Решение по делу № 2-13919/2016 ~ М-13380/2016 от 08.11.2016

Дело № 2 – 13919/ 2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2016 года          г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Кулясовой М.В.,

при секретаре Ярмолович Ю.А.,

с участием представителя истца Валитова И.И. по доверенности Ишмуратова И.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валитова И.И. к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением,

встречному исковому заявлению АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Валитову И.Р., ООО «УралСтройРегион» о признании договора долевого участия незаключенным, недействительным,

Установил:

Валитова И.И. обратился в суд с иском к ответчикам ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просит:

признать его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>,

признать сделку об участии Валитова И.И. в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>47 состоявшейся,

признать за Валитова И.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>47,

признать сделку между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» по возникновению прав собственности на квартиру недействительной и применить последствия ничтожности сделки, аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «СК МегаСтрой», аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк»

взыскать судебные расходы с ответчиков солидарно в сумме уплаченной госпошлины.

Свои исковые требования мотивирует тем, что в апреле 2013 года обратился к застройщику ООО «ЕТЗК» с целью приобретения двухкомнатной квартиры в строящемся доме. В свою очередь застройщик ООО «ЕТЗК» перенаправило её к подрядчику ООО «УралСтройРегион» для оплаты квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор, предметом которого являлось дальнейшее заключение договора купли продажи двухкомнатной <адрес>, расположенной с строящемся доме по строительному адресу: <адрес>А, на седьмом этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 53,55 кв.м. ( в дальнейшем дому и квартире был присвоен адрес: <адрес>47). Обязательства по указанному предварительному договору истцом были выполнены в полном объеме и подрядчику была выплачена за квартиру денежная сумма в размере 1 713 600 рублей, в тот же день ДД.ММ.ГГГГ был выдан акт взаимозачета, согласно которого задолженность истца в финансировании строительства квартиры перед ООО «ЕТЗК» подрядчиком была погашена. Квартира истцу была передана ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду того, что все взаимоотношения истца и ответчика - ООО « ЕТЗК» возникли до ввода дома в эксплуатацию, то действия ответчика подпадают под нормы Федерального Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Ответчик ООО «ЕТЗК» грубо нарушил действующее законодательство регламентирующее привлечение денежных средств физических лиц застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, так как фактически истец являлся участником долевого строительства многоквартирного дома. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» передало вышеуказанную квартиру ей в собственность, но регистрировать возникшие правоотношения в Управлении федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по РБ отказалось. Фактически с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента подписания акта –приема передачи квартиры постоянно в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги, поэтому сделка между ним и ООО « ЕТЗК» фактически исполнена. ДД.ММ.ГГГГ при получении выписки из ЕГРП истцу стало известно, что вышеуказанная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь заложило квартиру в ПАО «Россельхозбанк». Фактически квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» не передавалась и не принималась, поэтому сделка между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» является ничтожной и недействительной, как и последующая сделка о передаче в залог.

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратился в суд со встречным иском к Валитова И.И., ООО «УралСтройРегион» о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Валитова И.И. незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право Валитова И.И. на спорную квартиру по адресу: РБ, <адрес>. В обоснование требований указал, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не является договором, влекущим возникновение права собственности Валитова И.И. на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, т.к. не согласовано существенное условие о его предмете.

Истец Валитова И.И. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Ишмуратов И.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просит удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении. Показал о фактической передаче указанной квартиры истцу в апреле 2015 года согласно акта, оплате истцом стоимости по договору, отсутствии согласия истца на передачу в собственность ответчикам указанного жилого помещения и нарушение прав истца указанными сделками между ответчиками. Во встречном иске просит отказать ввиду необоснованности и незаконности сделки по передаче квартиры в залог, участником указанной сделки не была, квартира фактически находилась в собственности истца. Считает, что Валитова И.И. срок не пропущен.

Представитель ответчика ООО «ЕТЗК» в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания МегаСтрой» в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика ПАО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела без их участия.

Представитель ответчика ООО «УралСтройРегион» в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела без их участия, просит исковые требования Валитова И.И. удовлетворить.

Третье лицо Егоян О.Р., ООО «Горжилстрой» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования Валитова И.И. являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8.1 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УралСтройРегион» и Валитова И.И. заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся девятиэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> А, <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 2, этаж 7, проектная площадь 53,55 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 713 600 рублей.

На основании квитанции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 713 600 рублей Валитова И.И. была оплачена стоимость квартиры, указанная в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Во исполнение своих обязательств перед Валитова И.И., был подписали акт взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, ООО «ЕТЗК» погасило свою задолженность за выполненные СМР по договору подряда 11/2012 от 30.08.2012г. перед ООО «Горжилстрой» на сумму 1 713 600 рублей, ООО «Горжилстрой» погасило свою задолженность за поставленные материалы по договору поставки № от ДД.ММ.ГГГГ перед ООО «УралСтройРегион» на сумму 1 713 600 рублей, ООО «УралСтройРегион» погасил свою задолженность за внесенные денежные средства в сумме 1 713 600 рублей перед физическим лицом Валитова И.И., а физическое лицо Валитова И.И. погасила свою задолженность в финансировании строительства <адрес>, количество комнат 2, общая площадь 53,55 кв. метров, этаж 7 в строящемся девятиэтажном жилом <адрес> на пересечении <адрес> и <адрес> РБ.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО ЕТЗК для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».         Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.    

В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между Валитова И.И. и ООО «УралСтройРегион» предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в полном объеме согласно п. 2.1 договора.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU03307000-264, выданного администрацией ГО <адрес>, данный дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке отдела архитектуры ГО <адрес> дому №а по <адрес> присвоен почтовый адрес: РБ, <адрес>.

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи вышеуказанную <адрес> истцу Валитова И.И.

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено Актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено справкой ООО «ЕРЦ» об отсутствии задолженности по оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца Валитова И.И.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец Валитова И.И. стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес> / почтовый адрес <адрес>/, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом Валитова И.И. по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

    Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Валитова И.И. и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – Валитова И.И.

Из представленных суду документов подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истицей предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии Валитова И.И. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом Валитова И.И. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Валитова И.И., т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца /представителя/ не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами истцом Валитова И.И. и ООО ЕТЗК предварительный договор купли-продажи является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования Валитова И.И., суд исходит из того, что Валитова И.И. обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано Валитова И.И. в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ).

Далее, удовлетворяя исковые требования Валитова И.И., суд учитывает, что исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов №, следует, что ДД.ММ.ГГГГ за № заключен договор между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» о купле – продажи недвижимого имущества, а именно <адрес>, РБ. ООО «ЕТЗК» представило справку согласно которой в вышеназванная квартира никому не продана, в споре и под арестом не состоит.

    Между тем, фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, доказательств не представлено, в том числе с учетом фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ квартиры ответчиком ООО ЕТЗК истцу Валитова И.И. по акту приема-передачи, куда он вселился и проживает по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточному акту, т.е. договор купли-продажи и передаточный акт, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед Валитова И.И., поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Последующая сделка - договор об ипотеке №.1/5 от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителей ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за Валитова И.И.

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Встречные исковые требования ПАО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УралСтройРегион» и Валитова И.И. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Валитова И.И. на спорную квартиру по адресу: РБ, <адрес>, не подлежит удовлетворению ввиду необоснованности и по изложенным выше основаниям. Кроме этого, представитель ООО «УралСтройРегион» представили заявление, согласно которого исковые требования Валитова И.И. к ООО «ЕТЗК» поддерживают в полном объеме, просят удовлетворить.

Кроме того, в силу положений Гражданского кодекса РФ, суд учитывает, что АО «Россе6льзозбанк» не является стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика ПАО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и недействительным, суд считает несостоятельными.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Иные доводы ответчиков суд считает несостоятельными и не являются основанием для отказа в иске Валитова И.И.

Требования истца о регистрации перехода права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат, учитывая указанное заявление излишним, поскольку данное решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП и носят заявительный характер в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Доводы представителя АО Россельхозбанк о сомнениях в принадлежности подписей, сроках подписания/изготовления договора и акта приема передачи суд считает необоснованными, в проведении экспертизы почерковедческой экспертизы отказано, учитывая характер встречных требований.

Также суд не может согласиться с доводами ответчиков о применении срока давности и отказе в иске Валитова И.И. ввиду необоснованности.

В силу п. 1. ст. 181 Гражданского Кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии со ст. 190 Гражданского Кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу требований пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.ст. 200,208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Нормами ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект, как на недвижимое имущество.

Из содержания п.69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

На основании изложенного исковая давность на требования истца не распространяется.

Иной подход по применению исковой давности по указанному требованию не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена и в Обзоре Верховного Суда РФ за 1 квартал 2016 года /утвержден ДД.ММ.ГГГГ (Определение N 303-ЭС15-5520).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки /п.78, 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ/.

При таких обстоятельствах доводы ответчика об отказе в иске по мотивам пропуска срока исковой давности, суд считает несостоятельными.

Учитывая изложенное, положения ст.ст. 56, 59, 60, 195 ГПК РФ, отсутствие иных требований, в остальной части исковых требований Валитова И.И., в удовлетворении встречного иска необходимо отказать.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, уплата которой истцу была предоставлена отсрочка, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем суд считает необходимым взыскать с ответчиков государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме (16768 – 10000)= 6 768 руб., т.е. по 2256 руб. с каждого ответчика – ООО ЕТЗК, ООО СК МегаСтрой, ПАО»Российский Сельскохозяйственный Банк» в соответствии со ст.333.19 НК РФ и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Валитова И.И. к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить частично.

Признать Валитова И.И. участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Признать сделку между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» по договору купли-продажи недвижимого имущества недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залога недвижимости) недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Признать за Валитова И.И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя Валитова И.И..

В остальной части исковые требования Валитова И.И. – оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ООО «УралСтройРегион» Валитова И.И. о признании предварительного договора не заключенным, признании отсутствующим права на квартиру -отказать

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Стерлитамакский городской суд РБ.

Судья:      Кулясова М.В.