Решение по делу № 2-433/2020 (2-12140/2019;) ~ М-10503/2019 от 07.10.2019

Дело № 2-433/20

45RS0026-01-2019-011789-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 г. г. Курган

Курганский городской суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Макеевой И.С.,

при секретаре Арискиной Ю.С.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1,

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО5,

третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды от 08.02.2015 незаключенным, признании договора аренды от 22.11.2014 действующим, признании права пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды, возложении обязанности, встречному исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО1 о выселении,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора аренды действующим, признании права пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды, возложении обязанности.

В процессе рассмотрения дела требования неоднократно изменял в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование измененного иска указано, что между ИП ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) 22 ноября 2014 года заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом недвижимого имущества: земельного участка, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенного на нем нежилого помещения — здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенного по адресу: Россия, <адрес>. Государственная регистрация данного договора не была произведена по вине продавца, не урегулировавшего свои отношения с предыдущим арендатором. Помещение передано продавцу предыдущим арендатором ООО «Вира» по акту от 6 февраля 2015 года. Поскольку ответчик гарантировал последующую регистрацию аренды, объект по договору от 22.11.2014 был передан покупателю. Однако, при приемке объекта было установлено, что объектнаходится в техническом и санитарном состоянии, не позволяющем его использование в целях аренды, что подтверждено актом приема-передачи. 7 февраля 2015 года между сторонами были заключены: дополнительное соглашение, являющееся приложением № 1 к договору от 22.11.14, и соглашение о проведении капитального ремонта нежилого помещения, являющееся приложением № 2 к договору от 22.11.14 года. От представителя ответчика 4 июня 2019 года поступило уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014 с 01.07.2019 в связи с неисполнением п. 3.1. договора, предложено в срок до 17.06.2019 года внести задолженность по арендной плате в размере 3 975 000 рублей. После чего, ответчик обратилась в ресурсоснабжающие организации с заявлениями о прекращении подачи воды, электроэнергии и тепла в арендуемые помещения, что повлекло для него дополнительные убытки, так как существенно затруднило торговую деятельность. Поскольку в нарушение п. 6 договора от 22.11.2014 продавец не передала покупателю все права на закрепленные за арендуемым помещением энергетические мощности и лимиты по коммунальным услугам и сделала невозможным переоформление на него договоров с ресурсоснабжающими организациями, он не имеет возможности самостоятельно возобновить обеспечение арендованных помещений водой, теплом и электроэнергией. Ссылка ФИО2 на договор от 08.02.2015 является необоснованной, поскольку взаимоотношения сторон регулируются договором от 22 ноября 2014 года. Никаких соглашений о расторжении или изменении условий договора аренды с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года с Курило Л.П. не заключалось. В тексте договора от 08.02.2015 отсутствует условие о расторжении или изменении договора от 22.11.2014, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон на изменение или прекращение ранее заключенного договора. Государственная регистрация данного договора не была произведена по заявлению ФИО6, представлявшей интересы обеих сторон по договору. Во взаимоотношениях с третьими лицами до сегодняшнего дня используется договор от 22.11.2014 года. Требования о расторжении договора арендодателем не заявлены. В материалах дела имеются доказательства передачи ответчиком истцу в фактическое пользование здания магазина продовольственных товаров и земельного участка по <адрес>–а. Также имеются доказательства выполнения истцом работ по реконструкции и ремонту здания магазина продовольственных товаров в период с ноября 2014 г. по март 2015 г. До рассмотрения настоящего дела в суде ответчиком не оспаривалось исполнение договора аренды с правом выкупа от 22.11.2014. Отказ продавца от государственной регистрации договора аренды с правом выкупа, датированного 08.02.2015, свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон исполнять указанный договор, при том, что не разрешена судьба действующего и исполняемого сторонами договора от 22.11.2014. Отсутствие воли одной из сторон в двухсторонней сделке на ее заключение ведет к признанию ее незаключенной, поскольку не порождает установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В окончательной редакции исковых требований просит признать договор аренды с последующим выкупом от 08.02.2015 незаключенным. Признать договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенный 22.11.2014 между ФИО2 и ФИО1, действующим. Признать за ФИО1 право пользования недвижимым имуществом: земельным участком, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенным на нем нежилым помещением — зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенными по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного 22 ноября 2014 года между ФИО2 и ФИО1 Обязать ФИО2 подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенных по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины.

ФИО2 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ИП ФИО1 о выселении из арендуемого помещения по адресу: <адрес>, со ссылкой на условия договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 8 февраля 2015 года, указывая, что взаимоотношения сторон регулируются указанным договором. В обоснование встречного иска указано, что договор аренды с последующим выкупом от 22.11.2014 между сторонами был заключен лишь для вида, для предъявления его прежнему арендатору ООО «Вира» в доказательства того, что здание магазина и земельный участок продаются. По условиям договора с ООО «Вира», в случае нахождения покупателя на здание магазина, ООО «Вира» освобождает магазин. Изучив договор от 22.11.2014 ФИО2 поняла, что договор аренды с последующим выкупом от 22.11.2014 не содержит условий об оплате арендатором налогов, платежей за электричество, отопление, коммунальных платежей. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ был подписан другой договор аренды, содержащий недостающие условия. После подписания договора в обеспечение иска ООО «Вира» о взыскании неосновательного обогащения судом на магазин продовольственных товаров был наложен арест. Договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем ответчик знал изначально, продолжая арендовать магазин. Обязательства по оплате аренды, налогов, коммунальных платежей, отопления, электричества ответчиком не исполняются надлежащим образом, задолженность ответчика по аренде магазина за 4 года 9 месяцев составляет 4275000 рублей. Предлагала ответчику оплатить задолженность, обращалась в полицию, однако, ответчик продолжает использовать здание магазина. Просит выселить ИП ФИО1 из нежилого помещения – здания магазина по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый №.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 на измененных исковых требованиях настаивал по доводам искового заявления, со встречными исковыми требованиями не согласился по доводам письменных возражений. Пояснил, что неоднократно пытался передать деньги ФИО2, однако, ФИО2 всячески препятствовала передаче денег. В настоящее время им самостоятельно подключена электроэнергия по завышенным тарифам в спорном помещении, вода и тепло не подключены.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, действующая на основании ордера, в судебном заседании на измененных требованиях настаивала по доводам изменённого искового заявления, со встречными исковыми требованиями не согласилась. Уточнила адрес объектов недвижимого имущества – <адрес> Указала, что договор от 08.02.2015 сторонами не исполнялся, волеизъявление сторон на заключение данного договора отсутствовало. Фактически исполнялся договор от 22.11.2014. До подачи иска в суд возражений от ФИО2 по договору от 22.11.2014 не поступало, стороны всегда ссылались на договор от 22.11.2014, в том числе, при направлении ФИО2 в адрес ФИО1 уведомления от 04.06.2019. Полагала, что расторжение договора должно производиться в порядке ст. 450 ГК РФ.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании не участвовала, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, на встречных исковых требованиях настаивала по ранее изложенным доводам. Поясняла, что договор от 22.11.2014 был заключен без намерения его исполнять, правоотношения сторон урегулированы договором от 08.02.2015, срок действия которого истек, в связи с чем, заявлены требования о выселении. Ознакомившись с договором от 22.11.2014 ФИО2 поняла, что нарушены ее права, договор ее не устроил, в связи с чем, стороны заключили новый договор. Договор не прошел регистрацию, так как был наложен арест. По договору аренды от 08.02.2015 ФИО1 не произвел ни одного платежа. В 2019 г. в адрес ФИО1 было направлено требование оплаты задолженности по договору.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании полагала, что правоотношения сторон урегулированы договором от 22.11.2014. Пояснила, что ранее занималась оформлением сделок от имени ФИО2 При оформлении сделки от 22.11.2014 стороны собрались в офисе, долго обсуждали условия договора, все согласились. На тот момент помещение не было освобождено ФИО3, началась конфликтная ситуация. После освобождения помещения в начале февраля 2015 г. ФИО1 принял помещение по акту. Поскольку помещение находилось в очень плохом состоянии, было заключено два дополнительных соглашения, в частности о том, что ФИО1 будет производить ремонт помещения. В 2016 году ФИО2 обратилась к ней с просьбой составить новый договор, но она ей сразу пояснила, что при действующем ранее заключенном договоре новый договор заключен быть не может. Управление Росреестра не приняло договор со ссылкой на наличие регистрации аренды. Все отношения сторон и работы проводились на основании договора от 22.11.2014. Также пояснила, что ФИО1 неоднократно пытался передать ФИО2 деньги по договору аренды, на первое время между сторонами была достигнута договоренность о том, что ФИО1 будет передавать ФИО2 по 10000 рублей. Однако, ФИО2 отказывалась принимать деньги. Договор от 08.02.2015 года ФИО1 сначала подписал, но затем, ознакомившись с условиями договора, отказался от его исполнения и написал заявление в Управление Росреестра об отказе от регистрации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующему.

