Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-143/2020 (2-5554/2019;) ~ М-5880/2019 от 30.10.2019

Дело № 2-143/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2020 года                           Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Павловой Е.В.,

при секретаре Рубцовой А.С.,

с участием представителя истца Курбанисмаилова Х.М., ответчика Гаврилюк Л.В. и ее представителя Краснова Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голышева Н.И. к Гаврилюк Л.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Голышева Н.И. обратилась в суд с иском к Гаврилюк Л.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, указав в обоснование заявления, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 5 покупатель ознакомился с состоянием переданных ему земельного участка и жилого дома. Претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанные земельный участок и жилой дом в собственность. Стороны установили, что с момента подписания договора видимые недостатки являются основанием для применения ст. 475 ГК РФ. В процессе эксплуатации жилого дома истцом выявлены скрытые дефекты, образовавшиеся в ходе нарушения строительных работ при строительстве дома. Выявленные недостатки являются существенными, скрытыми и неустранимыми, требующими переустройство жилого дома. Также истцом понесены расходы в связи с планировкой и ремонтом жилого дома в размере 432 924 рублей 36 копеек. Так Голышева Н.И. произведена оплата за составление договора купли-продажи в МФЦ в размере 2 050 рублей, приобретение газового оборудования на сумму 5 702 рублей, погашение задолженности по газу в размере 26 174 рублей 26 копеек, ремонт веранды и чердака, приобретение строительных материалов на сумму 208 881 рубль 10 копеек, неотделимые улучшения на сумму 178 513 рублей, затраты на бензин в размере 11 604 рублей. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Голышева Н.И. и Гаврилюк Л.В.; взыскать с ответчика денежные средства, полученные по договору купли-продажи в размере 2 500 000 рублей; денежные средства в размере 832 924 рублей 36 копеек, затраченные на планировку и ремонт квартиры; компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Гаврилюк А.М.

Истец Голышева Н.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Третье лицо Гаврилюк А.М. также в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом. Согласно ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствии.

Представитель истца Курбанисмаилова Х.М., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Ответчик Гаврилюк Л.В. и ее представитель Краснова Д.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признали по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Гаврилюк Л.В. и Голышева Н.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 4 977 кв. м, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 94,2 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил вышеуказанные земельный участок и жилой дом за 2 500 000 рублей, в том числе земельный участок за 500 000 рублей, жилой дом за 2 000 000 рублей. Указанная стоимость отчуждаемых земельного участка и жилого дома установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Оплата за вышеуказанные объекты по настоящему договору будет произведена в течение 2 часов с момента подписания договора.

Пунктом 4 договора установлено, что передача отчуждаемых земельного участка и жилого дома Продавцом и принятие их покупателем состоялась до подписания настоящего договора.

Также пунктом 5 указанного выше договора указано, что покупатель ознакомился с состоянием передаваемых ему земельного участка и жилого дома. Претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанные земельный участок и жилой дом в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора видимые недостатки вышеуказанного земельного участка и жилого дома не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

Голышева Н.И. в лице представителя по доверенности Курбанисмаилова Х.М. обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и дома от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных ею денежных средств, ссылаясь на невозможность использования по назначению дома и земельного участка, наличие существенных недостатков, не устранимых без несоразмерных расходов или затрат времени.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылается на то, что жилое помещение построено с нарушением санитарных и строительных норм и правил, а именно, входные ворота при осмотре были распахнуты, отсутствует калитка для входа в дом; отсутствует вход в дом (только через гараж); часть земельного участка покрыта щебенкой, часть просто покрыта землей; с гаража проходит вход в дом и одновременно вход в подвал, в подвале отсутствует дверь; в подвале рядом с лестницей расположен колодец глубиной около 2 метров, полный воды; веранда недостроена; на 2 этаже разморожена система отопления; на полу набух ламинат; дверная коробка недоделана; в ванной комнате отсутствует душевая кабина; на 3 этаже во всех комнатах отошли обои, на стенах присутствуют трещины; строительная система обрешетки на чердаке сделана неправильно; чердак не доделан, дальнейшая эксплуатация чердака невозможна. То есть жилой дом имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Указанные недостатки при осмотре помещения в период заключения договора купли-продажи были скрыты и выявлены в период эксплуатации.

