Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-279/2012 ~ М-102/2012 от 01.02.2012

Дело № 2-279/2012                             копия

Решение

Именем Российской Федерации

г. Малоярославец 27 марта 2012 года

Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Мартыновой Н.Н.,

при секретаре Сырбу Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества прекращенным и взыскании денежных средств,

Установил:

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд к ФИО2 с иском о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 768 кв.м, и находящегося на нем жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ответчиком, прекращенным, и о взыскании денежных средств в размере 200000 рублей, полученных ответчиком в счет оплаты за жилой дом. В обосновании иска указывая, что в заключенном предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество – жилой дом, что не соответствует положениям ст. 429 и ст. 554 ГК РФ. Осмотрев жилой дом по окончании срока предварительного договора, она была удивлена тем несоответствием, на которое рассчитывала при подписании предварительного договора за обговоренную сумму и предлагаемым жилым домом.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, заявлением в адрес суда просила дело рассмотреть в её отсутствие. Представитель истицы по ордеру ФИО4 в судебном заседании иск ФИО1 поддержал по указанным в нем основаниям, пояснил, что истица о продаже ответчиком жилого дома узнала из рекламы в газете, в октябре 2011 года истица увидела первый раз жилой дом, он уже стоял, имелись стены, крыша, в нем были установлены лестница, двери и окна, внутренние перегородки, частично были оштукатурены стены, отсутствовали коммуникации – газ и горячая вода. При этом ответчиком истице было представлено только свидетельство о праве собственности на земельный участок, иных документов представлено не было. Приехав в жилой дом в середине января 2012 года, истицу не устроило отсутствие центральной канализации, газа и отопления, качество штукатурки, установленные деревянные полы, измененная путем установки перегородки внутренняя отделка дома. Поняв, что переделка потребует значительных вложений и немало времени истица решила отказаться от заключения основного договора купли-продажи, о чем уведомила в устной форме ответчика. В письменной форме отдельное соглашение о задатке между сторонами не составлялось, следовательно, в силу положений ст. 380 ГК РФ переданные истцом ответчику денежные средства в размере 200000 рублей являются не задатком, а авансом, которые подлежат возврату. При подписании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества истица видела, что подписывает договор, который содержит положения о задатке, но не осознавала всей ответственности совершаемых ею действий.

В судебном заседании ФИО2 иск в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и истицей, прекращенным признал, последствия признания части иска ему разъяснены и понятны, в остальной части иск не признал. Он и его представитель по доверенности ФИО5 пояснили, что приобретя в собственность земельный участок, ответчик решил построить на нем жилой дом и впоследствии продать, о чем дал объявление в газету. В октябре 2011 года истица с сыном приехали на продаваемый объект, к тому времени дом был полностью готов, внутренние перегородки не были оштукатурены, полы были бетонные, отсутствовало газоснабжение, нагревающий котел. Истица была предупреждена об отсутствии на тот момент технического паспорта жилого дома и свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом, вместе с тем, дом ей понравился, и она настояла на заключении предварительного договора купли-продажи, при этом качество штукатурки и материал, из которых будут изготовлены полы, между сторонами не были оговорены, проект дома ей был показан. ДД.ММ.ГГГГ состоялся выезд специалиста БТИ, были произведены соответствующие замеры дома, ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен технический паспорт, с того времени характеристики дома не менялись. Стороны между собой договорились, что до ДД.ММ.ГГГГ в доме будет проведен и запущен газ, установлен котел АОГВ. Подписание предварительного договора купли-продажи состоялось в офисе риэлтора, в предварительном договоре не были указаны основные характеристики жилого дома, поскольку не был готов технический паспорт жилого дома, при этом истице разъяснялось, что внесенные ею денежные средства являются задатком и в случае её отказа от совершения сделки ей не возвращаются. До ДД.ММ.ГГГГ истица несколько раз приезжала в дом с дизайнерами, по её просьбе была сломана одна из внутренних перегородок. Задаток в размере 200000 рублей ответчик получил при заключении предварительного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом, предлагал истице досрочно заключить основной договор купли-продажи, однако, истица отказывалась от досрочного заключения договора. Телеграммой ответчик уведомил истицу о дате времени заключения сделки купли-продажи, истица не явилась, ответа от неё не поступило.

Выслушав ответчика, представителей сторон, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

На основании части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на основании свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок, площадью 768 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым номером 40:13030809:2040, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 768 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым номером 40:13030809:2040, и находящийся на нем 2-этажный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно абз. 3 п. 1 указанного предварительного договора купли-продажи на момент подписания договора на указанный жилой дом нет свидетельства о государственной регистрации права, ФИО2 обязуется ввести дом в эксплуатацию и получить свидетельство о государственной регистрации.

Согласно п. 3 указанного договора стоимость недвижимого имущества составляет 7600000 рублей, является окончательной и изменению не подлежит, сумма в договоре определена со сдачей дома под чистовую отделку.

