Решение по делу № 2-3842/2018 ~ М-9966/2017 от 21.12.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 28 августа 2018 года

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Аношина А.Ю.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к НАО «Инвестиционно-строительная группа «Норманн» и ООО «Норманн» о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился во Всеволожский городской суд <адрес> с иском к НАО «ИСГ «Норманн» и ООО «Норманн», в котором с учетом уточнения требований просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> основным договором купли-продажи и признать право собственности истца на жилое помещение общей площадью 80,60 кв.м по адресу: <адрес>.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Норманн ЛО» заключен договор № <адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенным амбулаторно-поликлиническим учреждением, согласно условиям которого долевой взнос составил 3016699,62 рублей, которую истец оплатил.

В связи с задержкой строительства истец по согласованию с застройщиком заключил с НАО «ИСГ «Норманн» предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, согласно условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Между истцом и ответчиками заключено соглашение о переводе долга по ранее заключенному договору участия в долевом строительстве.

Истцом исполнены обязательства по оплате жилого помещения. Ответчиками не исполнены обязательства по государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и по заключению с истцом основного договора купли-продажи квартиры.

Спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ только в пользование.

Претензия истца оставлена без удовлетворения.

В связи с изложенным истец обратился в суд данным иском.

Истец, ответчики и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, об отложении заседания не просили, о причинах неявки не сообщили, истец направил представителя, ответчики предоставили письменные отзывы. Указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что между НАО «ИСГ «Норманн», инвестор, и ООО «Норманн», заказчик-застройщик, заключен договор совместного инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №ДЕС, согласно условиям которого стороны договорились о совместной деятельности по инвестированию денежных средств в строительство многоквартирного дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1, корпус 2) первый этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», кадастровым номер земельного участка 47:07:0722001:414.

Согласно условиям договора заказчик-застройщик обязан осуществить строительство объекта и ввести объект в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1.2. договора инвестирования), в течение 20 рабочих дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уведомить инвестора о вводе объекта в эксплуатацию, в течение 10 рабочих дней с даты направления уведомления передать инвестору помещения по акту приема-передачи и в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи совершить все действия для государственной регистрации права собственности инвестора на переданные помещения (п. п. 2.1.5. – 2.1.7 договора инвестирования).

Между ООО «Норманн ЛО», застройщик, и ФИО1, дольщик, заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями обслуживания (корпус 1), многоквартирного жилого дома со встроенным амбулаторно-поликлиническим учреждением (корпус 2) от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, согласно условиям которого застройщик обязался построить и передать дольщику объект долевого строительства, двухкомнатную квартиру с проектными характеристиками: общая площадь – 50,51 кв.м, включая балкон (лоджию) – 1,50 кв.м, расположение – корпус 2, секция 5, этаж 9, условный номер <адрес>, строительные оси 1с5-3с5/Ес-Ас, в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи», кадастровый номером 47:07:0722001:553, 1 этап строительства (п. п. 1.1., 1.2. ДДУ). Срок завершения строительно-монтажных работ на объекте – ДД.ММ.ГГГГ, срок ввода объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи – в течение 10 месяцев с момента наступления одного из последних событий: получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо внесения в полном объеме дольщиком долевого взноса (п. п. 1.3., 1.4., 5.2.4. ДДУ).

Дольщик обязался в порядке и в срок, предусмотренные договором оплатить долевой взнос в размере 3016699,62 рублей в порядке и в сроки, предусмотренные договором (раздел 4 ДДУ).

Дольщик исполнил обязательства по оплате долевого взноса, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по ДДУ и не оспаривалось участвующими лицами.

Между ООО «Норманн ЛО», первоначальный должник», и НАО «ИСГ» Норманн», новый должник, с согласия ФИО1, кредитор, заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переводе долга по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, заключенному между ООО «Норманн ЛО» и ФИО1, согласно условиям которого новый должник принял на себя долг по ДДУ перед ФИО1 в виде фактически уплаченной суммы и подлежащей возврату в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении ДДУ в размере 1130991,93 рубль и сумму неустойки (процентов), которые могут возникнуть в будущем при нарушении срока оплаты суммы основного долга, указанного в соглашении о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Между НАО «ИСГ «Норманн», продавец, с одной стороны и ФИО1, покупатель, с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, согласно условиям которого стороны обязались в течение одного года с момента заключения данного предварительного договора заключить основной договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю трехкомнатную квартиру с проектными характеристиками: общая площадь – 80,6 кв.м, площадь балкона (лоджии) – 1,9 кв.м, общая приведенная площадь – 82,5 кв.м, этаж 9, строительные оси 2сб-8сб, Ас/3 –Ес/3, №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес> (п. п. 1.1. и 1.2. предварительного договора), а покупатель обязался принять и оплатить квартиру.

Стоимость квартиры определена в размере 5363077,50 рублей (п. 2.2. предварительного договора), которая подлежит оплате покупателем в течение 15 рабочих дней с даты подписания предварительного договора (п. 4.1. предварительного договора).

Продавец обязуется в течение 30 дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру при условии полной оплаты ее покупателем направить покупателю уведомление с предложением заключить основной договор (п. 3.1.1. предварительного договора), а покупатель обязуется в течение 30 дней с даты получения от продавца соответствующего уведомления прибыть лично или направить представителя для подписания основного договора купли-продажи (п. 3.2.1. предварительного договора).

Продавец вправе до заключения основного договора купли-продажи передать покупателю квартиру в состоянии, предусмотренном условиями предварительного договора, в пользование по акту приема-передачи в пользование.

Стороны обязались совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не позднее 10 рабочих дней с даты подписания основного договора (п. 2.4. предварительного договора), который одновременно является актом приема-передачи квартиры (п. 2.5. предварительного договора).

Между НАО «ИСГ «Норманн», продавец, с одной стороны и ФИО1, покупатель, с другой стороны заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, в соответствии с которым определен порядок оплаты предусмотренного в п. 4.1. предварительного договора обеспечительного платежа в размере 5363077,50 рублей: 1131077,50 рублей – за счет собственных средств покупателя, 4232000 рублей – за счет кредитных средств.

Этим же дополнительным соглашением внесены изменения в п. 6 проекта основного договора купли-продажи о том, что цена квартиры в общем размере 5363077,50 рублей оплачена покупателем.

Покупателем квартира оплачена в полном объеме, что подтверждается платежными документами, актом сверки взаиморасчетов к предварительному договору купли-продажи и не оспаривалось сторонами.

Застройщиком получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№.

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартир по договору совместного инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №ДЕС ООО «Норманн» передало, а НАО «ИСГ «Норманн» приняло в частную собственность ряд квартир в построенных многоквартирных домах, в том числе, <адрес> по договору <адрес> общей площадью 80,6 кв.м, общей приведенной площадью 82,5 кв.м.

Квартира поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 47:07:0722001:60096.

Однако право собственности НАО ИСГ «Норманн» на указанную квартиру в установленном порядке не было зарегистрировано.

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи квартиры в пользование по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> НАО «ИСГ «Норманн» передало, а ФИО1 принял в пользование трехкомнатную квартиру с характеристиками: общая площадь – 80,6 кв.м, площадь балкона (лоджии) – 1,9 кв.м, общая приведенная площадь (с учетом площади лоджии, балконов с соответствующим понижающим коэффициентом) – 82,5 кв.м, этаж 9, №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес>.

Данным актом также подтверждается оплата покупателем полной стоимости квартиры (п. 3 акта).

Данный акт не является основанием для возникновения права собственности у покупателя (п. 4 акта).

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ граждане могут иметь в собственности любое имущество, количество и стоимость которого не ограничена, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п/п. 1); из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (п\п. 2); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п\п. 4); вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п\п. 9).

Из п. 1 ст. 8.1. ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своем усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основе договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ на сторонах лежит обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Закон в силу ст. 429 ГК РФ и обычаи гражданского оборота допускают заключение предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Данный вывод соответствует позиции высших судов Российской Федерации, изложенной в многочисленных актах (п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 78-КГ16-13, от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 5-КГ15-165, от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 78-КГ15-29 и др.).

Таким образом, заключенный между ФИО1, покупателем, и НАО «ИСГ «Норманн», продавцом, предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, заключения иных договоров не требуется, к данным правоотношениям в полной мере подлежат применению нормы ГК РФ о купле-продаже.

В связи с изложенным основание для принятия судом отдельного решения о признании предварительного договора купли-продажи основным, не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 456, п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, качество которого соответствует договору купли-продажи свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

НАО «ИСГ «Норманн» фактически приняло квартиру в собственность, что подтверждается актом приема-передачи, а также фактически исполнило договор купли-продажи, передав квартиру истцу по акту приема-передачи в пользование. Продавец фактически принял квартиру, владеет и пользуется ею, несет бремя содержания, оплачивает коммунальные платежи.

Вместе с тем, поскольку продавец в установленном законом порядке не зарегистрировал право собственности на квартиру, регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю не может быть зарегистрирована в установленном порядке.

Однако неисполнение продавцом своей обязанности по регистрации права собственности на жилое помещение для последующей регистрации перехода права собственности к новому собственнику не должно ущемлять конституционных прав покупателя и препятствовать ему зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное жилое помещение.

Ответчики против удовлетворения уточненных исковых требований не возражали, согласились с позицией истца.

Каких-либо доказательств, препятствующих удовлетворению требования о признании права собственности истца на жилое помещение суду и в материалы дела не предоставлено, судом в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено, а потому суд не находит оснований для отказа в удовлетворении данных требований.

В силу п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК РФ и, исходя из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 38 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, права на него также подлежат государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к НАО «ИСГ «Норманн» и ООО «Норманн» удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт серии 40 02 № выдан 44 отделом милиции <адрес> Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 782-044, зарегистрированным по адресу: <адрес>,

право собственности на жилое помещение площадью 80,6 кв.м с кадастровым номером 47:07:0722001:60096, расположенное по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес> в течение месяца после изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья