Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7932/2011 от 30.03.2011

Судья Маркин Э.А.                                                     Дело № 33-7932

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи ГАЦЕНКО О.Н.

судей САВЕЛЬЕВА А.И. и ДМИТРИЕВОЙ Е.С.

при секретаре Набокове Т.Э.

рассмотрев в заседании от 7 апреля 2011 года кассационные жалобы Товарищества собственников жилья «Улица Калинина, дом 6-а», Романовой Татьяны Владимировны, администрации г.Королева на решение Королевского городского суда Московской области от 12 ноября 2010 года по делу по иску Товарищества собственников жилья «Улица Калинина, дом 6-а» к Романовой Татьяне Владимировне, администрации г.Королева, ООО «Финансовая компания «Самшит» о признании недействительными: постановления главы г.Королева от 25.05.2007 г. №888, постановления главы г.Королева от 62.02.2007 г. №125, свидетельства о государственной регистрации права 50 HБN 508634 от 18.07.2007 г., договора купли-продажи от 24.03.2008 г., заключенного между ООО «Финансовая компания «Самшит» и Романовой Т.В. в части, свидетельств о государственной регистрации права, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде реституции в части изменения назначения помещения, истребовании из чужого незаконного владения Романовой Т.В. части общедомового имущества

и заслушав доклад судьи ГАЦЕНКО О.Н.

объяснения представителя ТСЖ «Улица Калинина, дом 6-а» Васильевой О.В.; представителя Романовой Т.В. Кудуховой Н.Д.; представителя администрации г.Королева Кургановой С.Е.

У С Т А Н О В И Л А:

ТСЖ «Улица Калинина дом 6 А» обратилось в суд с иском к Романовой Т.В., Администрации г. Королёва, ООО «Финансовая компания «Самшит» и уточнив свои исковые требования просило: признать недействительным постановление главы г.Королева Московской области от 25.05.2007 г. № 888 Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию после проведения перепланировки объекта недвижимости- нежилое подвальное помещение-офис, расположенного по адресу: <адрес>, пом.VI и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объектов недвижимости после проведения капитального ремонта, перепрофилирования, частичной реконструкции и объектов III уровня ответственности №9-П от 21.05.2007 г.; постановление главы г.Королева от 02.02.2007 г. №125 О разрешении ООО «Финансовая компания «Самшит» изменения целевого назначения нежилого подвального помещения по адресу: <адрес>, <адрес> пом. VI на общественно-бытовое и торговое;свидетельство о государственной регистрации права 50 HBN 508634 от 18.07.2007 г., выданное Управлением ФРС по Московской области; признать недействительным договор купли-продажи от 24.03.2008 г., заключенный между ООО «Финансовая компания «Самшит» и Романовой Т.В. в части продажи площади размером 15,6 кв.м (помещения, указанные на плане экспертного заключения №№8, 9, 13, 14, 15, 6- частично в размере 3,4 кв.м), а также в части назначения помещения; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права <адрес>, запись в ЕГРП от 25.04.2008 г. № <адрес> выданного Королевским филиалом Московской областной регистрационной палаты; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде реституции в части изменения назначения помещения, вернув помещению VI по ул.Калинина, д.6-а назначение «офис»; истребовать из чужого незаконного владения Романовой Т.В. часть общедомового имущества- подвального помещения, а именно помещения, указанные в плане экспертного заключения как №№ 8, 9, 13, 14, 15, 6 (частично в размере 3,4 кв.м) всего помещение общей площадью 15,6 кв.м.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что оспариваемыми постановлениями главы города Королёва нарушены требования жилищного законодательства (ст. 36ЖК РФ), в связи с тем, что не было получено согласие ТСЖ на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

В акте приемочной комиссии от 21.05.2007г., утвержденном постановлением Главы города Королёва от 25.05.2007г. № 888, отсутствуют сведения о том, что имеется согласие собственников жилья «Улица Калинина, дом 6А», а также отсутствует согласие всех собственников многоквартирного дома.

