Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33-33346/2018 от 25.07.2018

- 8 -

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2016 года Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Сакович Т.Н., при секретаре Тетеревлевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6199/16 по иску **** к ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», КБ «ЛОКО-Банк» о признании права собственности , взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с данным иском к ответчикам с учетом уточненных исковых требований от ****г. просит суд признать основной договор купли-продажи между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****. на нежилое помещение, а именно: ****., расположенный по адресу: ****, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ****г.; признать право собственности за ****. на нежилое помещение с кадастровым номером ****, площадью 129, 2 кв.м, расположенное по адресу: города ****, а именно: мансарда, комната ****; признать основной договор купли-продажи между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****. на нежилое помещение, а именно: подвал, помещение № **** ком ****) , общей ориентировочной площадью 8, 1 кв.м., расположенный по адресу: ****, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ****г.; признать договор залога (ипотеки) в части обеспечения обязательств должника передачей в залог объекта 7 недействительным и применить к договору залога (ипотеки) последствия недействительности сделки: признать договор залога (ипотеки) № ****г. в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7 недействительным с даты его заключения; исключить из ЕГРП запись об ограничении (обременении) права (ипотеки) № ****; взыскать с ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» расходы на услуги представителя в размере ****руб., мотивировав свои требования тем, что между истцом и ответчиком ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» были заключены предварительные договора купли-продажи недвижимости: от ****. на нежилое помещение  - апартамент, а именно: мансарда, ком **** (лот 169), общей ориентировочной площадью 131, 2 кв.м., расположенный по адресу: ****. Общая цена Апартамента составляла сумму в размере ****, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п.1.3. договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ****г. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя; от ****. на нежилое помещение - апартамент, а именно: подвал, помещение № ****), общей ориентировочной площадью 8, 1 кв.м., расположенный по адресу: ****. Общая цена Апартамента составляла сумму в размере ****, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п.1.2. договора и дополнительного соглашения к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ****г. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя. Согласно полученной информации в кадастровом паспорте, объект недвижимости по адресу: ****, мансарда, имеет площадь 129,2 кв.м, кадастровый номер ****. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Истец полагает что заключение договора залога на спорное жилое помещение свидетельствует о недобросовестности действий и злоупотреблении правом на совершение сделки ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и «Кб «ЛОКО-Банк», т.к был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов. Преимущественное право в силу ст. 12 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости) возникло у истца, поскольку обязательство  , возникло в его пользу раньше , чем обязательство перед КБ «ЛОКО-Банк», в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Представитель истца по доверенности ****. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, полагала иск подлежащим удовлетворению. В ходе рассмотрения настоящего дела, представителем истца по доверенности, исковые требования в части ранее заявленных исковых требований о признании основного договора купли-продажи между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****. на нежилое помещение, а именно: подвал, помещение № **** общей ориентировочной площадью 8, 1 кв.м., расположенный по адресу: г****, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ****г., поддержаны не были, просила суд их не рассматривать, т.к. истцом подано заявление в Арбитражный суд города Москвы о включении истца по данным требованиям в реестр требований должников (л.д. 181), которое был о принято к производству суда (л.д. 182).

Представитель ответчика КБ «ЛОКО-Банк» по доверенности ****. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать, т.к. полагала, что у истца не возникло право собственности на спорные объекты.

Ответчик ООО «РЕВКО Инвестмент» в судебное заседание не явился, извещался по месту регистрации, возражений на иск не представил. При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ч. 2 ст. 54 ГК РФ о том, что местом нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке по основаниям ст. 118, 119 ГПК РФ.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещалось.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ****. на нежилое помещение  - апартамент, а именно: мансарда, ком ****), общей ориентировочной площадью 131, 2 кв.м., расположенный по адресу: ****. Общая цена Апартамента составляла сумму в размере ****, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п.1.3. договора и дополнительных соглашений к нему основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ****г. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на не-движимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя.

Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил надлежащим образом, в установленные договором сроки, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 30-70), а также актом сверки взаимных расчетов по состоянию на ****. (л.д. 108, 109).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора, предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания условий договора следует, что целью заключения договора явилось получение истцом в собственность – недвижимость, находящееся по адресу: . **** (лот 169) , общей ориентировочной площадью 131, 2 кв.м., таким образом, между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве иного объекта недвижимости, в связи с чем к возникшим правоотношениям применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о форме сделок (п. 1 ст. 160) предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В указанной связи, исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительные договора купли-продажи содержит данные о стоимости объектах, их место расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты.

Давая оценку данному предварительному договору с учетом дополнительных соглашений к нему, суд приходит к выводу о том, что их условия содержат все существенные условия договора купли-продажи, заключение предварительных договоров было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

При этом какие-либо доказательства, соглашения сторон об иных обязательствах в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

Согласно информации, содержащейся в кадастровом паспорте, объект недвижимости по адресу: ****, мансарда, имеет площадь 129,2 кв.м, кадастровый номер ****.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе данные договора являются основными договорами продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером ****, площадью 129,2 кв.м, расположенное по адресу: ****, а именно: мансарда, комната ****, законны, обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.