Нежилое помещение - здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, а также земельный участок, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО2, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами.

В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22.11.2014, заключенный между ФИО2 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель). Согласно условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение - здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, а также земельный участок, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (п.п. 1, 2 договора).

По условиям договора от 22.11.2014 объект продается продавцом покупателю за 9 млн. рублей (п. 3 договора). Предусмотрена оплата в рассрочку: в размере 75000 рублей в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем по согласованию сторон с 1 февраля 2015 г. путем внесения денежной суммы наличными с 1 до 10 числа. Коммунальные платежи, электричество, уборка прилегающей территории и пр. расходы в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 г., путем внесения денежной суммы ежемесячно с 20 до 25 числа. Все налоги и сборы оплачиваются согласно законодательству (п. 3.1. договора). Оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

В соответствии с п. 5 договора продавец обязан передать покупателю все права на закрепленные за указанными объектом энергетические мощности и лимиты по коммунальным услугам (тепло, вода, стоки, электроэнергия, эксплуатационные услуги) в соответствии с нормативной документацией, техническими условиями и актами разграничения балансовой принадлежности и способствовать переоформлению на последнего договоров, заключенных с заинтересованными организациями (п. 5 договора).

В соответствии с п. 12 договора изменение и расторжение договора могут осуществляться на основаниях и в порядке, установленными гражданским законодательством.

К договору от 22.11.2014 заключено два дополнительных соглашения от 07.02.2015: приложение № 1 к договору и соглашение о проведении капитального ремонта нежилого помещения – приложение № 2 к договору.

Дополнительными соглашениями договор аренды был дополнен п. 3.1, согласно которому плата за аренду объекта в размере 75000 рублей производится в течение 3 лет со дня открытия магазина продовольственных товаров в помещении по адресу: <адрес>. Кроме того, был дополнен п. 3.1.2, согласно которому, в связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие условия помещения передаваемого в аренду, стороны согласовали ответственность покупателя за выполнение ремонтно-восстановительных работ, оплату по сметам и договорам подряда, стоимость ремонтно-восстановительных работ в счет арендной платы, включение арендной платы в период с 02.03.2015 по 02.05.2015 в состав оплаты по смете и договоров подряда, оплату коммунальных платежей, платы за электроэнергию, отопление и пр. со 02.03.2015. Также стороны согласовали несение всех расходов продавцом в связи с непредвиденной конфликтной ситуацией с бывшим арендатором и сроки проведения работ по капитальному ремонту.

Также из материалов дела усматривается, что 06.02.2015 помещение по адресу: <адрес> передано от ООО «Вира» собственнику ФИО2 в ненадлежащем техническом состоянии. Помещение умышленно приведено в непригодное для осуществления дальнейшей деятельности состояние (акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 06.02.2015).

По акту приема-передачи от 09.02.2015 указанное помещение передано в аренду с последующим выкупом от ФИО2 к ФИО1 (приложение № к договору от 22.11.2014)

Государственная регистрация договора аренды не производилась.