В связи с указанным договор купли-продажи нежилого подвального помещения от 24.03.2008г., заключенный между ООО «Финансовая компания «Самшит» и Романовой Т.В. в части передачи Романовой Т.В. общего имущества площадью 15,6 кв.м. является недействительным, а также в части изменения назначения помещения на «общественно -бытовое и торговое» с «офисного», что по мнению истца, влечет применение двухсторонней реституции и возврат назначения помещения на «офис», а также является основанием для истребования из чужого незаконного владения Романовой Т.В. части общего имущества ТСЖ размером 15,6 кв.м.

Представитель ответчицы Романовой Т.В. против удовлетворения требований возражал, указав, что Романова Т.В. является добросовестным приобретателем нежилого подвального помещения общей площадью 97 кв.м., которая не знала и не могла знать о юридических препятствиях отчуждения спорного помещения. Романовой Т.В. приобретено спорное помещение на основании договора купли-продажи между ООО «Финансовая компания «Самшит» и ею, по договору оплачена сумма в размере 1 750 000 руб. Договор заключен в требуемой письменной форме, зарегистрирован в госрегистрации. Оснований, предусмотренных законом, для истребования части помещения у ответчицы не имеется.

Представитель ООО «Финансовая компания «Самшит» возражал против требований, указав, что ООО «Союз-С» вошло своим уставным капиталом в виде объекта недвижимости нежилого подвального помещения, общей площадью 77,3 кв.м., в состав уставного фонда ООО «Финансовая компания «Самшит», после чего ООО «Союз-С» было ликвидировано, указанные изменения были зарегистрированы в регистрационном органе от 22.06.2006г.

02.06.2007г. Глава г.Королёва Московской области рассмотрев заявление ООО «Финансовая компания «Самшит», а также заключение Территориального отдела Территориального управления Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека по МО, согласование ОГПН по г. Королёву, постановил изменить целевое назначение спорного нежилого помещения с «офис» на «общественно-бытовое и торговое». Кроме того ООО «Самшит», провел капитальный ремонт, перепрофилирование и частичную реконструкцию данного нежилого помещения, после которых площадь нежилого помещения изменилась с 77,3 до 97,0 кв.м. Акт приемочной комиссии был утвержден 25.05.2007г. Главой города Королёва МО, Постановлением Главы города Королёва № 888. Указанные изменения были зарегистрированы в УФРС по МО., о чем ООО «Самшит» получило свидетельство о госрегистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 97 кв.м.

24.03.2008г. ООО «Самшит» по договору купли - продажи произвело отчуждение данного нежилого помещения Романовой Т.В., которая зарегистрировала свое право собственности на приобретенное нежилое помещение.

Представитель Администрации г. Королёва против удовлетворения требований возражал.

Решением Королевского городского суда от 12 ноября 2010 года исковые требования ТСЖ «Улица Калинина дом 6 А» удовлетворены частично: признаны недействительными: постановление Главы г. Королев об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию после перепланировки нежилого подвального помещения- офис, самого акта приемочной комиссии; договор купли-продажи, заключенный между ООО «Самшит» и Романовой Т.В. в части продажи площади 15,6 кв.м.; свидетельство о государственной регистрации права. У Романовой Т.В. истребована часть общедомового имущества площадью 15,6 кв.м.

В остальной части требований ТСЖ отказано. С ответчиков в пользу истцы взысканы в равных долях расходы по госпошлине 2308 руб. и расходы по экспертизе 54000 руб.

В кассационных жалобах Романова Т.В. и Администрация г. Королев просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

ТСЖ «Улица Калинина дом 6 А» просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований истца о применении последствий недействительности сделки в виде реституции в части назначения помещения, вернув помещению назначение «офис».

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с ч.1 ст.38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Часть 2 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ст. 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий её нарушения.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать, это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что на основании Договора на участие в инвестировании строительства № 19 от 27.11.2001г. с ООО «Королёвский торговый дом» и акта приема-передачи помещения от 27.02.2003г. Солин И.Э. являлся собственником нежилого подвального помещения, офис, общей площадью 77,30 кв.м., по адресу: <адрес>

Далее, право собственности на нежилое подвальное помещение было зарегистрировано за ООО «Союз-С», на основании протокола общего собрания учредителей ООО «Союз-С» № 01/1 от 23.11.2004г. и акта приема-передачи имущества от 23.12.2004г.

