Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-38/2022 от 10.01.2022

                                                                         УИД: 28RS0009-01-2021-000316-91                                                                                                    Дело № 2-38/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

        9 марта 2022 года                                                                            с. Ивановка

Ивановский районный суд Амурской области, в составе:

председательствующего судьи Ступниковой Н.С.,

при секретаре Теньковой Т.И.,

с участием представителя истца Кирюшкина С.Н. - Братцевой Е.А., действующей по доверенности 28 АА 1127765 от 27.01.2021,

а также с участием третьих лиц: Абаджян Т.А., Раковского Э.А., Литвиненко Е.А, Садриевой С., Шимко В.Д., Марченко Н.А., Мануиловой О.К., Мануилова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 38/2022 по исковому заявлению Кирюшкина Сергея Николаевича к ООО «Орион» о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца Кирюшкина Сергея Николаевича – Братцева Екатерина Александровна, действующая на основании доверенности, обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.05.2011 с кадастровым номером 28:14:010902:17, общей площадью 6390000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного назначения, расположенный: Амурская область, р-н Ивановский (дата и номер государственной регистрации 10.08.2011 № 28-28- 01/045/2011-877), и обязать ООО «Орион» возвратить истцам земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, указав обосновании, что между истцом, и иными участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, и ООО «Орион» заключен договор аренды земельного участка от 31.05.2011 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого ответчик пользуется на правах аренды земельным участком с кадастровым номером 28:14:010902:17, общей площадью 6390000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного назначения, расположенный: Амурская область, р-н Ивановский (далее - Участок). Согласно п. 1.4. Участок сдается в аренду сроком на 49 лет с 31 мая 2011 г. по 30 мая 2060 г. Договор от 31.05.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 10.08.2011, номер государственной регистрации 28-28-01/045/2011-877. В соответствии с ч. 1. ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с п. 2.1. Договора за пользование Участком Арендатор уплачивает Арендодателю плату ежегодно, не позднее 30 декабря. Согласно п. 2.2. Договора арендная плата выплачивается в натуральном и денежном выражении. В денежном выражении стоимость продукции исчисляется из закупочных цен государственных нужд. В натуральном выражении путём передачи Арендодателю: 1 тон. пшеницы, либо 1 тон. ячменя, либо 0,6 тон. к.корма, либо 0,5 тон. (10 рулонов) сена. В нарушение вышеуказанных условий Договора Арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, так по состоянию на сегодняшний день у Арендатора имеется задолженность перед истцом за 2017-2020 годы, а также имеется задолженность по арендной плате перед иными участниками долевой собственности, также в отношении иных Арендодателей выплата арендной платы производится с систематическим нарушением сроков выплаты либо произведена не в полном объеме. Арендатор производит выплату арендной платы путем передачи зерна (пшеница, ячмень), но при отсутствии зерна (пшеницы, ячменя) передача иной предусмотренной Договором натуральной продукции Арендатором не производится. Также условиями Договора предусмотрена выплата арендной платы в денежном выражении, следовательно, Арендатор, при отсутствии возможности выплаты платы в натуральном выражении, обязан произвести выплату арендной платы путем передачи и/или перечисления денежных средств. Истцом неоднократно в течении последних лег в устной форме предъявлялись Арендатору претензии о задолженности по арендной плате, при том, что Арендатор ежегодно производит посев сои на земельном участке и собирает урожай, а значит реализовывает его. В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 05.11.2020 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, на котором Арендодателями единогласно было принято решение расторгнуть договор аренды от 31 мая 2011 года земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, в связи с существенным нарушением условий Договора аренды, а также невнесением Арендатором арендной платы более двух раз подряд. Также есть собственники долей, которые хотели бы продать свои доли, но в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся к долевой собственности, также подп. в) п. 3.3. Договора за Арендатором установлено преимущественное право покупки земельного участка. Собственники неоднократно предлагали Ответчику приобрести доли, но Ответчик либо предлагает приобрести доли по цене ниже рыночной, либо обещает приобрести доли по высокой цене. Фактически никаких действий Ответчик по приобретению долей не производит. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, для чего требуется согласие Арендатора на выдел. При этом, на просьбу предоставить согласие на выдел земельной доли, Ответчик отвечает отказом, в связи с чем, Арендодатели считают, что Ответчик препятствует полноценному владению, пользованию и распоряжению правом собственности на имеющиеся у них доли. Учитывая изложенное, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, абз. а) п. 3.1. Договора, п. 1 и 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, считает, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды. В соответствии п. 1 ч. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, п. 1 и 3 ч. 1 ст. 619, ч. 3 ст. 619 ГК РФ 29.01.2021 истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с предложением в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения настоящей претензии: уплатить имеющуюся задолженность по арендной плате; досрочно расторгнуть договор аренды от 31 мая 2011 года земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17 и передать Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи; произвести сверку взаимных расчетов между ООО «Орион» и Арендодателем. Указанная претензия была направлена в адрес Ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, заказным письмом с описью вложения 29.01.2021. Из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 57500555004638 следует, что срок хранения письма истек 12.03.2020, далее письмо было вручено адресату 18.03.2021. Не смотря на получение претензии до настоящего времени изложенные в ней требования не исполнены. Также Арендодателями в декабре 2020 года выявлено, что на рассмотрении Арбитражного суда Амурской области находится дело № А04-5329/2019 о признании Ответчика несостоятельным (банкротом). В Определении об отмене обеспечительных мер от 04.03.2021 по делу № А04- 5329/2019, судом установлено, что в реестр кредиторов ООО «Орион» включены требования в размере более 212 млн. рублей. В связи с изложенным, истец полагает, что возможное банкротство Ответчика является существенным изменением обстоятельств, которое препятствует дальнейшему продолжению между ними арендных отношений. Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Основным интересом заключения Арендодателями договора аренды являлось получение от ответчика арендной платы, из чего следует, что возможное банкротство ответчика является для Арендодателей существенным изменением обстоятельств, при наличии которого они бы никогда не заключили договор аренды с ответчиком. Неисполнение на протяжении нескольких лет обязательств по оплате арендной платы, также это подтверждает.

