Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-339/2018 от 23.01.2018

Судья Второва Н.Н. Дело № 33-339

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 февраля 2018 года город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.,

судей Букаловой Е.А., Рогожина Н.А.,

при секретаре Сулеймановой А.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой Т.В. к Рыжову С.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе Рыжова С.В. на решение Заводского районного суда г.Орла от 23 ноября 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Николаевой Т.В. к Рыжову С.В. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка общей площадью <...>., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> заключенный <дата> между Николаевой Т.В. и Рыжовым С.В..

Взыскать с Рыжова С.В. в пользу Николаевой Т.В. в счет стоимости земельного участка, общей площадью <...>. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 200000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300руб.»

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Букаловой Е.А., объяснения ответчика Рыжова С.В. и его представителя Овчинниковой О.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, изучив доводы жалобы, возражений и материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Николаева Т.В. первоначально обратилась в суд с иском к Рыжову С.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указывала, что <дата> приобрела у Рыжова С.В. за 200000 руб. земельный участок №а площадью <...> кв.м. в садоводческом некоммерческом товариществе (далее – СНТ) «Песчаный берег», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, после чего в установленном порядке получила свидетельство о государственной регистрации права собственности от <дата>.

Став владельцем земельного участка, она оплатила паевые взносы и стала членом СНТ «Песчаный берег».

Однако при проведении межевания в <дата> году выяснилось, что ее участок не находится в границах СНТ «Песчаный берег» и, более того, его границы пересекают границы другого земельного участка (лесопарк <адрес>).

Поскольку использовать приобретенный у Рыжова С.В. земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования не представляется возможным, полагала договор купли-продажи незаключенным и одновременно просила применить последствия его недействительности

Уточняя исковые требования, Николаева Т.В. просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <дата>, взыскав с Рыжова С.В. в её пользу денежные средства в размере 200000 руб.

В процессе рассмотрения спора судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г.Орла.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Рыжов С.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Считает, что суд в своем решении вышел за рамки исковых требований, взыскав с него денежные средства по договору купли-продажи, поскольку вопрос об их взыскании ни истцом ни ее представителем в ходе рассмотрения дела не ставился.

Считает необоснованными выводы суда об изменении для Николаевой Т.В. существенных обстоятельств относительно момента приобретения спорного земельного участка, а также ссылку на положения ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку истец, как и он в свое время, приобретала спорный земельный участок без межевания. Следовательно, информацией о нахождении участка вне границ СНТ он не располагал, а потому истец не могла быть введена им в заблуждение относительно границ земельного участка.

Обращает внимание, что до <дата> года Николаева Т.В. не обращалась к нему с требованиями о расторжении договора купли-продажи.

Кроме того, полагает необоснованным неприменение судом срока исковой давности, поскольку он пропущен как по иску с первоначальными правовыми основаниями, так и по основаниям уточненных требований Николаевой Т.В. При этом указывает, что суд в решении сделал противоречивый вывод об отказе в применении данного срока, одновременно признав причины его пропуска уважительными без предоставления Николаевой Т.В. соответствующих доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу Николаева Т.В. полагала решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представители третьих лиц: администрации г. Орла, СНТ «Песчаный берег», третье лицо Бочарова С.П., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

В связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции, постановлением администрации г.Орла № № от <дата> Садоводческому товариществу «Янтарь» (в настоящее время СНТ «Песчаный берег») выделен земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования площадью <...>.м., из которых <...>.м. - земли общего пользования, а <...>.м. - в собственность членам садоводческого товарищества для коллективного садоводства.

В соответствии с п. № Устава СНТ «Песчаный берег» садоводческое некоммерческое товарищество является добровольным объединением граждан для организации коллективного сада, выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений, сооружений) на земельном участке, предоставленном в бессрочное (постоянное) пользование садоводческому товариществу общей площадью <...> кв.м. в районе <адрес>

<дата> между Рыжовым С.В. и Николаевой Т.В. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, по условиям которого
Рыжов С.В. продал Николаевой Т.В. за 200000 руб. принадлежащий ему на праве собственности земельный участок № из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью <...>.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Николаева Т.В. получила свидетельство о государственной регистрации права от <дата>, вступила в члены СНТ «Песчаный берег», оплатила паевые взносы.

При проведении межевания спорного земельного участка кадастровым инженером было дано заключение о том, что граница участка не установлена в соответствии требованиями земельного законодательства; фактическая площадь на <...> кв.м. больше площади по сведениям государственного кадастра (<...> кв.м.); земельный участок расположен вне границ кадастрового квартала, а его границы пересекаются с границами земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенный вид использования - лесопарк.

<дата> Николаева Т.В. обратилась в федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра по Орловской области») с заявлением о государственном кадастровом учете указанного земельного участка, представив межевой план от <дата>.

<дата> осуществление государственного кадастрового учета уточняемого земельного участка было приостановлено, поскольку границы уточняемого земельного участка с кадастровым номером № пересекают границы земельного участка с кадастровым номером № (лесопарк <адрес>).

Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее – УМИЗ г. Ора) в согласовании межевого плана и устранении кадастровой ошибки Николаевой Т.В. было отказано, поскольку земельный участок лесопарка <адрес> был сформирован и прошел государственный кадастровый учет в соответствии с постановлением администрации города Орла от <дата> №№ «Об утверждении схемы расположения земельного участка лесопарка Заводского района на кадастровом плане территории» (в редакции постановления администрации города Орла от <дата>    №№), и документов, подтверждающих факт наличия ошибки в сведениях о местоположении установленных границ и площади земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости, не имеется. Несоответствие фактических границ юридическим не является кадастровой ошибкой.

Кроме того, УМИЗ г. Орла сослалось на проведенную по аналогичному делу землеустроительную экспертизу, подтвердившую нахождение спорного участка за границами земельного участка СНТ «Песчаный берег», но в границах земельного участка лесопарка <адрес>.

<дата> решением ФГБУ «ФКП Росреестра по Орловской области» Николаевой Т.В. было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета спорного земельного участка.

Из проекта организации и застройки коллективного сада рабочих и служащих ПО «Янтарь» (в настоящее время СНТ «Песчаный берег»), предоставленной архивом Управления Росреестра по Орловской области усматривается, что земельный участок с номером № в СНТ отсутствует.

Удовлетворяя требования Николаевой Т.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от <дата>, суд первой инстанции исходил из невозможности использования истцом приобретенного земельного участка по его назначению, на которое она рассчитывала при заключении указанного договора, при установленных обстоятельствах и непредствления ей ответчиком документов, позволяющих установить нахождение спорного земельного участка вне границ СНТ.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и правильном применении норм материального права.

По смыслу статей 454, 456 и 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи продавец передает товар в собственность покупателю за определенную цену.

При этом продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи и качество которого соответствует договору куплипродажи либо (при отсутствии в договоре условий о его качестве) товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Таким образом, Николаева Т.В., приобретая у Рыжова С.В. земельный участок № а в СНТ «Песчаный берег», обоснованно предполагала, что приобретает конкретный земельный участок с конкретным номером, находящийся в границах СНТ, и вправе была рассчитывать на его использование в соответствии с разрешенным видом его использования.

Именно на этих условиях истец как покупатель и согласовала цену участка в размере 200000 руб., оплатив ее Рыжову С.В., что последним не оспаривалось.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из содержания п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При недостижении сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Статьей 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрена возможность использования садового земельного участка для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, земельные участки могли являться объектами земельных отношений.

При этом статьей 11.1 ЗК РФ давалось понятие земельного участка как части земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Действующая в настоящее время редакция ч. 3 ст. 6 ЗК РФ гласит, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм куплепродаже подлежит земельный участок, все индивидуально-определяющие характеристики которого возможно проверить, в том данные о его границах, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Между тем, содержание спорного договора купли-продажи земельного участка не позволяет убедиться в том, что приобретаемый земельный участок в качестве именно садового находится в границах СНТ и не имеет иных ограничений его использования, кроме установленных законом.

Какие-либо документы, позволяющие при заключении спорной сделки проверить указанную информацию, Рыжовым С.В. не были представлены Николаевой Т.В., что им не отрицалось в ходе рассмотрения дела.

Следовательно, выяснение Николаевой Т.В. <дата> факта невозможности государственного кадастрового учета в отношении приобретенного у ответчика участка земли как земельного участка в границах конкретного СНТ лишило ее возможности использовать его так, как она рассчитывала при его покупке.

По изложенным основаниям доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с принятым решением, а также доводы о неверном применении норм материального права, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену обжалуемого решения.

Не влечет отмены и довод жалобы Рыжова С.В. о противоречивом выводе суда об отсутствии оснований к применению срока исковой давности к заявленным Николаевой Т.В. требованиям и одновременно о наличии уважительных причин для его восстановления, поскольку исходя из даты <дата>, когда истцу стала окончательно понятна невозможность использования приобретенного участка как садового указанный срок исковой давности по иску о расторжении договора купли-продажи не является пропущенным.

Судебная коллегия находит несостоятельными и довод Рыжова С.В. о выходе суда за пределы исковых требований в связи с взысканием с него 200000 руб., так как требования о применении такого последствия расторжения договора были заявлены истцом в судебном заседании <дата>, что подтверждается соответствующим протоколом.

Довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора также не влечет отмены правильного по существу судебного решения, поскольку Рыжов С.В., давая пояснения в ходе рассмотрения его жалобы судом апелляционной инстанции, подтвердил, что не имел и не имеет намерения удовлетворять какие-либо требования Николаевой Т.В. относительно спорного земельного участка добровольно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Заводского районного суда г. Орла от 23 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рыжова С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи