Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-200/2019 от 09.01.2019

Судья: Чуряев А.В.                          Дело №33-200/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 февраля 2019 г.                                 город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.

судей Коротченковой И.И., Герасимовой Л.Н.

при секретаре Цукановой Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Смирновой Елены Александровны к Каминной Светлане Федоровне о расторжении договора купли-продажи квартиры,

по апелляционной жалобе Смирновой Е.А. на решение Советского районного суда г.Орла от 23 октября 2018г., которым исковые требования Смирновой Е.А. оставлены без удовлетворения. Взыскана со Смирновой Е.А. в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственная пошлина в размере 20 677 рублей. Взысканы со Смирновой Е.А. в пользу Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебной экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 840 рублей.

Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., объяснения Смирновой Е.А. и ее представителя Васиной И.А., поддержавших доводы жалобы, возражения Каминной С.Ф. и ее представителя Почовяна Р.М., считавших решение суда законным и обоснованным, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные возражения, материалы дела, судебная коллегия

установила:

Смирнова Е.А. обратилась в суд с иском к Каминной С.Ф. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указывала, что на основании соглашения о задатке от 29(23) августа 2016 г. и договора купли-продажи от 03 ноября 2016 г. она приобрела у ответчика квартиру № <адрес> стоимостью <...> руб. После переезда в эту квартиру узнала, что дом находится в аварийном состоянии. Летом 2017 г. в квартире появилась трещина. 29 августа 2017 г. было составлено заключение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Ссылалась на то, что нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность его использования по назначению, в связи с чем если бы она знала о таком состоянии дома, то квартиру в нем не приобрела.

В связи с этим просила суд расторгнуть заключенные с ответчиком договор купли-продажи от 03 ноября 2016 г. и соглашение о задатке от 29(23) августа 2016г., взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные за квартиру денежные средства в размеру 2 550 000 руб., а также расходы по юридическому сопровождению сделки купли-продажи в размере 5 400 руб.

В ходе судебного разбирательства Смирнова Е.А. дополнила заявленные требования требованиями о прекращении за истцом права собственности на квартиру № <адрес> и признании права собственности на эту квартиру за ответчиком.

Позже истец, не отказываясь от заявленных исковых требований, заявила дополнительное требование о признании заключенных с ответчиком договора купли-продажи от 03 ноября 2016 г. и соглашения о задатке от 29 (23) августа 2016 г. недействительными как сделок, совершенных под влиянием заблуждения и обмана, и применении последствий недействительности в виде двусторонней реституции.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Смирнова Е.А. просит отменить решение суда как незаконное и вынести новое об удовлетворении иска.

Приводит доводы о несогласии с выводами суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры жилое помещение соответствовало необходимым требованиям, предъявляемым к качеству товара.

Ссылается на то, что при производстве экспертизы по делу не было учтено состояние дома в целом и общего имущества, в связи с чем необходимо проведение повторной строительно-технической экспертизы, в назначении которой суд первой инстанции необоснованно отказал.

Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ответчик, зная о том, что дом находится в ненадлежащем состоянии, об этом не сказал. Нахождение дома в аварийном состоянии относится к числу существенных недостатков, значительно снижающих возможность использования квартиры по назначению – для проживания и как следствие влекущих признание сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения истца относительно качества предмета сделки. Данные недостатки не могли быть обнаружены при первичном осмотре квартиры.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Как установлено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно п.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 99 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Каминна С.Ф. являлась собственником квартиры № расположенной в третьем подъезде жилого дома <адрес>, на основании свидетельства о регистрации права <адрес> от 09 июня 2004г.

23 августа 2016 г. между Смирновой Е.А. (покупатель) и Каминной С.Ф. (продавец) было подписано соглашение о задатке (предварительный договор), по которому они приняли на себя обязательство в срок до 25 октября 2016 г. заключить договор купли-продажи квартиры № <адрес> по цене <...> руб.

По условиям этого соглашения истец передала ответчику задаток в размере <...> руб., что подтверждается распиской от 29 августа 2016 г.

03 ноября 2016г. между Смирновой Е.А. и Каминной С.Ф. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в тот же день истцом была уплачена ответчику оставшаяся денежная сумма за квартиру в размере <...> руб. На основании договора право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п. 4 договора купли-продажи, покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Из материалов дела также следует, что заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла от 29 августа 2017г. № были установлены основания для признания многоквартирного дома № по <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Орла от 19 октября 2017г. № указанный многоквартирный жилой дом, в котором располагается квартира истца, признан аварийным и подлежащим реконструкции.

02 февраля 2018г. администрация г. Орла направила Смирновой Е.А. письмо с предложением переехать для временного проживания в жилое помещение маневренного фонда, а также требование о реконструкции многоквартирного жилого дома.

После получения указанного извещения 02 марта 2018г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, которая возвращена почтовой организацией в адрес истца по истечении срока хранения.