От третьих лиц Багировой Р.К., Разлома Р.Н., Разлома Е.В., Баскаковой О.В., Разлома А.Н. поступили отзывы о поддержании исковых требований Кирюшкина С.Н., в которых третьи лица указали, что перед ними со стороны ООО «Орион» имеется задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17 с 2016, с 2018 года. О выплате задолженности направляли в адрес ООО «Орион» претензии, но адресатом претензия не получена.

В судебном заседании представитель истца Братцева Е.А. на удовлетворении исковых требований настаивала, и дала суду пояснения, полностью совпадающие с обстоятельствами, изложенными в исковом заявлении.

Третьи лица Литвиненко Е.И., Садриева С., Мануилова О.К., Шимко В.Д., Абаджян Т.А., Марченко Н.А., Мануилов А.А. в судебном заседании иск поддержали, подтвердили, что присутствовали 05 ноября 2020 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, все единогласно голосовали за расторжение договора аренды от 31.05.2011 с ООО «Орион», и было принято решение о расторжении договора аренды от 31.05.2011 земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, с ООО «Орион» в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд. Пояснили, что со стороны арендатора ООО «Орион» неоднократно на протяжении нескольких лет нарушалось условие по выплате арендной платы. Просили расторгнуть договор аренды с ООО «Орион».

В судебное заседание иные участвующие в деле лица, а также представитель ответчика ООО «Орион», конкурсный управляющий ООО «Орион» - Селянинов С.В., не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. При таких обстоятельствах, суд определил в порядке статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца, пояснения третьих лиц, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, п. п. 2 и 4 ст. 22 ЗК РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно статьям 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно: когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существо ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установлено в судебном заседании, и подтверждено доказательствами, что 31 мая 2011 года между ООО «Орион» с одной стороны и собственниками земельного участка с другой был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя с кадастровым номером 28:14:010902:17, площадью 639 га (6390000 кв.м.), расположенный в южной части кадастрового квартала с. Ерковцы ТОО «Ерковецкое», сроком на 49 лет с 31 мая 2011 г. по 30 мая 2060 г.

Указанный договор зарегистрирован 10 августа 2011 г. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись о регистрации № 28-28-01/045/2011-877).

Согласно п. 3.4. Договора аренды, ООО «Орион» как арендатор по договору обязано оплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, аренду.

Порядок выплаты и размер арендной платы установлен разделе 2 Договора аренды, согласно которому Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежегодно, не позднее 30 декабря; арендная плата выплачивается в натуральном и денежном выражении. В денежном выражении стоимость продукции исчисляется из закупочных цен государственных нужд. В натуральном выражении путём передачи Арендодателю: 1 тон. пшеницы, либо 1 тон. ячменя, либо 0,6 тон. к.корма, либо 0,5 тон. (10 рулонов) сена.

Из искового заявления, пояснений третьих лиц, извещения, направленного директором ООО «Орион» Дроздовым А.А. в адрес арендодателя Кирюшкиной О.Д., установлено в судебном заседании, что ответчик ООО «Орион» на протяжении нескольких лет арендную плату в установленном Договором аренды порядке не выплачивал и доказательств в этой части ответчиком суду не представлено.

Согласно п. 3.1. Договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством и данным Договором.