На основании протокола ООО «Финансовая компания «Самшит» и акта приема -передачи имущества в Уставный капитал в ООО «Финансовая компания «Самшит» от 19.05.2006г. ООО «Финансовая компания «Самшит» являлось собственником нежилого подвального помещения, офис, общей площадь. 77,30 кв.м. по вышеуказанному адресу. (т.1 л.д. 67)

На основании заявлений ООО «Финансовая компания «Самшит» были изданы постановления Главы города Королёва Московской области об 02.02.2007г. № 125 «О разрешении ООО «Финансовая компания «Самшит» изменения целевого назначения нежилого подвального помещения, офис на общественно-бытовое и торговое» и от 25.05.2007г. № 888 «Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию после проведения перепланировки объекта недвижимости -нежилое подвальное помещение - офис, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно протоколу ООО «Финансовая компания «Самшит», акта приема-передачи имущества в Уставный капитал в ООО «Финансовая компания «Самшит» от 19.05.2006г., постановления Главы города Королёва Московской области от 02.02.2007г. № 125, акта комиссии о приемке в эксплуатацию от 21.05.2007г., постановления Главы города Королёва Московской области от 25.05.2007г. № 888 ООО «Финансовая компания «Самшит» являлось собственником нежилого подвального помещения, назначение общественно-бытовое и торговое, общей площадью 97 кв.м. по указанному адресу, что подтверждается Свидетельство о государственной регистрации права от 18.07.2007 г.

На основании Договора купли-продажи нежилого подвального помещения от 24.03.2008г., заключенному между ООО «Финансовая компания «Самшит» и Романовой Т.В., право собственности на спорное нежилое подвальное помещение с назначением общественно-бытовое и торговое перешло к Романовой Т.В., право собственности которой зарегистрировано в установленном законом порядке.

По делу с целью проверки доводов и возражений сторон проводилась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертного заключения увеличение общей площади помещения VI лит. А1 произошло за счет:

-пристроенной входной группы (помещение №1- тамбур, площадью 7,8 кв.м);

-подсобного помещения подвала №14 (площадью до перепланировки 24,6 кв.м), в котором были организованы помещения №8- коридор площадью 0,6 кв.м и №9- кладовая, площадью 5,5 кв.м;

-подсобного помещения подвала №12 (площадью до перепланировки- 28,7 кв.м) в котором были организованы помещения №13- умывальная, площадью 4,0 кв.м, №14-туалет, площадью 0,9 кв.м и №15- туалет, площадью 1,0 кв.м;

-подсобного помещения подвала №13 (площадью до перепланировки- 3,4 кв.м), включенного в состав помещения №6- вспомогательное, площадью 10,1 кв.м.

Таким образом, общая площадь подсобных помещений подвала лит. А1 после проведения работ по перепланировке, по результатам инвентаризации на 16.10.2006 г., уменьшилась на 15,4кв.м (без учета площади, занимаемой вновь возведенными стенами и перегородками). Помещения, входящие в состав техподполья не затрагивались.

В связи с тем, что площади помещений по данным технического паспорта не соответствует результатам экспертных измерений площадь подсобных помещений подвала лит.А1 (№12, №13, №14 из инвентаризационной карточки инв.№8199 по состоянию на 24.09.202 г.) после проведения работ по перепланировке, по результатам экспертных измерений уменьшилась на 15,6 кв.м (без учета площади, занимаемой вновь возведенными стенами и перегородками).

Все спорные помещения ограничены конструктивными элементами исследуемого здания (фундаменты, несущие и ненесущие конструкции данного дома (стены, колонны, ригеля, перекрытия и т.п.), перегородки и т.д.), которые принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений

Часть помещения 6 имеет общедомовые коммуникации: горячее водоснабжение от стояка, холодное водоснабжение от стояка, канализация от стояка; помещения 8, 9,13 имеют аналогичные общедомовые коммуникации.

