Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-368/2021 ~ М-318/2021 от 24.03.2021

УИД 36RS0010-01-2021-000494-80

2-368/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                                                      30 июня 2021 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи                                                         Ишковой А.Ю.,

при секретаре                                                                                        Панариной Ю.С.,

с участием:

истца -                                                                                                Телегина Г.Б.,

его представителя -                                                                      адвоката Матасова И.С.,

представителя истца -                                                                            Кравченко Л.В.,

представителя ответчика -                                                               Серебрякова О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Телегина Глеба Борисовича к Глазычеву Олегу Владимировичу об обязании демонтировать незаконно возведенную пристройку и привести крышу дома в первоначальное состояние,

установил:

Телегин Г.Б. обратился в суд с иском (л.д.4-7), в котором указывает, что ему на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан № 1084 от 30.11.1992, регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности квартира № в доме № по <адрес>.

Собственником квартиры <адрес> в этом же доме является Глазычев Олег Владимирович.

По утверждению истца, жилой дом № по <адрес> статус многоквартирного, в котором каждая из квартир имеет отдельный выход на прилегающий земельный участок. Осенью 2020 года без получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома и без получения разрешительной документации ответчик Глазычев О.В. начал возведение пристройки к принадлежащей ему квартире. При этом, пристройка выполняется им с обустройством мансарды, которая частично расположена на крыше жилого дома над квартирой истца.

Телегин Г.Б. также указывает в иске, что для организации мансарды Глазычев даже спилил часть стропил и обрешетки над квартирой истца, чем ослабил несущую способность крыши и создал угрозу ее разрушения. Из-за возведенной мансарды на крыше над его квартирой скапливается снег, которому некуда сходить, что также оказывает негативное влияние на крышу жилого дома, способствует ее разрушению.

По утверждению Телегина Г.Б., многоквартирному жилому дому более 100 лет, и проводимые Глазычевым работы могут привести к его повреждению.

По поводу незаконного строительства истец обратился в администрацию Борисоглебского городского округа Воронежской области, которая провела проверку по фактам, изложенным в его заявлении.

Из ответа № 33-11/1183 от 10.02.2021 за подписью заместителя главы администрации ФИО1 следует, что специалистами отдела архитектуры администрации произведен визуальный осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что собственник квартиры № производит реконструкцию квартиры, а именно: возводит пристройку к квартире и увеличивает этажность (мансардный этаж). В администрацию за разрешением на строительство (реконструкцию) квартиры он не обращался, разрешение на строительство (реконструкцию) квартиры ему не выдавалось.

Истец утверждает, что производство работ по возведению пристройки на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку пристройкой будет занята часть земельного участка. Возведение пристройки фактически привело к присоединению части земельного участка, а также части крыши многоквартирного дома к квартире ответчика, то есть его передачу в исключительное пользование Глазычева О.В.

Телегин Г.Б. указывает в иске, что, исходя из норм законодательства, вопросы, касающиеся реконструкции многоквартирного жилого дома, связанные с присоединением части общего имущества и изменения режима пользования общим имуществом, относятся к исключительной компетенции собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Истец считает, что вышеуказанные обстоятельства нарушают его права и законные интересы, так как создают угрозу порчи или уничтожения принадлежащего ему имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ, истец просит обязать Глазычева О.В. демонтировать возведенную пристройку к многоквартирному жилому дому № по <адрес> и привести крышу указанного многоквартирного жилого дома над квартирой 2 в первоначальное состояние.

Истец Телегин Г.Б. и его представитель адвокат Матасов И.С., действующий в интересах истца на основании ордера № 495 от 15.04.21, а также Кравченко Любовь Васильевна, допущенная судом к участию в деле в качестве представителя истца на основании его устного заявления, заявленные исковые требования поддержали.

Ответчик Глазычев О.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика - Серебряков О.В., действующий в интересах Глазычева О.В. на основании доверенности от 22.05.2020 (л.д.32), с исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения на иск (л.д.68-69), в которых, в частности, указал, что собственники помещений многоквартирного дома дали ему устное разрешение на пристройку. Протоколом общего собрания указанное решение не оформлялось.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц (л.д.77-об., 139):

- Черкасова Нина Владимировна - собственник квартиры № в рассматриваемом доме, и Золотухина (до регистрации брака - Попова) Ирина Сергеевна - собственник квартиры №,

- ОАО Сбербанк России, в отношении которого зарегистрировано обременение квартиры ответчика (л.д.11-12),

- администрация Борисоглебского городского округа Воронежской области, привлеченная в связи с тем, что земельный участок, на котором расположен дом, не стоит на государственном кадастровом учете,

в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Представитель администрации БГО ВО направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения истца и представителей сторон, допросив в качестве свидетеля ФИО2 исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из четырех квартир, собственниками которых являются:

- Черкасова Нина Владимировна – собственник квартиры №,

- Телегин Глеб Борисович - собственник квартиры №

- Глазычев Олег Владимирович - собственник квартиры №,

- Золотухина (до регистрации брака – Попова – л.д. 145) Ирина Сергеевна - собственник квартиры №.

Факт принадлежности перечисленным гражданам права собственности на квартиры подтвержден имеющимися в материалах гражданского дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В отношении принадлежащей ответчику квартиры в реестре, кроме того, имеются сведения об обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» в связи с использованием им при приобретении жилья кредитных средств (л.д.51-55).

Дом был одноэтажным, из каждой квартиры имеется выход на земельный участок.

В соответствии с уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.04.2021 земельный участок, на котором расположен жилой дом, на кадастровом учете не состоит, сведения о нем в ЕГРН отсутствуют (л.д.74).

Способ управления многоквартирным домом собственниками помещений не выбран.

В судебном заседании установлено, что Глазычев О.В. начал работы по реконструкции принадлежащей ему квартиры: осуществляет к квартире пристройку с мансардой.

Согласно заключению назначенной по делу судебной строительно – технической экспертизы, проведенной ООО «Конструктив» (л.д.108-138), в результате проведения работ по реконструкции квартиры № с восточной стороны разобрана существующая веранда, выполнена пристройка, стены которой толщиной 200 мм выполнены из газосиликатных блоков, наружные стены квартиры с южной и, частично - внутренняя стена с восточной сторон, обложены газосиликатными блоками толщ. 200 мм. Под наружные и внутренние стены пристройки предусмотрен фундамент из монолитного бетона глубиной 1,0 м от поверхности земли.

Экспертами также установлено, что для устройства мансарды ответчиком демонтирована часть существующей крыши (покрытие и стропильная конструкция). Стены мансарды - каркасные обшиты плитами OSB (ОСП) с промежуточным слоем из эффективного утеплителя - минералловатных плит толщ. 50 мм и плит из пенополистирола толщ. 50 мм. Над помещением мансарды уложены деревянные балки для устройства перекрытия, выполнена стропильная конструкция крыши мансарды, все соединения выполнены металлическими пластинами. Кровля мансарды - из металлопрофиля. Устроен каркас из досок для навеса над входом на чердак квартиры № Наружные поверхности стен мансарды с южной и западной сторон обшиты металлопрофилем, с северной стороны обшиты металлическим сайдингом. В пристроенной части квартиры установлена входная металлическая дверь размером полотна 0,87 м х 2,09(h) м, оконные блоки - поворотно-откидные из ПВХ профилей (4 шт.), и одно окно - на мансарде, смонтирован каркас винтовой лестницы: стойка из круглой металлической трубы, ступени из металлической трубы прямоугольного сечения, на первом этаже пристройки потолки подшиты листами ДСП.

Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст. 289 и п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Поскольку решение общего собрания собственников многоквартирного дома о разрешении Глазычеву О.В. произвести реконструкцию его квартиры отсутствует, реконструкция производится им с нарушением норм жилищного и гражданского законодательства.

Из заключения экспертизы, назначенной судом по ходатайству сторон, следует, что общая площадь жилых помещений возводимой Глазычевым О.В. пристройки составляет 58,6 кв.м., площадь жилой пристройки с мансардой - 59,60 кв.м. Реконструкция квартиры № находится в стадии незавершенного строительства - отсутствует внутренняя отделка стен и потолков, покрытие полов. Эксперт установил, что выполненная пристройка с мансардой соответствует строительным и иным нормам, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и иных лиц (л.д.124-125).

Согласно материалам дела, Глазычев О.В. 03.10.2020 обратился в администрацию БГО ВО с уведомлением о планируемой реконструкции (л.д.47-48).