Установлено в судебном заседании, и подтверждено копией протокола, что 05 ноября 2020 г. было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, общей площадью 6390000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного назначения, расположенный: Амурская область Ивановский район, на котором 26 зарегистрированных для участия на общем собрании участников долевой собственности приняли единогласное решение о расторжении договора аренды от 31 мая 2011 г. земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, а также невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

18 ноября 2020 г. представителем Братцевой Е.А. от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:14:010902:17, в адрес ООО «Орион» была направлена претензия о необходимости в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты получения данной претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также о досрочном расторжении договора аренды от 31 мая 2011 г. земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, передаче арендодателю земельный участок по акту приема – передачи, проведении сверки взаимных расчетов, что подтверждено копией квитанции заказной почтовой корреспонденции с описью вложения, которое было получено адресатом 17.12.2020, что следует из отчета по почтовому идентификатору отправления.

29 января 2021 г. истцом в адрес ООО «Орион» (Амурская область Ивановский район с. Луговое ул. Садовая, 42 А) было направлена претензия о необходимости в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты получения данной претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также о досрочном расторжении договора аренды от 31 мая 2011 г. земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, передаче арендодателю земельный участок по акту приема – передачи, проведении сверки взаимных расчетов, что подтверждено копией квитанции заказной почтовой корреспонденции с описью вложения, которое было получено адресатом 18.03.2021, что следует из почтового уведомления.

09 апреля 2021 г. арендодателем Кирюшкиной О.Д. в адрес ООО «Орион» (Амурская область Ивановский район с. Луговое ул. Садовая, 42 А) было направлена претензия о необходимости в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты получения данной претензии оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, а также о досрочном расторжении договора аренды от 31 мая 2011 г. земельного участка с кадастровым номером 28:14:010902:17, передаче арендодателю земельный участок по акту приема – передачи, проведении сверки взаимных расчетов, что подтверждено копией квитанции заказной почтовой корреспонденции с описью вложения, которое не было получено адресатом и возвращено отправителю, что следует из отчета по почтовому идентификатору отправления, адресатом не было принято мер к получению отправления.

09 апреля 2021 г. арендодателями Багировой Р.К., Разлома Р.Н. Разлома Е.В., Баскаковой О.В., Разлома А.Н. в адрес ООО «Орион» (Амурская область Ивановский район с. Луговое ул. Садовая, 42 А) было направлена претензия о необходимости в кратчайшие сроки оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате с 2016, с 2018 года, что подтверждено копией квитанции заказной почтовой корреспонденции, которое не было получено адресатом и возвращено отправителю, что следует из отчета по почтовому идентификатору отправления, адресатом не было принято мер к получению отправления.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 12 июля 2021 г. (19 июля 2021 г. вынесено решение в полном объеме) по делу № А04-5329/2019 ООО «Орион» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965-22-62209382 от 09 марта 2022 г. ООО «Орион» с 19 июля 2021 года признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 04 октября 2021 по делу № А04-5329/2019 утвержден конкурсный управляющий ООО «Орион» - Селянинов Сергей Владимирович.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком суду не представлено доказательств надлежащего исполнения им своих обязанностей по оспариваемому договору аренды.

Таким образом, суд считает установленным факт ненадлежащего исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а, именно, направление арендатору претензии с требованием о погашении задолженности по аренде и о расторжении договора аренды от 31 мая 2011 года, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Суд также принимает во внимание, что решением Арбитражного суда Амурской области от 12 июля 2021 г. по делу № А04-5329/2019 ООО «Орион», открыто конкурсное производство. Указанное обстоятельство в силу требований     ст. ст. 450 и 451 ГК РФ является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которое препятствует дальнейшему продолжению арендных отношений и является основанием для его расторжения.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кирюшкина Сергея Николаевича к ООО «Орион» о расторжении договора аренды и возврате земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Амурская область р-он Ивановский, общей площадью 6390000 кв. м, кадастровый № 28:14:010902:17, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного назначения, заключенный 31 мая 2011 года при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО «Орион».

Возложить обязанность на ООО «Орион» вернуть арендодателю земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область р-он Ивановский, площадью 6390000 кв. м, кадастровый № 28:14:010902:17, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного назначения.

Настоящее решение по вступлению его в законную силу является основанием для прекращения записи № 28-28-01/045/2011-877 от 10.08.2011 о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости сделки аренды земельного участка расположенного по адресу: Амурская область р-он Ивановский, общей площадью 6390000 кв. м, кадастровый № 28:14:010902:17, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного назначения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда (675000, Амурская область г. Благовещенск ул. Шевченко, 6) через Ивановский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

    Вступившее в законную силу судебное решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 54) через Ивановский районный суд Амурской области в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья:                                                                                          Н.С.Ступникова

Мотивированное решение в окончательной форме

изготовлено в течение пяти рабочих дней – 15.03.2022.

Судья:                                                      Ступникова Н.С.