Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-881/2014 от 08.04.2014

Докладчик: Хомякова М.Е.                         Дело № 33-881

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2014 года город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.     

судей Сафроновой Л.И., Хомяковой М.Е.

при секретаре Комиссаровой А.Н.     

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кононова Андрея Геннадьевича к администрации г. Орла о признании права собственности на жилой дом по апелляционным жалобам Дмитроц Нины Анатольевны и администрация г.Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 25 февраля 2014 года, которым исковые требования Кононова А.Г. удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителя администрации Канатниковой Е.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя третьего лица Дмитроц Н.А., Новикова Д.Б., полагавшего необходимым решение суда отменить, возражения на жалобы представителя истца Морозовой О.Н., судебная коллегия

установила:

Кононов А.Г. обратился в суд с иском к администрации г. Орла о признании права собственности на жилой дом.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от <дата> он приобрел в собственность земельный участок, с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания жилого дома, общей площадью 466,10 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, с находящимся на нем жилым домом, общей площадью 41,7 кв. м и надворными постройками. С начала 2012 года началось строительство нового жилого дома, строительство ведется за счет собственных средств. С целью строительства жилого дома им были получены технические условия для присоединение к системе коммунального водоснабжения и водоотведения, заключен договор с МПП ВКХ «Орелводоканал» на водоснабжение и водоотведение, получены технические условия для присоединения к электрическим сетям, к газораспределительной сети, заключены договоры с соответствующими службами. Согласно техническому паспорту по состоянию на <дата> возведенный объект является жилым домом, площадью 942,4 кв.м. Согласно заключению о техническом состоянии жилого дома, его основные конструкции (фундаменты, стены, колонны, столбы, перекрытия, ограждающие конструкции мансардного этажа, лестница, прогоны) находятся в работоспособном техническом состоянии и пригодны для безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей. Нарушений действующих строительных норм и правил при самовольно возведенном строении не установлено. Условия инсоляции жилых помещений соблюдены, правила противопожарной безопасности не нарушены.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Новиков Д.Б., Дмитроц Н.А., Карякин А.Н., Докукин Ю.С.

Дмитроц Н.А. не согласилась с постановленным решением, в своей апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Считает, что спорный объект находится в стадии незавершенного строительства и не является жилым домом.

Полагает, что спорный объект недвижимого имущества не отвечает требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006 по признанию его жилым, поскольку в нем отсутствуют инженерные системы: вентиляция, отопление, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение.

Ссылается на то, что судом не исследован п. 4 градостроительного заключения № 176-13-А от 18.09.2013, согласно которомуо спорный жилой дом в границах красных линий <адрес> не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны, в части минимального отступа от границы земельного участка и красной линии улицы, нарушает строительные нормы и правила.

Приводит доводы о том, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Орла земельный участок, на котором расположена возведенная самовольная постройка, относится к территориальной зоне Ж-3, которая предназначена для низкоплотной застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами, однако, возведенный дом является 3-х этажным и возведен с нарушением действующего законодательства.

В апелляционной жалобе администрация г.Орла также просит решение суда отменить.

Считает, что спорная постройка является самовольной, поскольку создана без разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, выходит за пределы красных линий, что является нарушением правил застройки.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст.15-17 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

К жилым помещениям относятся, в том числе жилой дом, часть жилого дома.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из положений ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положений ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные названной статьей документы.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, Кононов А.Г. <дата> на основании договора купли-продажи приобрел в собственность жилой дом, общей площадью 41,7 кв.м, с надворными постройками, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 466,10 кв.м (5-9)

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <дата> земельный участок относится к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилого дома (л.д.10).

Право собственности на указанные объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Сторонами не оспаривалось, что с 2012 года истец за счет собственных средств начал строительство жилого дома на принадлежащем ему земельном участке.

Разрешение на строительство (реконструкцию) истцу не выдавалось.

Удовлетворяя исковые требования и признавая за Коновым А.Г. право собственности на жилой дом, суд пришел к выводу, что самовольно возведенный на земельном участке, принадлежащем истцу, жилой дом соответствует санитарным, строительным, градостроительным, противопожарным и иным нормам и правилам, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Тогда как отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на жилой дом.

Однако, с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

Так в материалах дела имеется заключение МУП « УРГД г.Орла» от <дата>, из которого следует, что разрешенный вид земельного участка-эксплуатация и обслуживание жилого дома, участок имеет ограничения Н-4 –коридоры ЛЭП (частично), испрашиваемый вид использования -строительство индивидуального жилого дома, объекта торговли (т.1.л.д.96).

Из рабочего проекта на частный жилой дом от 2012 года усматривается, что проектом предусмотрено строительство жилого дома с этажом на отметке минус 3.300, этажом на отметке 0,000, этажом на отметке плюс 3,600 и этажом на отметке плюс 7.200, площадью застройки 267,8 кв.м., общей площадью 901,6 кв.м (т.2, л.д.118-139). Следовательно, по проекту предусмотрено наличие цокольного этажа.

Тогда как из технического паспорта на объект индивидуального строительства по состоянию на <дата> следует, что объект недвижимости (жилой дом) имеет два этажа и мансарду, цокольный этаж не указан, всего имеет 7 комнат, функциональное назначение комнат не указано, в то же время имеются сведения о том, что данные комнаты как жилые не используются, площадь всех частей здания-942,4 кв.м (т.1, л.д.24-32).

Из экспертного заключения №08-Э усматривается, что к жилому дому подведено электричество и установлен электрический шкаф и электросчетчик потребляемой энергии, подведена холодная вода и на 1 этаже установлен водомерный узел, в то время как отопление и горячая вода находятся в стадии выполнения, отделочные работы не выполнены, сведения о системе вентиляции и газоснабжении отсутствуют (т.3, л.д. 2-41).

Представленные в материалы дела технические условия на присоединение к системе коммунального водоснабжения и водоотведения, а также к газорапределительной сети объекта газификации не подтверждают фактическое выполнение работ, исполнительная документация отсутствует (т. 1 л.д.15-23).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что истцом не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих статус возведенного объекта недвижимости как жилого дома, завершенного строительством и пригодного для проживания, поэтому вывод суда о том, что возведенный Коновым А.Г. объект является жилым домом нельзя признать правильным.

Кроме того, в материалах дела имеется ответ администрации на обращение Кононова А.Г. по вопросу выдачи разрешения на строительство от <дата>, из которого видно, что для получения разрешения на строительство Кононову А.Г. было предложено представить пакет документов, предусмотренных п.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе градостроительный план земельного участка (т.2 л.д.10).Для разработки градостроительного плана было предложено также представить пакет документов, до получения которых в полном объеме, обращение Кононова А.Г. было снято с рассмотрения и контроля.

<дата> Кононов А.Г. обращался за разработкой градостроительного плана на земельный участок (т.2, л.д.12), однако, материалы дела не содержат сведений о том, что истцом был представлен для этого предусмотренный законом пакет документов и градостроительный план на земельный участок выдавался.

Из ответа администрации на обращение Новикова Д.Б., собственника смежного земельного участка, видно, что в выдаче разрешения на строительство Кононову А.Г. было отказано в связи с непредставлением документов, регламентированных п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (т.2, л.д.3).

Из того же ответа администрации и ответов прокуратуры Советского района г.Орла следует, что Кононов А.Г. привлекался к административной ответственности по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ, то есть за строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство (т.2 л.д.3-4).

Также в письме администрации от 01.10.2013, полученном представителем истца уже в ходе рассмотрения иска Кононова А.Г. о признании права собственности на самовольную постройку, указано, что выдать разрешение на строительство не представляется возможным, поскольку строительство объекта завершено и выполнено без получения разрешительной документации ( т.2, л.д.15).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом не было предпринято надлежащих мер для легализации самовольного строительства, а потому вывод суда о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости является необоснованным и не соответствует установленным по делу доказательствам.

Судебная коллегия исходит из того, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником объекта самовольного строительства путем обращения с соответствующим иском в суд.

Однако, порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

Гражданское законодательство, допуская в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы Кодекса самовольное строение подлежит сносу.

Сам по себе факт самовольного возведения спорного объекта и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Между тем доказательств того, что истец совершал действия, достаточные для получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства и/или ввода объекта в эксплуатацию, в материалах дела не имеется. Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов. Представленный в материалы дела ответ администрации на обращение истца по вопросу выдачи разрешения на строительство от 07.06. 2012 не свидетельствует о принятии надлежащих мер к легализации постройки, а содержит лишь указание на необходимый для получения разрешения на строительство перечень документов, которые надлежало собрать истцу.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Истцом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства объектов недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода в эксплуатацию.

Кроме того, при возведении объектов недвижимости необходимо учитывать и соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила.

В то же время согласно градостроительного заключения МУП « УРГД г.Орла» об условиях размещения объекта недвижимости от <дата> жилой дом (согласно технического паспорта ГУП ОО « МР БТИ» объект индивидуального жилищного строительства) под литером А, общей площадью 942,4 кв.м., расположенный по границе земельного участка № по <адрес> в границах красной линии <адрес>, не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкция объектов капитального строительства для данной территориальной зоны (Ж3), в части минимального отступа от границы земельного участка и красной линии улицы нарушает строительные нормы и правила. Согласно ст.55 Правил землепользования и застройки г.Орла минимальный отступ объектов капитального строительства для данной территориальной зоны от границы земельного участка должен быть не менее 3м, от красной линии улицы- не менее 3м (т.1,л.д.117-119).

Данному обстоятельству судом первой инстанции не дано должной оценки.

Не может быть принято апелляционным судом в качестве доказательства соблюдения противопожарных норм и правил и заключение Фонда пожарной безопасности (т.1 л.д.33-37), так как в нем отсутствуют характеристики объекта на котором установлено отсутствие нарушений противопожарных норм и правил.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства, в том числе и экспертное заключение, по мнению судебной коллегии, бесспорно не подтверждают факт создания жилого дома, пригодного для проживания, и отсутствие при его возведении нарушений требований законодательства в области градостроительной деятельности, а также отсутствие нарушений прав и законных интересов собственников смежных земельных участков.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об оставлении исковых требований Кононова А.Г. о признании права собственности на самовольную постройку без удовлетворения, поскольку при установленных обстоятельствах оснований для признания права собственности не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционные жалобы Дмитроц Нины Анатольевны и администрации г.Орла удовлетворить.

Решение Советского районного суда г.Орла от 25 февраля 2014 года отменить и в удовлетворении исковых требований Кононова Андрея Геннадьевича о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Орел, ул.Генерала Родина, д.46, отказать.

Председательствующий

Судьи