Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-47/2021 (2-4938/2020;) ~ М-3960/2020 от 06.08.2020

Дело № 2-47/2021

Решение

Именем Российской Федерации

25 февраля 2021 года                                        г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Ванеевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Скорых Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стрюковатого ФИО11 к ДНТСН «Полет» о признании права собственности на земельные участки, прекращении залога земельных участков, самостоятельным требованиям Николаева ФИО12 и Маслова ФИО13 о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными,

Установил:

Стрюковатый Ю.С. обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ДТНСН «Полет» о признании права собственности на земельные участки, прекращении залога земельных участков.

В обоснование указал, что 25.02.2020 г. между ним и ДНТСН «ПОЛЕТ» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: дачное строительство. Местоположение объекта: <адрес>. Площадь данного участка рассчитывается на 3 (три) сотки, кадастровый №. Согласно п. 3.1. предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2020 г. стоимость объекта составила 210000 рублей.

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25.02.2020 г. ДНТСН «ПОЛЕТ» обязуется в будущем заключить с истцом не позднее 30.04.2020г. основной договор купли-продажи земельного участка.

Представителю ДНТСН «ПОЛЕТ» ФИО5 истцом передано 50000 рублей в качестве залога по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 25.02.2020 г., что подтверждает расписка от 25.02.2020 г.

05.04.2020г. между истцом и ДНТСН «ПОЛЕТ» заключен договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 665 кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи земельного участка № от 05.04.2020г. стоимость объекта равна 200000 рублей. В соответствии с п. 3.2.1. договора указанную сумму истец выплачивает ответчику в момент подписания настоящего договора.

05.04.2020г. между истцом и ответчиком также заключен договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 662 кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта составила 200000 рублей, указанную сумму в соответствии с п. 3.2.1. договора купли-продажи земельного участка № от 05.04.2020г. указанная денежная сумма выплачивается покупателем продавцу в момент подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 779 кв.м.; кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ его стоимость составила 200000. Указанную сумму согласно п. 3.2.1. договора истец выплачивает ответчику в момент подписания настоящего Договора.

Общая сумма по договорам купли-продажи земельных участков составила 600000 рублей, оплачена истцом ответчику ДНТСН «ПОЛЕТ» 05.04.2020г. в день подписания договоров купли-продажи земельных участков №, №, №, в полном объеме.

В последующем истцу стало известно, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорных земельных участков зарегистрирован залог в силу закона в пользу залогодержателей - Маслова А.В. и Николаева Д.С. Таким образом, земельные участки приобретены у ДНТСН «ПОЛЕТ», которое не имело права его отчуждать, о чем Стрюковатый Ю.С. не знал и не мог знать. До настоящего времени переход права собственности на спорные земельные участки от ДНТСН «ПОЛЕТ» к Стрюковатому Ю.С. не состоялся, несмотря на то, что свои обязательства по оплате их стоимости Стрюковатый Ю.С. выполнил, земельные участки поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера №, №, №

Уточнив исковые требования, истец просит суд признать за собой право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, находящиеся в составе земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>;

прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №;

взыскать с ДНТСН «ПОЛЕТ» в свою пользу стоимость юридических услуг в размере 100000 рублей, расходы по оплате госпошлины, стоимость услуг нотариуса.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, его представитель ФИО10, действующая на основании доверенности (копия в материалах дела), уточненные требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ДНТСН «Полет» ФИО6 в судебном заседании исковые требования признал, пояснив, что истцом обязательства по оплате стоимости земельных участков исполнены. На вопросы суда пояснил, что решение общего собрания товарищества по вопросу отчуждения спорных земельных участков Стрюковатому Ю.С. не принималось.

Третьи лица Маслов А.В., Николаев Д.С. в судебное заседание не явились, о его дате и времени проведения извещены надлежащим образом. Их представителями ФИО7 и ФИО8 заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора.

Маслов А.В. и Николаев Д.С. не оспаривают факт заключения 05.04.2020г. между Стрюковатым Ю.С. и ДНТСН «Полет» трех договоров купли-продажи земельных участков №№,№,№, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Однако заявили, что земельный участок с кадастровым номером № приобретен у них ДНТСН «Полет» по договору купли-продажи земельного участка от 25 апреля 2019 года. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного объекта зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодержателей - Маслова А.В. и Николаева Д.С. Договоры купли-продажи земельных участков №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ продавцом и покупателем с залогодержателями не согласовывались. После раздела земельного участка с кадастровым номером № земельные участки, приобретаемые Стрюковатым Ю.С., имеют кадастровые номера: №-участок № площадью 665 кв.м., № - участок № площадью 662 кв.м., № - участок № площадью 779 кв.м.

В силу п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, то есть залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. п. 1, п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Однако, по состоянию на 01 февраля 2021 года расчеты по договору купли-продажи земельного участка от 25 апреля 2019 года между ДНТСН «Полет» (Покупатель), Масловым ФИО14 (Продавец 1) и Николаевым ФИО15 (Продавец 2) не произведены, соответственно все вновь образованные участки, полученные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, обременены в силу закона залогодержателями.

Кроме того, цена продажи ДНТСН «Полет» всех трех земельных участков Стрюковатому Ю.С. на дату отчуждения была ниже цены приобретения более чем в 2 раза.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ДНТСН «Полет» являются операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, а так же иные виды деятельности, связанные с недвижимостью. Следовательно, ДНТСН «Полет», являясь профессиональным участником рынка недвижимости, не могло не знать о том, что земельные участки продаются по цене, существенно отличающейся в худшую сторону от его реальной рыночной стоимости; о явно невыгодном для ДНТСН «Полет» характере оспариваемых сделок (о наличии ущерба), а именно: минимальная сумма убытка от заключенных договоров между Стрюковатым Ю.С. и ДНТСН "Полет" составляет 980750 рублей.

Заключая договоры купли-продажи земельных участков на таких условиях, стороны должны были понимать то, что полученных средств ДНТСН «Полет» не хватит на покрытие прямых расходов по приобретению участков, что повлечет за собой невозможность снятия обременения с продаваемых земельных участков Стрюковатому Ю.С.

Руководствуясь п.2 ст. 174, п. 3 ст. 179, ст. ст. 450, 452, 453 ГК РФ, третьи лица просят суд признать договоры купли - продажи земельных участков категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадью 665 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый № №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Стрюковатым Ю.С. и ДНТСН "Полет", недействительными в силу их ничтожности.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Стрюковатого Ю.С. не подлежащими удовлетворению, а самостоятельные требования Маслов А.В. и Николаев Д.С. обоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, 25.02.2020 г. между и ДНТСН «ПОЛЕТ» и Стрюковатым Ю.С. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались не позднее 30 апреля 2020 года включительно заключить договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: дачное строительство. Местоположение объекта: <адрес>, площадью 3 сотки, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, по цене 210000 рублей.

В обеспечение договора истцом представителю ДНТСН «ПОЛЕТ» ФИО5 выплачено 50000 рублей, что подтверждает расписка от 25.02.2020 г.

05.04.2020г. между Стрюковатым Ю.С. и заместителем председателя ДНТСН «ПОЛЕТ» ФИО5 заключено 3 договора купли-продажи земельных участков (№, №, №) из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, площадями 665 кв.м., 662 кв.м., 779 кв.м. стоимостью 200000 рублей каждый, которые должны образоваться в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанную сумму согласно п. 3.2.1. каждого из договоров истец выплачивает ответчику в момент подписания.

Общая сумма по договорам купли-продажи земельных участков составила 600000 рублей, оплачена истцом ответчику ДНТСН «ПОЛЕТ» в день подписания договоров купли-продажи земельных участков №, №, № в полном объеме, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).

Между тем, из материалов дела следует и судом установлено, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами № №, №.

Судом по делу проведена землеустроительная экспертиза, согласно выводам которой, исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № входят в границы землеотвода ДНТ «Полет».

Из реестровых дел на спорные земельные участки следует, что земельный участок с кадастровым номером № приобретен ДНТСН «Полет» у Маслова А.В. и Николаева Д.С. по договору купли-продажи земельного участка от 25 апреля 2019 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного объекта зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодержателей - Маслова А.В. и Николаева Д.С.

После раздела земельного участка с кадастровым номером № земельные участки, приобретаемые Стрюковатым Ю.С.. с кадастровыми номерами № площадью 665 кв.м., № площадью 662 кв.м., № площадью 779 кв.м. обременены в силу закона залогодержателями.

Наличие обременения в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 19.06.2020г. (л.д. 90-107).

Материалами дела не подтверждено наличие согласия Маслова А.В. и Николаева Д.С. на отчуждение обремененных земельных участков ДНТСН «ПОЛЕТ». Доказательств прекращения обеспеченного залогом обязательства ДНТСН «ПОЛЕТ» перед Масловым А.В. и Николаевым Д.С. материалы дела не содержат.

Таким образом, третьи лица являются добросовестными залогодержателями и в отношении них подлежит сохранению обременение в виде залога на спорные земельные участки. Требования Стрюковатого Ю.С. о прекращении обременения в виде залога на спорные земельные участки удовлетворению не подлежат.

Фактически при заключении Стрюковатым Ю.С. 05.02.2020г. договоров купли-продажи земельных участков №, №, № предмет договоров – земельные участки, как объекты недвижимости не существовали, на кадастровом учете не состояли, границы их на местности определены не были, цена объектов определена произвольно.

Согласно открытым сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка № составляет 514863,88 рублей; кадастровая стоимость земельного участка № составляет 605859,46 рублей; кадастровая стоимость земельного участка № составляет 517197,1 рублей.

Решением Московского областного суда от 06 февраля 2020 года, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, по административному делу № 3а-72/20 удовлетворен административный иск Маслова А.В. к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области, Филиалу ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 14955 кв.м. в размере 8 165 430 рублей; по состоянию на 21 января 2019 года рыночная стоимость 1 кв.м. составила 546 рублей.

Таким образом, стоимость спорных земельных участков в зависимости от их площади должна составлять не менее:

665 кв.м. х 546 руб. = 363 090 рублей.

662 кв.м. х 546,000 руб. = 361 452 рублей.

779 кв.м. х 546 000 руб. = 425 334 рублей.

Учитывая изложенное, доводы Маслова А.В. и Николаева Д.С., являющихся залогодержателями спорных земельных участков, об их заниженной стоимости являются обоснованными.

Согласно п. 5.2. Устава ДНТСН «Полет» высшим органом управления товарищества является общее собрание.

В силу п. 5.3. Устава ДНТСН «Полет» к исключительной компетенции общего собрания относиться рассмотрение вопросов отчуждения земельных участков.

Таким образом, решение о продаже земельного участка истцу должно приниматься общим собранием ДНТСН «Полет».

Из пояснений представителя ДНТС «Полет» ФИО6, данных в судебном заседании, следует, что решение общего собрания товарищества по вопросу отчуждения спорных земельных участков Стрюковатому Ю.С. не принималось.

Оспариваемые договоры купли-продажи земельных участков не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем, не влекут возникновение права собственности покупателя на спорные земельные участки.

Договоры купли-продажи земельных участков категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый № №, №, № от 05 апреля 2020 г., заключенные между Стрюковатым Ю.С. и ДНТСН "Полет" являются недействительными.

При таких обстоятельствах признание ответчиком иска может повлечь нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц – залогодержателей Маслова А.В. и Николаева Д.С.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

Согласно статье 309 настоящего Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании части 1 статьи 310 указанного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах у Стрюковатого Ю.С. сохраняется право взыскания с ДНТСН "Полет" денежных средств по спорным договорам купли-продажи в размере 600000 рублей.

    Требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов являются производным от основных требований.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая, что в удовлетворении уточненных исковых требованиях Стрюковатого Ю.С. решением суда надлежит отказать, требования о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Стрюковатого ФИО16 к ДНТСН «Полет» о признании права собственности на земельные участки, прекращении обременения в виде залога земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № по адресу: <адрес> – отказать.

Требования Маслова ФИО17, Николаева ФИО18 к Стрюковатому ФИО19, ДНТСН «Полет» удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № земельного участка площадью 665 кв.м. от 05 апреля 2020г. недействительным,

Признать договор купли продажи № земельного участка площадью 662 кв.м. от 05 апреля 2020г. недействительным,

Признать договор купли продажи № земельного участка площадью 779 кв.м. от 05 апреля 2020г. недействительным.

В удовлетворении требований о взыскании с ДНТСН «Полет» в пользу Стрюковатого ФИО20 судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 100000 рублей, государственной пошлины в размере 9700 рублей, стоимости доверенности в размере 1900 рублей- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Судья                                                                   Н.В. Ванеева