Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-445/2014 ~ М-150/2014 от 22.01.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

*

город Кинель 13 мая 2014 года

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи БРИТВИНОЙ Н.С.

при секретаре СТЕПАНОВОЙ Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кинеле

гражданское дело № 2-445 по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Булгакову Д.А. и Булгаковой Е.В. о расторжении соглашения о новации, о взыскании задолженности по соглашению о новации в размере <данные изъяты> коп. и об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в суд с иском к Булгакову Д.А. и Булгаковой Е.В. о расторжении соглашения о новации, о взыскании задолженности по соглашению о новации в размере <данные изъяты>. и об обращении взыскания на заложенное имущество – <адрес>.

Представитель истца - ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» Кирсанов А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал и пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между Булгаковым Д.А., Булгаковой Е.В. и ОАО Национальный Торговый Банк был заключен кредитный договор №Т, по условиям которого ответчикам предоставлен ипотечный кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком на 240 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер: № Кредит в размере <данные изъяты> рублей зачислен на счет ответчиков, открытый в ОАО Национальный торговый банк. Государственная регистрация права общей совместной собственности ответчиков на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. На основании договора купли-продажи закладных права по закладной были переданы ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (прежнее наименование ОАО «АРИЖК»). В соответствии со статьей 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя, права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АРИЖК» и ответчиками был заключен договор стабилизационного займа №. В соответствии с условиями данного договора денежные средства предоставлялись ответчику частями (траншами) в течении 12 месяцев на погашение просроченной задолженности и уплате ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму <данные изъяты>.. В обеспечение исполнения договора стабилизационного займа между истцом и ответчиками был заключен последующий договор об ипотеке квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому квартира была передана в последующий залог. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками были заключены два дополнительных соглашения к кредитному договору и к договору стабилизационного займа, вносящие изменения в порядок оплаты ежемесячных платежей и порядок исполнения иных обязательств ответчика перед истцом. Таким образом, истцу стали принадлежать права кредитора по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а также права залогодержателя квартиры, обеспечивающие надлежащее исполнение ответчиками принятых на себя обязательств по вышеуказанным договорам. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.414 ГК РФ прежние обязательства, вытекающие из кредитного договора и договора стабилизационного займа, были заменены другим новым обязательством, о чем свидетельствует заключенное между истцом и ответчиками соглашение о новации №. По условиям данного соглашения прежние обязательства прекращаются. Новое заемное обязательство состоит в обязанности ответчика вернуть истцу денежную сумму в размере <данные изъяты> коп. по ДД.ММ.ГГГГ включительно и уплатить проценты на нее в порядке установленном соглашением. В обеспечении возврата суммы займа в соответствии с п.2.2.4.1. соглашения о новации ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об ипотеке №, согласно которому квартира была передана в ипотеку. Запись о регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Права истца по соглашению о новации, обеспеченному ипотекой квартиры, и договору об ипотеке были удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю – Открытому акционерному обществу «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время ОАО «АФЖС»), который и является законным владельцем закладной в настоящее время. Предмет ипотеки (квартира) оценивается в настоящее время с учетом положения ст.54 ч.4 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом о стоимости квартиры, проведенной в рамках рассмотрения данного дела. В нарушение условий соглашения о новации ответчики производили ежемесячные платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование им с нарушением сроков их внесения и не в полном объеме. В связи с этим у ответчиков образовалась задолженность, допущена просрочка более чем 30 дней. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств истцом, в соответствии с п.4.1. Закладной и п. 4.4.1. соглашения о новации было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, также содержащее предложение о расторжении соглашения о новации. Указанное требование до настоящего времени ответчиками не исполнено, действий направленных на расторжение соглашения не последовало. В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.4.2 закладной и п.4.4.2. соглашения о новации, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Считает, что ненадлежащее исполнение ответчиками условий соглашения о новации является существенным нарушением. Задолженность ответчиков по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты>; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> коп.; начисленные пени в размере <данные изъяты>.. Согласно принятого решения агентства считает возможным снизить размер пени до 11,66% годовых. Принимая во внимание, что в рамках дела получены документы о стоимости квартиры на данный момент, полагает, что начальную продажную цену квартиры при её реализации с публичных торгов следует установить в размере <данные изъяты> рублей. Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст.3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3)в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4)в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В связи с тем, проценты по договору начисляются до момента возврата займа, либо до даты расторжения соглашения о новации. В законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также отсутствует требование о том, что денежные суммы, подлежащие взысканию в результате реализации предмета залога, должны быть указаны в решении суда в виде конкретной суммы. Статьей 54 указанного закона прямо предусмотрено, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суд в решении суда должен указать сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В силу п.2 ст.78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов. В соответствии с п.2 ст.54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4)начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» просит: 1) расторгнуть заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Булгаковым Д.А., Булгаковой Е.В. и ОАО «АРИЖК» соглашение о новации № с даты вступления решения суда в законную силу; 2) взыскать солидарно с Булгакова Д.А., Булгаковой Е.В. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» сумму задолженности по соглашению о новации №63001-1-01037-СН от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере <данные изъяты>., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> коп.; сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами - <данные изъяты>.; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов – <данные изъяты> руб.; а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 11,66 % процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – <данные изъяты>.; 3) обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, состоящей из 3-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в т.ч. жилой – <данные изъяты> кв.м., расположенной на 2 этаже 2-х этажного дома, кадастровый (условный) номер №; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; установить начальную продажную стоимость на торгах в размере <данные изъяты>) рублей. 4) взыскать солидарно с Булгакова Д.А. и Булгаковой Е.В. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп.

