Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1021/2014 (2-6207/2013;) ~ М-5067/2013 от 29.10.2013

Дело № 2-1021/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2014 г.                                 г. Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Кулагиной И.Ю.,

при секретаре Богоявленской Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захаровой ФИО18 к Горбуновой ФИО19, Томиловой ФИО20 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

Установил:

    Захарова И.В. обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к Горбуновой З.В., Томиловой С.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. В обоснование требований указала, что она является собственником ? доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Сособственником оставшейся ? доли являлась родная сестра истца Горбунова З.В. Дом расположен на частях смежных земельных участков. Истцу принадлежит земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 573 кв.м., Горбуновой З.В. принадлежал земельный участок №№ с кадастровым номером № площадью 590 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Реального раздела дома не производилось, но порядок пользования частями дома сложился. В своей части дома истцом возведена мансарда. В доме истец зарегистрирована и проживает, ответчик Горбунова З.В. появлялась редко. В конце июля 2013 года не земельном участке ответчика стали появляться незнакомые люди. Обратившись в Росреестр, 31 июля 2013 года истец получила выписку из ЕГРП, из которой следовало, что собственником ? доли дома и земельного участка №№ является Томилова С.В. на основании договора купли-продажи. О том, что сестра произвела отчуждение ? доли истец не знала, но неоднократно высказывала свое желание выкупить долю сестры, в случае её продажи. Полагает, что действиями Горбуновой З.В. по ненадлежащему извещению о продаже доли дома и земельного участка нарушено преимущественное право покупки спорного недвижимого имущества. Просит перевести права и обязанности права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 06 мая 2013 года земельного участка №№ с кадастровым номером № общей площадью 590 кв.м. и ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>, заключенного между Горбуновой ФИО21 и Томиловой ФИО22, признав её по данному договору покупателем земельного участка общей площадью 590 кв.м. с кадастровым номером № и ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>, прекратив запись в ЕГРП на Тамилову ФИО23, как о собственнике спорного недвижимого имущества.

    В судебном заседании 13 марта 2014 года ( л.д.175) истец уточнила требования, просила перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 06 мая 2013 года ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>, с частью земельного участка, занятого домом, признав её покупателем ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>, с частью земельного участка под домом, прекратив запись в ЕГРП на Тамилову ФИО24, как о собственнике спорного недвижимого имущества.

    В судебном заседании истец, представитель истца Ивахина Е.Ю., действующая на основании доверенности, первоначально заявленные требования поддержали, просили удовлетворить, уточненный иск не поддержали, дополнительно пояснили, что ответчик Горбунова З.В. неоднократно изменяла покупную цену за спорное имущество, нотариус ФИО10 заверила заявление о продаже недвижимости за 4.000.000 рублей, уведомление о продажи имущества за 3.400.000 рублей истец не получала, все уведомления направлялись ответчиком Горбуновой З.В. по месту нахождения спорного имущества, тогда как Захарова И.В. была зарегистрирована и проживала по другому адресу, о чем родная сестра знала, полагает, что сестра намерено не известила истца о сделке и продала родительское наследство постороннему лицу.

    В судебное заседание ответчик Горбунова З.В., Томилова С.В. не явились, извещены, представитель ответчиков Васьянова И.В., действующая на основании доверенности и по устному ходатайству в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, требования не признала, представила возражения на исковое заявление и уточненное исковое заявление ( л.д.122-125; 190-191), дополнительно суду пояснила, что Захарова И.В. о продаже имущества знала, поскольку была надлежаще уведомлена, просила в иске отказать в связи с пропуском истцом трехмесячного срока на подачу данного заявления.

    Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не явились, извещены.

    В ходе судебного разбирательства 13 марта 2014 года был допрошен свидетель ФИО12, муж Горбуновой З.В. и зять Томиловой С.В., который суду показал, что в начале марта 2013 года теща Томилова С.В. попросила съездить и посмотреть в каком состоянии находится продаваемый дом, по приезду он с супругой познакомились с соседями, затем вышла истец, которой он сказал, что хочет приобрести вторую половину дома, приехали чтобы посмотреть в каком состоянии находятся трубы газоснабжения, водоснабжения. Утверждает, что из данного разговора было понятно, что они хотят приобрести дом, на что истец стала отговаривать их от покупки, в юридические тонкости оформления сделки не вникал.

    Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив показания свидетеля, суд находит исковые требования, подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению, главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства надлежащего уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников, поскольку Закон о государственной регистрации ( п.1 ст.24) содержит положение, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Захарова И.В. на основании договора дарения от 21 апреля 1981 года, заключенного между ФИО4 ( отцом) и ФИО13 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> ( л.д.7, 103). Собственником оставшейся ? доли является Горбунова З.В. на основании договора дарения доли от 16 декабря 1992 года, заключенного между ФИО14 ( матерью ) и Горбуновой З.В. ( л.д.110).

06 мая 2013 года Горбунова З.В. продала Томиловой С.В. земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение личного подсобного хозяйства, общей площадью 590 кв.м., адрес объекта: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> и расположенную на нем ? долю жилого дома с сооружениями.

Томилова С.В. оплатила Горбуновой З.В. выкупную цену в размере 3.400.000 рублей. Спорное недвижимое имущество было передано по передаточному акту от 06 мая 2013 года, что подтверждается копией дела правоустанавливающих документов ( л.д.73-115).

Данный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, о чем в Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись: № от 03 июня 2013 года.

Оценив предмет и основания заявленных требований, суд соглашается с доводами истца о ненадлежащем извещении истца о продаже 1/2 доли жилого дома в связи со следующим.

Сторонами не оспаривается тот факт, что уведомление от 06 апреля 2011 года о продажи доли дома и земельного участка за 4.000.000 рублей ею было получено, на что она ответила отказом ( л.д.62, 67).

В материалы дела представлена копия заявления о продаже спорного имущества за 3.200.000 рублей, зарегистрированное в реестре нотариусом ФИО10 за номером № № от 07 сентября 2011 года и направленное в адрес Захаровой И.В. по адресу: <адрес>. Между тем, указанное заявление направлено ответчиком Горбуновой З.В. по ненадлежащему адресу, поскольку Захарова И.В. в тот период была зарегистрирована и проживала по известному ответчику Горбуновой З.В. адресу: <адрес>, что подтверждается архивной выпиской из домовой книги. По указанному адресу истец была снята с регистрационного учета 26 июня 2012 года ( л.д.172).

В материалы дела представлен текст телеграммы, направленной в адрес истца по месту регистрации 03 апреля 2013 года, из содержания которой следует, что ответчик Горбунова З.В. продает земельный участок и ? долю жилого дома за 3.400.000 рублей. Указанная телеграмма адресату не доставлена ( л.д.59,60).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Горбуновой З.В. меры для надлежащего извещения Захаровой И.В., как собственника ? доли дома, не предприняты, тем самым продавцом не соблюдены положения пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, регулирующего порядок извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Продавец не представил доказательств надлежащего уведомления другого сособственника о своем намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он её продает ( ст.56 ГПК РФ).

Тот факт, что Захарова И.В. имела намерение приобрести долю сестры подтверждается обращением с исковым заявлением Захаровой И.В. к Горбуновой З.В. в Преображенский районный суд г.Москвы о взыскании суммы авансового платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на оплату услуг представителя ( л.д.88, 153-154).

Суд отклоняет доводы ответчиков и показания свидетеля ФИО12, о том, что истец знала о намерении ответчика продать свою долю в спорном имуществе, поскольку указанное обстоятельство не является юридически значимым по рассматриваемому спору, и, кроме того, истцом не оспаривается.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ответчиками заявлено ходатайство о пропуске истцом трехмесячного срока для подачи иска в суд, поскольку, по их мнению, истец о нарушении своих прав узнала 31 мая 2013 года, когда получила выписку из ЕГРП, из которой следует, что не смотря на то, что правообладателем спорной доли в выписке была указана Горбунова З.В., однако в графе 6 выписки –Правопритязания: указано « представлены документы на государственную регистрацию: перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности», из чего истец должна была сделать вывод, что имущество продано. ( л.д.183).