ИП ФИО1 в обоснование своих требований ссылается на договор от 22.11.2014, полагая его действующим. Третье лицо ФИО6 поддержала доводы ИП ФИО1

В материалах дела также содержится договор аренды нежилого помещения по указанному адресу от 25.11.2014, на действие которого ни одна из сторон не ссылается.

Документы на регистрацию сданы 25.11.2014. Государственная регистрация аренды по договору прекращена на основании заявления ФИО1 от 13.04.2015 и заявления ФИО2 от 13.04.2015, что подтверждается реестровым делом, уведомлением о прекращении регистрации по заявлению от 13.04.2015.

Согласно доводам ФИО2, правоотношения сторон урегулированы договором аренды от 08.02.2015.

Согласно условиям договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 08.02.2015 продавец обязуется передать в аренду с последующим выкупом, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение - здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, а также земельный участок, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>. Стоимость указанных объектов по согласованию сторон составляет 9000000 рублей, предусмотрена оплата в рассрочку: в размере 75000 рублей в течение 3 лет со дня передачи объекта сторонами при подписании акта приема-передачи объекта. Арендная плата уплачивается до 10 числа каждого месяца.

Коммунальные платежи, платежи за электричество, отопление, а также за уборку прилегающей территории и пр. расходы в состав арендной платы не водят. Оплачиваются согласно квитанции, счетчикам и пр. установленным требованиям (п. 3.1.2).

Все налоги и сборы за объект, предусмотренные законодательством РФ, производит покупатель (п. 3.1.4).

Оставшаяся сумма после вычета арендной платы за три года из полной стоимости объекта будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект (п. 3.2).

Изменение и расторжение договора могут осуществляться по согласованию сторон или на основаниях и в порядке, установленных гражданским законодательством (п. 11 договора).

Из дела правоустанавливающих документов (реестрового дела) следует, что 17.05.2016 ФИО1 и ФИО2 сданы на регистрацию документы, в том числе, договор аренды от 08.02.2015. 30.05.2016 регистрация приостановлена в связи с наличием записи от 14.06.2013 в ЕГРН о регистрации договора аренды нежилого помещения № от 03.06.2013, заключенного между ООО «Вира» и ФИО2 28.09.2016 государственная регистрация приостановлена в связи с наличием ареста на объект недвижимости. 30.06.2016 регистрация приостановлена на основании заявления ФИО6

Оценив доводы и возражения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон урегулированы договором от 22.11.2014 по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела документов, в частности, уведомления ФИО2 в адрес ФИО1 от 04.06.2019 об одностороннем расторжении договора с требованием оплаты задолженности по договору, уведомления от ФИО1 в адрес ФИО2 от 11.01.2017, уведомления ФИО1 в адрес ФИО2 (без даты) с почтовыми уведомлениями о вручении, заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка от 27.04.2015 в Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации г. Кургана следует, что в правоотношениях по поводу аренды объектов недвижимости по адресу: <адрес>, стороны ссылаются на договор аренды от 22.11.2014.

При передаче спорного помещения от ФИО2 к ИП ФИО1 стороны также ссылаются на договор аренды от 22.11.2014.

Согласно разъяснениям п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1). Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 652 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно положениям ст. 606, 609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииноене установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору(статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслупункта 3 статьи 433ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилампунктов 1и2 статьи 433ГК РФ.

Судом установлено, что договор аренды от 22.11.2014 не прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды, нарушив требования о регистрации, суд полагает, что с момента, указанного впункте 1 статьи 433ГК РФ, ФИО1 и ФИО2 связали себя обязательствами из договора аренды от 22.11.2014.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Статьей 610 ГК РФ урегулированы положения о сроках договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Закономили договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(статья 610).

Относительно срока действия договора аренды от 22.11.2014 сторонами согласовано, что плата за аренду вносится в течение 3 лет со дня открытия магазина продовольственных товаров (п. 3.3.1 в редакции дополнительного соглашения от 07.02.2015). Оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, договор аренды является возобновленным, поскольку ФИО1 как арендатор, после истечения срока действия договора продолжал пользоваться имуществом.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В суд требование о расторжении договора аренды в порядке ст. 619 ГК РФ ФИО2 не заявляла.

В соответствии с п. 12 договора аренды от 22.11.2014 изменение и расторжение договора могут осуществляться на основаниях и в порядке, установленными гражданским законодательством.

Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулированы общие положения об изменении и расторжении договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что суду не представлено доказательств расторжения договора аренды от 22.11.2014 по соглашению сторон, либо по решению суда, договор аренды от 22.11.2014 не признан недействительным и не прекращен, суд приходит к выводу о признании договора аренды от 22.11.2014 действующими и признании за ФИО1 право пользования недвижимым имуществом: земельным участком, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенным на нем нежилым помещением – зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного 22 ноября 2014 года между ФИО2 и ФИО1.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК Российской Федерации).

ФИО2 заявлены встречные исковые требования о выселении ИП ФИО1 из нежилого помещения по адресу: <адрес>, со ссылкой на прекращение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 8 февраля 2015 года.

С учетом вышеизложенного, а также выводов суда об удовлетворении иска ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действующим и признании за ФИО1 право пользования недвижимым имуществом, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 о выселении не имеется.

ИП ФИО1 заявлены требования о возложении на ФИО2 обязанности подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5 договора продавец обязан передать покупателю все права на закрепленные за указанными объектом энергетические мощности и лимиты по коммунальным услугам (тепло, вода, стоки, электроэнергия, эксплуатационные услуги) в соответствии с нормативной документацией, техническими условиями и актами разграничения балансовой принадлежности и способствовать переоформлению на последнего договоров, заключенных с заинтересованными организациями (п. 5 договора).

Согласно доводам ИП ФИО1, в нарушение условий договора от 22.11.2014 продавец не передала покупателю все права на закрепленные за арендуемым помещением энергетические мощности и лимиты по коммунальным услугам и сделала невозможным переоформление на него договоров с ресурсоснабжающими организациями, в связи с чем, он не имеет возможности самостоятельно возобновить обеспечение арендованных помещений водой, теплом и электроэнергией.

Из пояснений сторон, данных в процессе рассмотрения дела, также следует, что ФИО2 ввиду конфликтных отношений между сторонами отключила помещение магазина от электро, водо, тепло снабжения. Как пояснил ФИО1, он своими силами обеспечивает возможность деятельности магазина, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства возлагается на должника.

Согласнопунктам 3,4 статьи 1Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силупункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ИП ФИО1 о возложении на ФИО2 обязанности подать заявки в ресурсоснабжающие организации.

ИП ФИО1 также заявлены требования о признании договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Суд приходит к выводу, что оснований для признания незаключенным договора не имеется ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При незаключенности договора отсутствует сам юридический факт заключения договора.

При заключении договора от 08.02.2015 форма договора сторонами соблюдена, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, о чем свидетельствует подписание договора истцом и ответчиком, что не отрицали стороны, и подтвердила третье лицо ФИО6

Подлинность подписи в договоре аренды не оспорена.

Отсутствие волеизъявления стороны на исполнение договора, на что ссылается сторона истца (ответчика по встречному иску), основанием для признания договора незаключенным не является.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию 300 руб. в возврат уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды от 08.02.2015 незаключенным, признании договора аренды от 22.11.2014 действующим, признании права пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды, возложении обязанности удовлетворить в части.

Признать договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенный 22.11.2014 между ФИО2 и ФИО1, действующим.

Признать за ФИО1 право пользования недвижимым имуществом: земельным участком, назначение: земли поселений, общая площадь 555 кв.м., кадастровый № и расположенным на нем нежилым помещением – зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1.

Возложить на ФИО2 обязанность подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях здания магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане 1-12, общей площадью 186,5 кв.м., кадастровый №, Литер Б, расположенных по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ИП ФИО1 к ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ИП ФИО1 о выселении отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 в возврат госпошлины 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд через Курганский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.С. Макеева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.