Дав надлежащую оценку заключению эксперта в совокупности с другими доказательствами, суд пришел к правильному выводу о том, что при проведении перепланировки, принадлежащего ООО «Финансовая компания «Самшит» подвального помещения, его площадь была увеличена на 15,6 кв.м. В результате перепланировки и увеличения площади в состав помещения, в настоящее время принадлежащего Романовой Т.В., вошла часть подвала многоквартирного жилого дома, в которой располагаются общедомовые инженерные коммуникации и соответственно являющаяся общим имуществом собственников дома. Согласно заключению экспертов и приложениям 3, 4 к заключению в помещениях, указанных на плане экспертного заключения как №№ 8, 9, 13, 14, 15, часть помещения 6 площадью 3,4 кв.м имеются общедомовые коммуникации.

Согласие собственников помещений многоквартирного дома на передачу 15,6 кв.м подвального помещения ООО «Финансовая компания «Самшит» как установлено судом не давалось.

В связи с тем, что постановление главы г.Королева Московской области от 25.05.2007 г. № 888 Об утверждении акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию после проведения перепланировки объекта недвижимости- нежилое подвальное помещение-офис, расположенного по адресу: Московская область, г.Королев, ул.Калинина, д.6а, лом.VI и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объектов недвижимости после проведения капитального ремонта, перепрофилирования, частичной реконструкции и объектов III уровня ответственности №9-П от 21.05.2007 г. приняты с нарушением требований ст. 36 ЖК РФ, нарушают права и охраняемые законом интересы собственников многоквартирного жилого дома, суд сделал правильный вывод о необходимости признания указанных документов недействительными.

Как противоречащий закону (ст. 36 ЖК РФ) обоснованно судом признан недействительным и договор купли-продажи, заключенный между ООО «Самшит» и Романовой Т.В. в части продажи площади размером 15,6 кв.м. (помещения, указанные на плане экспертного заключения как №№8, 9, 13, 14, 15, 6- частично в размере 3,4 кв.м), а поскольку ООО «Финансовая компания «Самшит» в силу указанных выше положений закона не имело право отчуждать Романовой Т.В. указанную часть подвального помещения, являющегося общим имуществом собственников дома, и указанное имущество выбыло из владения собственников помимо их воли, суд обоснованно удовлетворил требование ТСЖ об истребовании от Романовой Т.В. данной части подвального помещения.

Отказывая в удовлетворении требования истца в части признания недействительным постановления главы г.Королева от 02.02.2007 г. «О разрешении ООО «Финансовая компания «Самшит» изменения целевого назначения нежилого подвального помещения, «офис» на «общественно-бытовое и торговое», признания договора купли-продажи от 24.03.2008 г., заключенного между ООО «Финансовая компания «Самшит» и Романовой Т.В. в части назначения помещения, применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде реституции в части назначения помещения, вернув помещению <адрес> назначение «офис», суд обоснованно исходил из того, что постановлением главы г.Королева от 02.02.2007 г. «О разрешении ООО «Финансовая компания «Самшит» изменения целевого назначения нежилого подвального помещения, офис на общественно-бытовое и торговое» изменено целевое назначение нежилого подвального помещения общей площадью 77,30 кв.м., то есть в тех параметрах, в которых нежилое помещение находилось до перепланировки. Решение главы города об изменении целевого назначения помещения в данном случае не обусловлено результатами перепланировки, в связи с чем неполучение на это согласия всех собственников дома, права и законные интересы в этом случае не нарушаются, не может служить основанием для признании указанного постановления недействительным.

Всем доводам и возражениям сторон, а также представленным ими доказательствам суд в решении дал надлежащую оценку и привел мотивы, по которым он отвергает те или иные доводы и доказательства.

Требования о взыскании судебных расходов разрешены судом в полном соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ и такие расходы взысканы с пропорционально удовлетворенной части требований.

Доводы кассационных жалоб ТСЖ «Улица Калинина дом 6 А», Романовой Т.В. и Администрации г. Королева сводятся к иной в отличии от суда первой инстанции оценке исследованных по делу доказательств. Эти доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права либо о существенном нарушении им норм процессуального права, в связи с чем они не могут служить основанием для отмены правильного судебного решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Королевского городского суда от 12 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ТСЖ «Улица Калинина дом 6 А», Романовой Т.В. и Администрации г. Королева- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: