Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3789/2021 ~ М-2519/2021 от 25.06.2021

Дело №2-3789/2021

24RS0013-01-2020-001605-73

Заочное РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 декабря 2021 года Емельяновский районный суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Демидовой В.В.,

при секретаре Берчатовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаря Олега Анатольевича к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки, иску Бондаря Олега Анатольевича к ООО «НОВАЛЭНД» о признании односторонней сделки недействительной, признании договора не расторгнутым, восстановлении записи в ОГРН о правах,

УСТАНОВИЛ:

Бондарь О.А. обратился в суд с иском к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи квартир по договорам долевого участия в строительстве от 17.11.2014 №№ 5/15 и 15/14, от 14.0.2013 № СД-14. Требования мотивировал тем, что по договору участия в долевом строительстве от 15.04.2014 № 5/14 (договор уступки прав с ООО «Корвет») ООО «НОВАЛЭНД» приняло обязательства построить трехквартирные блокированные жилые дома по адресу: Красноярский Емельяновский район п. Солонцы, жилой массив «Новалэнд», квартал № 12 на земельном участке с к.н. № и передать ему не позднее 30.03.2016 (п. 2.2 договора) две пяти-комнатные квартиры. По договору участия в долевом строительстве от 15.04.2014 № 5/14 (договор уступки прав с ООО «Корвет») ООО «НОВАЛЭНД» приняло обязательства построить трехквартирные блокированные жилые дома по адресу: Красноярский Емельяновский район п. Солонцы, жилой массив «Новалэнд», квартал № 12 на земельном участке с к.н. № и передать ему не позднее 30.03.2016 (п. 2.2 договора) 15 пяти-комнатных квартир. Обязательства по оплате стоимости строительства по указанным договорам выполнил. По договору участия в долевом строительстве от 14.10.2013 № СД-14 ООО «НОВАЛЭНД» приняло обязательства построить трехэтажный многоквартирный жилой дом №5 корпус 1, корпус 2, корпус 3 по адресу: Красноярский Емельяновский район п. Солонцы, жилой массив «Новалэнд», квартал № 24 по ул. Сиреневый бульвар на земельном участке с к.н. № и передать не позднее 31.01.2015 (п. 3.2 договора) пять квартир. Обязательства по оплате квартир выполнил, сроки исполнения обязательств истекли, квартиры по актам не переданы. Просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве от 17.11.2014 №№ 5/15 и 15/14, от 14.0.2013 № СД-14 в размере 57984282 рубля 83 копейки (л.д. 2-4).

Впоследствии истец исковые требования уменьшил, просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве от 17.11.2014 № 5/15 в размере 5929032 рубля 51 копейка, №15/14 -44467743 рубля 83 копейки, за нарушение сроков передачи квартир 14, 25, 26, 32 по договору долевого участия в строительстве от 14.10.2013 № СД-14 - 6664990 рублей 39 копеек (л.д. 77).

Судом принят к производству встречный иск ООО «НОВАЛЭНД» к Бондарь О.А. о расторжении договора.