С целью правильного рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения эксперта от 14 сентября 2018 г. № следует, что на момент осмотра (11 сентября 2018 г.) в квартире истца имеются повреждения в двух помещениях: в жилой комнате (зале) и коридоре. На потолке в жилой комнате имеется две трещины по шву плит перекрытия: одна трещина расположена на 0,8 м. от стены со стороны квартиры №, другая волосяная трещина расположена в центре комнаты. В коридоре по шву плит перекрытия имеется волосяная трещина. На полу в коридоре возле входа в жилую комнату (зал) на двух керамических плитках также имеются повреждения.

В квартире поврежден штукатурный и окрасочный слой на швах между плитами. На конструкции плитах перекрытия трещин не наблюдается. Данные повреждения являются устранимыми. Необходимо произвести текущий ремонт в квартире. Квартиру можно использовать по ее назначению.

Появление трещин на швах плит перекрытия возможно из-за того, что долгое время не производился текущий ремонт. На керамической плитке пола возможны трещины от механического воздействия (падения какого-то предмета).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и соглашения о задатке, заключенных между сторонами, и взыскании денежных средств.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку оснований для расторжения договора, предусмотренных положениями ст. 450 ГК РФ в ходе судебного разбирательства установлено не было. Обстоятельств, свидетельствующих о наличии совокупности условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ и необходимых для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых обе стороны исходили при заключении договора, судом не выявлено и доказательств этому в нарушение положений ст.56 ГПК РФ истцом не представлено.

Судом установлено, что при приобретении спорной квартиры истец осматривала ее, каких-либо претензий по качеству спорной квартиры не высказывала. В суде апелляционной инстанции поясняла, что при заключении сделки оснований для сомнений в техническом состоянии многоквартирного дома у нее не возникло, поскольку со слов риэлтора, к которому она обращалась по вопросу приобретения жилого помещения, жилой дом аварийным не являлся. Дальнейших попыток поинтересоваться его техническим состоянием она не предпринимала. Состояние квартиры ее устраивало, поскольку необходимости в проведении ремонта не имелось, кроме того, квартира продавалась с мебелью. При этом указанные обстоятельства являлись определяющими при выборе ею квартиры.

Принимая во внимание положения ст.15, 16 ЖК РФ, на момент продажи спорная квартира отвечала признакам жилого помещения и могла выступать объектом купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части, суд исходил из того, что многоквартирный жилой дом был признан аварийным, имеющиеся в квартире трещины появились после исполнения сторонами договора купли-продажи. При этом до получения истцом в феврале 2018 г. уведомления администрации г. Орла Смирнова Е.А. каких-либо претензий по качеству приобретенной ею квартиры и технического состояния многоквартирного дома не предъявляла.

Суд обоснованно учел, что в силу положений ст. 459 ГК РФ из существа договора следует, что риск случайной гибели или повреждения имущества, с момента исполнения сторонами договора, переходит к покупателю. В связи с чем условия для расторжения договора купли-продажи и соглашения о задатке, предусмотренные ст. 452 ГК РФ, отсутствуют.

Разрешая заявленные требования истца в части признания договора купли-продажи и соглашения о задатке недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 178, 179 ГК РФ, которые, по мнению истца, были заключены под влиянием заблуждения и обмана относительно качества товара, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено достоверных доказательств в подтверждение данного обстоятельства, а материалами дела опровергается соответствующий довод истца.

Из материалов дела и пояснений истца Смирновой Е.А., ее дочери Г.Е.Ю. следует, что при покупке спорной квартиры истец осматривала ее и никаких существенных изъянов в ее качественных характеристиках обнаружено не было, что также отражено в п.4 договора купли-продажи.

Многоквартирный жилой дом № по <адрес> был признан аварийным 19 октября 2017 г., то есть почти через год после заключения между истцом и ответчиком оспариваемого договора и соглашения. При этом из заключения общества с ограниченной ответственностью «Неско» от 15 августа 2017 г., на основании которого принято постановление о признании дома аварийным, следует, что общее состояние многоквартирного жилого дома № по <адрес> оценено как ограниченно работоспособное. Претензии по техническому состоянию были высказаны лишь в отношении стен и плит перекрытия пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное. При этом в судебном заседании установлено, что квартира истца располагается в третьем подъезде.

Истцом не представлено доказательств, в достаточной степени свидетельствующих об умышленном введении истца в заблуждение относительно существенных условий договора, а также доказательств того, что данная сделка совершена под влиянием обмана или заблуждения.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований, поскольку он основан на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права, подтверждается представленными при разрешении спора доказательствами, которым судом дана соответствующая оценка, мотивирован и подробно изложен в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в назначении повторной строительно-технической экспертизы, судебная коллегия считает несостоятельными, по причине отсутствия оснований для назначения вышеуказанной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных оснований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 23 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Смирновой Елены Александровны – без удовлетворения.

Председательствующий                        

Судьи