Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2903/2019 от 24.09.2019

Судья: Худов Ю.А. Дело № 33-2903

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 октября 2019 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Забелиной О.А.,

судей Старцевой С.А., Герасимовой Л.Н.,

при секретаре Шамарине А.А.,

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело № по иску Кинденовой А. В. к администрации Орловского района Орловской области, обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки» об установлении рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в порядке перераспределения земельных участков, признании сведений о выкупной цене в отчете об оценке недостоверными,

по апелляционной жалобе администрации Орловского района Орловской области на решение Орловского районного суда Орловской области от 01 августа 2019 г., которым постановлено:

«иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 465 кв. м являющегося частью земельного участка площадью 715+/-9 кв. м, с кадастровым номером №:99, расположенного по адресу: <адрес> указанную в отчете №/ЗУ от <дата> "Об оценке рыночной цены стоимости части земельного участка", составленного ООО "Центр экспертизы и оценки".

Установить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 465 кв. м, являющегося частью земельного участка площадью 715+/-9 кв. м, с кадастровым номером №:99, Категория земель: Земли населенных пунктов; Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, местоположением: <адрес>, по состоянию на <дата> в размере 83900 рублей».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Герасимовой Л.Н., выслушав объяснения представителя администрации Орловского района Орловской области по доверенности Сычевой К.О., возражение на жалобу Кинденовой А.В. и её представителя Плотниковой А.И., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

                    установила:

Кинденова А.В. обратилась в суд с иском к администрации Орловского района Орловской области о признании платы за увеличение площади земельного участка недостоверной и внесении изменения в соглашение о перераспределении земель.

В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что при заключении между ней и администрацией Орловского района Орловской области соглашения о перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена и земельного участка, находящегося в частной собственности от <дата> плата за увеличение площади земельного участка определена ответчиком в сумме <...> (п. 2.1 соглашения) неправильно - исходя из рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от <дата>

Не согласившись с произведенной оценкой, она обратилась с жалобой в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков», согласно акту внеплановой проверки которого от <дата> факты, изложенные в жалобе, подтвердились, указано, что оценщиком неверно идентифицирован объект оценки в части его рельефа; не проведен анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка, не выявлено отсутствие физической возможности использования участка по индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Истец полагала, что размер платы за увеличение площади передаваемого ей земельного участка должен определяться с учетом названного акта проверки и составлять <...>

Ссылаясь на изложенные обстоятельства Кинденова А.В. просила суд признать стоимость для выкупа земельного участка с кадастровым номером №:99, установленную отчетом №/ЗУ от <дата> ООО «Центр экспертизы и оценки» недостоверной; определить цену для совершения сделки по выкупу земельного участка с кадастровым номером №:99 на основании заключения экспертизы, внести изменения в п. 2.1 соглашения о перераспределении земель в части размера платы за увеличение земельного участка, уменьшив ее с <...> до <...>.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация Орловского района Орловской области ставит вопрос об отмене судебного решения, как незаконного и необоснованного.

Полагает, что администрацией в полном объеме была соблюдена процедура предоставления земельного участка в порядке перераспределения в соответствии с положениями постановления Правительства Орловской области от 15 января 2016 г. № 5 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области».

Приводит доводы о том, что определенная судом стоимость спорного земельного участка в размере <...>, не соответствует требованиям действующего законодательства о судебно-экспертной и оценочной деятельности, а так же федеральным стандартам оценки.

Выражает несогласие с выводами эксперта, ссылаясь на применение им корректировок, не подлежащих применению и наоборот.

Ссылается на необоснованный отказ суда в проведении повторной судебной экспертизы.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, в соответствии с положениями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу решения.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 ЗК РФ (ст. ст. 39.27-39.29).

Согласно положениям подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подп. 2 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).

В соответствии с названными законоположениями Правительством Орловской области принято постановление от 15 января 2016 г. № 5 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в государственной собственности Орловской области, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» (далее по тексту - постановление Правительства Орловской области от 15 января 2016 г. № 5).

Указанным постановлением утверждены правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области (далее - размер платы).

Исходя из пункта 2 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 15 января 2016 г. № 5, размер платы рассчитывается органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение соответствующими землями или земельными участками (в случае перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена), если иное не установлено федеральным законодательством Российской Федерации, в срок не более чем тридцать дней со дня представления заявителем в уполномоченный орган кадастрового паспорта земельного участка или земельных участков, образуемых в результате перераспределения, с учетом положений статей 39.28, 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер платы определяется как кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанная пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате перераспределения земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящего Порядка.