Бондарь О.А. обратился в суд с иском к ООО «НОВАЛЭНД» о признании односторонней сделки ООО «Новалэнд» по расторжению договора на долевое участие в строительства № СД-14 от 14.10.2013 недействительной; признании договора на долевое участие в строительства № СД-14 от 14.10.2013 не расторгнутым; восстановлении записи в ЕГРН о правах Бондаря О.В. на объекты недвижимости по ДДУ № СД-14 от 14.10.2013 о зарегистрированных договорах ДДУ на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290401:1486. Требования мотивировал тем, что является участником долевого строительства некоторых объектов недвижимости, расположенных в жилом комплексе «Новалэнд» по договору участия в долевом строительстве № СД-14 от 14.10.2013. Согласно квитанций ПКО и справок об оплате им оплачены в полном объеме квартиры №№14, 25, 26, 32 в размере 9496994 рублей и частично оплачена квартира № 19 в размере 534576 рублей. Задолженность по квартире № 19 составила 779924 рубля. Неустойка за нарушение сроков передачи 4-х объектов ДЦУ составляет 6664295 рублей 61 копеек. Сроки для исполнения обязательства застройщика по строительству жилых домов и сроки передачи квартир истекли еще 31 января 2015. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2018 № RU24837001-78 дом введен в эксплуатацию. Из всех квартир ответчик передал только одну квартиру № 32 актом передачи от 30.07.2020, и та имеет недостатки, о чем в Емельяновском районном суде рассматривается судебный спор (дело № 2-1365/2021). В процессе рассмотрения дела № 2-250/2021 о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов по договорам ДЦУ в судебном заседании 12.05.2021 узнал от представителя ответчика, что ООО «Новалэнд» расторг договор долевого участия в строительства от 14.10.2013 № СД-14 в одностороннем порядке в марте 2021г. Застройщик ни только не передал оплаченные объекты по ДДУ в состоянии, отвечающем требования договора, но и не перевел на депозит нотариуса денежные средства, более того, общество не имеет финансовой возможности указанные денежные средства вернуть. Кроме того, согласно условиям договора о долевом участии на участнике ДДУ лежала обязанность оплатить квартиры по договору до 20.01.2015. Застройщик с момента заключения настоящего договора до настоящего момента не предъявлял требование к участнику ДДУ о погашении задолженности, тем самым у застройщика пропущен срок исковой давности для предъявления такого требования. Кроме того, передавая в июле 2020г. одну (№ 32) из 5-ти квартир по ДДУ ответчик не мог не знать, что имеется задолженность истца перед ответчиком, но не предъявил указанных требований. Учитывая, что с 31.12.2015 (более 5- ти лет) по настоящий момент Застройщик не исполнил свои обязательства по договору по передаче всех объектов ДДУ, отвечающим требованиям договора, что является грубым, существенным нарушением договора, а также имеет задолженность по уплате неустойки перед истцом более 6 млн. рублей, то незначительная задолженность истца по одной квартире (что составляет 15-тую часть от стоимости всего договора), не может являться существенным нарушением ДДУ. Кроме того, частичная не оплата стоимости одной квартиры не может являться основанием для расторжения всего договора, по которому оплачены полностью 4 квартиры из 5-ти. Одностороннее расторжение ДДУ от 14.10.2013 № СД-14 застройщиком, спустя 7,5 лет после его заключения, при наличии у застройщика перед дольщиком взаимных существенных обязательств, вытекающий из договора долевого участия, произведено ответчиком только с целью причинить вред дольщику и уйти от ответственности по договору ДДУ, в силу ст. 10 ГК РФ действия ответчика являются не добросовестными и не подлежат защите.

Определением суда от 18.06.2021 объединены в одно производство гражданское дело 2-250/21 по иску Бондарь О.А. к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи жилых домов и передачи квартир, встречному иску ООО «НОВАЛЭНД» к Бондарь О.А. о расторжении договора с гражданским делом № 2- 2850/21 по иску Бондарь О.А. к ООО «НОВАЛЭНД» о защите прав потребителя.

Определением суда от 25.06.2021 выделены из гражданского дела по иску Бондарь О.А. к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи жилых домов и передачи квартир, встречному иску ООО «НОВАЛЭНД» к Бондарь О.А. о расторжении договора, иску Бондарь О.А. к ООО «НОВАЛЭНД» о защите прав потребителя в отдельное производство исковые требования Бондарь О.А. к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи жилого дома и передачи квартир по договору долевого участия от 14.10.2013 № СД-14, признании сделки по расторжению договора долевого участия от 14.10.2013 № СД-14 недействительной (л.д. 1).

Судок к участию в деле третьим лицом привлечен Зукау В.В. (л.д. 222).

Представитель истца Саплева Н.С. (по доверенности) исковые требования поддержала.

Истец Бондарь О.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом (л.д. 227).

Представитель ответчика ООО «НОВАЛЭНД», третье лицо Зукау В.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались своевременно и надлежащим образом (л.д. 224, 229). Дело с согласия представителя истца рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3).

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно требованиям ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как установлено ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренныхчастями 4и5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренномчастью 4 статьи 8настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии счастью 4настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу требований ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренномстатьей 9настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренномстатьей 9настоящего Федерального закона.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотреннымчастями 4и5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с требованиями ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных вчасти 1настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии счастью 2 статьи 9настоящего Федерального закона. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу требований ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Судом установлено, что 14 октября 2013 года Бондарь О.А. заключил с ООО «НОВАЛЭНД» договор № СД-14 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «НОВАЛЭНД» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, жилой массив «НОВАЛЭНД», квартал № 24, ул. Сиреневый бульвар, многоквартирный жилой дом № 5, корпус 1, корпус 2, корпус 3 на земельном участке № и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику объекты долевого строительства (квартиры), определенные договором, квартиры №№ 14, 19, 25, 26, 32, расположенные в жилом доме № 5, стоимостью 10811494 рубля; срок передачи квартиры – не позднее 31 января 2015 года (л.д. 161-195). Согласно квитанциям от 23.10.2013 № 85, от 17.12.2013 истец произвел оплату по договору в размере 10000000 рублей и 31570 рублей соответственно (л.д. 6,7). Застройщиком 23.12.2014 участнику выданы справка о том, что по договору от 14.10.2013 № СД-14 Бондарем О.А. полностью оплачены объекты долевого строительства: квартиры 14, 25, 26, 32; частично произведена оплата квартиры №19 в размере 503006 рублей (л.д. 5, 30).

Застройщиком 16.04.2019 получены от истца перечни недоделок по договору участия в долевом строительстве от 14.10.2013 №СД-14 в квартирах 14, 19, 25, 26, 32: полы- только стяжка, потолки под окраску не подготовлены, на стенах и перегородках повсеместно имеются не заделанные штробы, наплывы шпатлевки в углах, электропроводка без кабель-каналов, отсутствие остеклений лоджий, ограждение балконов не соответствует требованиям пожарной безопасности, проходки инженерных сетей не заделаны, нет козырька выхода на террасу, вентиляция не соответствует СанПиН, канализация в санузле не закреплена (л.д. 47-52).

Застройщиком выдано гарантийное письмо о завершении строительных работ по ДДУ до 1.09.2020 (л.д. 53).

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU24837001-78 трехэтажный многоквартирный жилой дом № 5 введен в эксплуатацию 28 декабря 2018 года.

Договор участия в долевом строительстве от 14.10.2013 №СД-14 расторгнут ООО «НОВАЛЭНД» в одностороннем порядке (л.д. 202-213).

Представитель истца Саплева Н.С. (по доверенности) исковые требования поддержала, просила признать одностороннюю сделку ООО «Новалэнд» по расторжению договора на долевое участие в строительства от 14.10.2013 № СД-14 недействительной; признать договор на долевое участие в строительства от 14.10.2013 № СД-14 не расторгнутым; восстановить записи в ЕГРН о правах Бондаря О.В. на объекты недвижимости по ДДУ от 14.10.2013 № СД-14 о зарегистрированных договорах ДДУ на земельном участке с кадастровым номером №. Указывала, что истец является участником долевого строительства некоторых объектов недвижимости в жилом комплексе «Новалэнд» по договору участия в долевом строительстве от 14.10.2013 № СД-14. Согласно квитанциям ПКО и справок об оплате истцом оплачены в полном объеме квартиры №№14, 25, 26, 32 в размере 9496994 рублей и частично оплачена квартира № 19 в размере 534576 рублей. Задолженность истца по квартире № 19 составила 779924 рубля. Размер неустойки ответчика за нарушение сроков передачи 4-х объектов ДЦУ составляет 6664295 рублей 61 копеек. Сроки для исполнения обязательства застройщика по строительству жилых домов и сроки передачи квартир истекли еще 31 января 2015г. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2018 № № дом введен в эксплуатацию. Из всех квартир ответчик передал только одну квартиру № 32 актом передачи от 30.07.2020 с недостатками, о чем в Емельяновском районном суде рассматривается спор. В процессе рассмотрения дела о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов по договорам ДЦУ в судебном заседании 12.05.2021 представитель ответчика сообщил, что ООО «Новалэнд» расторг договор долевого участия в строительства от 14.10.2013 № СД-14 в одностороннем порядке в марте 2021г. Застройщик не передал оплаченные объекты по ДДУ в состоянии, отвечающем требования договора, не перевел на депозит нотариуса денежные средства, более того, общество не имеет финансовой возможности указанные денежные средства вернуть. Кроме того, согласно условиям договора о долевом участии на участнике ДДУ лежала обязанность оплатить квартиры по договору до 20.01.2015. Застройщик с момента заключения настоящего договора до настоящего момента не предъявлял требование к участнику ДДУ о погашении задолженности, застройщиком пропущен срок исковой давности для предъявления такого требования. Кроме того, передавая в июле 2020г. одну (№ 32) из 5-ти квартир по ДДУ ответчик не мог не знать, что имеется задолженность истца перед ответчиком, но не предъявил указанных требований. Учитывая, что с 31.12.2015 (более 5-ти лет) по настоящий момент застройщик не исполнил свои обязательства по договору по передаче всех объектов ДДУ, отвечающим требованиям договора, что является грубым, существенным нарушением договора, а также имеет задолженность по уплате неустойки перед истцом более 6 млн. рублей, незначительная задолженность истца по одной квартире (что составляет 15-тую часть от стоимости всего договора) не может являться существенным нарушением ДДУ. Кроме того, частичная не оплата одной квартиры не может являться основанием для расторжения всего договора, по которому оплачены полностью 4 квартиры из 5-ти. Одностороннее расторжение ДДУ № СД-14 от 14.10.2013 стороной застройщика, спустя 7,5 лет после его заключения, при наличии у застройщика перед дольщиком взаимных существенных обязательств, вытекающий из договора долевого участия, произведено ответчиком с целью уйти от своей ответственности по договору ДДУ, в силу ст. 10 ГК РФ действия ответчика являются не добросовестными и не подлежат защите. Просила взыскать с ответчика в пользу Бондарь О.А. неустойку за нарушение сроков передачи квартир 14, 25, 26, 32 по договору долевого участия в строительстве от 14.10.2013 № СД-14 в размере 6664990 рублей 39 копеек с 1.02.2015 по 28.04.2020. Полагала, что с учетом периода просрочки нарушения срока передачи квартир, фактического поведения ответчика с 2015г. до настоящего времени, размер неустойки не подлежит снижению по правилам ст. 333 ГК РФ. Не возражала против доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности за период с 1.02.2015 по 28.04.2017, на отношения сторон нормы Закона РФ «О защите прав потребителя» не распространяются.

Представитель ответчика представила в суд письменные возражения, в которых указала, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 1.02.2015 по 28.04.2017. Просила снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ. На отношения сторон нормы Закона РФ «О защите прав потребителя» не распространяются, поскольку истец приобрел у ответчика 26 квартир, что исключает их приобретение для личных нужд.

Рассматривая дело по представленным доказательствам, суд учитывает, что 14 октября 2013 года Бондарь О.А. заключил с ООО «НОВАЛЭНД» договор № СД-14 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «НОВАЛЭНД» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обеспечить строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Солонцы, жилой массив «НОВАЛЭНД», квартал № 24, ул. Сиреневый бульвар, многоквартирный жилой дом № 5, корпус 1, корпус 2, корпус 3 на земельном участке № и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику объекты долевого строительства (квартиры), определенные договором, квартиры №№ 14, 19, 25, 26, 32, расположенные в жилом доме № 5, стоимостью 10811494 рубля; срок передачи квартиры – не позднее 31 января 2015 года. Согласно квитанциям от 23.10.2013 № 85, от 17.12.2013 истец произвел оплату по договору в размере 10000000 рублей и 31570 рублей соответственно. Застройщиком 23.12.2014 участнику выданы справка о том, что по договору от 14.10.2013 № СД-14 Бондарем О.А. полностью оплачены объекты долевого строительства: квартиры 14, 25, 26, 32; частично произведена оплата квартиры №19 в размере 503006 рублей. Квартира 32 передана истцу ответчиком по акту от 30.07.2020.

Застройщиком 16.04.2019 получены от истца перечни недоделок по договору участия в долевом строительстве от 14.10.2013 №СД-14 в квартирах 14, 19, 25, 26, 32: полы- только стяжка, потолки под окраску не подготовлены, на стенах и перегородках повсеместно имеются не заделанные штробы, наплывы шпатлевки в углах, электропроводка без кабель-каналов, отсутствие остеклений лоджий, ограждение балконов не соответствует требованиям пожарной безопасности, проходки инженерных сетей не заделаны, нет козырька выхода на террасу, вентиляция не соответствует СанПиН, канализация в санузле не закреплена.

Застройщиком выдано гарантийное письмо о завершении строительных работ по ДДУ до 1.09.2020.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU24837001-78 трехэтажный многоквартирный жилой дом № 5 введен в эксплуатацию 28 декабря 2018 года.

Договор участия в долевом строительстве от 14.10.2013 № СД-14 расторгнут ООО «НОВАЛЭНД» в одностороннем порядке.