Суд отклоняет указанные доводы ответчиков о пропуске истцом трехмесячного срока для обращения с иском в суд, поскольку в выписке от 31 мая 2013 правообладателем указана Горбунова З.В., о нарушении своих прав истец узнала 31 июля 2013 года, при получении выписки из ЕГРП в которой правообладателем спорной доли указана Томилова С.В. ( л.д.27), за защитой нарушенного права истец обратилась с иском 29 октября 2013 года, то есть в пределах трех месяцев с момента, когда она узнала о нарушении своего права.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14), следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

В материалы дела истцом представлены доказательства финансовой возможности для приобретения спорного имущества на сумму 3.400.000 рублей, перечисленные на расчетный счет Управления судебного департамента при Верховном Суде РФ в Московской области ( л.д.194-197)

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно п. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не соблюдены положения пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, регулирующего порядок извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, а истцом подтверждена платежеспособность, суд находит справедливым удовлетворить требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя ? доли жилого дома по договору купли-продажи от 06 мая 2013 года.

Рассматривая требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка, суд отклоняет доводы ответчиков в полном объеме, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, дом расположен на земельном участке фактическая площадь которого составила 1177 кв.м. ( л.д.95).

Определением Щелковского городского суда от 21 июня 1996 года по гражданскому делу по иску Марковой ( Захаровой) И.В. к Горбуновой З.В. о разделе земли, утверждено мировое соглашение согласно которому : Марковой И.В. выделяется земельный участок 589 кв.м, Горбуновой З.В. выделен земельный участок 589,6 кв.м. Право общей долевой собственности на земельный участок не прекращено ( л.д.162). Сведения о разделе дома, произведенного до 21 июня 1996 года, материалы дела не содержат. Раздел был произведен решением Щелковского городского суда от 04 декабря 2013 года ( л.д.155-161). При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на момент заключения сделки земельный участок при доме также находился в общей долевой собственности, а определением суда от 21 июня 1996 года стороны фактически пришли к соглашению о порядке пользования земельным участком при доме, доказательств обратному не представлено ( ст.56 ГПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст.1 ГК РФ).

В соответствии с пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Домовладение № представляет собой единый комплекс, состоящий из части дома и земельного участка, предполагающих их использование по общему назначению, что в силу п.1 ст. 133 и 134 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) делает такой объект неделимым. Ответчик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств обратного, отрицая права истца на преимущественную покупку в полном объеме.

При таких обстоятельствах, первоначально заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил

Исковые требования Захаровой ФИО25 удовлетворить.

    Перевести на Захарову ФИО26 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 06 мая 2013 года земельного участка №№ с кадастровым номером №№ общей площадью 590 кв.м. и ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>, заключенного между Горбуновой ФИО6 ФИО7 с одной стороны и Томиловой ФИО27 с другой стороны, зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 03 июня 2013 года( номер регистрационной записи:№ от 03 июня 2013 года), признав её по данному договору покупателем земельного участка общей площадью 590 кв.м. с кадастровым номером №№ и ? доли жилого дома №№ по адресу: <адрес>.

    Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 06 мая 2013 года о праве собственности Томиловой ФИО28 на земельный участок №№ с кадастровым номером № общей площадью 590 кв.м. и на ? долю жилого дома №№ по адресу: <адрес>, и внесения записи о праве собственности Захаровой ФИО29 на земельный участок №№ с кадастровым номером №№ общей площадью 590 кв.м. и на ? долю жилого дома №№ по адресу: <адрес>.

    Взыскать с Захаровой ФИО30 в пользу Томиловой ФИО31 покупную цену в сумме 3 400 000 ( три миллиона четыреста тысяч) рублей.

    Данное решение является неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка и доли жилого дома и подлежит обязательному представлению в государственной орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения изменений в произведенную регистрационную запись.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Федеральный судья И.Ю.Кулагина.