Решение по делу № 2-2046/2016 ~ М-2370/2016 от 29.06.2016

Решение

Именем Российской Федерации

26 октября 2016 года                         а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи:            Едиджи С.Х.

при секретаре: Тхатель С.Р.

    Рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску Колота Д. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «КС-СТРОЙ» о понуждении к регистрации права собственности и признании права залога,

                    У С Т А Н О В И Л:

Истец Колот Д.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КС-СТРОЙ» о понуждении к регистрации права собственности и признании права залога.

В обосновании иска указал, что является участником долевого строительства согласно договору № б/н участия в долевом строительстве от 16.02.2012г., заключенному между ним и ООО «КС-СТРОЙ» зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 19.03.2012г. за номером 01-01- 04/008/2012-361.

Объектом долевого строительства является квартира в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, Литер В, подъезд 1, этаж 3, предварительный номер <адрес> (общ площадью 51,98 кв.м.). Стоимость квартиры определена в 1 086 400руб.

Срок передачи объекта указан, как в течение 4 месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок окончания строительства - декабрь 2012г.

Истец выполнил свои обязательства по оплате согласно договору в соответствии с условиями договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №.

До настоящего времени застройщиком обязательства по постройке дома и передаче объекта долевого участия не исполнены.

Согласно ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статья 310 ГК РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно ст. 13 закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Просит обязать ООО «КС-Строй» зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства двух многоквартирных домов, расположенных по адресу: РА, <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>; признать за ним право залога объекта незавершенного строительства как за участником долевого устроительства; обязать Управление Росреестра по <адрес> внести данные о залоге в ЕГРП, так как новые собственники ООО «КС-СТРОЙ» хотят ввести процедуру банкротства.

Истец Колот Д.В. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Бек-Оглы Н.Т. по доверенности в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что признание за одним из участников строительства права залога долевой собственности на находящийся у них в залоге объект недвижимого имущества, нарушает права других залогодержателей. Разрешение на строительство, выданное ООО «КС-Строй» было выдано сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время срок действия разрешения на строительство истёк, в связи с чем спорный объект недвижимости является самовольной постройкой. Не подлежит государственной регистрации право собственности на возведённый объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой. Проектная документация на спорный объект отсутствует, соответственно ООО «КС-Строй» не имеет возможности представить на регистрацию документы, предусмотренные ст.25 Закона №122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, истцом не произведена оплата стоимости приобретаемого им по договору имущества, в связи, с чем ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Министерства строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Республики Адыгея Хоретлев М.Б. в судебном заседании поддержал доводы, указанные в исковом заявлении, считает требования Колот Д.В. подлежащими удовлетворению.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> надлежащим образом извещенный о дате и времени слушания дела повесткой и путем публичного размещения информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными, основанными на законе и подлежащими удовлетворению.

    Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КС-СТРОЙ» и Колот Д.В. заключен договор участия в долевом строительства. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 19.03.2012г. за номером 01-01- 04/008/2012-361.

В соответствии с п. 1.1 договора, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) пятиэтажный многоквартирный жилой дом в ауле Новая Адыгея, <адрес> Республики Адыгея, <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность участнику долевого строительства квартиры при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

Согласно п. 1.3, 1.4.1 договора, объектом долевого строительства является квартира, находящаяся в многоквартирном пятиэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером 01:05:2900013:1589 по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, Литер В, подъезд 1, этаж 3, предварительный номер <адрес> (общ площадью 51,98 кв.м.). Стоимость квартиры определена договором в 1 086 400 руб.

В соответствии с п. 4.1 договора, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участников осуществляет на основании подписываемого акта приема-передачи в течение 4 месяцев с даты получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

В силу п. 1.6 договора, ориентировочный срок окончания строительства - декабрь 2012г.

Как видно из материалов дела, до настоящего времени застройщиком обязательства по постройке дома и передаче объекта долевого участия не исполнены.

При этом, судом установлено, что истец выполнил свои обязательства по оплате по договору в соответствии с условиями договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому Колот Д.В. внес в кассу ООО «КС-СТРОЙ» 900 000 рублей по договору участия в долевом строительстве от 16.02.2012г.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Как установлено в судебном заседании, договор долевого участия между Колот Д.В. и ООО «КС-СТРОЙ» от имени ООО «КС-СТРОЙ» заключил Володин В.В., он же был и руководителем ООО «КС-СТРОЙ».

Как видно из вступившего в законную силу приговора Тахтамукайского районного суда от 11.03.2016г. Володин В.В. осужден по ч. 3 ст. 159.4 УК РФ к 3 годам 6 месяцам лишения свободы, с отбыванием наказания в колонии-поселения.

Приговором суда в отношении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключенного с Колот Д.В. установлено, что в первой половине февраля 2012 года, заведомо не намереваясь исполнять принятые на себя обязательства, Володин В.В. ввел в заблуждение Колот Д.В. относительно своих истинных намерений, и заключил с ним договор участия в долевом строительстве б/н от 16.02.2012г., согласно которому ООО «КС-СТРОЙ» в лице Володина В.В. обязалось построить пятиэтажный многоквартирный жилой <адрес> в а. Новая <адрес> Республики Адыгея до конца 2012 года, и передать Колоту Д.В. в собственность <адрес> литера «В», стоимостью 900 000 руб. Во исполнение этого договора, 17.02.2012г. Колот Д.В. внес в кассу бухгалтерии ООО «КС-СТРОЙ» наличные денежные средства в сумме 900 000 рублей, получив квитанцию к приходно-кассовому ордеру № от 17.02.2012г., но обманул Колота Д.В., свои обязательства не выполнил, дом не построил, деньги Колоту Д.В. не возвратил, а распорядился по собственному усмотрению, чем совершил хищение его денежных средств в сумме 900 000 рублей.

Изложенное свидетельствует, что приговором Тахтамукайского суда от 11.03.2016г. полностью подтверждены доводы Колот Д.В. о заключении договора долевого участия с ООО «КС-СТРОЙ» и оплаты суммы 900 000рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № от 30.12.2004г. «О долевом участии в строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

На предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ст. 14 Закона N 214-ФЗ).

Как видно из материалов дела, многоквартирный, недостроенный дом не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно и имущество объекта собственности подлежащее в силу закона залогу – как залоговое имущество не зарегистрировано.

Ответчик ООО «КС-Строй» в лице директора Володина В.В. передал истцу документ подтверждающий право на земельный участок и разрешение на строительство 3-х этажного дома.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве, залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Сложившаяся ситуация подпадает под нормы закона Республики Адыгея «О мерах поддержки участников долевого строительства, пострадавших в результате неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче жилых помещений в многоквартирных домах» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 2 ст. 2 указанного закона меры поддержки пострадавших участников долевого строительства реализуются путем:

мониторинга ситуации в сфере строительства многоквартирных домов, осуществляемого с привлечением средств участников долевого строительства, на основании сведений:

а)    реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены;

б)    реестра многоквартирных домов, для строительства которых застройщиками привлечены денежные средства участников долевого строительства (далее - реестр многоквартирных домов);

оказания содействия в создании жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья;

оказания содействия в регистрации прав пострадавших участников долевого строительства на объекты долевого строительства, сведения о которых внесены в реестр многоквартирных домов;

оказания содействия в привлечении в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Адыгея средств инвесторов для завершения строительства многоквартирного дома;

оказания содействия в завершении строительства многоквартирного дома, в его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и вводе в эксплуатацию.

Таким образом, для завершения строительства и поиска инвестора необходима регистрация права на объект незавершенного строительства и право залога дольщиков на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Колот Д.В. является дольщиком недостроенного жилого дома и для защиты его прав суд считает законным зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а в силу закона объект незавершенного строительства окажется в залоге.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Стороной ответчика в судебное заседание не представлены доказательства, опровергающие доводы, указанные в исковом заявлении, в том числе и неуплата денежных средств по договору долевого участия, указанные доводы опровергаются представленными в суд доказательствами, что свидетельствует о не надлежащем исполнении ООО «КС-СТРОЙ» своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, чем нарушены права и законные интересы истца.

    На основании изложенного, суд считает исковые требования Колота Д.В. подлежащими удовлетворению, обязать ООО «Кс-Строй» зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства двух многоквартирных домов, расположенных по адресу: РА, <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>; признать за Колот Д.В. право залога объектов незавершенного строительства как за участником долевого устроительства; Обязать Управление Росреестра по <адрес> внести данные о залоге в ЕГРП.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Колота Д. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «КС-СТРОЙ» о понуждении к регистрации права собственности и признании права залога, удовлетворить.

Обязать ООО «Кс-Строй» зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства двух многоквартирных домов литер «А» и литер «Б», расположенных по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>.

Признать за Колотом Д. В. право залога объектов незавершенного строительства - двух многоквартирных домов литер «А» и литер «Б», расположенных по адресу: <адрес>, а. Новая Адыгея, <адрес>, как за участником долевого устроительства;

Обязать Управление Росреестра по <адрес> внести данные о залоге в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья                                 С.Х. Едиджи