Учитывая, что сторонами не оспаривалось и подтверждается материалами дела, что истцом полностью в установленный договором от 14.10.2013 № СД-14 срок оплачена стоимость квартир 14, 25, 26, 32, квартира 32 передана истцу 30.07.2020, частичная оплата по договору квартиры 19 произведена, недоплата составила 779924 рубля, доказательств, что ответчиком направлялось истцу в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора возвращены участнику внесенные по договору денежные средства, в соответствии со ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено, в квартирах 14, 19, 25, 26 на день рассмотрения дела имеются существенные недостатки, указанные квартиры должны были быть переданы участнику не позднее 31.01.2015, гарантийным письмом застройщик принял обязательства устранить данные недостатки до 1.09.2020, указанное обязательство не исполнил, убедительных доказательств обратному не представил, суд полагает возможным признать одностороннюю сделку ООО «Новалэнд» по расторжению договора на долевое участие в строительства от 14.10.2013 № СД-14 недействительной; признать договор на долевое участие в строительства от 14.10.2013 № СД-14 не расторгнутым; восстановить запись в ЕГРН о правах Бондаря О.А. на объекты недвижимости по ДДУ от 14.10.2013 № СД-14 о зарегистрированных договорах ДДУ на земельном участке с кадастровым номером №.

При этом, суд, учитывая фактические обстоятельства по делу: полную оплату участником по договору долевого участия стоимости 4 квартир в 2013г., частичную оплату стоимости одной квартиры, ввод объектов долевого участию в эксплуатацию лишь 18.12.2020 при сроке передачи объектов- до 31.01.2015, сдача квартир с существенными недостатками, препятствующими использование квартир по назначению, гарантийное письмо об устранении недостатков до 1.09.2020, неисполнение гарантии, не выплата истцу после расторжения договора внесенных в счет оплаты сумм, доказательств финансовой возможности выплатить истцу внесенные средства по договору долевого участия ответчиком не представлены, суд полагает в действиях ООО «Новалэнд» недобросовестное поведение, что в силу ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием к удовлетворению требований истца о признании односторонней сделки ООО «Новалэнд» по расторжению договора на долевое участие в строительства № СД-14 от 14.10.2013 недействительной.

Принимая во внимание, что истцом исполнены обязательства по финансированию строительства квартир №№ 14, 25, 26, 32 в установленный договором срок, квартиры в срок до 31.01.2015 участнику ответчиком не переданы, заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности за период с 1.02.2015 до 28.04.2017, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца предусмотренную ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойку 4163482 рубля 17 копеек за период с 29.04.2017 по 28.04.2020 из расчета: 9496994 рублях2х1/300х5,5%х1096дн.

Учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возврат государственной пошлины 29017 рублей 41 копейка.

Суд полагает обоснованными доводы представителя ответчика о том, что на отношения сторон нормы Закона РФ «О защите прав потребителя» не распространяются, поскольку истец приобрел у ответчика 26 квартир, что исключает их приобретение для личных нужд, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истец доказательств обратного не представил.

Суд относится критически к доводам представителя ответчика, полагавшего, что основанием к отказу в удовлетворении исковых требований является то обстоятельство, что истцом в полном объеме не оплачена стоимость квартиры 19 по ДДУ от 14.10.2013 № СД-14. Так, Бондарем О.А. заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку передачи 14,25,26,32 квартир по указанному договору, размер неустойки определен от стоимости данных квартир. Поскольку в ДДУ от 14.10.2013 № СД-14 определен предмет договора долевого участия в виде пяти квартир, по каждой определена ее стоимость, площадь, планировка, суд полагает, что ответчик обязан передать истцу оплаченные в полном размере квартиры.

Вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства установлена судом, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано наличием выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствует условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой ответчика должен доказать отсутствие вины.

Представленные в материалы дела представителем ответчика замечания, являющиеся приложением к акту приема передачи квартир, с исправлениями по твердому убеждению суда не являются доказательствами устранения ответчиком недоделок в квартирах (л.д. 214-231). Так, исправления в актах не удостоверены истцом или его представителем; в соответствии со ст. 56 ГПК РФ достаточных, убедительных доказательств указанным доводам ответчиком не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бондаря Олега Анатольевича к ООО «НОВАЛЭНД» о взыскании неустойки, признании односторонней сделки недействительной, признании договора не расторгнутым, восстановлении записи в ОГРН о правах удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НОВАЛЭНД» в пользу Бондаря Олега Анатольевича неустойку 4163482 рубля 17 копеек, в возврат государственной пошлины 29017 рублей 41 копейка.

Признать одностороннюю сделку ООО «Новалэнд» по расторжению договора на долевое участие в строительства № СД-14 от 14.10.2013 недействительной.

Признать договор на долевое участие в строительства № СД-14 от 14.10.2013 не расторгнутым.

Восстановить запись в ЕГРН о правах Бондаря Олега Анатольевича на объекты недвижимости по ДДУ № СД-14 от 14.10.2013 о зарегистрированных договорах ДДУ на земельном участке с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Демидова В.В.

Мотивированное решение изготовлено 4.12.2021