Ответчики Булгаков Д.А. и Булгакова Е.В. исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» о расторжении соглашения о новации №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании с них солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженности по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно), в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты>.; сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты>.; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов в размере <данные изъяты> руб., и об обращении взыскания на заложенное имущество – <адрес>, кадастровый (условный) номер № с определением способа реализации квартиры в виду продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры на торгах в размере <данные изъяты> рублей (80 % от определенной рыночной стоимости квартиры), признали полностью, пояснив, что данные исковые требования истца признают добровольно, последствия признания иска им разъяснены и понятны, о чем в материалах дела имеются соответствующие заявления ответчиков.

При этом ответчики Булгаков Д.А. и Булгакова Е.В. исковые требования в части взыскания с них в пользу истца процентов, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения в законную силу, за пользование займом в размере 11,66 % процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – <данные изъяты> коп., не признали.

Выслушав пояснения представителя истца, пояснения ответчиков, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В части исковых требований ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к Булгакову Д.А. и Булгаковой Е.В. о расторжении соглашения о новации, о взыскании задолженности по соглашению о новации в размере <данные изъяты>. и об обращении взыскания на заложенное имущество - <адрес>, кадастровый (условный) номер №, с определением способа реализации квартиры в виду продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры на торгах в размере <данные изъяты> рублей, суд принимает признание иска ответчиками, считая, что признание иска ответчиками не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Между тем, исковые требования истца в части взыскания с ответчиков Булгакова Д.А. и Булгаковой Е.В процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения в законную силу за пользование займом в размере 11,66 процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – <данные изъяты>., удовлетворению не подлежат, поскольку данные требования затрагивают будущие отношения сторон. Суд лишен возможности при вынесении данного решения произвести соответствующий расчет суммы подлежащей взысканию на день исполнения решения суда. При этом истец не лишён права в дальнейшем предъявить исковые требования к Булгаковым после фактического исполнения ими решения суда.

При этом, в соответствии с требованиями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>. с суммы удовлетворенных исковых требований, а именно с суммы <данные изъяты> коп..

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить в части.

Соглашение о новации № 63001-1-01037-СН, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Булгаковым Д.А., Булгаковой Е.В., с одной стороны и Открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», с другой стороны, расторгнуть.

Взыскать солидарно с Булгакова Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, и Булгаковой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в пользу Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по соглашению о новации № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно), в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты>.; сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> коп.; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов в размере <данные изъяты> руб..

В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Булгакову Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, и Булгаковой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о взыскании солидарно процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты вступления решения в законную силу за пользование займом в размере 11,66 % процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору – <данные изъяты> коп., отказать.

Обратить взыскание на заложенное имущество – <адрес>, кадастровый (условный) номер №

Произвести реализацию заложенного имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Начальную продажную цену <адрес> определить в размере <данные изъяты> рублей).

Взыскать солидарно с Булгакова Д.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, и Булгаковой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> Республики Узбекистан, в пользу Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» государственную пошлину в размере <данные изъяты>..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кинельский районный суд в течение месяца со дня его оглашения.

председательствующий – подпись

копия верна: судья –

секретарь –