Решение по делу № 2-1188/2020 от 14.10.2019

78RS0002-01-2019-010416-17

Дело № 2-1188/2020 Санкт-Петербург

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2020 года

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Глазачевой С.Ю.,

при секретаре Ставышенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Ильиной С. А. к обществу с ограниченной ответственностью «ЛП» о признании права собственности на квартиру,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) к Ильиной С. А., обществу с ограниченной ответственностью «ЛП» об обязании зарегистрировать обременение в виде ипотеки в силу закона квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

14.10.2019 истец обратился в Выборгский районный суд Санкт - Петербурга с вышеназванным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что в 2008 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю квартиру, соответствующую характеристикам, установленным в договоре; свои обязательства по оплате стоимости договора истец исполнила своевременно и в полном объеме, в то время как обязательство ответчика по заключению основного договора купли-продажи исполнено не было, при том, что объект капитального строительства, где находится квартира, введен в эксплуатацию, проведена техническая инвентаризация, вместе с тем, право собственности на жилое помещение в установленном законом порядке не оформлено, поскольку не подписан акт реализации инвестиционного контракта.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился; реализовал право на участие в процессе посредством своего представителя Сальникова А.А., действующего на основании доверенности от 11.10.2019, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, на удовлетворении иска настаивал, не возражал против требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) о регистрации ипотеки в силу закона.

Представитель ответчика, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил, направил письменное ходатайство рассмотрении спора в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования АКБ «Абсолют Банк», Андреева А.В., действующая на основании доверенности от 19.09.2019, в судебное заседание явилась, возражений по иску не представила, пояснила, что кредит истицей не погашен, в связи с чем, просила:

зарегистрировать обременение в виде ипотеки в силу закона квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, литера <адрес>, <адрес>, в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество), ИНН 7736046991, в обеспечение исполнения обязательства по договору представления кредита № от ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) судебные расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6000 руб.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Санкт – Петербургу, МТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом в г.Санкт – Петербурге и Ленинградской области, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений по иску и ходатайств не представили.

Представители третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Санкт – Петербургу представил в суд письменный отзыв по существу спора, просил рассмотреть дело без своего участия.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства решается с учетом требований ст. ст. 167 и 233 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ). Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Выслушав явившихся в заседание лиц, изучив материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит только нарушенное либо оспариваемое право.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлены и подтверждаются материалами гражданского дела следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Г.С.К.» и Ильиной С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, <адрес> (<адрес>, <адрес>)-1 очередь, а покупатель обязуется купить квартиру, общей площадью 38,55 кв.м, жилой – 19,26 кв.м, площадь кухни – 9,00 кв.м, площадь балкона/лоджии -2,29 кв.м (л.д. 7-9).

Судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом покупателем по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства, с использованием кредитных средств акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество), истец исполнил своевременно и в полном объеме, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Судом установлено, что сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем.

При этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества.

Таким образом, суд квалифицирует договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Факт привлечения денежных средств истца для финансирования строительства влечет возникновение у него права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии с ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как следует из материалов дела, дому по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера № присвоен адрес: Санкт -Петербург, <адрес>, <адрес> квартире с определенными в договоре характеристиками, со строительным индексом <адрес>, расположенной на 20 этаже <адрес> строение № по проспекту <адрес>.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 18-20), жилой дом по адресу СПб, <адрес>, строение № (строительный адрес СПб, <адрес>, лит. <адрес>) введен в эксплуатацию.

Квартира передана истице 17 мая 2018 года, что подтверждается передаточным актом от указанной даты.

Несмотря на ввод объекта в эксплуатацию и фактическую передачу помещения истице, она лишена возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенного по договору долевого участия помещения; иначе как в судебном порядке истица лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение; что нарушает права истицы на владение, пользование и распоряжение приобретенным имуществом.

Разрешая по существу, и удовлетворяя требования, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) об обязании зарегистрировать обременение в виде ипотеки в силу закона квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество), ИНН 7736046991, в обеспечение исполнения обязательства по договору представления кредита № от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ (здесь и далее приведены положения нормы права в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 данной статьи).

В настоящее время соответствующий порядок установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако в силу ч. ч. 1, 5 ст. 72 данного закона он применяется к отношениям, возникшим после дня его вступления в законную силу - 1.01.2017 (за исключением отдельных положений).

В этой связи к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2).

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3).

В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 5 данного Федерального закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно п. 1 ст. 77 указанного Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Как уже установлено судом и следует из материалов дела, договор купли-продажи квартиры заключен с использованием кредитных средств банка.

Сторонами также в п. 3.1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано, что приобретаемая квартира с момента государственной регистрации права собственности на нее покупателя считается находящейся в залоге у банка (л.д.12, оборотная сторона).

На основании вышеизложенного, суд обязывает произвести государственную регистрацию обременения - ипотеки (залога) квартиры, расположенной по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, строение №, <адрес>, на основании договора о предоставлении кредита № от ДД.ММ.ГГГГ, с условием о залоге указанного недвижимого имущества, заключенного между акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) и Ильиной С.А.

По правилу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Ильиной С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, пол женский, зарегистрированной Санкт-Петербург, <адрес>, паспорт № выдан Ломоносовским ГОВД Санкт-Петербурга, ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №,

право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, литера №, <адрес>, общей площадью 38,55 кв.м, расположенную на 20 этаже.

Зарегистрировать обременение в виде ипотеки (залога) квартиры, расположенной по адресу: Санкт -Петербург, <адрес>, лит. №, <адрес>, в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) ИНН 7736046991, в обеспечение исполнения обязательства по договору представления кредита № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «ЛП» в пользу акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) судебные расходы по оплате государственной пошлины, в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Глазачева С.Ю.

Решение суда в окончательной форме принято 30.03.2020