регулируются статьями 807 - 811 ГК РФ.

При этом договор займа, в соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ, может быть обеспечен неустойкой, залогом, поручительством и другими способами, предусмотренными законом. Следовательно истец, как кредитор и залогодержатель, не лишен возможности просить защиты своего права иным способом.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, положения ст.ст. 157, 218, 432, 454, 549 ГК РФ, суд считает, что договор с отлагательным условием от 06 марта 2015 года №, представленный истцом в подтверждение возникновения у него, как у покупателя, права на спорное имущество ни по содержанию, ни фактически не является договором купли – продажи, следовательно ООО «ЭкономФинанс» не вправе требовать регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании данного договора, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, в иске следует отказать.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98, ст. 88 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (государственную пошлину и издержки, связанные с рассмотрением дела) пропорционально размеру удовлетворенного требования. Поскольку в удовлетворении основного искового требования должно быть отказано, то не подлежат взысканию с ответчика и заявленные в иске судебные расходы в сумме <данные изъяты> рублей, которые к тому же, не подтверждены допустимыми письменными доказательствами их оказания и оплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ООО «ЭкономФинанс» к Доронину С.В. о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Нижнеингашский районный суд в месячный срок со дня вынесения.

Председательствующий: