Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5200/2016 ~ М-5771/2016 от 27.10.2016

Дело №2-5200/16

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2016 года                                                                            город Ульяновск

    Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

     Председательствующего судьи                      Усовой В.Е.,

     при секретаре                                                    Клюевой О.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорова Н.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехнология» об освобождении земельного участка и сносе некапитального строения,

                                                 У С Т А Н О В И Л:

              Федоров Н.П. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехнология» ( далее по тексту ООО «Спецтехнология») об освобождении земельного участка и сносе некапитального строения, указав следующее.

    Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные объекты, общая площадь 2 683,6 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. <адрес> <адрес> В границах данного земельного участка расположено некапитальное строение, принадлежащее ответчику. Земельный участок занят ответчиком самовольно, без законных оснований и доказательств, подтверждающих правомерность размещения на нем некапитального строения, у ответчика не имеется. Отсутствие документов на право пользования земельным участком в целях размещения на нем некапитального строения рассматривается как его самовольное занятие. Таким образом, каких-либо правовых оснований для использования данного земельного участка и расположенного на нем некапитального строения не имеется. Ссылаясь на ст.60, 76 ЗК РФ просил обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. <адрес> <адрес> от расположенного на нем временного, некапитального строения путем демонтажа и вывоза данного имущества в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

     Истец Федоров Н.П. в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.

    Представитель истца Федорова Н.П. - Будникова Н.П. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, и дополнительно пояснила суду, что статус собственника земельного участка подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>. Истец приобрел земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.03.2013 года у ЗАО «Союзспецтехнология». Приобретая земельный участок, истцу было известно, что между прежним собственником и ответчиком заключен договор аренды части производственного корпуса, что ответчик, в соответствии с данным договором, вправе пользоваться частью земельного участка, на котором он, с разрешения ЗАО «Союзспецтехнлогия», построил некапитальное спорное строение и использует его для осуществления своей производственной деятельности. Однако, он, как новый собственник возражает относительно нахождения спорного строения на его земельном участке. Никаких договорных отношений между сторонами не существует и истец, как собственник, вправе требовать устранения нарушения его права на использование всего земельного участка. Просила иск удовлетворить.

    Представитель третьих лиц ЗАО «Союзтехнология» и ООО «Союзтехнология» Будникова Н.П. в судебном заседании исковые требования считала обоснованными и пояснила, что 28.03.2013 года ЗАО «Союзтехнология» продало земельный участок по адресу: Ульяновская область, г. <адрес> <адрес> истцу. Арендатор части производственного корпуса, расположенного на данном земельном участке - ООО «Спецтехнология» о смене собственника уведомлено не было. Арендные платежи вносились ответчиком ежемесячно до сентября 2015 года. ООО «Союзтехнология» никогда не состояло и не состоит в каких-либо отношениях с истцом. ЗАО «Союзтехнология» арендует у Федорова Н.П. помещение площадью 26 кв.м в производственном корпусе на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2016 года.

    Представитель ответчика ООО «Спецтехнология» Филимонов С.В. в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании исковые требования не признал и пояснил суду, что Общество на данной территории осуществляет производственную деятельность с 2003 года. В 2003 году ЗАО «Союзтехнология» был заключен договор купли-продажи ? здания склада строительных материалов общей площадью 278 кв.м. Но свое право собственности они зарегистрировать не смогли. По этому поводу был подан иск в Арбитражный суд Ульяновской области, но производство по делу было прекращено в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду. В 2007 году, с разрешения арендодателя они возвели на арендуемой территории спорный объект, который используется как производственное помещение. В 2007 году они заключили с ЗАО «Союзтехнология» договор аренды части производственного корпуса и земельного участка. В приложении к договору аренду указана территория, которую они занимают. Спорный объект расположен в границах земельного участка площадью 760 кв.м., то есть территории, которую они занимают по договору аренды и за которую платят арендную плату. В конце 2015 года они узнали, что земельный участок и производственное здание проданы Федорову Н.П. О смене собственника их никто не извещал. Полагает, что на земельном участке, принадлежащем истцу, ООО «Спецтехнология» находится на законном основании, некапитальное строение, которое просит снести истец, также построено законно и оснований для его сноса не имеется. Просил в иске отказать.

    Представитель ответчика ООО «Спецтехнология» Чигрин В.В. в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании исковые требования не признал и пояснил суду, что ООО «Спецтехнология» возвело спорное некапитальное строение с согласия бывшего собственника земельного участка - ЗАО «Союзтехнология», между ними существовали с существуют арендные отношения, договор аренды действует, в связи с чем у нового собственника нет оснований требовать сноса данного объекта строительства. Просил в иске отказать.

    Представитель ответчика ООО «Спецтехнология» Литвинова А.В. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила суду, что 01.01.2007 года между ООО «Спецтехнология» и ЗАО «Союзтехнология» был заключен договор аренды части производственного помещения и прилегающей к ней территории. Данный договор никем не оспорен и не признан недействительным, поэтому он является действующим. Федоров Н.П., приобретая в 2013 году земельный участок у ЗАО «Союзтехнология», учредителем и директором которого является его сын Федоров А.Н., знал о наличии данного договора аренды. До сентября 2015 года, несмотря на смену собственника, ООО «Спецтехнология» ежемесячно вносило арендные платежи в ЗАО «Союзтехнология». При этом истец никаких возражений относительно этого не заявлял. При таких обстоятельствах, полагает, что в силу ст.617 ГК РФ смена собственника не влияет на сложившиеся ранее арендные отношения между бывшим собственником земельного участка и ответчиком и истец не вправе требовать сноса возведенного ответчиком с согласия бывшего собственника некапитального строения. Просила в иске отказать.

    Представители третьих лиц Администрации г.Ульяновска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явились. О дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом мнения представителей истца и ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 ГПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ЗАО «Союзтехнология» на основании договора купли-продажи от 28 февраля 2002 года на праве собственности принадлежало одноэтажное здание склада стройматериалов, общей площадью 563,15 кв.м (лит. В), расположенное по адресу: г.<адрес> <адрес>

20 ноября 2003 года ЗАО «Союзтехнология» (продавец) и ООО «Спецтехнология» (покупатель) был подписан договор №, предметом которого явилась продажа недвижимого имущества - части склада строительных материалов, площадью 288 кв.м (лит. В), кадастровый номер объекта №, расположенного по адресу: г.<адрес> <адрес>. Цена договора составила 200 400 руб.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 20 ноября 2003 года имущество было принято покупателем.

Постановлением мэра г.Ульяновска № от 08 декабря 2003 года был утвержден проект границ спорного земельного участка, участок был передан в аренду ЗАО «Союзтехнология» до 30 сентября 2052 года.

На основании договора купли-продажи от 17 августа 2011 года, заключенного между мэрией г.Ульяновска и ЗАО «Союзтехнология», к последнему перешло право собственности на земельный участок, площадью 2683,6 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, <адрес>.

05 декабря 2012 года за ЗАО «Союзтехнология» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 февраля 2002 года, соглашения от 15 октября 2002 года и разрешения администрации города Ульяновска на ввод в эксплуатацию реконструированного здания склада стройматериалов от 18 октября 2012 года было зарегистрировано право собственности на двухэтажное здание склада стройматериалов, общей площадью 1022 кв.м (лит. В, В1, в, к), расположенное по адресу: Ульяновская ФИО5, <адрес>, №, строение 1, кадастровый (или условный) №.