В обоснование требований о признании права собственности на спорное нежилое помещение, истец ссылался на то, что оно оплачено им в полном объеме, фактически ему передано, однако от заключения основного договора собственник уклоняется.

Данные обстоятельства нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела, и не оспаривалось стороной ответчика ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ». Таким образом, действительная воля сторон, направленная на возмездное отчуждение спорного имущества, была ими реализована и нашла свое отражение в предварительном договоре купли-продажи, который по своей природе является сделкой, которая влечет для сторон, ее заключивших, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Судом также установлено, что истец обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнил в полном объеме, ответчик ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» обязательства по договору исполнил частично, передав имущество лишь в фактическое пользование, что также подтверждается соглашением от ****., согласно п. 2 которого датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения.

Кроме того, согласно заключенного между ООО «РЭДЭКС и ****. № ****, истец осуществляет пользование спорным имуществом и обязуется оплачивать эксплуатационное и техническое обслуживание здания, в котором расположено помещения заказчика (истца). Факт оплаты истцом эксплуатационных расходов подтверждается представленными платежными поручениями.

От юридической передачи имущества ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», вопреки требованиям ст. 309, 310 ГК РФ, уклонилось.

Рассматривая заявленные исковые требования о признании договора залога (ипотеки) в части обеспечения обязательств должника передачей в залог объекта 7 недействительным и применить к договору залога (ипотеки) последствия недействительности сделки: признать договор залога (ипотеки) ****от ****. в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7 недействительным с даты его заключения; исключить из ЕГРП запись об ограничении (обременении) права (ипотеки) № ****, то суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, ****. между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», с одной стороны, и КБ «ЛОКО-Банк», с другой стороны, был заключен договор залога недвижимого имущества № ****, согласно условиям которого ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» в обеспечение надлежащего исполнения всех обязательств ЗАО «Верона» перед КБ «ЛОКО-Банк» по кредитному договору № **** от ****. и дополнительных соглашений к нему, передал в залог КБ «ЛОКО-Банк» в порядке и на условиях, предусмотренных договором, нежилые помещения, в числе которых имеется нежилое помещение с кадастровым номером ****, площадью 129,2 кв.м, расположенное по адресу: ****, а именно: мансарда, комната ****. Данный договор и дополнительное соглашение № ****к договору залогу от ****. в установленном законом порядке и в соответствии с ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости) были зарегистрированы в Управлении Росрестра по Москве.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Суд установлено и материалами дела подтверждается, что договор залога недвижимого имущества № ****от ****. был заключен после заключенного с истцом предварительного договора купли-продажи недвижимости от ****.

Таким образом, исходя из момента возникновения обязательств из инвестиционных правоотношений согласно ч. 1 ст. 398 ГК РФ, а также наличием предварительного договора, заключенного с истцом, последний обладает преимущественным правом на получение объекта недвижимости в собственность, будучи кредитором, в силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ.

Указанное, по мнению суда, свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при заключении договора залога в отношении спорного объекта недвижимости без его согласования с покупателем.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем договор залога недвижимого имущества № 3 ****, заключенный ****. между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», и КБ «ЛОКО-Банк», является недействительным на основании ст. 10 и 168 ГК РФ в части оспариваемого объекта.

При таких обстоятельствах, подлежит погашению запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись об ограничении (обременении) права (ипотеки) № ****.

Истцом заявлено о взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере ****рублей, в подтверждение несения которых представлен договор возмездного оказания юридических услуг, квитанция.

Руководствуясь ст. ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, исходя из разумных пределов, учитывая категорию дела, длительность рассмотрения, объем оказанных представителем услуг, суд считает требования истца о взыскании расходов в размере ****руб. завышенными. В связи с чем, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в сумме **** руб., которые суд считает разумными и справедливыми.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, мансарда, ком ****, общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер ****, заключенным между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****на условиях предварительного договора от ****г.

Признать право собственности за ****на нежилое помещение, расположенное по адресу: г****, общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер ****.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за **** на нежилое помещение расположенное по адресу: ****, общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер ****в Управлении Росреестра по Москве.

Признать договор залога (ипотеки) № ****от ****., заключенный между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и КБ «ЛОКО-Банк» в части обеспечения обязательств должника передачей в залог Объекта 7, расположенного по адресу: г. ****, общей ориентировочной площадью 129,2 кв.м. кадастровый номер **** недействительным с даты его заключения.

Погасить в ЕГРП запись об ограничении (обременении) права (ипотеки) № ****

Взыскать ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» в пользу **** расходы на услуги представителя в размере ****руб.

В остальной части иска отказать.

По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от ****года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Н. Сакович