Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1741/2021 ~ М-1478/2021 от 24.03.2021

Дело №2-1741/21

23RS0037-01-2021-002241-38

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    12 мая 2021 года    г. Новороссийск

    Октябрьский районный суд г. Новороссийска в составе председательствующего Кириленко И.В.,

при секретаре Буслаевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мацедонского Олега Геннадьевича к Бондаренко Елене Владимировне, Бондаренко Владимиру Николаевичу о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.

В обоснование иска указано, что 05.11.2019г. между ФИО2, действующей на основании доверенности за своего супруга ФИО3 (Продавец), и ФИО4 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п.4 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 3000 000 (три миллиона) рублей и оплата производится частями: из которых Покупатель передает Продавцу до подписания договора 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей, а оставшиеся 50 000 рублей обязуется передать до 15.09.2020г. На момент подписания договора купли-продажи ФИО7 полностью выплачен первоначальный взнос в размере 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается распиской ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №. С 01.09.2020г. по 25.02.2021г. истец неоднократно пытался встретиться с ФИО3 и (или) ФИО2, однако ответчики от встреч уклонялись. 25.02.2021г. истец полностью выплатил оставшуюся сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № от 25.02.2021г. Свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме. Однако ответчик уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, что подтверждается претензионным письмом. Поскольку договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. В связи с указанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Просит прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры общей площадью 80,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры.

В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования просит удовлетворить в полном объеме, а также просит обратить решение суда к немедленному исполнению, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно пп. 1.1. которого стороны обязуются в течение 5 дней после снятия обременения в виде ипотеки, которое Продавец обязуется произвести самостоятельно, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры, основные условия которого, Стороны определяют в настоящем предварительном договоре. Невыполнение условий договора о прекращении обременений повлечет негативные последствия для обеих сторон договора от ДД.ММ.ГГГГ, что можно признать особыми обстоятельствами.

Ответчики ФИО3 и ФИО9 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, от представителя ответчиков по доверенности ФИО9 поступил отзыв на иск, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, поскольку ответчики - его родители в настоящее время находятся в Германии и из-за ограничений, вызванных пандемией «Ковид-19», не имеют возможности приехать в ФИО1 или передать доверенность для подачи в Росреестр заявления о прекращении ипотеки по указанной сделке, в заявлении подтвердил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между его матерью ФИО2, действующей на основании доверенности за своего супруга - его отца ФИО3, и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащей его отцу. ФИО4 в настоящее время договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей переданы в полном объеме, в связи с чем исковые требования признает.

Представитель третьего лица - НО Управления Росреестра по КК, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, уведомлен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом выносится решение об удовлетворении заявленных требований.

Согласно п.2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признания иска, если эти действия противоречат закону или нарушают права и охраняемые интересы других лиц.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с ч. 6 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего ДД.ММ.ГГГГ, изменения в сведения Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации ипотеки вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 05.11.2019г. между ФИО2, действующей на основании доверенности за своего супруга ФИО3 (Продавец), и ФИО4 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п.4 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 3000 000 (три миллиона) рублей и оплата производится частями: из которых Покупатель передает Продавцу до подписания договора 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей и оставшиеся 50 000 рублей обязуется передать до 15.09.2020г.

На момент подписания договора купли-продажи истцом полностью выплачен первоначальный взнос в размере 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается распиской ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости №.

25.02.2021г. истец посредством банковского перевода выплатил оставшуюся сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером № от 25.02.2021г.

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме.

На основании ст.ст. 131, 551 ГК РФ договоры купли-продажи нежилых помещений были направлены на государственную регистрацию.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно абз. 7 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

25.02.2021г. истцом в адрес ответчиков направлено претензионное письмо о необходимости подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.

Однако, претензия отставлена без исполнения.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на объект недвижимого имущества, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, представление которого невозможно в силу уклонения ответчиков от обращения в регистрирующий орган.

Как указывалось, договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, поскольку ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, что нарушает права истца, суд, руководствуясь ст.ст. 164, 165, 304, 352, 488 ГК РФ, положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», учитывая разъяснения приведенные в п. 2 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приходит к выводу о законности требований истца о погашении записи об ипотеке в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с исполнением перед залогодержателем в полном объемеи отсутствием возможности истца в одностороннем порядке снять обременение с объекта недвижимого имущества и реализовать законное право на его отчуждение.

Согласно ч. 1 ст. 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно пп. 1.1. которого стороны обязуются в течение 5 дней после снятия обременения в виде ипотеки, которое Продавец обязуется произвести самостоятельно, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор купли-продажи квартиры, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Невыполнение условий договора о прекращении обременений повлечет негативные последствия для обеих сторон договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд полагает возможным обратить решение к немедленному исполнению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 173, 211 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Мацедонского Олега Геннадьевича удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона (государственная регистрация ипотеки в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости № 23:47:03010008:118-23/021/2019-10) в отношении квартиры, находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Новороссийск, ул.Карла Маркса, д.1, кв.20, кадастровый номер 23:47:0301008:118.

Направить копию решения в Росреестр для исполнения.

Обратить решение к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

копия верна:

Председательствующий: