Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1154/2021 ~ М-826/2021 от 02.08.2021

Дело № 3а-1154/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2021 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горбачевой С. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Горбачева С.В. (далее административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты>.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ИП Коваль В.А., по состоянию на 01.01.2018 года, а именно в размере17 025 000.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки установлена в размере 28 590 957.55 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, и просил установить стоимость объекта в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО Центр кадастровой оценки», заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация Наро-Фоминского г/о Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1145,7 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 28 590 957.55 рублей. Стоимость утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности Горбачевой С.В., как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 29.03.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости и 02.08.2021 года с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Гордачева С.В. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта был представлен отчет, подготовленный ИП Коваль В.А., в котором по состоянию на 01.01.20218 г. рыночная стоимость определена в размере 17 025 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость объекта составляет. 28 413 486.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Коваль В.А.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.8-12 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода и обоснованием отказа от затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласился административный истец, представил рецензию.

По замечаниям, изложенным в рецензии, экспертом Бушковым А.Ю. даны пояснения, согласно которых эксперт указал, что вопреки доводом рецензента использованные экспертом корректировки по своей величине сопоставимы с теми, которые указаны в сборнике АБН-Консалт, рекомендованном рецензентом.

Для подтверждения продажи объекта-аналога с оборудованием рецензент использует данные совершенно иного источника, приведенного в рецензии. В соответствии с объявлением, объект продается за 16 000 000 руб. При этом эксперт использовал совершенно иное объявление с существенно более низкой ценой = 12 000 000 руб.

В аннотации к Справочнику оценщика недвижимости указано о недопустимости механического применения корректировок и необходимости анализа в каждом конкретном случае. Особенностью зданий с стенами из сендвич-панелей, с точки зрения их коммерческого использования, в первую очередь является меньшая несущая способность конструкций, что в данном случае несущественно с связи с тем, что здание исполнено в 1-м этаже – несущая конструкция пола позволяет размещать автомобильные подъемники (что подтверждается фотоматериалами объекта) и не ограничивает использование объекта.

Корректировка на торг введена экспертом по данным сегмента, к которому относится оцениваемый объект – офисно-торговая и сходные типы объектов недвижимости. Подтверждением является передача объекта в аренду в соответствии с данными выписки ЕГРН, представленной в материалах дела.

При определении сопоставимости/несопоставимости объектов-аналогов при расчетах в рамках доходного подхода в первую очередь анализируется возможность размещения сопоставимых торговых объектов и соответствия требованиям торговых сетей. Так, в соответствии с фотоматериалами, представленными Истцом в материалы дела, в объекте оценки осуществляет деятельность магазин Бристоль, в соседнем здании – магазин «Пятерочка». В объявлении по объекту-аналогу №1 указано о их непосредственной близости к сетевому магазину «Пятерочка». То есть объекты для арендатора аналогичны с точки зрения возможности их использования.

В соответствии с материалами дела объект оценки имеет отделку, позволяющую его использование для целей, определенных технической документацией на объект. По объекту-аналогу №2 на с.80 экспертизы приведены фотографии помещения, позволяющие установить его рабочее состояние и отсутствие признаков отделки класса «люкс», на что ссылается рецензент.

В материалах дела были представлены: техническая документация на объект оценки (в том числе поэтажный план объекта и экспликация, позволяющие установить планировку и назначение площадей объекта оценки), а также фотоматериалы, характеризующие объект оценки. Учитывая это, а также то, что представленные фотоматериалы (с 136-146 Отчета об оценке) соответствуют тем, которые имеются в общедоступных ресурсах (фото объекта оценки с сервиса Яндекс. Панорамы по состоянию на 2018 год приведены на с.13-14 заключения), а также существенный период между датой составления заключения и датой оценки (более 3,5 лет), материалов дела эксперту было достаточно для идентификации объекта оценки и его ценообразующих характеристик.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не заявляли.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Горбачевой С. В., поданное в Московский областной суд 02.08.2021, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1145,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018, в размере 28 413 486.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23.12.2021г.

Судья М.Ю. Елизарова