Между тем, из материалов дела усматривается и подтверждается показаниями сторон по делу, что на момент заключения договора купли-продажи спорное жилое помещение и земельный участок осматривались истцом, никаких препятствий в полном осмотре помещения и земельного участка со стороны ответчика не чинилось, что также подтверждается показаниями свидетеля Голышев Д.А. – сына истца, который присутствовал при осмотре истцом приобретаемых ею земельного участка и жилого дома.

Также пояснениями ответчика в ходе судебного заседания установлено, что начальная стоимость земельного участка и жилого дома составляла 3 000 000 рублей, но в результате выявленных видимых недостатков стоимость была снижена на 500 000 рублей. Указанные обстоятельства не оспаривались истцом в ходе судебного заседания.

При подписании договора претензий относительно технического состояния приобретаемого дома и земельного участка у истца не имелось.

Суд также отмечает, что, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истица имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Определением Новгородского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, ответчает требованиям СНиП, строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным. Выявленные в ходе проведения экспертизы дефекты укахзанного жилого дома не являются скрытыми, могут быть обнаружены при внешнем осмотре, специальных знаний для обнаружения не требуют. Дефекты являются устранимыми, носят эксплуатационный характер, стоимость устранения составляет 43 176 рублей, с учетом НДС. Перечень необходимых для устранения работ также приведен в экспертном заключении.

Оснований не доверять обоснованности выводов эксперта у суда нет, поскольку заключение обоснованно, последовательно, основано на материалах дела, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, дано специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Также выводы, указанные в заключении поддержаны экспертом при допросе в ходе судебного заседания.

Таким образом, материалами дела установлено, что все недостатки являются устранимыми, несущественными, поскольку стоимость устранения недостатков жилого дома составляет 43 176 рублей, что составляет 1,73% от стоимости приобретенного спорного дома и земельного участка, а доказательств несоразмерности расходов и временных затрат на устроение выявленных дефектов, стороной истца в обоснование своей позиции не представлено.

Доказательств, что указанные недостатки жилого дома, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени не представлено, равно как и не представлено доказательств, что указанные недостатки носят повторяющийся характер.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенных спорных объектах существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что недвижимость была передана в непригодном для использования ее по назначению состоянии, принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи спорного имущества.

Кроме того, согласно п. 5 договора купли-продажи истица согласилась, что с момента его подписания видимые недостатки спорных земельного участка и жилого дома не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.

Достаточных и допустимых доказательств тому, что ответчиком истцу чинились препятствия в осмотре спорного имущества, в том числе и земельного участка, истец суду не представила.

В ходе экспертных исследований экспертами были выявлены недостатки, вместе с тем эксперты установили, что они не являются существенными, экспертами были определены условия устранения установленных экспертами недостатков, и их стоимость.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что выявленные недостатки являются устранимым и не могут быть расценены как существенные, поскольку устранимы с соразмерными расходами и затратами времени.

Суд, применяя требования ст. 475 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара (что в случае отчуждения объектов недвижимого имущества не применимы, поскольку каждый объект недвижимости обладает индивидуальными признаками), принимает во внимание, что в данном случае, покупателем не представлено доказательств о том, что на момент заключения договора он не знал о выявленных недостатках, и эти недостатки являются неустранимыми.

Так, истцом не представлены суду доказательства факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

При наличии указанных обстоятельств, достаточных правовых оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между Гаврилюк Л.В. и Голышева Н.И., и, как следствие, возврата уплаченных по договору денежных средств у суда не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства продавца по передаче и покупателя по приему спорного объекта недвижимости исполнены, существенных нарушений условий договора ответчиками не допущено.

Поскольку в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору Голышева Н.И. отказано отказу подлежат и требования о взыскании денежных средств, затраченных на планировку и ремонт жилого дома, а также на приобретении мебели, о взыскании компенсации морального вреда, поскольку они являются производными от основных требований, не подлежащих удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                      ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 26 ░░░░ 2020 ░░░░.