15.10.2020 администрацией БГО ВО Глазычеву О.В. направлено письмо об отказе в выдаче уведомления о соответствии планируемой реконструкции квартиры (л.д.49). В качестве основания для отказа, в частности, указано, что отсутствует решение общего собрания собственников помещений дома, принятое в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Факт осуществления Глазычевым О.В. именно реконструкции квартиры с увеличением её площади, объема, количества этажей, им признается.

В заключении экспертом определено, что площадь застройки пристраиваемых Глазычевым О.В. помещений составляет - 43,6 кв. м. (л.д.121).

Наличие пристройки в таких размерах влечет изменение пределов использования земельного участка, находящегося в собственности собственников помещений многоквартирного дома, передачу в личное пользование Глазычева О.В. части общего имущества, на которое распространяются права собственников всех помещений этого дома, что в соответствии со ст. 44 ЖК РФ должно производиться на основании решения общего собрания собственников помещений.

Сам факт неправомерного возведения пристройки на территории придомового земельного участка свидетельствует о наличии препятствий для остальных собственников, в том числе, и для истца, в пользовании всей территорией участка.

Кроме того, экспертами также установлено, что для устройства мансарды ответчиком демонтирована часть существующей крыши (покрытие и стропильная конструкция), которые также входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку ответчиком при производстве работ будет использована часть общего имущества многоквартирного дома без получения на то согласия всех собственников дома, что свидетельствует о нарушении их прав, истец вправе требовать устранения нарушения своих прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в указанном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

В данном случае, поскольку произведенная Глазычевым О.В. реконструкция связана с присоединением к его личному имуществу части крыши и земельного участка, площадью 43,6 кв.м., на проведение таких работ требуется получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что возводимая Глазычевым О.В. мансарда к пристройке частично располагается над крышей квартиры истца, для её устройства ответчиком спилены часть стропил и обрешетки над квартирой истца, то есть произошло вмешательство в конструкцию кровли дома, физический износ которого по состоянию на 2017 год составляет 43% (л.д.16-об.). Экспертом схематично изображена пристройка с мансардой на плане дома. Из рисунков видно, что часть мансардной пристройки Глазычева О.В., площадью 1300х900 см., находится буквально «на крыше» квартиры Телегина Г.Б.: л.д.122 и 154. Согласно экспертному заключению ответчиком устроен каркас из досок для навеса над входом на чердак квартиры №, принадлежащей Телегину Г.Б. Изложенные обстоятельства также нарушают право истца на целостность объекта недвижимости, находящегося в его личной собственности.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

А, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании вышеизложенных норм, в отсутствие решения общего собрания, являются обоснованными заявленные Телегиным Г.Б. требования об обязании Глазычева О.В. демонтировать возведенную пристройку к многоквартирному дому № по <адрес> и привести крышу указанного многоквартирного дома над квартирой 2 в первоначальное состояние.

Экспертом в ответе на вопрос № 7 определен объем строительно – монтажных работ, необходимых для приведения крыши многоквартирного дома в состояние, предшествующее возведению пристройки, а также определена их стоимость – 359 904 рубля.

Доводы представителя ответчика о соблюдения Глазычевым О.В. градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции на содержание решения повлиять не могут, поскольку отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на осуществление реконструкции само по себе приводит к нарушению их прав. Пренебрежение указанным согласием может привести к незаконному распоряжению принадлежащим им имуществом без их согласия, что противоречит принципам, заложенным в понятие собственности.

Довод представителя ответчика о том, что собственники помещений многоквартирного дома дали ему устное разрешение на пристройку, достаточными доказательствами не подтвержден, опровергается фактом подачи Телегиным Г.Б. иска в суд. В материалах дела имеется заявление только одного собственника – Черкасовой Н.В., о том, что она дала согласие Глазычеву О.В. на реконструкцию (л.д.88).

В силу вышеприведенных норм закона, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не может выражаться в устном согласии или согласии отдельных лиц.

Тот факт, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, также не может повлиять на содержание решения суда.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК, суд

                                                       решил:

Обязать Глазычева Олега Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, демонтировать возведенную пристройку к многоквартирному дому № по <адрес> и привести крышу указанного многоквартирного дома над квартирой № в первоначальное состояние.

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

    Председательствующий