Исходя из положений пункта 4 Порядка, размер платы определяется в соответствии с рыночной стоимостью подлежащей передаче в частную собственность части земельного участка, находящегося в государственной собственности Орловской области, и земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, установленной по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости земельного участка (подп. 1); при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, и земель, государственный кадастровый учет которых в установленном законодательством порядке не произведен (подп. 2).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Кинденовой А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для приусадебного землепользования, общей площадью 5000 кв.м с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

С целью увеличения площади указанного земельного участка за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена, она обратилась к ответчику.

На основании постановления администрации Орловского района Орловской области от <дата> № утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером №:99 на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности и площадью 715 кв.м.

Указанный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером № и включает в себя земельный участок №:87, находящийся в собственности Кинденовой А.В.

В соответствии с постановлением администрации Орловского района Орловской области от <дата> № постановлено заключить с Кинденовой А.В. соглашение о перераспределении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:87, принадлежащего на праве собственности Кинденовой А.В. из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в кадастровом квартале №. Установлено, что у Кинденовой А.В. возникает право собственности на земельный участок общей площадью 715 кв. м, с кадастровым номером №:99, расположенный по адресу: <адрес>, Пахомовскос с/н. <адрес>.

<дата> ООО «Центр экспертизы и оценки» подготовлен отчет об оценке увеличения площади земельною участка в результате перераспределения (с 250 кв.м до 715 кв.м), стоимость которого составляет <...>

Не согласившись с произведенной оценкой, Кинденова А.В. обратилась с жалобой в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков», согласно акту внеплановой проверки которого от <дата> факты, изложенные в жалобе, подтвердились, поскольку оценщик неверно идентифицировал объект оценки в части его рельефа, не провел достаточный анализ наиболее эффективного использования земельного участка, не выявил отсутствие физической возможности использования участка под индивидуальное жилищное строительство.

Для разрешения возникших между сторонами разногласий относительно стоимости спорного земельного участка суд первой инстанции провел по делу судебную экспертизу на предмет установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:99.

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный Центр Оценки» от <дата> № рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на <дата> определена в размере <...>.

Из пояснений эксперта Тучкова Е.Д. следует, что при проведении исследования он использовал Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» а не Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», в описательно части заключения допущена описка (т. 1 л.д.123). При проведении экспертизы спорного участка, с видом разрешенного использования - для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки для ЛПХ и применены соответствующие корректировки по объекту оценки, о чем подробно изложено в объяснении вносимых корректировок. Между тем, эксперт ООО «Центр экспертизы и оценки» для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка с разрешенным использованием - для ЛПХ, в качестве объектов сравнения подобрал объекты - аналоги, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), не применив и расчете соответствующие корректировки. Кроме того, экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки» при определении стоимости земельного участка не были учтены инженерно-геологические условия, а именно, рельеф (уклон) земельного участка. Как видно из приложенных к заключению фотоизображений, фактически земельный участок представляет собой достаточно глубокий овраг, местами от 1,5 до 3 метров, между дорогой регионального значения и земельным участком с домом истца, заросший многолетними насаждениями. Гипотетически использование земельного участка в других целях возможно, но для этого необходимо понести затраты, связанные с благоустройством земельного участка. Поскольку спорный участок имеет склон более 15%, он применил корректировочный коэффициент - 15.

Суд обоснованно принял в качестве доказательства указанное заключение, поскольку выводы, содержащиеся в нем, оценщиком аргументированы и не противоречивы относительно юридически значимых обстоятельств, основаны на натурных исследованиях, с применением норм права и действующих методик в данной области деятельности, эксперт обладает достаточной квалификацией в исследуемой области знаний.

Ответчиком не представлено аргументированных доводов, которые могли бы вызвать сомнение в объективности заключения оценщика, в связи с чем доводы жалобы относительно неправильно определенного судом размера стоимости судебная коллегия находит несостоятельными.

Оценив представленные по делу доказательства в совокупности и установив, что указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, а также сведениями, имеющимися в Публичной кадастровой карте Орловской области, суд первой интенции пришел к обоснованному выводу, что администрацией Орловского района Орловской области размер платы за увеличение площади принадлежащего истцу земельного участка в результате перераспределения земельных участков рассчитан неверно.

Таким образом, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Кинденовой А.В. требований.

По указанным основаниям доводы жалобы администрации Орловского района Орловской области не могут повлечь отмену решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░