Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4167/2013 ~ М-3401/2013 от 20.05.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2013 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Уварова О.Н.,

при секретаре Хапаевой Л.Н.,

с участием:

заявителя Ивановой Т.В.,

представителя заявителя - адвоката Марченко О.В.,

предоставившей удостоверение № <номер обезличен>

представителя органа государственной власти, решение которого оспаривается Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Зафировой А.Б.,

действующей на основании доверенности <номер обезличен> от 09.01.2013г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес обезличен> заявление Ивановой Т. В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>,

Установил:

Иванова Т.В. обратилась в Ленинский районный суд г. Ставрополя с заявлением (впоследствии уточненном) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.

В обоснование своего заявления Иванова Т.В. указала, что Постановлением главы администрации <адрес обезличен> <номер обезличен> от 08.12.2004г. на основании решения межведомственной комиссии от 21.05.2004г. № <номер обезличен>, заявителю был предоставлен в аренду земельный участок площадью <номер обезличен>.м. из земель поселений по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> для проектирования и строительства индивидуального жилого дома сроком на три года. На основании указанного Постановления между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> был заключен договор аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> от 13.01.2005г. № <номер обезличен>, который был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по СК 20.05.2005г. 20.08.2004г. МУ «Архитектурно-строительного заказ» <адрес обезличен> был выполнен проект жилого дома согласно решению <номер обезличен> от 21.05.2004г. Заявителем было получено разрешение на строительство № <номер обезличен> 10.10.2005г. сроком действия до 20.06.2015г. После получения разрешения на строительство на указанном земельном участке заявителем возводится жилой дом в соответствии с проектом. В связи с продолжением строительства жилого дома и истечением срока договора аренды на земельный участок, по адресу: <адрес обезличен> <номер обезличен> от 12.10.2012г., заявителю был предоставлен в аренду на новый срок на 10 лет земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000,0 кв.м. по ул. <адрес обезличен>, в квартале 564 для продолжения строительства. На основании указанного Постановления между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя был заключен договора аренды земельного участка в границах г. Ставрополя от 09.01.2013г. <номер обезличен> сроком до 11.10.2022г. Заявитель обратилась с заявлением с приложением необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК с целью государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: <адрес обезличен>. Данный договор земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 09.01.2013г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, зарегистрировать отказались, сославшись на то, что имеются сомнения в наличии основания для государственной регистрации, так как не представлены документы, подтверждающие соблюдение установленного законом, порядка представления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отказе указано, что заявитель обязана пройти процедуру приобретения права аренды земельного участка на аукционе. Однако, данный отказ является незаконным и необоснованным, так как согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Договор об аренде земельного участка <адрес обезличен>, был заключен заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя с соблюдением всех норм законодательства. Государственный регистратор в своем отказе ссылается на нормы ст. ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, регламентирующую предоставление земель, находящихся в муниципальной собственности в аренду путем приобретения такого права лишь путем участия в аукционах. Но в соответствии с законодательством, организация аукциона на приобретения права на заключение договора аренды земельного участка для собственника земли не является обязательной. Администрация г. Ставрополя на предоставление права на аренду земельного участка в <адрес обезличен> аукцион не проводила, а заключила с заявителем договор об аренде данного земельного участка. Данная позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК нарушает права заявителя и права арендодателя. Заявитель выполнила все необходимые требования по согласованию документов на оформление договора аренды земельного участка, регулярно оплачивает арендную плату, использует земельный участок по целевому назначению, на предоставленном на праве аренды земельном участке, заявителем ведется строительство жилого кирпичного дома. Таким образом, договор земельного участка в границах земельного участка в границах земель <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.01.2013г., заключенный между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> соответствует всем требованиям законодательства РФ, составлен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, никем из сторон не расторгнут и не признан недействительным, а следовательно, подлежит государственной регистрации.

На основании изложенного, заявитель просит суд: 1) Признать отказ от 11.03.2013г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.012.2013г., заключенного между Ивановой Т.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>; 2) Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> от 09.01.2013г. № <номер обезличен> заключенного между Ивановой Т.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>.

В настоящем судебном заседании, заявитель Иванова Т.В. и её представитель – адвокат Марченко О.В. поддержали доводы заявления по тем же основаниям, просили суд удовлетворить заявленные требования.

Представитель органа государственной власти, решение которого оспаривается Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> - Зафирова А.Б. в настоящем судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований Ивановой Т.В., поддержала представленный письменный отзыв заявление и пояснила, что 23.01.2013г. в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, обратилась Иванова Т.В. На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен>, от 09.01.2013г. № <номер обезличен> заключенный между Ивановой Т.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000 кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в квартале 564. При проведении правовой экспертизы было установлено, что в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, имеется запись о регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> от 13.01.2005г. № <номер обезличен>, срок договора истек 07.12.2007г., арендатор Иванова Т.В. на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью <номер обезличен> кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>. По вышеуказанному договору аренды земельный участок был предоставлен в краткосрочную аренду на 3 года и срок действия договора истек 07.12.2007г. Согласно п. 6.3 договора: «при истечении срока аренды, договор считается автоматически прекращенным». В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до <дата обезличена>, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, а аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные собственниками зданий, сооружений. Сведения о регистрации права собственности Ивановой Т.В. на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке в ЕГРП, отсутствуют. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. В нарушение действующего законодательства, земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, предоставлен без проведения торгов. Таким образом, обжалуемые действия Управления по отказу в государственной регистрации договора аренды соответствуют действующему законодательству. Заявитель в своем заявлении также просит провести государственную регистрацию права на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке по вышеуказанному адресу, однако, Иванова Т.В. в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом не обращалась, в проведении государственной регистрации ей отказано не было. Просила суд в удовлетворении заявленных требованиях Ивановой Т.В. отказать в полном объеме.

Суд, выслушав заявителя, её представителя, представителя органа государственной власти, решение которого оспаривается, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, пришел к следующим выводам:

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

При этом государственная регистрация носит заявительный характер обращения и проводится с соблюдением требований, предусмотренных статьями 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, с приложением документов, необходимых для её проведения.

В соответствии с ч. 5 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В судебном заседании установлено, что Постановлением главы Администрации <адрес обезличен> <номер обезличен> от 08.12.2004г., на основании решения межведомственной комиссии, заявителю предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, сроком на три года.

13.01.2005г. между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес обезличен> был заключен договор аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> № <номер обезличен> в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>.

Согласно условиям вышеуказанного договора, арендодатель в соответствии с постановлением администрации <адрес обезличен> от 08.12.2004г. предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 1000 кв.м., для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды земельного участка установлен на 3 года с <дата обезличена>

В судебном заседании установлено, что 10.10.2005г. заявителю было выдано разрешение № <номер обезличен> на выполнение работ по строительству индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, сроком до 20.06.2015г.

На основании Постановления администрации <адрес обезличен> от 12.10.2012г. № 321, между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес обезличен> был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.01.2013г.

Согласно условиям вышеуказанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, в границах, указанных в кадастровом плане, общей площадью 1000 кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды земельного участка установлен на 10 лет с <дата обезличена>

Заявитель обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.01.2013г., предоставив при этом все необходимые документы.

Однако, сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.03.2013г., заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 09.01.2013г., по основаниям того, что имеются сомнения в наличии основания для государственной регистрации, поскольку не представлены документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также по основаниям того, что заявитель не прошла процедуру приобретения права аренды земельного участка на аукционе.

В соответствии со ст.ст. 16-18 Закона о регистрации, обязанность предоставления документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременении) на заявленный к регистрации объект недвижимого имущества, лежит на заявителе.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор аренды является гражданско-правовой сделкой, регулируемой нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка, проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Данная норма закона определяет правила, порядок и процедуру предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданам.

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением случаев, установленных п. 4 ст. 27 настоящего кодекса, могут быть переданы их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом.

Как было ранее установлено в судебном заседании, 13.01.2005г. между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, сроком на три года.

Данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес обезличен> 20.05.2005г.

Таким образом, суд учитывает, что договор аренды земельного участка № <номер обезличен> от 13.01.2005г., был заключен в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка № <номер обезличен> от 13.01.2005г., между заявителем и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>, на основании Постановления администрации <адрес обезличен> от 12.10.2012г. № <номер обезличен> был заключен договор аренды земельного участка <номер обезличен> от 09.01.2013г., расположенного по адресу: <адрес обезличен>, на новый срок – 10 лет, для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах, заключение договора аренды земельного участка на новый срок, то есть в связи с истечением срока его действия, не предусматривает проведение процедуры аукциона, поскольку, в соответствии с положениями ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46 настоящего кодекса.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы документов, предоставленных заявителем для государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственный регистратор не учел, что договор аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.01.2013г., заключенный между заявителем Ивановой Т.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> сторонами не оспорен, не расторгнут и не признан недействительным, земельный участок предоставлен заявителю на основании Постановления администрации <адрес обезличен> от 12.10.2012г. <номер обезличен> «О предоставлении Ивановой Т.В. в аренду земельного участка по <адрес обезличен> в квартале 564»,а следовательно, договор аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.01.2013г., подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, с учетом бремени доказывания по данной категории дел, суд считает, что приведенное основание для отказа в государственной регистрации – не может быть признано обоснованным.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает законных оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя Ивановой Т.В.

На основании изложенного и руководствуясь гл. 25, ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Решил:

Заявление Ивановой Т. В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> – удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным отказ от 11.03.2013г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> <номер обезличен> от 09.012.2013г., заключенного между Ивановой Т. В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в границах <адрес обезличен> от 09.01.2013г. № 1511, заключенного между Ивановой Т. В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен>.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд подачей кассационной жалобы через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца.

Судья О.Н. Уваров