По договору купли-продажи от 28 марта 2013 года ЗАО «Союзтехнология» продало Федорову Н.П. здание склада и земельный участок, расположенные по указанному выше адресу, право собственности на данное имущество было зарегистрировано за Федоровым Н.П. в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

           Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от 13.05.2016 года, вступившим в законную силу 23.08.2016 года, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Спецтехнология» к ЗАО «Союзтехнология», Федорову Н.П., администрации города Ульяновска, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным договора купли-продажи 32/100 долей в праве общей долевой собственности на помещение производственного корпуса, площадью 1022 кв.м, литер В, расположенного по адресу: г.<адрес> <адрес>, заключенного между ЗАО «Союзтехнология» и Федоровым Н.П. 28 марта 2013 года, и 1/2 доли земельного участка, площадью 2683,6 кв.м, с кадастровым номером 73:246021113:21, расположенного по указанному адресу; признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 2683,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.<адрес> <адрес>, заключенного между администрацией города Ульяновска и ЗАО «Союзтехнология» 17 августа 2011 года; признании за ООО «Спецтехнология» права общей долевой собственности в размере 32/100 долей в праве на помещение производственного корпуса, площадью 1022 кв.м, литер В, расположенного по адресу: г.<адрес> <адрес> с прекращением права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество Федорова Н.П.; признании за ООО «Спецтехнология» права аренды на 1/2 долю земельного участка, площадью 2683,6 кв.м, с кадастровым номером 73:246021113:21, расположенного по адресу: г.<адрес> <адрес>

Обращаясь в суд с данным иском, истец Федоров Н.П. просил обязать ответчика освободить принадлежащий ему на праве собственности земельный участок от расположенного на нем временного, некапитального строения путем его демонтажа, указывая на нарушение его прав, как собственника земельного участка.

Проверяя данные доводы истца, суд установил следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, 01.01.2007 года между ЗАО «Союзтехнология» в лице генерального директора Федорова А.Н. и ООО «Спецтехнология» в лице генерального директора Зарубина П.И. заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель (ЗАО «Союзтехнология») передает Арендатору (ООО «Спецтехнология») во временное владение и пользование помещение производственного назначения и прилегающую к нему территорию для производственных нужд Арендатора, расположенные по адресу: 432072, г.<адрес> Площадь производственных помещений составляет 280 кв.м., площадь прилегающей территории составляет 760 кв.м., обща площадь составляет 1040 кв.м. Передаваемые площади находятся в хозяйственном ведении Арендодателя на основании договора долгосрочной аренды земельного участка № от 27.04.2004 года. План производственных площадей прилегающей территории является неотъемлемой частью договора (Приложение 1).

В соответствии с пунктом 1.4 Договора за пользование передаваемым имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату.

Согласно пункту 1.14 Договора настоящий договор заключен сроком на один год с последующей возможной пролонгацией. Договор считается пролонгирован на следующий календарный год если ни она из сторон не заявила о его расторжении.

В силу пункта 1.6 Договора Арендатор имеет право размещать на арендуемой территории какие-либо вспомогательные производственные объекты только с письменного согласия Арендодателя.

Письмом от 23.03.2007 года Генеральный директор ЗАО «Союзтехнология» Федоров А.Н. разрешил Генеральному директору ООО «Спецтехнология» Зарубину П.И. разместить на арендованной ООО «Спецтехнология» территории вспомогательные некапитальные, быстро сборные либо модульные строения, при условии соблюдения всех норм и правил, предусмотренных для таких объектов.

На основании вышеприведенного письма, ООО «Спецтехнология» возвело на арендованной территории силами третьих лиц и за свой счет некапитальное строение - производственное помещение, являющееся предметом спора по данному делу.

            Как было указано выше, 28 марта 2013 года ЗАО «Союзтехнология» продало земельный участок и расположенное на нем здание склада Федорову Н.П.

      Тем не менее, стороны в судебном заседании подтвердили, что по истечении одного года после заключения договора аренды от 01.01.2007 года, ООО «Спецтехнология» продолжало пользоваться объектами, входящими в предмет договора аренда от 01.01.2007 года, уплачивать Арендатору ЗАО «Союзтехнология» арендную плату вплоть до сентября 2015 года и ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении.

        В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

      При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на момент смены собственника (28.03.2013 года) действие договора аренды от 01.01.2007 года, заключенного между ЗАО «Союзтехнология» и ООО «Спецтехнология» не прекратилось. Поскольку договор не был переоформлен на новый срок, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, наличие арендных отношений между ЗАО «Союзтехнология» и ООО «Спецтехнология» на момент смены собственника спорного земельного участка суд считает установленным.

        Наличие арендных отношений подтверждено также и апелляционным определением Ульяновского областного суда от 23.08.2016 года при рассмотрении апелляционной жалобы ООО «Спецтехнология» на решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 13 мая 2016 года по гражданскому делу по иску ООО «Спецтехнология» к ЗАО «Союзтехнология», Федорову Н.П., администрации города Ульяновска о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на помещение производственного корпуса, признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, прекращении права общей долевой собственности на производственное помещение, признании права общей долевой собственности на производственное помещение, признании права аренды земельного участка, в котором указано, что право собственности у истца на спорное имущество по договору от 20 ноября 2003 года не возникло, свидетельствуют также сложившиеся между сторонами с 10 января 2005 года арендные отношения, продолжившиеся вплоть до обращения ООО «Спецтехнология» в суд с иском. Оснований расценивать стороны договора аренды в качестве совладельцев объекта, а арендные платежи в качестве расходов по содержанию общего имущества, у суда первой инстанции не имелось, поскольку из представленных сторонами доказательств видно, что между ними возникли именно договорные отношения по аренде недвижимого имущества, состоящего из части здания и части земельного участка. Предмет договоров аренды был определен, цена договора сторонами согласована, обязательства, возникшие на основании договоров аренды, сторонами исполнялись: имущество было предоставлено в пользование, за что ООО «Спецтехнология» регулярно перечисляло на счет ЗАО «Союзтехнология» арендную плату.

      Доводы представителя истца Федорова Н.П. о том, что договор аренды от 01.01.2007 года нельзя считать заключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию, суд во внимание принять не может в силу следующего.

     Действительно, согласно положениям п. п. 1 - 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании, государственная регистрация договора аренды недвижимости сторонами не производилась.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», указано на то, что по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды, поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Представителем истца Федорова Н.П. в судебном заседании не оспаривалось, что Федоров Н.П., приобретая земельный участок и находящееся на нем здание, знал о наличии договора аренды, заключенного между ООО «Спецтехнология» и ЗАО «Союзтехнология», знал, что ООО «Спецтехнология», являясь арендатором, фактически пользовалось арендуемым имуществом, внося арендную плату, при этом Федоровым Н.П. о нарушении его прав не заявлялось, в том числе и при рассмотрении гражданского дела по иску ООО «Спецтехнология» о признании права собственности на часть спорного земельного участка и производственного здания, решение по которому принято Заволжским районным судом г.Ульяновска. 13.05.2016 года.

Согласно ч.2 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая, что договор аренды от 01.01.2007 года на момент смены собственника (28.03.2013 года) продолжал действовать, некапитальное строение, на которое ссылается истец, возведено ООО «Спецтехнология» не самовольно, с согласия прежнего собственника земельного участка ЗАО «Союзтехнология», в рамках возникших между ними арендных отношений, на части земельного участка, переданного ответчику в аренду и указанного в Приложении №1 к договору от 01.01.2007 года, оснований полагать, что земельный участок находится в незаконном пользовании ООО «Спецтехнология» на день рассмотрения дела у суда не имеется.

А, следовательно, и не имеется оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении земельного участка с кадастровым номером 73:24:021113:21, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. <адрес> <адрес> от расположенного на нем временного, некапитального строения путем демонтажа и вывоза данного имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований Федорова Н.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехнология» об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:021113:21, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. <адрес> <адрес> от расположенного на нем временного, некапитального строения путем демонтажа и вывоза данного имущества в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу - отказать.

    Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                                       Усова В.Е.