В п. 5 указанного договора определено, что на момент подписания настоящего договора ФИО1 в целях закрепления своих намерений передает ФИО2 в качестве задатка деньги в сумме 200000 рублей. В случае отказа ФИО2 от совершения сделки он возвращает ФИО1 сумму задатка в двойном размере, а в случае отказа ФИО1 от совершения сделки задаток остается у ФИО2

Договор купли-продажи недвижимого имущества стороны предполагали, как указано в п. 8 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие и готовность жилого дома на момент подписания ДД.ММ.ГГГГ между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества подтверждается исследованными в судебном заседании доказательствами: рабочим проектом жилого дома, изготовленным ООО «Стройтехмонтаж» и согласованным со специализированными и заинтересованными службами в период с 15 по ДД.ММ.ГГГГ, договором подряда № на газификацию жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство до ДД.ММ.ГГГГ, заявлением ФИО2 в КП «БТИ» о готовности дома на 100% от ДД.ММ.ГГГГ, заявлением ФИО2 в КП «БТИ» о подготовке технического паспорта на жилой дом, техническим паспортом, изготовленным ДД.ММ.ГГГГ, а также пояснениями представителя истца по ордеру, данными им в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получено свидетельство о государственной регистрации права <адрес> на жилой дом, общей площадью 173 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ к жилому дому 10 по <адрес> обеспечена поставка природного газа, ДД.ММ.ГГГГ произведен пуск газа в данный жилой дом, что подтверждается паспортом на газовое оборудование, актом показаний газового счетчика договором № на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, договором № поставки природного газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с УМП «Водоканал» заключен договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод (выгреб-септик/канализация) на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что является риэлтором, ФИО1 позвонила ей по объявлению о продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. До момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества истица со своим сыном неоднократно приезжали смотреть дом, настаивали на заключении предварительного договора купли-продажи. К тому времени жилой дом уже был готов, с истицей были оговорены все его технические характеристики, а также марка котла АОГВ, который должен быть установлен в доме, ответчиком истице были показаны разрешение на строительство, проект жилого дома на двух листах, в котором указаны количество комнат и их назначение. Документы на жилой дом не были готовы, о чем истица была предупреждена. Также ей было разъяснено, что внесенные ею денежные средства в размере 200000 рублей являются задатком и в случае отказа от совершения основной сделки купли-продажи с её стороны они ей не возвращаются. При заключении предварительного договора купли-продажи основные его технические характеристики не были описаны, поскольку не был готов технический паспорт, вместе с тем, специалист БТИ на место осмотра жилого дома к тому времени уже выезжал. Перед Новым 2012 годом истица позвонила ответчику и сказала, что заболела. 16-ДД.ММ.ГГГГ истица позвонила ей (свидетелю) и сказала, что основной договор купли-продажи будет заключен после ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6).

Из материалов дела усматривается, что по условиям заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ сторонам надлежало заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

В указанный в предварительном договоре срок договор заключен не был, соглашения о продлении указанного срока между сторонами договора не заключалось, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения договора.

Таким образом, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 429 ГК РФ, действие предварительного договора прекращено, в связи с чем требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и ФИО7, прекращенным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требования ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств в размере 200000 рублей суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Поскольку в судебном заседании установлено, что на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, жилой дом уже имелся в наличии со всеми основными характеристиками, позволяющими установить данный объект недвижимости, однако, на момент заключения предварительного договора точные основные характеристики не были определены в связи с отсутствием технического паспорта, который был изготовлен в кратчайшее время после заключения предварительного договора – 3 дня, с учетом показаний свидетеля и представителя истца, суд приходит к выводу, что воля ФИО1 была направлена не только на приобретение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но и на приобретение уже построенного ФИО2 жилого дома, имеющего достаточные данные для индивидуализации указанного в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества, между сторонами было достигнуто соглашение по поводу того, какое имущество подлежит передаче в собственность ФИО1 при заключении основного договора купли-продажи.

Доказательств того, что ФИО1 находилась под влиянием заблуждения относительного того, что содержащихся в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ данных недостаточно для индивидуализации жилого дома, являющегося одним из предметов договора, а также того, что внесенные ею денежные средства в случае её отказа от совершения сделки ей не будут возвращены, суду не представлено.

Суд считает необоснованным довод представителя истца о том, что внесенные ФИО1 денежные средства в размере 200000 рублей являются не задатком, а авансом, в связи с отсутствием отдельного письменного соглашения о задатке, поскольку указанные в п. 5 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере 200000 рублей поименованы как задаток, данный пункт содержит основные положения ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ об ответственности сторон, давших и получивших задаток, в случае отказа от неисполнения договора, правила, установленные ч. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ о письменной форме соглашения о задатке соблюдены, требования о заключении отдельного письменного соглашения о задатке статьей 380 Гражданского кодекса РФ не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий     подпись     Н.Н. Мартынова

Копия верна: Н.Н. Мартынова