Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-544/2012 ~ М-535/2012 от 20.06.2012

                                                    К делу № 2-544/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2012 года                                                    Тихорецкий районный суд

Краснодарского края в составе:

председательствующего                                                                   Ногиной Н.В.

с участием истца                                                                           Протасова Ф.В.

представителя истца – Уварова С.А., действующего на основании доверенности №№ от 06.04.2012 года,

представителя ответчика – Шадрина Д.В., действующего на основании заявления

представителя управления по вопросам семьи и детства администрации МО Тихорецкий район –                                                 Кандауровой И.Н., действующей на основании доверенности №№ от 10.05.2012 года

представителя ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Симоновой

представителя Тихорецкого отделения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю                           Шумаловой О.К.

представителя администрации Новорождественского сельского поселения Тихорецкого района                                                Боршевич О.Н., действующей на основании доверенности от 16.04.2012 года,

при секретаре                                                                               Тимониной М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Протасова Федора Владимировича к Шадриной Марине Васильевне о расторжении договора купли-продажи домовладения и встречное исковое заявление Шадриной Марины Васильевны и Шадрина Дмитрия Витальевича к Протасову Федору Владимировичу о снижении суммы по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

    Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 26.11.2011 года, заключенный между Протасовым Федором Владимировичем и Шадриной Мариной Васильевной в отношении земельного участка площадью 2500 кв.м. и расположенного на нем жилого дома литер А,а, общей площадью 47,8 кв.м., по адресу: <адрес> и произвести двустороннюю реституцию.

В судебном заявлении представитель истца Уваров С.А. исковые требования поддержал и пояснил, что истец и ответчица заключили договор купли-продажи от 26.11.2011 года, в соответствии с которым ответчица купила у истца земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2500 кв.м., с расположенным на нем жилым домом литер «А», «а», общей площадью 47,8 кв.м., с хозяйственными постройками и сооружениями, находящимися по адресу: <адрес>. Сочувствуя многодетной матери, которой является ответчица, истец согласился указать заниженную стоимость земельного участка в размере 1301,60 рубля, хотя основная ценность заключается в нем и продать домовладение за 367000 рублей, практически за счет материнского капитала, размер которого 365698,40 рублей. Поскольку из сложившейся правоприменительной практики материнский капитал предпочтительней перечислять именно за жилой дом, в договоре купли-продажи от 26.11.2011 года, так и было указано. В соответствии с указанным договором купли-продажи, 1301 рубль 60 копеек ответчик уплатила до заключения договора купли-продажи. Остаток средств в сумме 365698 рублей 40 копеек, согласно п.4 указанного договора купли-продажи, за жилой дом, должны были быть перечислены ответчицей за счет средств материнского (семейного) капитала, открытый на имя истца - Протасова Федора Владимировича в Тихорецком ОСБ №1802/00036 Сбербанка России. После покупки указанного домовладения и вселения в него ответчика с семьей, ответчик отказывается перечислять оставшуюся сумму по договору в размере 365698 рублей 40 копеек, под разными предлогами, в том числе ссылаясь на ветхость жилого дома. Но указанные ссылки необоснованны, так как непосредственно супруг ответчика, Шадрин Дмитрий Витальевич неоднократно осматривал домовладение. Ответчик с супругом видели все дефекты и недостатки, имеющиеся в жилом доме в связи с ветхим состоянием, но ответчик с семьей намерены были осуществлять реконструкцию дома и одновременно заниматься личным подсобным хозяйством с использованием выгодного месторасположения покупаемого домовладения, огородом, выходящим на акваторию реки Челбас. В настоящее время ответчик заявил истцу, что поскольку жилой дом ветхий и устраивает семью, то перечислять оговоренную в договоре сумму материнского капитала отказывается, а за земельный участок, который их устраивает, ими уже выплачена покупная цена в размере 1301 (одна тысяча триста один) рубль 60 копеек. Истец обратился с письмом уведомлением о необходимости ответчиком исполнить свои обязательства о перечислении покупной цены за счет материнского капитала, но опять получил отказ. С аналогичным письмом истец обратился в Пенсионный Фонд РФ в Тихорецком районе. На письмо был получен ответ, что Шадриной Марине Васильевне необходимо обратиться в пенсионный фонд с соответствующими документами и заявлением, что она до сих пор не сделала. Истец считает, что действия ответчика направлены на разрешение своих материальных трудностей за его счет. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения обязательств, взятых на себя договором купли-продажи от 26.11.2011 года. В связи с действиями ответчика его доверитель понесет ущерб в виде неуплаченной выкупной цены, на которую рассчитывал.

     Истец Протасов Ф.В. в судебном заседании поддержал доводы своего представителя, пояснив также, что представитель истца готов расторгнуть договор, только если он выплатит истице 70000 рублей за причиненные страдания, с чем он категорически не согласен. Дом пред покупкой осматривал муж истицы, делал его киносъемку, все в доме было на виду, никаких дефектов не скрывалось, он не обещал что-то делать в доме, кроме того, что в нем имелось. Встречный иск не признает, так как оценивает дом в ту сумму, за которую его и продавал и на ее снижение не согласен.

      Ответчик Шадрина М.В. исковые требования не признала и в свою очередь обратилась со встречным исковым заявлением о снижении суммы по договору купли-продажи от 26.11.2011 года и пояснила, что в начале октября 2011 г. ее муж, Шадрин Дмитрий Витальевич, приехал в г. Тихорецк для поиска домовладения для покупки с использованием средств материнского (семейного) капитала. Среди отобранных по газетным объявлениям предложений было и домовладение по адресу: <адрес>. После осмотра домовладения при обсуждении суммы сделки с владельцем данного домовладения Протасовым Ф.В. они пришли к устному соглашению, что при выполнении условий, а, именно, приведении дома в жилое состояние (утепление веранды - пристройки, замена электропроводки); обустройстве ванной комнаты; организации центрального газоснабжения, установке отопительного котла и водогрейной колонки; вспашке земельного участка на зиму; услуг риэлтора (оплачивает продавец), стоимость домовладения будет составлять 350 тысяч рублей. Протасов Ф.В. в октябре-ноябре 2011 года неоднократно звонил им, информируя о ходе работ и требованиях риэлтора о необходимых для оформления договора документах. 25.11.2011 г. она впервые встретилась с Протасовым Ф.В. При встрече он сказал, что всё сделал. Она уточнила, можно ли переезжать с детьми, Протасов ответил утвердительно. 26.11.2011 г. ею был заключён с Протасовым Фёдором Владимировичем договор купли-продажи земельного участка площадью 2500 кв.м. с расположенным на нём жилым домом общей площадью 47,8 кв.м., хозяйственными постройками и сооружениями, находящимся по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок с расположенными на нём жилым домом, хозяйственными постройками и сооружениями был продан за 367 000 рублей: земельный участок с хозяйственными постройками и сооружениями был оценён сторонами в 1301,60 рублей, переданными Протасову наличными до подписания договора; жилой дом был оценён сторонами в 365 698, 40 рублей, которые должны быть выплачены с использованием средств материнского (семейного) капитала на счет, открытый на имя Протасова Фёдора Владимировича в Тихорецком ОСБ № 1802/00036 Сбербанка России.

         29.11.2011 г., после получения свидетельств о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом и посещения Тихорецкого отделения Пенсионного Фонда Шадрина М.В. проинформировала Протасова Ф.В. о необходимости собственноручного заполнения "Справки о размере оставшейся не уплаченной суммы по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа" и предоставлении справки из банка о наличии счёта, которые необходимы для перечисления средств материнского (семейного) капитала Пенсионным Фондом на данный счёт для оплаты договора купли-продажи. После переезда - 04.12.2011 было выявлено не выполнение Протасовым Ф.В. предварительно устно согласованных условий совершения сделки купли-продажи, при проведении косметического ремонта были выявлены скрытые недостатки, что вызвало необходимость выяснить фактическое состояние дома. При проведении обследования, выполненного ООО "<данные изъяты>" были выявлены существенные скрытые недостатки, несоответствие фактического состояния, заявленного состояния дома и технической документации на дом. Отделение Пенсионного Фонда Тихорецкого района было проинформировано о возникшей конфликтной ситуации и указало, что приём необходимых для оплаты договора купли-продажи документов возможен только после урегулирования данного вопроса в судебном порядке.

          Протасов Ф.В., воспользовавшись отсутствием альтернативного места жительства, отсутствием возможности без существенных финансовых затрат найти другое домовладение для покупки с использованием средств материнского (семейного) капитала, несмотря на неоднократные устные обращения и письменное с предложениями различных вариантов (в т.ч. и расторжения договора купли-продажи) урегулирования возникшей конфликтной ситуации под различными предлогами избегал контактов. Более того, 14 февраля 2012 г. Протасовым Ф.В. было подано заявление о привлечении к уголовной ответственности ее за мошенничество, в чём ему было отказано. 19 марта ее муж подал исковое заявление о снижении суммы по договору купли-продажи в Тихорецкий районный суд, которое было оставлено без рассмотрения. В связи с тем, что Протасов Ф.В. не выполнил предварительно согласованные условия совершения сделки купли-продажи, существенно нарушил договор и произвёл передачу недвижимости ненадлежащего качества, отказался от рассмотрения, согласования и выполнения предложенных вариантов решения возникшей конфликтной ситуации, просит суд снизить размер покупной цены домовладения.

Представитель ответчика - Шадрин Д.В. в судебном заседании поддержал доводы ответчицы Шадриной М.В. и пояснил, что он является мужем ответчицы и он сам осматривал домовладение перед покупкой, Истец скрыл от него ветхость домовладения, в доме оказалось много скрытых дефектов, часть из которых он не видел, так как одни из стен была заложена с улицы дровами, в коридоре лежали половики, под обоями он не увидел трещины. Эти дефекты подтверждены заключением института «<данные изъяты>». Истец обещал ему, что проведет газ, воду до совершения сделки, утеплит коридор, но ничего не сделал. Поскольку дети уже привыкли к дому, и при переезде на другое место жительства у них может быть стресс, истца и он настаивают на снижении покупной цены дома, чтобы своими силами за оставшуюся часть материнского капитала произвести капитальный ремонт дома.

    Представитель третьего лица - управления по вопросам семьи и детства администрации МО Тихорецкий район Кандаурова И.Н. в судебном заседании пояснила, что комиссией в составе специалистов управления по вопросам семьи и детства администрации МО Тихорецкий район, выполняющего функции опеки т попечительства над несовершеннолетними, 02.08.2012 года проведено обследование жилищных условий семьи Шадриных в <адрес>, в присутствии Шадриной Марины Васильевны. Обследованием установлено, что семья состоит из 7 человек: мать, отец и 5 детей – из них трое малолетних, один несовершеннолетний. По вышеуказанному адресу семья Шадриных проживает в ветхом шалеванном доме с пристройкой, общей площадью 47,8 кв.м., без удобств. Данное жилое помещение непригодно для проживания в нем несовершеннолетних детей. Дом отдален от детских дошкольных и общеобразовательных учреждений и магазинов. Ближайшая автобусная остановка на расстоянии 2,5 км, на данной улице грунтовая дорога.

       Представитель Тихорецкого отдела УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Скрипкина Д.Ю. в судебное заседание не явилась, однако ранее она поясняла, что согласно регистрационному делу по спорному объекту недвижимости, Протасов Ф.В. являлся собственником данного домовладения на основании договора купли-продажи. Впоследствии, истцом был заключен договор купли-продажи с ответчиком, согласно которому домовладение и земельный участок проданы за 367000 рублей. Также в регистрационном деле имеется передаточный акт, согласно которому у «покупателя» к «продавцу» претензий по передаваемому имуществу не имеется.

    Представитель Управления пенсионного фонда РФ в МО Тихорецкий район Краснодарского края Лебединский В.М. в судебное заседание не явился, однако ранее он пояснял, что у ответчицы Шадриной Марины Васильевны имеется сертификат на материнский (семейный) капитал в размере 343378 рублей 80 копеек, однако она не обращалась в пенсионный фонд по вопросу его получения. Для получения материнского капитала, Шадриной М.В. необходимо обратиться с заявлением. В Пенсионный фонд обращался истец Протасов Ф.В. по вопросу получения материнского капитала ответчицы, однако ему было отказано, так как только обладатель сертификата имеет право на получение денежных средств.

          Представитель ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Симонова, допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста, при выезде на место, после осмотра домовладения пояснила, что поскольку дом имеет большую степень износа, нецелесообразно его ремонтировать и двухсот тысяч рублей явно не хватит для приведения данного домовладения в надлежащее состояние. То, что дом находится в ветхом состоянии видно при его осмотре.

Представитель Тихорецкого отделения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Шумалова О.К. в судебном заседании пояснила, что технический паспорт данного домовладения изготавливался с выездом на место. 24.03.2010 года был изготовлен новый технический паспорт с подробным описанием объектов. Опись дома, внесение сведений осуществлялось со слов хозяина при инструментальном обследовании дома, поскольку они не могут сами придумать конструктивные элементы здания. Техник визуально изучает объект. Если техник назвал стены деревянными (бревенчатыми), так они в акте и записывают и хозяин подписывает этот акт обследования с подробным описанием конструктивных элементов, который является для нее основанием для изготовления техпаспорта. Также она пояснила, что БТИ не меняет при составлении техпаспорта функциональное назначение помещений. Если оно числится по договору купли-продажи «жилое», они ничего не меняют. Старый технический паспорт не учитывается при составлении нового техпаспорта. Однако старый техпаспорт брали для аналога, смотрели год постройки, процент износа здания. В 2010 году в технический паспорт добавили процент износа. Техник когда выезжал на место, в акте обследования по конструктивам даже имеются отметки: фундамент 75%; стены 70%. Кроме того, она пояснила, что по новому техническому паспорту произошло увеличение общей площади за счет пристройки литер «а». Все холодные пристройки раньше по договору не проходили в общую площадь, на сегодняшний день по ЖК РФ они входят в общую площадь. В старом техпаспорте 1987 года указано, что основное здание 1955 года постройки, пристройка 1955 года постройки. Пристройка не является террасой, верандой

          Представитель администрации Новорождественского сельского поселения Боршевич О.Н. в судебном заседании пояснила, что Шадрина с Протасовым заключили договор купли-продажи дома. Продавец вправе продавать домовладение за ту цену, которую считает нужным. Они сошлись на цене, с материнским капиталом в пределах 300000 рублей. Когда заселились, Шадрины поняли, что жилье не пригодно для проживания. После этого у них с продавцом начались разногласия. Они обратились в администрацию Новорождественского сельского поселения с просьбой уладить конфликт. Администрация предложила Шадриным другие домовладения в пределах 300000 рублей, пригодные для проживания, в которые семья может вселиться и жить, по условиям жизни домовладения намного лучше, чем то, в котором они проживают. Ей неизвестно, по какой причине отец семейства Шадриных обрекает детей на непригодные условия проживания. Он подвергает опасности свою семью, потому что он не хочет ничего слышать, он ведет бесконечные споры, дело подходит к зиме и детям нужен теплый дом, который в поселении есть. Такое поведение не допустимо. Когда Шадрин обратился в администрацию, ему предложили несколько других домовладений на выбор. К ответчикам приезжал участковый, потом глава поселения, предлагали ответчику жилье за такую же сумму, за какую они купили спорное домовладение, но Шадрин промолчал, и больше не пришел в администрацию.

    Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно заключению института «<данные изъяты>»    стены жилого дома каркасные с обшивкой снаружи досками толщиной 70 мм с набивкой деревянных реек с двух сторон с последующим оштукатуриванием глиносоломенным раствором. Общая толщина стен составляет 170-200 мм, что не отвечает теплотехническим требованиям. Три стены снаружи обшиты досками, неоштукатуренные, полусгнившие. Задняя продольная стена обшита рубероидом частично, остальная часть глино-соломенная масса высыпается, эта же стена имеет отклонение по вертикали. Нижняя обвязка стен выполнена из бревен, бревна полусгнившие. Стены изнутри оклеены обоями. Под обоями обнаружено много трещин. Трещины горизонтальные и вертикальные. Наблюдается большая кривизна стен. Между стеной и плинтусом большие щели, что свидетельствует о том, что стены как бы «расползаются» в нижней части. Фундаментов под стенами нет, имеется цоколь из отдельных бутовых камней, уложенных без раствора. Состояние цоколя неудовлетворительное. Чердачное перекрытие над жилым домом выполнено из деревянных бревен, по которым выполнен накат из досок и уложена глино-соломенная масса. Кровля над жилым домом двускатная из асбестоцементных листов по деревянной обрешетке и деревянным стропилам, над пристройкой кровля односкатная. Кровля протекает, о чем свидетельствуют рыжие пятна на потолке, требуется ремонт. Полы в жилых комнатах дощатые. Доски прогнили, при хождении ощущается зыбкость, между досками большие щели. Оконные блоки с одинарными переплетами перекошены. Все столярные изделия устарели. Срок службы данного здания превышает нормативный на 27 лет, состояние несущих конструкций неудовлетворительное и жилой дом к проживанию не пригоден.

При этом доводы представителя ответчика о том, что вышеперечисленные дефекты дома являются скрытыми, данным заключением не подтверждены.

         Согласно заключению органа опеки и попечительства Тихорецкого района, выданному после обследования домовладения, малолетние дети не могут проживать в данном помещении.

        В соответствии со ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал должен направляться на улучшение жилищных условий, а в судебном заседании установлено, что условия в спорном домовладении являются непригодными для проживания детей, поэтому направление средств на его покупку суд считает нецелевым их использованием, направленным против интересов детей.

Согласно заключению специалиста БТИ ремонт данного домовладения является нецелесообразным, так как значительно превысит стоимость самого дома, поскольку дом находится в ветхом состоянии, с большой степенью износа.

       Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

       В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчицей был заключен договор купли-продажи, по которому Протасов Ф.В. продает, а ответчица Шадрина М.В. покупает недвижимое имущество (земельный участок с расположенным на нем домовладением) за указанную в договоре сумму в размере 367000 рублей.

        В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

         В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения взятых на себя обязательств.

         Так, истец Протасов Ф.В. обязался передать недвижимое имущество, а ответчица Шадрина М.В. обязана была оплатить за него указанную в договоре сумму.

        Однако ответчицей данные обязательства выполнены не были.

        Доводы ответчицы (истицы по встречному иску) о том, что у нее и Протасова Ф.В. была устная договоренность о том, что последний приведет жилое помещение в надлежащее состояние, а именно утеплит веранду, заменит электропроводку, обустроит ванную комнату, организует центральное газоснабжение, установит отопительный котел и колонку, вспашет земельный участок и т.д. не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

        Утверждения ответчицы Шадриной М.В. о том, что в спорном домовладении имеется несоответствие фактического состояния дома и технической документации на дом (увеличение площади, несоответствие структуры стены, разрушение фундамента) являются несостоятельными, так как опровергаются объяснениями представителей ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» и Тихорецкого отделения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю, согласно которым по новому техническому паспорту произошло увеличение общей площади за счет пристройки литер «а». Все холодные пристройки ранее по договору не входили в общую площадь, на сегодняшний день по ЖК РФ они входят в общую площадь.

        Помимо этого, в материалах дела имеется передаточный акт, согласно которому истец Протасов Ф.В. передал, а Шадрина М.В. приняла спорное домовладение. Каких-либо претензий у Шадриной к Протасову по поводу технического состояния домовладения не было.

        Доводы представителя ответчика Шадрина Д.В. о том, что у них отсутствует возможность без существенных финансовых затрат найти другое домовладение для покупки с использованием средств материнского (семейного) капитала являются не соответствующими действительности, так как согласно пояснениям представителя администрации Новорождественского сельского поселения Тихорецкого района, администрация предлагала Шадриным другие домовладения в пределах 300000 рублей, пригодные для проживания, в которые семья может вселиться и жить, по условиям жизни домовладения намного лучше, чем то, в котором они проживают.

        В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

        Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        В данном случае, истец (продавец) лишается денежных средств, которые подлежали оплате при заключении договора купли-продажи.

        На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26.11.2011 года, заключенный между Протасовым Федором Владимировичем и Шадриной Мариной Васильевной в отношении земельного участка площадью 2500 кв.м. и расположенного на нем жилого дома литер «А», «а», общей площадью 47,8 кв.м., по адресу: <адрес> и произвести двустороннюю реституцию.

В удовлетворении встречных исковых требований Шадриной Марины Васильевны и Шадрина Дмитрия Витальевича о снижении суммы по договору купли-продажи от 26.11.2011 года – отказать.

      Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

      Решение отпечатано председательствующим в совещательной комнате.

Председательствующий –